Egenerklæring

Tilstandsrapport

Energiattest

Nabolagsprofil-4815896

Opplysninger fra forretningsfører

Opplysninger fra kommune

Kontakt

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet i Stensgata, midt i det sjarmerende bylivet mellom St. Hanshaugen og Fagerborg. Dette er et veletablert og rolig nabolag, preget av klassisk kvartalsbebyggelse med frodige, grønne bakgårder. Herfra er det gangavstand til alt du trenger i hverdagen, fra trikkestopp og dagligvarebutikker til spesialforretninger og kafeer. Samtidig er veien kort til byens fineste parker, som Stensparken, Idioten og St. Hanshaugen, som blir naturlige samlingspunkter for rekreasjon og avkobling. Området kombinerer det beste fra to verdener: roen fra en tilbaketrukket boliggate med umiddelbar tilgang til det pulserende bylivet på Bislett, Majorstuen og St. Hanshaugen.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE

Området har et godt utvalg av barnehager og skoler på alle trinn innen kort gangavstand.

BARNEHAGER
- Fagerborg menighetsbarnehage (1-5 år): ca. 0,5 km / 7 min gange
- Fagerborggaten barnehage (0-5 år): ca. 0,6 km / 8 min gange
- Rosenborg barnehage (2-6 år): ca. 0,7 km / 9 min gange

GRUNNSKOLE
- Bolteløkka skole (1.-7. trinn): ca. 0,5 km / 6 min gange
- Fagerborg skole (8.-10. trinn): ca. 0,5 km / 6 min gange
- Marienlyst skole (1.-10. trinn): ca. 1 km / 13 min gange
- Ila skole (1.-7. trinn): ca. 1,4 km / 17 min gange
- Kristelig Gymnasium Grunnskole (8.-10. trinn): ca. 0,9 km / 10 min gange

VIDEREGÅENDE SKOLER
- Kristelig Gymnasium: ca. 0,9 km / 10 min gange
- Heltberg Bislett private gymnas

I tillegg ligger OsloMet – storbyuniversitetet med sitt campus i Pilestredet, en kort spasertur unna.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON

Kollektivtilbudet i området er meget godt, med flere trikk- og busslinjer innen et par minutters gange. Dette gjør det enkelt å komme seg rundt i hele byen uten bil.

- Trikk: Stensgata trikkestopp ligger kun 2-3 minutter unna (ca. 200 meter). Herfra går linje 17 og 18 mot sentrum, Rikshospitalet og Grefsen. Nattrikk linje 19N stopper også her.

- Buss: I Kirkeveien og på Bislett finner du en rekke busslinjer, inkludert linje 20, 25 og 28, som tar deg i retning Skøyen, Galgeberg og Fornebu.

- T-bane: Nærmeste T-banestasjon er Majorstuen, ca. 17 minutters gange unna. Herfra har du tilgang til alle T-banelinjene.

- Tog: Nationaltheatret stasjon, et av byens viktigste knutepunkter med både tog, T-bane og trikk, er kun en 7-minutters kjøretur eller en kort trikketur unna. Oslo S er ca. 11 minutter unna med bil eller kollektivtransport.

For den som kjører bil, er det enkel adkomst til Ring 2 og Ring 3, som raskt tar deg videre ut av byen.

FASILITETER OG SHOPPING

Alt av daglige nødvendigheter og servicetilbud ligger i umiddelbar nærhet. I Thereses gate, kun et par minutters gange unna, finner du et bredt utvalg av butikker og tjenester.

- Dagligvare: Joker Theresesgate og Bunnpris Theresesgt ligger henholdsvis 2 og 3 minutters gange unna. Begge er søndagsåpne.

- Shopping: Området byr på en herlig blanding av uavhengige butikker og kjedebutikker. Veien er kort til Bogstadveien og Hegdehaugsveien, Oslos fremste handlegate med eksklusive merkevarer, motebutikker og interiørforretninger. Valkyrien senter på Majorstuen, med sitt rike utvalg av butikker og Vinmonopol, ligger ca. 15 minutters gange unna.

- Service: I nabolaget finner du alt du trenger, som Boots apotek på Bislett (4 min gange), posttjenester hos Joker, renseri, frisører og legesenter.

AKTIVITETER OG FRITID

Området er et glimrende utgangspunkt for både trening og friluftsliv. Med flere av byens mest populære parker rett utenfor døren, er det enkelt å leve et aktivt liv.

- Parker og turområder: Stensparken ligger kun fire minutters gange fra leiligheten. Dette er en flott park med store gressplener, turstier, balløkke og lekeplass. Parken er et populært samlingssted for grilling, soling og sosiale sammenkomster. Den nærliggende parken Idioten er også et yndet sted for lufteturer og trening, med fin utsikt over byen. St. Hanshaugen park, en av byens flotteste, er også innen kort gangavstand. Parken byr på turveier, en uteservering ved den kjente fontenen, og en fantastisk utsikt over Oslo. Om vinteren blir bakkene her brukt til aking.

- Trening: For innendørs trening finnes det et bredt utvalg av treningssentre i nærheten. EVO Adamstuen og The Work Out ligger begge bare 4 minutter unna. Bislett Stadion, med løpebaner og idrettsanlegg, er også lett tilgjengelig. I tillegg finnes det en aktivitetshall ved Ullevålsvn. spesialskole, ca. 4 minutter unna.

- Kultur og historie: For den historieinteresserte ligger Vår Frelsers gravlund og Gamle Aker kirke, Oslos eldste bygning, i gangavstand. Dette er vakre og fredelige områder for en spasertur.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER

Nabolaget er kjent for sitt rike og varierte utvalg av spisesteder, kafeer og barer som gir en levende og sosial atmosfære.

- Kafeer og bakerier: Start dagen hos Åpent Bakeri, kjent for sine kanelboller, eller ta en kaffe på den anerkjente kaffebaren Java Espressobar på Ullevålsveien. I nærheten finner du også det berømte franske konditoriet Pascal. Café Laundromat er et annet populært sted med en unik kombinasjon av kafé, bibliotek og vaskeri.

- Restauranter: Området har noe for enhver smak. Smalhans, med sin Bib Gourmand-utmerkelse fra Michelin-guiden, serverer moderne husmannskost og dele-retter. Gutta på Haugen er en velassortert delikatesseforretning perfekt for å plukke med seg gourmetmat, og om sommeren har de en populær isbar. 

I Thereses gate finner du populære Vinkassen og Roze Gastro, med vin, mat og uformell atmosfære. Ved Idioten ligger Jubel og Ansjosen, som bidrar til et levende lokalmiljø med gode steder for både middag, vin med venner og en rolig kveld ute i nærområdet.

Andre lokale favoritter inkluderer den franske bistroen Grotto, den veganske pizzasjappa Jungel Pizza og Restaurant Schrøder, kjent som stamstedet til Jo Nesbøs Harry Hole.

- Barer og uteliv: For en drink kan man besøke vinbaren Nektar i et sjarmerende trehus fra 1814, eller Café Rouleur som kombinerer sykkelverksted med bar og kulturscene.

- Kultur: I tillegg til det yrende kafé- og restaurantlivet, er det kort vei til uavhengige bokhandler som St. Hanshaugen Bokhandel og Bislett Bok, samt Colosseum kino på Majorstuen.

Beliggenhet

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Sameiet disponerer parkeringsplasser i bakgård med opplegg for ladeboks til elbil. Vi har disponert en parkeringsplass mens vi har bodd her med ladeboks. Vi betaler leie for parkering og lading til sameiet.

Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
Ja.
Faglært arbeid:
    Hvilket år ble jobben fullført?: 2016
    Firmanavn: Bademiljø Experten AS
    Beskrivelse av arbeidet: Bad og soilrør ble rehabilitert
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg ved kopi: Ferdigattest fra plan og bygg, samt FDV (Forvaltning, drift og vedlikehold) for sameiet.

Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?
Ja.
Beskriv arbeidet som er utført: Bademiljø Experten AS rehabiliterte bad og soilrør i regi av sameiet i 2016.

Ble sluk skiftet?
Ja.
Beskriv arbeidet som er utført: Bademiljø Experten AS rehabiliterte bad og soilrør i regi av sameiet i 2016.

Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
Ja.
Faglært arbeid:
    Firmanavn: KW Elektro AS
    Beskrivelse av arbeidet: Elektriker tilknyttet rehabilitering av bad. Se vedlagt samsvarserklæring.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Samsvarserklæring.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
Ja.
Faglært arbeid:
    Hvilket år ble jobben fullført?: 2016
    Firmanavn: Bademiljø Experten AS
    Beskrivelse av arbeidet: Bad og soilrør ble rehabilitert
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Ferdigattest.

Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?
Ja.
Faglært arbeid:
    Hvilket år ble jobben fullført?: 2021
    Firmanavn: Henry Hansen & Sønner AS
    Beskrivelse av arbeidet: Arbeid på tak
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Nei.
Forklar: Henry Hansen & Sønner AS. Dokumentasjon kan trolig fremskaffes av styret i sameiet.

Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Ja.
Faglært arbeid:
    1.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2021
        Firmanavn: Regnbuen malermesterbedrift
        Beskrivelse av arbeidet: Fasade ble rehabilitert

    2.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2023
        Firmanavn: Balkongteam
        Beskrivelse av arbeidet: Balkong ble oppført
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Forklar: Regnbuen malermesterbedrift rehabiliterte fasade og Balkongteam førte opp balkonger.
Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Ferdigattest og FDV for arbeid med balkong.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
    1.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
        Beskrivelse av arbeidet: Ny komfyrvakt installert

    2.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2023
        Beskrivelse av arbeidet: Kabling og nye koblingsbokser

    3.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2016
        Beskrivelse av arbeidet: Nye kurser til kjøkken, platetopp, ovn, oppvaskmaskin, kjøleskap, bytting av ledningsnett på kjøkken, nye brytere i stua, kjøkken, soverom og gang
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Samsvarserklæring for installasjon av komfyrvakt 2025. Samsvarserklæring for arbeid 2023. Sluttkontroll og ferdigattest for arbeid i 2016.

Kjenner du til om det elektriske anlegget har vært undersøkt eller kontrollert av el-takstmann, el-installatør, eller det lokale el-tilsynet?
Ja.
Av hvem?: Rejlers Elsikkerhet AS utførte kontroll 3. september 2024.
Er eventuelle avvik blitt utbedret?: Ingen avvik funnet.

Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer?
Ja.
Beskrivelse: Balkonger ble ført opp i regi av sameiet i 2023.
Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja.

Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak?
Ja.
Beskrivelse: Ferdigattest fra 1964 for stensgata 11.

Kjenner du til om du har selvstendig vedlikeholdsansvar for fellesarealer slik som yttertak, drenering, loft, kjeller, balkong, veranda, terrasse, bod osv.?
Ja.
Hvilke rom eller bygningsdel(er)?: balkong tilknyttet leiligheten.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.
Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.
Det er ikke kontrollert om det finnes godkjente bygningstegninger fra kommunen. Det vites derfor ikke om boligen er endret ut ifra de godkjente bygningstegningene.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Salgsvilkår/AS IS

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Areal

Areal i denne rapporten er målt etter de grunnleggende reglene i NS 3940:2023, med endringer etter retningslinjene til NT. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e og TBA. Arealer med lav takhøyde ALH oppgis også der dette er mulig. Presiseringer av øvrige arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boliger er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.

Arealene er oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet. Arealene er oppmålt og beregnet fra innsiden av omsluttende vegger. Innvendige vegger, nisjer, innhuk og sjakter er medtatt i arealet. Alle areal er ca. mål og oppgis alltid i nærmeste hele kvadratmeter. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Arealer fra tidligere oppmålinger kan avvike på bakgrunn av den digitale 3D- laserskannerens nøyaktighet.

BO3D AS har stått for prosessering av råfiler og utarbeidelse av målsatte plantegninger og arealer til bruk i herværende tilstandsrapporten. Se vedlagte plantegninger med arealberegning.

Arealgrunnlaget er basert på 3D-punktskydata. NS3940 angir at måling skal skje like over gulvlist. På grunn av løsøre og møblering som begrenser synlig veggflate ved gulvnivå, er det valgt å bruke som et utgangspunkt målehøyde ca. 1,5 meter over gulv for å samle flest mulig målepunkter på omsluttende vegger. Denne metoden avviker fra NS3940, men tilpasningen er gjort for å sikre best mulig grunnlag for arealberegningen ved pålitelig og etterprøvbar datainnsamling. I enkelte måletilfeller vil det, og må det likevel måles like over gulvhøyde, for eksempel der omsluttende vegg(er) er skrånende eller av andre årsaker.

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for 'åpent ned', ekstern heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rom kan defineres som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.

Skråtak: Arealer beregnes ut i fra måleverdige deler og et areal er måleverdig når fri høyde over gulvet er 1,90 meter eller mer i en bredde på minst 0,60 meter. Del av skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60 meter utenfor høyden 1,90 meter målt mot skrå himling.

Boligen har balkong på ca. 2,95m2.. Balkongen er oppmålt fra innsiden av rekkverket. Balkongarealet inngår i TBA arealet. Arealet er oppgitt som ca. areal og er avrundet til nærmeste hele kvadratmeter i arealoversikten.
Boligen har ved befaring bruksrett til én bod i felles kjeller på ca. 1,9m2., og én bod med skråtak på felles loft på ca. 1,6m2. Oppmålt gulvareal på ca. 7,1m2.
Bodarealet inngår i BRA-e arealet. Arealet er oppgitt som ca. areal og er avrundet til nærmeste hele kvadratmeter i arealoversikten.
Bruksretten til boder kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.

Se forøvrig rapportens siste side ang. 'Arealberegninger for boenheter'.

Fra og med 01.01.2026 gjelder nye regler for arealer, og begrepene P-rom og S-rom skal fra denne dato ikke oppgis.

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner.
Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.
På bakgrunn av eventuelle skjevheter, innhuk, nisjer, kanaler og sjakter er leiligheten vanskelig å måle nøyaktig. Arealene i boligen er derfor oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet. BO3D AS har stått for prosessering av råfiler og utarbeidelse av målsatte plantegninger og arealer til bruk i tilstandsrapporten. Ønskes det digital tilgang til filer eller detaljerte plantegninger for interiørplanlegging eller interiørarkitekter, ta kontakt med Alpha Taksering AS/Arealkontroll.no

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Felles eiet tomt for sameiet. Tomten er pent opparbeidet med et felles gårdsrom med beplantning og sykkelstativ.

Sameiets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk av tomten i vedtekter og seksjoneringsdokumenter.

Byggeår

Det foreligger ikke ferdigattest, men ekspedisjons-dokument datert 20.06.1936. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Boligen er oppført ca 1936, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. Et ekspedisjonsdokument er en forløper til ferdigattest og kan være ferdigattestert, men i noen tilfeller er bare byggeanmeldelse registrert.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for åtte balkonger, datert 14.06.2023.
- Ferdigattest for flytting av kjøkken med brudd på brannskille, datert 13.04.2022.
- Ferdigattest for vesentlig endring/reparasjon, datert 03.05.2016.
- Ferdigattest for omlegging av tak, datert 19.11.1964.

Det foreligger byggemeldte bygårdstegninger fra byggeår (uredigert/udatert, antatt ca. 1935), samt godkjente tegninger for fasadeendringer/balkonger datert 16.02.2022.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. 

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2026 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,9 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten. Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag. Eiendomsskatten er 1,7 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget. 

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Fellesutgiftene er kr 4 837,- per måned. Beløpet dekker blant annet kommunale avgifter, bygningsforsikring, drift og vedlikehold, TV og internett.

Det er mulig å leie garasjeplass for kr 1 475,- per måned eller parkeringsplass for kr 980,- per måned. Eventuell lading av elbil kommer i tillegg.

Rentenivå, eventuelt nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og årsmøtevedtak kan påvirke felleskostnadenes størrelse.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Sameiet har følgende lån:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: Lån DnB - reabilitering 2021
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 338 056,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,65 %
Merknad: Seksjon 15 har innfridd sin andel av begge lån. Kjøper vil i ytterste konsekvens kunne bli holdt ansvarlig for sin brøkandel av restgjeld dersom sameiet misligholder lånene.

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: Lån DnB - tak 2016
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 551 145,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 2040
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,65 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn.

Leietaker av bruksenhet må godkjennes av styret. Godkjenning kan i det enkelte tilfelle bare nektes når det foreligger saklig grunn til det.

Ved utleie av bruksenhet skal garasje som eieren måtte disponere stilles til disposisjon for styret, som tildeler garasjen til interesserte eiere av andre seksjoner som har bil, etter boansiennitet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi er beregnet til kr 2 250 000 (primærbolig) og kr 9 000 000 (sekundærbolig).

Skatteetaten beregner formuesverdien for eierseksjoner etter reglene i skatteloven § 4-10. Formuesverdien for primærbolig settes til 25 % av boligens beregningsgrunnlag, og for sekundærbolig til 100 % av beregningsgrunnlaget. Beregningsgrunnlaget er basert på boligens omsetningsverdi og kvadratmeter. Det gjøres oppmerksom på at formuesverdien fastsettes av Skatteetaten og kan avvike fra ovennevnte beregning.

Skattemessige opplysninger er hentet fra opplysninger fra forretningsfører pr. 31.12.2025.

Det gjøres oppmerksom på liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.02.12 angående løsøre og tilbehør. De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Medfølger ikke handelen: 
- Taklampe på kjøkken
- Stringhylle i stuen
- Vaskemaskin og tørketrommel

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Boligen varmes opp med vannbåren varme tilknyttet fjernvarmeanlegg, distribuert via gulvmonterte radiatorer i støpejern. Det er elektriske varmekabler på begge bad. Varmtvann er fra felles anlegg i gården.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Sameiet har parkeringsplasser i bakgården og garasjer som tildeles etter ansiennitet. Alle plasser er for tiden utleid, og ved salg av seksjon stilles eventuell garasjeplass til disposisjon for styret for ny tildeling.

Sameiet har opplegg for lading av elbil, med to ladere i bruk.

Beboere uten tildelt plass kan benytte beboerparkering i gatene. Det tilkommer leie for parkeringsplass eller garasje.

Eiendommen er uregulert.

Eiendommen omfattes av en eldre reguleringsplan, S-2255 «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone», vedtatt 28.07.1977. I denne planen var eiendommen regulert til byggeområde for boliger. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030 (plan-ID sak 262), vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009. Dette er en tematisk kommunedelplan som gjelder som tillegg til gjeldende reguleringsplaner og kommuneplanen.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til Kommuneplan 2015:
- Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner (farts-/støysone/byggegrense langs vegtrafikkåre). Område som krever særskilt sikring eller vurdering knyttet til infrastruktur/miljø i samsvar med kommuneplanbestemmelsene.
- Hensynssone H310_2: Steinsprang / Skredfare. Tiltak innenfor sonen krever særskilt utredning og dokumentasjon av sikkerhetsnivå mot naturfarer før tillatelse i henhold til plan- og bygningsloven kan gis.

Vi anbefaler alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Obligasjon
Beløp: 5 000
Panthaver: STENSGT 11 SAMEIET
Orgnr: 1 113 407

Seksjonering
SNR: 15
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 95 / 1658

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. om vann/kloakkledn.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameie:
- Sameiet Stensgt 11 er et eierseksjonssameie som består av 18 boligseksjoner.
- Sameiebrøk: 95/1658.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. På sameiets eiendom er det båndtvang hele året.
- Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23.
- Selskapet har individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) på fellesgjelden.
- Sameiet har ikke en ekstern sikringsordning for felleskostnader.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.

Viktig informasjon

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier da radon ikke strekker seg over tre etasjer.

Radon

Stue:

Karnappet er det første du legger merke til, syv hvite vindusrammer buer seg rundt i en halvkurve, og trærne utenfor fyller glasset med grønt fra vår til høst. Fra utsiktsposten i vinduet har du gløtt mot fjorden og utsikt mot Stensparken og den fine fontenen på plassen. Det buede karnappet har god plass til spisebord. Stuen og spisestuen henger naturlig sammen i en åpen løsning, og stuen har god plass til sofagruppe og lenestoler. Overgangen mot kjøkkenet skjer via bred åpning som skaper et naturlig skille. Taket ble malt i mai 2024, vegger og vinduskarmer i karnappet ble malt april 2026.

Åpen kjøkkenløsning:

Det innholdsrike kjøkkenet fra Kvik ble oppgradert i 2016. Alle fronter er glatte med integrerte grep. Kjøkkenet har store arbeidsflater. Integrerte hvitevarer inkluderer induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Over koketoppen henger en veggmontert avtrekksventilator i børstet rustfritt stål. Kjøkkenet har mye oppbevaringsplass, og øya gir ekstra arbeidsplass og plass til barkrakker på den ene siden. 

Soverom 1:

Leiligheten har to gode soverom som vender inn mot rolig frodig bakgård. Rommene ligger på østsiden av bygården, slik at det om sommeren er svalere på denne siden. Det ene soverommet har plass til seng, garderobeskap og om ønskelig skrivebord ved vinduet. De malte veggene gir rommet en rolig atmosfære. Garderobeskap med klesheng, skuffer og profilerte fronter gir god oppbevaringskapasitet. Medfølgende rullegardiner på vinduet. Soverommet har adkomst til balkongen via en to-fløyet balkongdør.

Balkong:

Balkongen ble oppført i 2023 i regi av sameiet, med stålkonstruksjoner, tretremmer og rekkverk i stål. Den er overbygget og vender mot det stille gårdsrommet. Plass til bord med stoler. Balkongen har sol fra morgenen til rundt kl. 13.

Romslig soverom 2:

Dette rommet fungerer som et naturlig hovedsoverom, med god plass til dobbeltseng og nattbord på begge sider. Vinduet vender mot grøntareal og slipper inn godt dagslys. Rommet har de samme malte veggene og parkettgulvet som resten av leiligheten. Begge soverom ble malt i august 2023.

Bad:

Badet ble rehabilitert og utvidet i 2016 i regi av sameiet. Badet er romslig og har hvite fliser som gir en god romfølelse. Her er det veggmontert servantskap med glatte fronter og integrerte grep, heldekkende servantplate og veggskap med speildører. Toalettet er vegghengt med innebygget sisterne. Dusjhjørnet har veggmontert blandebatteri, hånddusj og regndusj, samt glassvegger. Det er opplegg og avsatt plass for vaskemaskin og tørketrommel i søyle.

Entré:

Bak den brannklassifiserte og lydisolerte entrédøren åpner leiligheten seg i en romslig gang med parkettgulv som løper gjennom hele boligen. Digital dørcalling med WelcomeBob app, så du enkelt kan åpne for gjester uansett om du er hjemme eller ute. Sikringsskapet med automatsikringer og digital strømmåler er diskret plassert her. Malte innvendige dører med glatte overflater gir et ryddig uttrykk. Leiligheten ble gjennomgående oppgradert i 2016, med nye brytere i gang og stue, og er godt vedlikeholdt. Vegger i gangen ble malt april 2026.

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 03.06.2026:

Leiligheten ligger i en boligblokk fra 1936 med bærende konstruksjoner i mur, teglstein og betong. Fasaden ble rehabilitert i 2021 i regi av sameiet. Balkongen ble oppført i 2023 i regi av sameiet, med ferdigattest og FDV-dokumentasjon. Avløp og soilrør ble rehabilitert i 2016. Vannledninger er lagt som rør-i-rørsystem med fleksible vannledninger i trekkerør fra fordelerkobling. Varmtvann er fra felles anlegg i gården. Oppvarming skjer via vannbåren varme fra fjernvarmeanlegg, distribuert gjennom gulvmonterte støpejernsradiatorer, antatt fra byggeår. Elektriske arbeider ble utført i 2016, med nye kurser til kjøkken, platetopp, ovn, oppvaskmaskin og kjøleskap samt nye brytere. Kabling og nye koblingsbokser ble utført i 2023. Ny komfyrvakt ble installert i 2025. Eltilsynskontroll uten avvik ble gjennomført i 2024. Vinduer er i tre med 2-lags isolerglass fra 1985.

Overflater:
Gulv: Gjennomgående én stavs parkettgulv i alle rom.
Vegger: Pussede og glattmalte veggoverflater.
Himling: Pussede og malte betonghimlinger.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med benkestammer, veggstammer, høyskap og kjøkkenøy med glatte fronter og integrerte grep. Laminerte benkeplater med integrert oppvaskkum i børstet rustfritt stål og ettgreps blandebatteri. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert avtrekksventilator i børstet rustfritt stål, med kullfilter. Komfyrvakt montert. Kjøkkenet er et gjennomgangskjøkken med åpen løsning mot stuen.

Bad:
Flisbelagte vegger og gulv med fall mot åpent sluk i nedsenket dusjsone. Nedforet gipshimling med innfelte spotter. Veggmontert servantskap med glatte fronter og integrerte grep. Heldekkende servantplate med ettgreps blandebatteri. Veggskap med speildører. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjhjørne med veggmontert blandebatteri, hånddusj og regndusj samt glassvegger. Opplegg og avsatt plass for vaskemaskin. Elektriske varmekabler i gulv. Ventilasjon via veggventil og mekanisk avtrekk i gården.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 03.06.2026:

Bygning generelt:
Boligblokk oppført i 1936. Bygningen har bærende konstruksjoner, fasader og brannskillende vegger i mur-/teglsten-/betongkonstruksjoner. Utvendige fasader med pussede og malte overflater.

Vinduer:
Malte vinduskarmer og vindusrammer i tre med 2-lags isolerglass fra 1985. Isolerglassvinduene har nådd forventet brukstid, og det bør påregnes behov for utskifting på sikt.

Dører:
Brannklassifisert og lydisolert (B30/DB35) entrédør med glatte finerte og malte overflater, sikkerhetslås og tittehull fra felles trappeoppgang.

Terrassedør:
To-fløyet balkongdør med malte dørkarmer og dørrammer i tre med 2-lags isolerglass fra 2023.

Balkonger / Terrasser:
Overbygget balkong på ca. 3 m² mot stille gårdsrom. Balkongen er oppført i stålkonstruksjoner i regi av boligselskapet i 2023. Balkongen er belagt med tretremmer og rekkverk i stål. Adkomst fra soverom.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 03.06.2026:

Vannledninger:
Skjulte rørføringer med rør-i-rørsystem. Fleksible vannledninger er lagt i trekkerør fra fordelerkobling. Fordelingsstammer er plassert over nedforet himling på bad. Rørkursene på rør-i-rør-systemet er ikke merket.

Avløpsrør:
Innvendige avløpsrør fra kjøkken og våtrom er anlagt i plast. Avløp/soilrør ble rehabilitert i 2016.

Ventilasjon:
Naturlig avtrekk med tilluft og utlufting via veggventiler, vinduer og luftespalter. Badet har avtrekk via veggventil og mekanisk avtrekk i gården. Kjøkkenet har veggmontert avtrekksventilator med kullfilter, og det er ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Varmtvannstank:
Varmtvann er fra felles anlegg i gården. Det er ikke egen varmtvannsbereder i leiligheten.

Varme:
Oppvarming er basert på vannbåren varme fra fjernvarmeanlegg, med gulvmonterte radiatorer i støpejern. Radiatorene er originale fra byggeår, og det bør påregnes at de har begrenset levetid og at utskifting kan bli nødvendig over tid.

Elektrisk anlegg:
Åpent og skjult elektrisk spredernett. Sikringsskap med automatsikringer og digital strømmåler er plassert i felles trappeoppgang.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Heis

Garasje/P-plass

Barnevennlig

Stensgata 11.jpg

ds-2.jpg

1-14.jpg

ds-4.jpg

foside 2.jpg

1-1.jpg

ds-7.jpg

ds-8.jpg

ds-10.jpg

ds-11.jpg

1-4.jpg

ds-1.jpg

ds-3.jpg

1-5.jpg

1-9.jpg

1-10.jpg

ds-16.jpg

1-8.jpg

ds-15.jpg

1-13.jpg

ds-18.jpg

ds-12.jpg

1-7.jpg

ds-13.jpg

1-6.jpg

1-11.jpg

ds-17.jpg

ds-21.jpg

ds-23.jpg

ds-24.jpg

ds-25.jpg

Selveier

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til en lys og gjennomgående 3-roms eierleilighet i 5. etasje med heis, balkong og en flott beliggenhet på Adamstuen.

Leiligheten har en praktisk og arealeffektiv planløsning og ligger i en klassisk bygård fra 1936. Fra det flotte karnappvinduet i stuen er det utsyn mot Stensparken og fontenen, og et gløtt av fjorden. Den nye balkongen fra 2023 vender mot et stille og grønt gårdsrom. Her bor du sentralt med umiddelbar nærhet til grøntområder som Stensparken og St. Hanshaugen, samt et rikt utvalg av kafeer og butikker. Sameiet er veldrevet, og det er ingen fellesgjeld knyttet til seksjonen.

Høydepunkter:

- Stilrent Kvik-kjøkken med integrerte hvitevarer og kjøkkenøy
- Flislagt bad fra 2016 med opplegg for vaskemaskin
- Gjennomgående enstavs parkettgulv
- Heis og digital dørcalling med app
- Fjernvarme gir god varme
- To boder for ekstra lagringsplass, én på loft og én i kjeller
- Sameiet har rehabilitert tak, fasade, bad og soilrør
- Mulighet for å leie parkering i bakgård

Stensgata 11

Gjennomgående 3-roms selveier i 5. etasje med heis og balkong. Bygård fra 1936 med vakkert karnapp. Ingen fellesgjeld.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler