Tilstandsrapport - Setra vei 7 A

Nabolagsprofil-5028173

Opplysninger fra kommuen

Egenerklæring

Opplysninger om sameiet

Energiattest

Kontakt

BELIGGENHET – MARKA SOM EN DEL AV HVERDAGEN

Setra vei 7 A ligger høyt og tilbaketrukket på Besserud/Holmenkollen, i et veletablert og familievennlig villaområde med lite støy, grønne omgivelser og umiddelbar nærhet til noen av Oslos beste muligheter for et aktivt friluftsliv. Her er det enkelt å la naturen bli en del av hverdagen – enten dagen starter med en løpetur, en sykkeltur i Marka eller en skitur etter jobb og skole.

Veien er kort til Holmenkollen, Frognerseteren, Tryvann og inngangen til Nordmarkas omfattende nett av turveier, skogsveier og skiløyper. Herfra kan turene fortsette videre mot blant annet Tryvannstua, Skjennungstua og resten av Nordmarka. Det gjør terskelen lav for å komme seg ut – også på helt vanlige hverdager.

Om vinteren ligger alpinanlegget på Tryvann lett tilgjengelig, mens området også byr på aktiviteter gjennom sommerhalvåret. Korketrekkeren fra Frognerseteren mot Midtstuen er en klassiker for både store og små, og bidrar til områdets sterke helårsprofil.

EN AKTIV OPPVEKST

For barnefamilier er dette et område hvor svært mye av fritiden kan leves utendørs. I tillegg til Marka og Holmenkollen ligger flere sterke idrettsmiljøer i nærområdet. Heming har tilbud innen blant annet fotball, langrenn, alpint, orientering, tennis, padel og terrengsykling, med aktiviteter for både barn og voksne. Ready på Gressbanen har et sterkt miljø innen blant annet fotball, bandy og alpint.

Holmenkollen nasjonalanlegg kan dessuten brukes til vanlig hverdagsaktivitet utenom arrangementer. Området byr på langrennsløyper, rulleskiløyper, lysløyper og arealer for lek og aktivitet sommer som vinter. For en familie som liker å være i bevegelse, er det vanskelig å finne mange steder i Oslo hvor så mye aktivitet er samlet så nær hjemmet.

SKOLE OG BARNEHAGE

Hverdagslogistikken er samtidig svært god. Måltrosten barnehage ligger ca. 0,7 km unna, Kongeørnen barnehage ca. 0,8 km og Montessoribarnehagen Solsikken Gladheim ca. 0,9 km fra boligen.

Det er flere skoler i nærområdet. 

Her sokner man til Grindbakken barneskole som ligger 1,6km fra eiendommen. Videre går barna fra Grindbakken videre til Midtstuen ungdomskole som ligger ca. 1,4 km unna. 

Voksen skole og Holmen skole ligger begge ca. 1,3 km unna, mens Svendstuen skole ligger ca. 1,5 km fra boligen. Området oppleves som svært trygt, og kvaliteten på både skoler og barnehager vurderes som høy.

ENKEL HVERDAGSLOGISTIKK

Til tross for den naturnære beliggenheten er man godt koblet til resten av byen. Holmenkollen stasjon ligger ca. 0,5 km unna, tilsvarende rundt syv minutters gange, og linje 1 gir enkel forbindelse mot blant annet Slemdal, Vinderen, Majorstuen og sentrum. Bussholdeplassen i Ryghs vei ligger omtrent like nær.

De daglige behovene kan løses lokalt. Coop Prix Besserud ligger omkring fem minutters gange fra boligen, mens Joker Holmenkollen nås på rundt ni minutter og har søndagsåpent. Slemdal, Vinderen og Røa gir et bredere utvalg av butikker, servering, treningsmuligheter og servicetilbud.

HOLMENKOLLEN SOM NABOLAG

Holmenkollen er mer enn et sted man besøker i helgene. Skimuseet, hopptårnet og nasjonalanlegget gir området en sterk identitet og tilbyr aktiviteter for både barn og voksne gjennom året. Frognerseteren og Tryvann fungerer samtidig som naturlige utgangspunkter for turer videre inn i Marka.

Det er nettopp kombinasjonen av rolig villabebyggelse, utsikt, nærhet til skole og kollektivtransport – og muligheten til å være ute og aktiv året rundt – som gjør Besserud og Holmenkollen spesielt attraktivt for en aktiv barnefamilie.

Beliggenhet

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
    Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Totalrenovering av baderom ved bibliotek/TV-stue i regi av Ansnes Entreprenør AS
    Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?: Ja
    Beskriv dokumentene og legg ved kopi: Foreligger komplett dokumentasjon på membran, fra rørlegger og elektriker
Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?
Ja.
Beskriv arbeidet som er utført: Ny membran på gulv og vegg
Ble sluk skiftet?
Ja.
Beskriv arbeidet som er utført: Ny rennesluk og soilrør i etasjeskillet
Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
    Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Nye varmekabler, nytt elektrisk anlegg, ny belysning
    Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?: Ja
    Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Foreligger dokumentasjon og samsvarserklæring

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
    Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Rørarbeid utført ifm. oppgradering av baderom i 2022.
    Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?: Ja
    Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Foreligger dokumentasjon fra JN Rørservice AS.

Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
    Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Nytt tak på påbygg mot nord i 2025.
    Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?: Ja
    Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Foreligger dokumentasjon og kvitteringer på utført arbeid.

Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
    Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Oppgradering av murfasade(pusset del) og skifte av kledning med skader i 2026
    Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?: Ja
    Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Kvitteringer fra utførende entreprenør Murer Ekspert AS og Håndverker Robinson AS

Kjenner du til om det er gjort endringer på loftet (isolert, innredet, pusset opp, ombygget, bruksendret osv.)?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
    Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Påbygg mot nord i 2025
    Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?: Ja
    Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Utført av Ansnes Entreprenør AS
    Kjenner du til om innredningen/ombyggingen/bruksendringen er godkjent hos bygningsmyndighetene?: Ja

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
    Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Nytt ventilasjonsanlegg i 2020
    Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?: Ja
    Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Kvittering på utført arbeid

Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut/lagt gulv/kledd vegger i andre deler av boligen?
Ja.
Hvilke endringer er gjort?: Deler av loft er innredet og isolert, antatt ca. 1987 - ikke godkjent for varig opphold. Påbygg byggemeldt og foreligger ferdigattest fra 2025.
Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?: Nei

Kjenner du til om det er utført arbeid på garasje/carport?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
    Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Installasjon av elbillader i 2020
    Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?: Ja
    Forklar: Foreligger kvittering på utført arbeid.
    Kjenner du til om garasje/carport, og eventuelle innredning/endringer av dem, er godkjent hos bygningsmyndighetene?: Nei

Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak?
Ja.
Beskrivelse: Ferdigattest for påbygg fra 2025.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, men selgers egenerklæringsskjema følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Det er ikke kontrollert om det finnes godkjente bygningstegninger fra kommunen. Det vites derfor ikke om boligen er endret ut ifra de godkjente bygningstegningene.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Salgsvilkår/AS IS

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger om sameiet 
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Leiligheten går over tre plan og består av følgende rom:

1. etasje: Entré.
2. etasje: Kjøkken, stue, TV-stue, bibliotek, tre soverom, walk-in-closet, trimrom, bad/ vaskerom og to bad.
Loft: Innredet rom og lagringsrom.

Boligen har en altan/takterrasse på 18 m². I tillegg disponerer boligen en garasje på 19 m² og en hagebod på ca. 4 m².

Innhold

Areal

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse
Det foreligger "ekspeditions-dokument" fra byggeåret

Tilbygg med ferdigattest 19.11.2025
Rom på loftet er innredet og benyttes som soverom, men er ikke godkjent som rom for varig opphold. Dagens bruk og planløsning avviker derfor fra godkjente tegninger.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: Arealet er beregnet med 3D-laserskanner fra Leica som gir en nøyaktighet innenfor 2% som er kravet i ny avhendingslov per 1. januar 2022
Boder er oppmålt med håndholdt laser.

Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør hva rommet defineres som . Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og manglende godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at
dette vil få betydning for takstmannens valg.

Rom som ligger utenfor boenheten, men som eier har påvist og/eller opplyst at tilhører boenheten, er oppmålt og inkludert i BRA-e. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at rommet tilhører boenheten. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget/sameiet og dette kan påvirke boligens BRA.

Garasjen har separat utvendig adkomst fra gatetun på kjellernivå. Arealet er medregnet som BRA-e. Garasje er oppmålt til 18,5 kvm avrundet til 19 kvm.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Tomten er slakt skrånende og opparbeidet med gårdsplass, gressplen, skifer, utvendige støpte trapper, prydbusker og trær.

Byggeår

Det foreligger ikke ferdigattest, men bygningsanmeldelse (stemplet tegning) for oppføring av enebolig datert 09.10.1930. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Boligen er oppført ca 1931, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for påbygg, datert 19.11.2025.
- Ferdigattest for fasadeendring, datert 12.03.2007.
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for støttemur, datert 29.01.1975.
- Bygningsanmeldelse (stemplet tegning) for plan av 2. etasje, datert 24.11.1937.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 09.10.1930, 24.11.1937 og 17.11.2025. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Et rom på loftet er innredet og benyttes som soverom, men er ifølge tilstandsrapporten ikke godkjent for varig opphold på grunn av lav takhøyde og avvik fra tegningene. Slik bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig. Dagens planløsning i 2. etasje er i tillegg endret i forhold til de opprinnelige tegningene.

Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor ny eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr og pålegg mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, overtar kjøper ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette. Dersom tiltaket avviker fra hva som er søkt om kan kommunen kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. 

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2026 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,9 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten. Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag. Eiendomsskatten er 1,7 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget. 

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Forsikring, felles strøm, kommunale avgifter og snømåking.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Det er pr. 11.09.2026 ingen lån registrert på sameiet.

Forsikring

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål iht. vedtektene i sameiet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi beregnet iht. /formuesverdi-metodikk for inntektsår 2026 (25% opp til 14M-grensen + 70% over, RNB 2026). Primær/sekundærbolig-status er ikke avklart for denne saken — begge scenarier er derfor lagt inn: primær kr 4 200 000, sekundær kr 15 000 000, basert på prisantydning (AskingPrice) kr 15 000 000.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Sentralvarme, elektrisitet og vedfyring. Radiatorer tilknyttet byggets felles sentrale varmeanlegg står for den primære oppvarmingen. Varmekabler på badene og i entré, samt peisovn i stuen.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Parkering i egen garasje med separat adkomst fra gatetun på kjellernivå. Garasjen har elektrisk garasjeport og det er montert elbillader. Det er i tillegg biloppstillingsplasser på gårdsplassen, samt parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen er regulert til byggeområder boliger med særskilte landskapshensyn i Endret reguleringsplan for Holmenkollen - Felt 2 (S-3273), vedtatt 23.10.1991.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Vi anbefaler alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 3Formål: BoligSameiebrøk: 31 / 100

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Skjønn
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr. støttemur
Kan ikke slettes uten samtykke fra direktøren for
Samferdselsetaten i Oslo
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Sammenslått med denne matrikkelenhet:
GNR 33 BNR 696
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Grensejustering
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Særeie ifølge testament
Særeie ifølge testament



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameiet:
- Sameiet Setra vei 7A er et eierseksjonssameie bestående av 3 eierseksjoner (gnr. 33, bnr. 605).
- Sameiebrøk: 31 / 100
- Dyrehold er tillatt.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.

Diverse iht. forretningsfører:
Sameiets styrefunksjoner utøves av sameierne i fellesskap i henhold til eierseksjonsloven. Sameierne velger årlig én av sameierne til å forestå betaling av fellesutgifter. I henhold til vedtektene stilles det sikkerhet for forpliktelser overfor sameiet med 1. prioritets pant i hver seksjon for et beløp stort kr 15 000.

Sameierne gjennomfører felles dugnad på eiendommens fellesarealer minst én gang i året, fortrinnsvis om våren. Dersom en sameier ikke har anledning til å delta, innbetales et beløp til sameiets konto (p.t. kr 500 pr. dugnad, fastsettes på årsmøtet). Løpende vedlikehold, herunder gressklipping på fellesarealer, utføres av sameierne i fellesskap. Sameiet har felles gressklipper og diverse vanningsutstyr.

Seksjon 2 og 3 har adgang og nøkkel til fyrrom i underetasjen for service og betjening av felles varmeanlegg for disse seksjonene. Seksjon 1 har ansvar for å etterse og betjene sikringsskap for felles utestrøm, mens varmekablene i oppkjørselen betjenes i fellesskap.

Viktig informasjon

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales.

Radon

Entré:
Boligen har opprinnelse fra 1931 og er senere oppgradert og utvidet, senest med et moderne tilbygg fra 2025. Inngangspartiet ligger i første etasje og leder inn til en romslig hall med god plass til yttertøy og sko i plassbygde innredninger. Gulvet er flislagt med varmekabler, og en malt tretrapp fører videre opp til den store hovedetasjen.

Stue:
Stuen er et av hjemmets naturlige midtpunkter, med bred enstavs parkett og store vindusflater som rammer inn den spektakulære 180-graders panoramautsikten over Oslo og fjorden. Den høye beliggenheten og det åpne utsynet gir en sjelden følelse av lys, luft og rom. Peisovnen tilfører lunhet og varme, og rommet har god plass til både sittegruppe og en generøs spiseplass. Fra stuen er det direkte utgang til den sørvestvendte altanen.

TV-stue og bibliotek:
I forlengelsen av stuen ligger to separate og mer tilbaketrukne oppholdsrom, et bibliotek og innerst en dedikert TV-stue. Sammen med hovedstuen gir disse rommene en svært fleksibel planløsning med flere gode soner for familien. Rommene egner seg godt som henholdsvis TV-stue, leserom, hjemmekontor eller et rolig tilbaketrukket oppholdsrom.

Kjøkken:
Det snekkerbygde kjøkkenet fra 2025 ligger i tilbygget og er utformet som et lyst og sosialt samlingspunkt. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys, mens en romslig kjøkkenøy med sitteplasser skaper en naturlig møteplass i hverdagen. Innredningen har profilerte fronter, komposittbenkeplate, underlimt Blanco-vask og armatur med spylefunksjon. Kjøkkenet er rikt utstyrt med blant annet dampovn fra Gaggenau, Falcon-komfyr med fem kokesoner og tre ovner, oppvaskmaskin fra Miele, kombiskap fra Falcon og ventilator fra RørosHetta. Komfyrvakt og vannstoppesystem er integrert.

Terrasse og uteområder:
Fra stuen er det direkte utgang til en sørvestvendt altan på ca. 18 m², med den samme vidstrakte panoramautsikten over byen og fjorden. Her er det god plass til både spisebord og loungegruppe, og uteplassen har markise, belysning og strømuttak. Selger opplyser om svært gode solforhold, med sol fra omkring kl. 08 til 22 midtsommers.

Seksjon 3 har i tillegg eksklusiv bruksrett til uteområder nordvest på eiendommen. Dette gir boligen en ekstra kvalitet som er særlig verdifull for barnefamilier og for dem som ønsker flere uteplasser gjennom dagen. Eiendommen har også felles hagearealer med plen og grøntarealer, slik at hjemmet samlet byr på en uvanlig god kombinasjon av privat altan, egne utearealer og felleshage.

Hovedsoverom og walk-in:
Hovedsoverommet ligger skjermet i hovedetasjen og har direkte adkomst til en romslig walk-in-garderobe med skreddersydd innredning. Her er det lagt til rette for svært gode oppbevaringsmuligheter, samtidig som garderobeløsningen bidrar til å holde selve soverommet ryddig og rolig.

Soverom og trimrom:
Hovedetasjen har ytterligere to soverom, i tillegg til et fleksibelt rom som i dag benyttes som trimrom. Rommene gir gode muligheter for barnerom, gjesterom eller hjemmekontor og bidrar til en planløsning som enkelt kan tilpasses ulike behov og familiesituasjoner.

Bad/vaskerom:
Det største badet ble totalrenovert i 2022 og fungerer samtidig som et praktisk vaskerom. Rommet har flislagt gulv med varmekabler, slukrenne og en kombinasjon av fliser og slette malte flater. Innredningen består av skuffeseksjon med servant, vegghengt høyskap, speil med sidebelysning og vegghengt spyletoalett. Dusjsonen har innfellbare glassvegger, innfelt armatur, hånddusj og regnfallsdusj. Vaskemaskin og tørketrommel er diskret plassert bak skyvedører, med skapplass over. Badet har mekanisk avtrekk via boligens balanserte ventilasjonsanlegg. Arbeidene er dokumentert.

Bad 2:
Badet ved soverommene ble overflateoppusset i 2020 og har flislagte overflater og varmekabler i gulvet. Rommet er innredet med servantseksjon, speil med belysning, toalett og innfliset badekar. Det balanserte ventilasjonsanlegget sørger også her for mekanisk avtrekk.

Loft og lagring:
Fra hovedetasjen går trappen videre opp til loftet. Her er det svært gode lagringsmuligheter fordelt på store arealer under skråtaket. Loftet har totalt 22 m² BRA-i og et vesentlig større gulvareal. I tillegg finnes et innredet loftsrom på ca. 9,2 m². Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

Garasje og bod:
Seksjonen disponerer privat garasje på ca. 19 m² med separat adkomst fra gatetunet. Garasjen har elektrisk port og montert elbillader, og foran garasjen er det egen biloppstillingsplass. I tillegg disponeres en hagebod på ca. 4 m², noe som sammen med loftet gir boligen svært gode lagringsmuligheter.

Dit nye hjem

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 08.09.2026:

Overflater:
Gulv: Bred enstavs parkett i oppholdsrom, enstavs eikeparkett på kjøkken, fliser i entré og på våtrom, teppegulv på deler av soverom, gulvbelegg i bod og originalt tregulv på loft.
Vegger: Slette malte flater, fliser over kjøkkenbenk, fliser ved peisovn og fliser på våtrommene.
Himling: Slette malte himlinger med skråtak på loft og deler av bad/vaskerom.

Kjøkken:
Kjøkkenet er fra 2025 og har plassbygget innredning med profilerte fronter, kjøkkenøy og benkeplate i kompositt med stående fliser mot vegg. Utstyrt med underlimt Blanco-vask og ettgreps armatur med spylefunksjon. Faste installasjoner og hvitevarer inkluderer dampovn fra Gaggenau, Falcon-komfyr med fem kokesoner og tre ovner, oppvaskmaskin fra Miele, kombiskap fra Falcon og RørosHetta-ventilator med direkte utkast. Komfyrvakt og vannstoppesystem er montert.

Bad/vaskerom 2. etasje:
Bad og vaskerom fra 2022 med 60 x 60 cm fliser med varmekabler på gulv, stående 7 x 30 cm fliser i våtsonen og for øvrig slette malte vegger. Rommet har skuffeinnredning med nedfelt servant, ettgreps blandebatteri, speil med sidebelysning, vegghengt høyskap og vegghengt spyletoalett. Dusjhjørnet har innfellbare glassvegger i herdet glass, innfelt armatur, hånddusj, regnfallsdusj og slukrenne. Bak skyvedører er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel med overliggende skapplass. Rommet har mekanisk avtrekk tilknyttet balansert ventilasjon.

Bad ved soverom:
Bad opprinnelig fra ca. 1990, overflateoppusset i 2020 med flis på flis, 60 x 60 cm fliser med varmekabler på gulv og 20 x 20 cm fliser på vegger. Utstyrt med skuffeinnredning med heldekkende nedfelt servant, ettgreps blandebatteri, speil med belysning, gulvmontert toalett og innfliset badekar med inspeksjonsluke og plastsluk. Rommet har mekanisk avtrekk tilknyttet balansert ventilasjon. Badet har et oppgraderingsbehov.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 08.09.2026:

Bygning generelt:
Ytterveggene er oppført i trebindingsverk og utvendig kledd med liggende trekledning. Boligen er en tremannsbolig over 3 etasjer pluss loft, oppført i 1931 med tilbygg fra 2025.

Vinduer:
Boligen har flere ulike vindustyper av varierende alder og utførelse: Velux takvinduer i tre med 2-lags isolerglass, vinduer med 2-lags isolerglass i tilbygg fra 2015, vinduer med 3-lags akustikkglass i tilbygg fra 2025, vinduer med koblet glass fra byggeåret og enkelte eldre vinduer med 1-lags glass. Vinduer med 1-lags glass og koblet glass er av eldre dato, og på bakgrunn av alder må det påregnes redusert gjenværende levetid og usikkerhet knyttet til fremtidig funksjon.

Dører:
Hoveddøren er en malt brann- og lydisolert dør (B30/DB35) med glassfelt og kodelås.

Terrassedør:
Til balkongen er det en malt balkongdør med koblet glass.

Balkonger / Terrasser:
Sørvestvendt altan på ca. 18 m² med utsikt. Altanen har rekkverk i tre, målt til ca. 90 cm høyde, som er lavere enn dagens krav. Altanen har utvendig belysning, stikkontakt og markise.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 08.09.2026:

Vannledninger:
Boligen har rør-i-rør-system til kjøkken og ett av badene, etablert i 2025. Det er enkelte eldre kobberrør til badet i 2. etasje. Hovedstoppekranen er lokalisert bak inspeksjonsluke ved badet i 2. etasje.

Avløpsrør:
Det er synlige avløpsrør i plast under vasker på bad og kjøkken. Avløpsrørene leder til soilrør (hovedavløpsrør) av støpejern.

Ventilasjon:
Boligen har balansert ventilasjonsanlegg med aggregat fra Flexit, plassert på loftet. Alle rom har ventilasjonsventiler i himlingen. Det er en kjøkkenventilator fra RørosHetta som trekker luften direkte ut fra kjøkkenet. Badet har mekanisk ventilasjon tilknyttet boligens balanserte ventilasjonsanlegg.

Varmtvannstank:
På loftet er det plassert en varmtvannsbereder på 187 liter fra Høiax, med produksjonsdato 12.08.2022. Varmtvannsberederen er plassert i et oppsamlingskar.

Varme:
Boligen er tilknyttet felles varmeanlegg med vannbåren varme til radiatorer. Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon. I tillegg er det peisovn i stuen samt varmekabler på badene og i entré.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskapet har automatsikringer. Hovedsikringen er ifølge kursfortegnelsen på 63 A. Det ble utført kontroll av det elektriske anlegget av Elvia, og ifølge fremlagt dokumentasjon ble alle registrerte avvik lukket 04.04.2025.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Setra vei 7A-2.Etasje.jpg

Setra vei 7A-Loft.jpg

Setra vei 7A-1. etg.jpg

1859.01.jpg

1859.03.jpg

1859.11-kopi.jpg

1859.14.jpg

1859.79.jpg

1859.80.jpg

1859.02.jpg

1859.74.jpg

1859.21.jpg

1859.20.jpg

1859.23.jpg

1859.19.jpg

1859.22.jpg

1859.81.jpg

1859.86.jpg

1859.66.jpg

1859.65.jpg

1859.71.jpg

Collage-1859.19.jpg

ny peis kollage.jpg

Collage-1859.21.jpg

1859.92.jpg

1859.53.jpg

Collage-1859.23.jpg

Collage-1859.15.jpg

1859.55.jpg

Collage-1859.14.jpg

1859.62.jpg

1859.60.jpg

1859.61.jpg

1859.39.jpg

nyyy Collage-1859.09 kopi.jpg

nyyyy Collage-1859.06 kopi.jpg

Collage-1859.07.jpg

soverom setra.jpg

Collage-1859.08.jpg

1859.44.jpg

1859.47.jpg

Collage-1859.11.jpg

1859.52.jpg

Collage-1859.13.jpg

Collage-1859.12.jpg

1859.27.jpg

Collage-1859.04.jpg

setra kollage gang.jpg

1859.12.jpg

Collage-1859.02.jpg

1859.06.jpg

1859.10.jpg

1859.07.jpg

1859.18.jpg

1859.75.jpg

1859.76.jpg

Selveier

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Setra vei 7 A – en romslig og gjennomført familiebolig med eneboligfølelse og en av boligens helt store kvaliteter: en spektakulær 180-graders panoramautsikt over Oslo og fjorden.

Hjemmet går over tre plan og har 197 m² BRA-i, med en svært romslig hovedetasje på 161 m². Store vindusflater trekker utsikten inn i boligen og gir et fantastisk lys gjennom dagen. Her får du stue med peisovn, TV-stue/bibliotek, tre soverom, trimrom, to bad og stor walk-in. Det snekkerbygde kjøkkenet fra 2025 har kjøkkenøy, komposittbenk og medfølgende påkostede hvitevarer fra Falcon og Gaggenau.

Høydepunkter:

- Sørvestvendt altan på ca. 18 m² med panoramautsikt
- Sol ca. kl. 08–22 midtsommers
- Påbygg med ferdigattest fra 2025
- Bad/vaskerom fra 2022
- God takhøyde på 2,75m
- Hele leiligheten er pusset opp i perioden 2020-2025
- Privat garasje med elbillader + biloppstillingsplass
- Svært gode lagringsmuligheter
- Balansert ventilasjon og vannbåren varme

Velkommen til visning!

Setra vei 7 A

Stor påkostet familiebolig med spektakulær 180-grader panoramautsikt, nytt innholdsrikt kjøkken, solrik altan og garasje

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler