Prospekt

Elmholtveien 11 A - Tilstandsrapport

Energiattest

Byggetegninger

Egenerklæringsskjema (Anticimex, fra Buysure)

Nabolagsprofil-3251819

Opplysninger fra kommune

Kontakt

Elmholtveien 11 A har en ettertraktet beliggenhet på Skøyen/Abbediengen, kun få minutters gange unna treningssentre, dagligvareforretninger, kollektivtransport og servicetilbud. Et flott bosted som legger godt til rette for “easy-living” med alt du trenger innenfor få minutters gange. Legg også merke til den korte veien til barnehager, skoler og fritidstilbud for familiens yngste. 

Eneboligens plassering er tilbaketrukket, med allikevel svært sentral. Nærmeste nabolag består for det meste av villaeiendommer og rolige smågater, hvor barna nærmest kan leke fritt utenfor døren. Et familiepreget og hyggelig område med godt naboskap.

Område

En av de ypperlige fordelene ved å bo så nærme sentrum av Skøyen er den korte veien til trikk- og bussholdeplass samt togstasjon som enkelt frakter deg videre i alle himmelretninger. Nærmeste trikkeholdeplass er “Abbediengen” stasjon som du finner kun tre minutters gange fra hjemmet. Herfra kan du enkelt ta trikkelinje 13 Ljabru/Bekkestua som blant annet frakter deg effektivt bort til Frogner.  

Skøyen togstasjon finner du ca. 10 minutters gange fra hjemmet. Her passerer en rekke toglinjer, inkludert flytoget som kjører effektivt fram til Oslo Lufthavn på knappe halvtimen. I området rundt togstasjonen er det flere bussholdeplasser, blant annet stoppested for den populære 20-bussen.

Offentlig transport

Beliggenheten gir deg umiddelbar tilgang på alt du kan tenkte deg av servicetilbud og caféer. Nye Harbitz Torg har raskt blitt en favoritt i nabolaget, hvor dette topp moderne handlesentret blant annet inkluderer Coop Mega, Apotek, blomsterbutikk, café og restaurant. Nærmest vegg i vegg med sentret ligger kulturhuset Laboratoriet, som er bygget opp av teamet bak Oslos mest populære utesteder (Oslo Camping, Youngs, Prindsens hage osv.). En herlig møteplass som byr på take-away, café, restaurant, shuffelboard, bar og mye annet! 

Større shoppingmuligheter finner du allerede i Karenslyst allé, ca. 15 minutters gange fra hjemmet. Her finner du forretninger som Bolia, Six Bond Street, Slettvoll, Huseby, Skeidar og mye annet. Andre shoppingsteder innenfor kort reisevei inkluderer Bogstadveien, Bygdøy Allé og CC-vest.

Servicetilbud

Nabolaget er tilholdssted en rekke barnehager - noe som legger til rette for enkel hverdagslogistikk. Kun to-tre hus bortenfor finner du Elmholt barnehage, og innenfor en radius på få hundre meter finner du Solbakken barnehave, Gullungene barnehage, Dokka barnehage og Tingeliten Kanvas-barnehage.   

Eiendommen kretser til Bestum barneskole og Øraker ungdomsskole som begge er å finne kort vei unna hjemmet. Barneskolen er kun 15 minutters gange unna, mens ungdomsskolen ligger ca. 13 minutters sykkelvei fra hjemmet.

Skole og barnehage

Den korte veien til Bygdøy og Oslofjorden gir deg gode muligheter for strand- og båtliv gjennom sommerhalvåret. Bygdøy er kjent for sitt brede nettverk av idyllisk turveier og mange badeplasser. Veien er også kort bort til populære Sollerudstranda på Lysaker som er et yndet sted for avslapning og rekreasjon.

Rekreasjonsområder

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Buysure.

Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.


Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Kjeller: Trappegang, separat toalett, TV-Stue, kontor og vaskerom/bad. Bod, kjølerom og teknisk rom/fyrrom. 

1. etasje: Entré/vindfang, bibliotek, kjøkken, spisestue og stue.

2. etasje: Trappegang, tre soverom og to baderom. 

Loft: Loftsrom på ca. 13kvm.

Innhold

Areal

Kjeller: Trappegang, separat toalett, kjellerstue, kontor, vaskerom/dusjbad.
1. etasje: Entré/vindfang, trapperom/bibliotek, kjøkken, spisestue, stue, bibliotek.
2. etasje: Trappegang, 3 soverom, bad/wc.

Primærrom inkluderer

Kjeller: 73 kvm 
1. etasje: 95 kvm 
2. etasje: 71 kvm 
Loft: 13 kvm

Bruksareal per etasje

Konklusjon og kommentar til areal: Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 
Alle areal er ca. mål og avvik på opptil +/- 3% kan forekomme, grunnet avrundingsmetoder. Alle areal er ca. mål og er beregnet ut fra oppmåling på stedet. I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene og være måleverdige etter NS 3940 og "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling". Hvorvidt arealene er godkjente av bygningsmyndighetene fremgår av godkjente og påstemplede tegninger med angitt rombeskrivelse som er sammenfallende med bruken. Åpning til eventuelle trapp er medregnet. 

Himlingshøyde i kjeller er ca. 2,20 meter. Kjelleren er målbar etter gjeldende måleregner, men ikke godkjent for rom for varig opphold.

Loftet har skråtak. Arealer beregnes ut i fra måleverdige deler og et areal er måleverdig når fri høyde over gulvet er 1,90 meter eller mer i en bredde på minst 0,60 meter. Del av skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60 meter utenfor høyden 1,90 meter målt mot skrå himling. Oppmålt gulvareal er ca. 23m2.

Antall rom / antall soverom

Tomt

Byggeår

Elmholtveien 11A - Nybygg - Garasje - Ferdigattest - 1994
Elmholtveien 11A - Rep. av vannskade - Ferdigattest - 1971
Elmholtveien 11A - Våningshus - Exdok (Uattestert) - 1925

Ferdigattest

Kommunale vei, privat avkjørsel. Privat vei over tomt tilhørende denne eiendommen frem til overliggende naboeiendommer. 

Offentlig vann og avløp. Private stikkledninger frem til offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter for 2023: kr. 26 225.31
Eiendomsskatt for 2023: kr. 18 005.00

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Boliger får et bunnfradrag på inntil fire millioner kroner for hver selvstendige boenhet.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål. Eiendommen har ikke en separat utleieenhet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette. 

Ingen taklamper og lysekroner følger med boligen, bortsett fra lysekrone i trapp opp til 2. etg.

Hvitevarer / Tilbehør

Sentralfyr med vannbåren gulvvarme i kjeller og 1. etasje. Radiatorer i 2. etasje er frakoblet. Innebygde radiatorer i 1. etasje.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Parkering i garasje på ca. 27 kvm.

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg. 

Eiendommen ligger under reguleringsplan: 
S-4220 - Vedtatt: 15.03.2006. Formål: Bolig m.tilh. anlegg. 
202102096 - Formål: Pågående plansak (revisjon av S-4220 småhusplanen). 
 
Eiendommen ligger under kommuneplan: 
KDP-17  Formål: områder med behov for torg/møteplass. 

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan ses hos megler. Gjør oppmerksom på kommuneplan fra 23. september 2015.

Sannsynlighet for å finne fortidsminner: 
Middels høyt funnpotensial - Alle søknader om byggetiltak på 70 kvm eller mer, inkludert kjeller, skal sendes til Byantikvaren slik at de kan vurdere om du må gjennomføre en arkeologisk registrering.

Nabovarsel: 
Rammetillatelse fra 23.12.2021 vdr. bygging av 2 hus i Adventveien 15. Foreløpig uten IG.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Bestemmelse om veg
Overført fra gnr 30    bnr  29
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
BEST OM SANITÆRANLEGG

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om båt/bryggeplass

Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. om adkomstrett
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Erklæring/avtale
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr. garasje
Kan ikke slettes uten samtykke fra vegsjefen

Bestemmelse om bebyggelse
Arealet tidligere tilhørende parsell gnr 30 bnr 345 før sammenslåing med parsell nr 30 bnr 309, kan ikke bebygges i høyde utover nåværende "fotavtrykk".
Eksisterende mur og gjerde mot nabotomt gnr 30 bnr 65 kan ikke kreves redusert eller revet, forutsatt at mur og gjerde holdes i alminnelig godt vedlikeholdt stand.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Rett til utskilt tomt
Bestemmelse om innkjørsel/ gårdsplass og garasje.
Bestemmelse om bruksrett
Med flere bestemmelser

Bruksrett
gjelder nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av garasje.
Sletting eller endring kan ikke skje uten samtykke fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten.

Registrering av grunn
Registrering av grunn

Registrering av grunn
Registrering av grunn



Tinglyste heftelser

Eiendommen har en Nedgravd 3000 liters oljetank. Oljetanken er iflg. eier rehabilitert og innsatt med glassfiber.

Tinglyste erklæringer: 

Dok: 326201 - Bruksrett/ urådighet: Gnr. 30 bnr: 309 skal ha rett til bruk av nødvendig grunn på gnr. 30 bnr. 65 for reparasjon og vedlikehold av garasje.

Dok: 993054 – Bestemmelse om bebyggelse: "Arealet tidligere tilhørende parsell gnr.30 bnr. 345 for sammenslåing med parsell gnr. 30 bnr. 309, heretter benevnt "parsellen ", kan ikke bebygges i høyde utover nåværende "fotavtrykk " som eksisterende bygningsmasse representerer. Eksisterende mur og gjerde mot nabotomt gnr. 30 bnr. 65 kan ikke kreves redusert eller revet, forutsatt at mur og gjerde holdes i alminnelig godt vedlikeholdt stand Denne bestemmelsen er ikke til hinder forfremtidig utnyttelse av arealet under parsellen. Parsellen skal inkluderes i beregningsgrunnlaget for tomtens totale utnyttelsesgrad for eventuellfremtidig bebyggelse på annet sted på tomten.

Dok: 32202 – Erklæring/ Avtale: Den 07.04.89 har Oslo Veisjef i henhold til veiloven §30 meddelt midlertidig unntak fra samme lovs §29 i anledning bygningens avstand til regulert senter linje Elmholtveien. Eier av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre ovennevnte byggearbeid uten erstatning, når som helst veisjefen måtte forlange det. Erklæringen kan ikke avlyses uten Oslo vei sjefs samtykke.

Dok: 48480 – Bestemmelse om adkomstrett: Gnr. 30 bnr. 309 skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bredde) fra Elmholtveien over gnr. 30 bnr. 65 langs denne eiendommens østgrense. Gnr. 30 bnr. 308 skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bredde) fra Elmholtveien over gnr. 30 bnr. 65 og gnr 30 bnr. 309 langs eiendommens østgrense.

Dok 109197 – Rett til utskilt tomt: Rettighetshaver gnr. 30 bnr. 309 har bruksrett over markert innkjørsel og garasje. Det påhviler rettighetshaver alt vedlikehold av bruksrettigheten med påstående bygningsmasse. Rettighetshaver har rett til å overføre arealet vederlagsfritt for utvidelse av egen eiendom dersom dette er gjennomføringsbart i forhold til de til enhver tid gjeldende BYA regler.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Hjemmets sosiale sone finner sin rettmessige plass i første etasje, og inkluderer stue, spisestue, kjøkken og bibliotek, som alle utgjør ypperlige samlingsrom for ulike formål. Stuen er etasjens største rom, og er dekorativt innredet med lyse veggoverflater, hjørnepeis og eikeparkett. Et innholdsrikt og luftig rom, hvor utformingen sørger for særdeles gode lysforhold fra en rekke vindusflater. Dette rommet har en ærverdig atmosfære hvor klassiske elementer preger innredning. Et fantastisk samlingsrom for hele familien. 

Via doble fløydører kommer du inn til spisestuen og kjøkkenet som er samlet i en åpen løsning. Spisestuens gode areal gir rikelig med plass for et langstrakt spisebord – et perfekt sted å invitere venner og familie. Den åpne løsningen gjør at du enkelt kan sette siste finish på serveringen samtidig som du tar det i det sosiale rundt middagsbordet. En sosial og hyggelig løsning.  

Kjøkkenet består av en klassisk innredning fra 2006 som er påkostet med malte overflater 2012. Innredningen er dekorativt utformet med hvite profilerte fronter og heltre benkeplater, og inkluderer rikelig med lagringsplass for alt du trenger i hverdagen. De integrerte hvitevarene inkluderer stekeovn, microbølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkeninnredningen er levert av Det Norske Kjøkkensenter.

Biblioteket har adkomst fra stuen og er praktisk innredet til sitt formål. Rommet har godt med lagringsplass for bøker, og oppleves særdeles lyst og luftig i likhet med hjemmet for øvrig. Det er godt med plass for sofagruppe og stuebord, og rommet har den ypperlige fordelen av direkte utgang til hagen. Et fint rom for de mer rolige timene.

Første etasje

Andre etasje fungerer som hjemmets soveromsavdeling, og inkluderer tre soverom i tillegg til to baderom. Alle soverommene har rikelig med areal for innredning, og er pent dekorert med lyse fargetoner som fremmer rommenes klassiske atmosfære. Et av rommene fremgår som det naturlige hovedsoverommet da dette rommet har direkte adkomst til etasjens balkong. 

Etasjens to baderom er stilrent innredet med lyse gulv- og veggfliser samt praktisk innredning. Det ene baderommet inkluderer dobbel servant, badekar og toalett, mens det øvrige inkluderer dusj, toalett og servant. To baderom plassert i samme etasje oppleves svært praktisk i en større husholdning.

Andre etasje

Underetasjen inkluderer TV-Stue, i dag innredet som gjesterom/kontor. Rommet er multifunksjonelt med god plass til innredning. I tillegg inkluderer underetasjen wc, vaskerom/bad, fyrrom og vinkjeller, samt godt med garderobe-/ og lagringsplass. Rommene i etasjen er praktisk fordelt, og er pent innredet med moderne fargetoner. Vinkjelleren er flott innredet med glassdør, flisbelagte gulv og lagringshyller med god kapasitet.

Underetasje

Hjemmets flotte tomt er inngjerdet, hvor barna og de firbeinte i husholdningen kan løpe fritt. Hagen er pent beplantet med plen og prydbysker, og den uteplassen med overbygg vil være et ypperlig sted for grillmidager eller utelunsjer sommerstid. Hagens gode areal gir rikelig med plass for ballspill og lek – et eldorado for barnefamilier.

Uteplasser

Overflater og innredning hentet fra tilstandsrapport: 

Gulv: Flisbelagte gulvoverflater i kjeller fra 2007. Eikegulv/eikeparkett i 1. og 2. etasje fra 2002 og 2012. Skifterbelagt gulv i bibliotek.

Innervegger: Pussede og malte murvegger i kjeller. Pussede og malte plater/gipsvegger i 1. og 2. etasje.

Himling: Gipshimlinger med pussede og malte overflater i kjeller, 1. og 2. etasje. 

Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra 2006 med benkestammer, veggstammer og høyskap med profilerte malte fronter med porselensknotter. Heltre benkeplater. Nedfelt benkebeslag med avrenningsplate i børstet rustfritt stål og 1-greps blandebatteri. Integrert koketopp, stekeovn, microbølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Takmontert avtrekksventilator i børstet rustfritt stål. Praktisk kjøkken med god skap- og benkeplass.

Vaskerom: Vaskerom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Toalettrom: Separat toalett er utstyrt og innredet med servanthylle i tre med overmontert servant og 1-greps blandebatteri. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. 

Bad 2. etasje: Bad/wc er utstyrt og innredet med servantskap med profilerte fronter. Heldekkende laminert benkeplate. Servant med 1-greps blandebatteri. Innfelt veggspeil. Innebygget badekar med veggmontert blandebatteri. Gulvmontert toalett.

Standard

BYGGEMÅTE HENTET FRA TILSTANDSRAPPORT:

Taktekking
Taktekkingen består av glaserte taksten. Besiktigelse og vurdering av yttertaket er utført fra hagen. Papp, sløyfer, lekter og takstein er skiftet i 1988. Normal tid før omlegging av taksten er 30-60 år. Taktekkingen synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Det er ikke registrert visuelle avvik. Vurdering av takkonstruksjoner er foretatt på bakgrunn av generell alder.

Nedløp og beslag
Takrenner, nedløpsrør og beslag i stål. Besiktigelse og vurdering av yttertaket er utført fra hagen. Takrenner, nedløpsrør og beslag er skiftet i 1988. Normal tid før omlegging av takrenner, nedløpsrør og beslag er 30-60 år. Takrenner, nedløpsrør og beslag synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Snefangere montert på tak mot gårdsplass. Det er ikke registrert visuelle avvik. Vurdering av takkonstruksjoner er foretatt på bakgrunn av generell alder. Merknad: Det anbefales å montere snefangere på tak over trapp til bibliotek.

Grunnmur
Grunnmur er oppført i natursten/sparsten. Grunnmur forventes oppført i henhold til byggeforskrifter som var gjeldende da boligen ble oppført. Normal tid før utbedring av grunnmur og murte vegger er 20-60 år. Fasadene ble sist overflatebehandlet i 2013. Grunnmuren synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon.

Veggkonstruksjon
Trekonstruksjoner utvendig belagt med trepaneler. Hovedsakelig original kledning. Normal tid før reparasjon av bindingsverk og trepaneler er 40-80 år. Fasadene ble sist overflatebehandlet i 2013. Veggkonstruksjonene er ikke kontrollert da disse er skjulte. Veggkonstruksjonene synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Det er ikke registrert visuelle avvik. Vurdering av veggkonstruksjonene er foretatt på bakgrunn av generell alder.

Takkonstruksjon/Loft
Valmet tak/mansard tak oppført i trekonstruksjoner. Takkonstruksjonene forutsettes å være oppført i henhold til byggeforskrifter som var gjeldende da boligen ble oppført. Normal tid før reparasjon av takkonstruksjoner er 40-80 år. Takkonstruksjonene er belagt med rupanel/undertak av tre. Takkonstruksjonene synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Takkonstruksjonene er kontrollert fra loftet. Det er ikke registrert visuelle avvik. Vurdering av takkonstruksjoner er foretatt på bakgrunn av generell alder. Høydeavstand til hanebjelker er noe under 1,90 meter.

Vinduer 1
Malte originale vindusrammer, vinduskarmer med koblede enkle glass. Malte vindusrammer og vinduskarmer med 2-lags isolerglass fra 1992. Det er ved befaring ikke opplyst/oppdaget at noen av glassene er sprukket/knust eller punkterte. Normal tid før utskifting av vindusrammer i tre er 20-60 år. Normal tid før utskifting av isolerglass er 15-20 år. Vinduene vurderes å være i funksjonell stand. De tilfeldig valgte vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Alle vinduene er ikke testet ved åpning. Vinduene synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Det er ikke registrert avvik, ut over alder og normal bruksslitasje hvor det kan forekomme enkelte merker/riper.

Vinduer 2
Malte vindusrammer, vinduskarmer og balkongdør med 2-lags isolerglass og gjennomgående sprosser fra 2007. Det er ved befaring ikke opplyst/oppdaget at noen av glassene er sprukket/knust. Normal tid før utskifting av vindusrammer i tre er 20-60 år. Normal tid før utskifting av isolerglass er 15-20 år. Vinduene vurderes å være i funksjonell stand. De tilfeldig valgte vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Alle vinduene er ikke testet ved åpning. Vinduene synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Det er ikke registrert avvik, ut over alder og normal bruksslitasje hvor det kan forekomme enkelte merker/riper.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger og terrasser
Solrik balkong ca. 3,5m2. med adkomst fra soverom i 2. etasje. Balkongen er oppført i trekonstruksjoner og ligger over karnapp i stue. Balkongen er renovert i regi av dagens eier og forsikringsselskap. Dokumentasjon og skaderapport er fremvist.

Utvendige trapper
Støpt betongtrapp med skiferfliser og varmekabler til hovedinngang. Rekkverk i malte trekontruksjon. Trapp fra bibliotek oppført i trekonstruksjoner. Rekkverk og håndløper i tre. Åpne opptrinn. Merknad: Det bør etableres sperre på undersiden av trapp til bibliotek dersom høyden på opptrinn er mer enn 10 cm.


STORE ELLER ALVORLIGE AVVIK IHT. TILSTANDSRAPPORT:

Våtrom - Sluk, membran og tettesjikt - Bad/wc
Det er avvik: Mer enn normal forventet brukstid er passert på løsningen for sluk, membran og tettesjikt. Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Det antas å være brukt plastmembran (datidens banemembran) og smøremembraner.

Våtrom - Vegger, membran og tettesjikt - Bad/wc
Det er avvik: Mer enn normal forventet brukstid er passert på løsningen for membran og tettesjikt. Det antas å være brukt smøremembraner på vegger.


AVVIK SOM IKKE KREVER UMIDDELBARE TILTAK IHT. TILSTANDSRAPPORT:

Utvendig - Grunnmur
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av generell alder.

Utvendig - Veggkonstruksjon
Det er avvik: TG er også satt på bakgrunn av generell alder på veggkonstruksjoner og utvendig panel.

Utvendig - Takkonstruksjon/Loft
Det er avvik: Det er ikke registrert visuelle avvik. Vurdering av takkonstruksjoner er foretatt på bakgrunn av generell alder. TG er satt på bakgrunn av alder.

Utvendig - Vinduer
Det er avvik: Vindusrammer, vinduskarmer og vindusglass er vurdert. TG er satt på bakgrunn av at vinduenes normale levetid som kan forventes er nådd.

Innvendig - Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Innvendig - Pipe og ildsted
Det er avvik: Antatt normal brukerslitasje ut i fra generell alder på pipestokken. For å kontrollere for eventuelle innvendige skader anbefales kamerakontroll. Det er stedvis enkelte sprekker i puss på pipeløp på loft.

Innvendig - Varme
Det er avvik: Ingen videre undersøkelser er utført på anlegget. TG er satt på bakgrunn av generell alder på brenner.

Innvendig - Rom Under Terreng
Det er avvik: Det er på tilgjengelige steder i kjeller registrert fuktvandring/fuktopptrekk i yttervegger og innvendige vegger. Det gjøres i den forbindelse oppmerksom på at noe fuktvandring i grunnmur er påregnelig grunnet kapilæroppsug i gulv og vegger, og er normalt i denne type eldre konstruksjoner, da boligen ble oppført uten fuktsperre mot grunnen. Det er ikke utført hulltaking i da veggene består av natursten/sparesten og murvegger.

Innvendig - Innvendige trapper
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av manglende rekkverk/håndløper i trapper.

Våtrom - Overflater vegger og himling - vaskerom/dusjbad
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av generell alder, da normale levetid snart er nådd, i hovedsak i dusjhjørnet.

Våtrom - Overflater Gulv - vaskerom/dusjbad
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av generell alder, da normale levetid snart er nådd, i hovedsak i dusjhjørnet.

Våtrom - Gulv, konstruksjoner og fall - vaskerom/dusjbad
Det er avvik: Det er noe begrenset fall mot sluk på hovedgulvet. Høydeforskjell mellom overkant slukrist og punkt ved dørterskel er tilstrekkelig. Høydeforskjell og fall er kontrollert med krysslaser og vater.

Våtrom - Sluk, membran og tettesjikt - vaskerom/dusjbad
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av generell alder, da normale levetid for sluk, membran og tettesjikt snart er nådd.

Våtrom - Vegger, membran og tettesjikt - vaskerom/dusjbad
Det er avvik: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Det antas å være brukt smøremembraner. TG er satt på bakgrunn av generell alder, da normale levetid for membran og tettesjikt snart er nådd.

Våtrom - Sanitærutstyr og innredning - vaskerom/dusjbad
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av generell alder, da normale levetid for utstyr og innredninger er nådd.

Våtrom - venilasjon - vaskerom/dusjbad
Det er avvik: Grunnet nye strengere krav til luftesystemer har termisk oppdriftssystem på generelt grunnlag fått TG2, til tross for at denne typen ventilasjon var normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden.

Våtrom - Sanitærutstyr og innredning - separat toalett
Det er avvik: Det er ikke registrert avrenningshull/lekkasjespalte fra innebygget sisterne. Dette var trolig ikke påkrevet ved montering.

Våtrom - Ventilasjon - separat toalett
Det er avvik: Grunnet nye strengere krav til luftesystemer har termisk oppdriftssystem på generelt grunnlag fått TG2, til tross for at denne typen ventilasjon var normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden.

Våtrom - Overflater vegger og himling - Bad/wc
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av at forventet brukstid på fliser er oppbrukt.

Våtrom - Overflater Gulv - Bad/wc
Det er avvik: Enkelte sprekker/krakelering i emalje på flisene. TG er satt på bakgrunn av at forventet brukstid på fliser er oppbrukt.

Våtrom - Gulv, konstruksjoner og fall - Bad/wc
Det er avvik: Det er noe begrenset fall mot sluk på hovedgulvet. Høydeforskjell mellom overkant slukrist og punkt ved dørterskel er mindre enn 25mm. Høydeforskjell og fall er kontrollert med krysslaser og vater.

Våtrom - Sanitærutstyr og innredning - Bad/wc 
Det er avvik: Det er normalt at innredninger og fronter kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket. Funksjonell innredning med normal bruksslitasje på innredninger. TG er satt på bakgrunn av generell alder.

Våtrom - Ventilasjon - Bad/wc
Det er avvik: Grunnet nye strengere krav til luftesystemer har termisk oppdriftssystem på generelt grunnlag fått TG2, til tross for at denne typen ventilasjon var normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden.

Tekniske installasjoner - Ventilasjon
Det er avvik: Naturlig ventilasjon og termisk oppdriftssystem var godkjent ved oppføring av bygget. Funksjonstesting er utført av ovennevnte installasjoner. Det er ikke foretatt måling av luftmengder da det kreves eget utstyr for slik måling, og det hører ikke inn under en nivå 1 undersøkelse som denne. TG er satt på bakgrunn av nye strengere krav til luftesystemer, til tross for at denne typen ventilasjon var normalt for boliger bygget i denne tidsperioden.

Tekniske installasjoner - Varmtvannstank
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av at halvparten av normal levetid som kan forventes for varmtvannsberederen er nådd. Ved endret bruk kan avvik oppstå.

Tomteforhold - Drenering 
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av at forventet levetid på drenering er overskredet.

Tomteforhold - Grunnmur og fundamenter
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av generell alder.

Tomteforhold - Utvendige vann- og avløpsledninger
Det er avvik: TG er satt på bakgrunn av generell alder, da mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vann- og avløpsledninger.

Se vedlagt tilstandsrapport for eventuell vurdering av tilstandsgrad, avvik og tiltak.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Elmholtveien 11, 0281 Oslo - 1. etg.jpg

Elmholtveien 11, 0281 Oslo - 3. etg.jpg

Elmholtveien 11, 0281 Oslo - 2. etg.jpg

BOA 1213.02.jpg

BOA 1213.01.jpg

BOA 1213.04.jpg

BOA 1213.09.jpg

Collage-1213.01.jpg

Collage-1213.02 (1).jpg

Skillekort2.jpg

BOA 1213.31.jpg

BOA 1213.32.jpg

Collage-1213.07 (1).jpg

BOA 1213.33 (1).jpg

Collage-1213.06 (1).jpg

BOA 1213.48.jpg

BOA 1213.49.jpg

BOA 1213.43.jpg

BOA 1213.44.jpg

Collage-1213.10.jpg

BOA 1213.47.jpg

BOA 1213.29.jpg

BOA 1213.30.jpg

BOA 1213.42.jpg

Skillekort3 2 2 2.jpg

BOA 1213.41.jpg

BOA 1213.16 (1).jpg

BOA 1213.18.jpg

BOA 1213.15 (1).jpg

BOA 1213.17 (1).jpg

BOA 1213.21 (1).jpg

BOA 1213.22 (1).jpg

BOA 1213.20 (1).jpg

BOA 1213.26.jpg

Collage-1213.13.jpg

BOA 1213.59.jpg

BOA 1213.60.jpg

Skillekort5.jpg

BOA 1213.50.jpg

Collage-1213.12 (1).jpg

BOA 1213.62.jpg

BOA 1213.63.jpg

BOA 1213.53.jpg

Collage-1213.11.jpg

Collage-1213.14.jpg

BOA 1213.06 (1).jpg

Skøyen (1).jpg

Skøyen (3).jpg

Skøyen (6).jpg

Fast eiendom

Enebolig

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Elmholtveien 11 A er en klassisk villaeiendom med innholdsrik planløsning og idylliske uteplasser. Hjemmet strekker seg over tre etasjer i tillegg til praktisk lagringsloft.  Boligen er familievennlig utformet med blant annet tre soverom, stue, spisestue, bibliotek, TV-Stue og vinkjeller. Et vakkert hjem med sjelfull og sjarmerende innredning samt særdeles lys og luftig atmosfære. 

Hjemmets idylliske uteplasser omfatter en stor og frodig hage med dekorativ beplantning i tillegg til overbygget skiferterrasse på ca. 14kvm og balkong på ca. 3,5kvm med adkomst fra hovedsoverommet. Uteplassene har gode solforhold gjennom dagen, og vil være perfekte oppholdssteder på avslappende sommerdager. 

Eiendommen har en ettertraktet beliggenhet i et tilbaketrukket villaområde på Skøyen/Abbediengen. Her får du følelsen av å “bo på landet” når du er hjemme, og i byen når du går ut døren. Et godt sted å bo for barn og voksne i alle aldre. Nærmeste dagligvareforretning - Coop Harbitz Torg - ligger kun 400m meters gange unna, hvor du samme sted finner restauranter, caféer, forretninger og treningssenter. I tillegg er veien kort til trikk,- buss- og togstasjon med hyppige avganger til sentrum så vel som Oslo Lufthavn. Her vil du ha tilgang på alt av servicetilbud og fasiliteter innenfor gangavstand. 

- Klassisk villaeiendom o/3 etasjer samt loft
- Idyllisk hage med plen og beplanting
- Garasje samt p-plasser
- Overbygget skifterterrasse på ca. 14kvm
- Hyggelig balkong på ca. 3,5kvm med gode solforhold
- Innholdsrik og familievennlig planløsning med store og luftige rom
- Særdeles gode lysforhold
- Dekorativ og stilren innredning med lyse fargetoner
- Attraktiv beliggenhet i familievennlig villaområde på Skøyen/Abbediengen
- Kort spasertur til Harbitz Torg med dagligvare, frisør, blomsterbutikk m.m. 
- Nærhet til Laboratoriet restaurant og caféer
- Nærhet til Frogner, Majorstuen, Ullern og CC-vest

Elmholtveien 11 A

SKØYEN/ABBEDIENGEN Herskapelig villaeiendom på solrik tomt. Garasje. Vannbåren varme. Separat kjellerinngang.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler