Prospekt

Løsørelisten 2020

Offentlige opplysninger

Egenerklæring

Om sameiet

Tilstandsrapport

Reseksjonering

Seksjonering

Nabolagsprofil-3644401

Kontakt

Her vil du bo i et hyggelig nabolag på Ljan, kort vei unna sjøen og fine turområder. Området er familievennlig og idyllisk, og byr på kort vei til både barnehager, skoler, slalåmbakke, idrettsanlegg og badestrender. I tillegg er det kun få minutters gange til offentlig transport; buss og tog.

Område

Med toget fra Ljan stasjon er reisetiden inn til Oslo S kun 8 minutter.    

Det passerer også flere bussruter rett i nærheten, blant annet 79 og 83 som enkelt frakter deg ned mot sentrum. Se www.ruter.no for rutetider.     

Med bil har du svært kort og enkel vei ned til E18 Mosseveien og deretter noen få minutters kjøring til sentrum.

Offentlig transport

Sommerstid er nærheten til fjorden og en rekke populære badesteder et stort pluss. Ta deg gjerne en morgendukkert i Hvervenbukta, en kort jogge-/sykkeltur unna, eller ta turen til Ljansbadet som tilbyr privat badeplass ved innmelding i Ljans vel. Fiskevollen, Nordstrand Bad, Ulvøya. Katten og Skinnerbukta på Malmøya er andre populære badesteder i nærheten.  

Foruten nærheten til fjorden er også de store naturområdene i Østmarka ypperlige for utflukter av variert lengde, sommer som vinter. Ta gjerne en utflukt til klassiske turmål som Rustadsaga, Skullerudstua eller Mariholtet, idylliske Nøklevann og Østensjøvannet. For innendørs trening er både SATS treningssenter på Lambertseter og Karlsrud, samt Best Helse treningssenter på Holtet gode alternativer. Både tennis og fotball kan utøves i nærområdet. Ljan har egen tennisbane få minutters gange fra leiligheten.  

Bydelen kan også skilte med blant annet Ekeberg med fine turområder for løping og søndagsturer i roligere tempo. Her er det lysløype med oppkjørte skispor når forholdene tillater vinterstid. Det er for øvrig også meget kort vei over til områdets lokale alpinbakke Sloråsen med tilknytning til Ljan IF/Ljan Alpint. Apinbakken finner du allerede rett utenfor hjemmet.

Rekreasjonsområder

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, men selgers egenerklæringsskjema følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Selger opplyser følgende i sitt egenerklæringsskjema:
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, kun av faglært
Firmanavn: Det stod i prospektet da jeg kjøpte i 2016 at badet ble pusset opp av faglært, men jeg husker dessverre ikke navnet på firmaet
Redegjør for hva som er gjort og når: Hele badet ble rehabilitert og det ble lagt membran i 2004

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Ja
Hvis ja, beskrivelse: Det ble lagt membran i 2004

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende? Nei
Kommentar: Det er ingen pipe eller ildsted i leiligheten

7. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ja
Hvis ja, beskrivelse: Ja, det som er opplyst i tilstandsrapporten

10. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade? Ja
Hvis ja, beskrivelse: Hele taket på boligdelen av sameiet er blitt taktekket på nytt i 2023. Beslag på taket, sluk og taklukene er også
blitt byttet. Arbeidet er utført av Ahansen takentreprenør.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el‐anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært
Firmanavn: Aspelund Elektro
Redegjør for hva som er gjort og når: Installerte nytt sikringsskap etter eltilsyn i februar 2023

12.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja
Hvis ja, beskrivelse: Samsvarserklæring fra Aspelund Elektro februar 2023

13. Kjenner du til om det utført kontroll av el‐anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon, varmepumpe)? Ja
Hvis Ja, når, hva og av hvem: Eltilsyn av Elvia 22.11.2022

14. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag? Ja
Kommentar: Det er installert fire ladebokser i sameiet til felles bruk mot betaling

26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld? Ja
Hvis ja, beskrivelse: Det foreligger ingen vedtak som kommer til å vesentlig øke fellesutgiftene, men det vil bli drøftet en økning av
fellesutgiftene på rundt 5 prosent på neste årsmøte.

Tilleggskommentar:
Skjemaet er fylt ut i felleskap med min sønn Torbjørn Stubberud, som har bodd i boligen siden 2017, og vært eier siden 2019. Leiligheten står fortsatt tinglyst på meg. Vi har vært i kontakt med styreleder i sameiet og innhentet informasjon angående sameiet.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent. 
Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

Tilstandsrapport
Egenerklæring
Seksjonering
Vedtekter og husordensregler
Årsmøtepapirer 2022
Reguleringskart m/bestemmelser
Arealbekreftelse 
Ferdigattest
Energiattest
Info. tilbehør og løsøre 2020

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

2. etasje: Entré, stue/kjøkken, to soverom og bad. Balkong.  

Fellesareal:
Bod i kjeller på ca. 5 kvm, merket "12".

Innhold

Areal

Entré/gang, Bad , Stue/kjøkken , Soverom , Soverom 2

Primærrom inkluderer

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Tomten er felles eid av sameiet.

Byggeår

Boligen har ferdigattest utstedt 1973. Følger vedlagt.

Ferdigattest

Boligen har atkomst via fellesarealer. Den er tilknyttet offentlig vann og kloakk. Det er private stikkledninger ut til offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

I 2016 ble det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom, slik som ubebygde tomter, fritidsboliger mv. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2020 er på inntil 4 millioner kroner.

Boligen kvalifiserer ikke for eiendomsskatt pr. 2024.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Ordinære driftsutgifter, renteutgifter og avdrag lån, Get kabel-TV, trappevask, vaktmestertjenester, forsikring av bygget, forretningsførsel og kommunale avgifter.

Ny eier må selv tegne innboforsikring.

Det vurderes en økning på felleskostnader i 2024 på 5-10%. Dette blir lagt frem på årsmøtet.

Fellesgjeld

Avdragsfrihet: Det er ikke opplyst om avdragsfrihet.

Lånebetingelser: Informasjon om selskapets lån og vilkår:

Lånenr: 93727000109
Type lån: Annuitetslån
Restsaldo total: kr.853 438
Dato siste termin 31.03.2024 
Terminer pr år: 4
Rente pr. 05.03.2024: 7,5%

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: If Skadeforsikring‎

Boligen kan fritt leies ut.
Eiendommen kan kun leies ut til boligformål.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi er forsøkt innhentet fra Skatteetaten, men formuesverdi kan ikke bestilles for denne eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Boligen er oppvarmet med elektriske panelovner, samt gulvvarme i entre/ gang, bad og stue/kjøkken.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Sameiet disponerer flere felles parkeringsplasser etter "første mann til mølla"-prinsippet. Her er det stort sett alltid plass til parkering.

Det er også garasjeplasser i sameiet - disse leies bort etter venteliste/ansiennitet

Det er installert fire ladebokser i sameiet til felles bruk, mot betaling.

Forøvrig gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen er regulert til boligformål. For ytterligere opplysninger se vedlagte reguleringskart med bestemmelser, eller kontakt megler.

Eiendommen omfattes av kommunedelplan KDP-17

Pågående byggesaker i området:
Gladvollveien 38 - Oppføring av garasje
Saksnummer 200904787

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 8
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 145 / 1850

Skjønn
Dok. tgl. m/dbnr.   4723   -    4731.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

Erklæring/avtale
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK          5,000
MED PRIORITET ETTER 90% AV FØRSTE KJØPESUM
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Sameiet har legalpant for forfalte felleskostnader iht. eierseksjonsloven § 25. Pantet er begrenset oppad til folketrygdens grunnbeløp.

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. lov om eierseksjoner § 22

Det er behov for fornyelse av noen rør i sameiet. Kostnaden for dette er foreløpig ukjent, men vil forhåpentlig være klar til årsmøtet 2023. Av denne grunn vurderes en økning i felleskostnadene. 

Det er tillatt å holde hund i sameiet.

Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. 

Oppussing og oppgradering. Ifølge opplysninger gitt av eier:
- Overflater: Boligens overflater ble malt i 2017, og flere av  boligens overflater ble malt i 2024 igjen.
- Gulv: Nye gulv i alle rom bortsett fra badet. Høytrykkslaminat Berry Alloc Grand Avenue. Elektrisk gulvvarme i stue/kjøkkenet og i gangen – 2017
- Fjernet skillevegg mellom kjøkken og stue – 2017
- Nytt kjøkken fra IKEA med stekeovn med pyrolytisk funksjon
- 2017
- Satt opp ny vegg mellom soverommene og garderobeskap Pax fra IKEA – 2017
- Nye innerdører – 2017
- Sparklet og malt balkong – 2022
- Nytt sikringsskap med automatsikringer – 2023

Diverse

I sommerhalvåret vil leilighetens balkong være gull verdt. Her kommer du ut til et romslig uterom på ca. 7kvm som er praktisk utformet med god plass utemøbler. Plasseringen byr på gode solforhold og luftig utsyn, hvor du her kan nyte dagene i rolige og hyggelige omgivelser. Balkongen har en flott plassering på hjørnet av leiligheten, slik at du får gleden av solen fra litt ulike vinkler.

Balkong

Leilighetens sosiale sone inkluderer stue, spisestue og kjøkken som er samlet i en moderne åpen løsning. Her kommer du inn til et lyst og luftig samlingsrom som er pent innredet med nyere Berry Alloc Grand Avenue høyttykkslaminat fra 2017 og lysmalte veggoverflater. Rommet har særdeles lysforhold fra de mange flotte vindusflatene mot balkongen, og i sommerhalvåret vil det være herlig å åpne opp døren ut, og på den måten skape en luftig “utefølelse” inne. Et herlig samlingsrom med god plass til gjester.  

Bygårdens arkitektur bidrar til at leiligheten har en helt spesiell atmosfære innvendig. Stuehjørnet er nærmest omkranset av vindusflater, som nærmest visker vekk skillet mellom inne og ute. Her får du umiddelbart følelsen av lys, luftig og åpen atmosfære.  

Kjøkkenet har en tilbaketrukket plassering i rommet, og består av en moderne IKEA kjøkkeninnredning fra 2017 med lyse profilerte fronter og laminat benkeplate. De integrerte hvitevarene sørger for en stilren finish på uttrykket, og kjøkkenets dempede og stilrene design passer ypperlig inn med rommets innredning for øvrig. Et moderne og flott kjøkken du kan fryde deg over. Innredningen har for øvrig rikelig med lagring- og benkeplass.

Stue/kjøkken

Leilighetens to soverom legger godt til rette for en familie. Et av rommene fremgår som det naturlige hovedsoverommet, mens det øvrige vil fungere utmerket som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge soverommene er pent malt med lyse fargetoner, og har godt med areal for seng, nattbord og annen innredning.

Soverom

Baderommet er romslig utformet med god plass til alle dagligdagse gjøremål, og er stilrent innredet med flislagte gulv- og veggoverflater. Uttrykket er klassisk sammensatt med mørkt gulv og hvite veggoverflater, og baderomsinnredningen er praktisk plassert i rommet. Badet er innredet med servant med underskap, vegghengt toalett, dusj og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. Gulvet er lunt som følge av varmekabler. Badet ble sist oppusset 2004.

Entréen er romslig og lys i likhet med leiligheten for øvrig. Et hyggelig inngangsparti med praktisk utforming.

Entré

Overflater og innredning hentet fra tilstandsrapport: 

Innvendige overflater: 
Gulvflatene består av laminatgulv. Veggflatene
består av malte veggflater og panel. Takflatene
består av malte takflater. Hvite glatte innvendige
dører.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning type Ikea fra 2017 med hvite profilerte fronter, enkelte fronter med glass, benkeplater i laminat, rustfri oppvaskkum med avrenningsplate, ventilator og integrerte hvitevarer. Fliser over benkeskap.

Bad: Veggmonterte dusjvegger, dusj direkte på gulv med termostat batteri, veggmontert klosett, servant med skapinnredning, speil og opplegg for vaskemaskin.

Standard

Byggemåte hentet fra tilstandsrapport:  
Betongsåle antatt fundamentert til fjell eller komprimerte masser. Det presiseres at undertegnede ikke har foretatt noen geotekniske
undersøkelser og derved har begrenset kunnskap til byggets byggegrunn og stabilitet. Grunnmur i støpt betong. Støpte betongdekker. Bærende    konstruksjon i betong innfelt med
murverk/bindingsverk, antatt isolert med mineralull, i henhold til forskrifter som var gjeldende da bygningen ble oppført, innvendig
kledd med plater, utvendig med teglsteinsforblending, fasadeplater, malte  betongoverflater og store glasspartier. Yttertak antatt tekket med papp. Trapper i betong.
Vinduer med isolerglass, karm og ramme i tre.
Entredør i glatt utførelse. Balkong på ca. 7 kvm med adkomst fra stue/kjøkken.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som
stemmer med dagens bruk
I forbindelse med salg av eiendommen oppfordres interessenter til og sette seg inn i de godkjente tegningene. Se vedlegg.

Utdrag fra tilstandsrapport:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
Tilstandsgrad 2 som kan kreve tiltak:
 - VInduer:
Vinduer og balkongdør med isolerglass, karm og ramme i tre. Undertegnede har ikke klart og stadfeste produksjonsår på glassene. I følge opplysninger hentet fra tidligere takst er vinduene fra 1998.
Værslitte vinduer med sprekker i treverk og beslag med avflassing. Det er opplyst om at det trekker fra enkelte av vinduene. Store vindusflater med høyde som er under 0,8 M (ca. 0,55 M) ned til gulv.
Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år.

- Dører:
Entredør i glatt utførelse fra byggeperioden.
Eldre entredør antatt fra byggeperioden som er mangelfull i forhold til dagens krav. Døren har ikke de nødvendige egenskapene for å hindre brann- og røykspredning fra en branncelle til en annen i den tiden som anses nødvendig for rømning og redning fra andre brannceller. Forventet brukstid på døren er passert.
Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år.

- Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Balkong på ca. 7 kvm med adkomst fra stue/kjøkken.
Vurdering av avvik:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
TEK17 § 12-15. Utforming av rekkverk
(3) Balkonger, terrasser, tribuner, passasjer og lignende skal ha rekkverk med høyde
a) minimum 1,2 m der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m
b) minimum 1,0 m der nivåforskjellen er inntil 10,0 m.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

- Bad, overflater/ vegger / himling:
Eldre veggfliser med normal bruksslitasje/slitasje og med enkelte sår. Dype og utette fuger med riss. Det ble registrert sprekk på en veggflis som er plassert på nedre flisrekke bak veggmontert dusjvegg - Ingen unormale fuktverdier ble påvist i dette området på befaringsdagen.
Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år.
Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år.
Renovering er påregnelig.

- Bad, overflater / gulv:
Gulvflatene består av fliser. Sluk under servant: Det er målt ca. 7 mm høydeforskjell på gulv fra dørterskel til topp slukrist. Dusj: Det er målt ca. 12 mm høydeforskjell på gulv fra dørterskel til topp slukrist.
Renovering er påregnelig.

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

- Sanitær 7 innredning:
Veggmonterte dusjvegger, dusj direkte på gulv med termostat batteri, veggmontert klosett, servant med skapinnredning, speil og opplegg for vaskemaskin.
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Innredning med svelling på nedre del. Speil med rust.
Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.
Renovering er påregnelig.

- Kjøkken / avtrekk:
Ventilator/anlegg med begrenset effekt, og lys under ventilator lyste ikke på befaringsdagen.

- Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på de eldre avløpsledningene i støpejern er oppbrukt. Avløpsrør inne i kjøkken med rust.

Tilstandsgrad 2 som ikke krever umiddelbare tiltak:

- Overflater:
Gulvflater med bruksslitasje, enkelte sår og med ujevnheter/spenn. Gulvflatene er montert gjennomgang uten overgang mellom rommene.
Overflatene fungerer med disse avvikene og det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak å utbedre dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det ble registrert skjevheter/plan- og helningsavvik samt svikt/knirk på gulvflatene. I slike bygninger av denne alderen må man påregne skjevheter på gulvflatene. Det presiseres at det var store møbler som seng og sofa samt annet løsøre på befaringstidspunktet som opptar en del av gulvarealet i boligen.
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.
Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

- Kjøkken:
Kjøkkeninnredning uten automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt. Dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Innredningen vurderes og være i tilfredsstillende funksjonell stand men med svelling og med en plate som har sunket. Ingen unormale fuktverdier ble påvist i utsatte soner på befaringsdagen.
Kjøkkenet fungerer med disse avvikene, og det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak å utbedre dette. Montering av komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper anbefales.

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på de eldre innvendige vannledningene i kobber. Forventet levetid for kobberrør er 25-50 år.

- Mekanisk ventilasjon. Ventil på yttervegg i et soverom.
Stue/kjøkken og ett soverom uten ventiler, kun vinduer og balkongdør. Ved salg av eiendommen er det viktig at kjøper er klar over at eldre bygninger er oppført i en periode med annen byggeskikk og andre forskrifter/regler en de som gjelder i dag, de krav som gjelder i dag er normalt strengere.
Bygningsdelen fungerer med dette avviket. Men ventilasjon i form av veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det bør etableres for å lukke avviket dersom dette er tillatt i sameiet. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Det gjøres oppmerksom på at rapporten må leses i sin helhet da de fleste bygningskonstruksjoner har en sammenheng med hverandre.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Barnevennlig

Von Øtkens vei 1-p1.jpg

1355.21.jpg

Collage-1355.05.jpg

1355.22.jpg

1355.04.jpg

1355.05.jpg

1355.07.jpg

Collage-1355.01.jpg

1355.20.jpg

1355.29.jpg

1355.28.jpg

1355.30.jpg

1355.25.jpg

Collage-1355.06.jpg

1355.17.jpg

Collage-1355.04.jpg

Collage-1355.03.jpg

1355.14.jpg

Collage-1355.02.jpg

1355.12.jpg

1355.10.jpg

1355.01.jpg

1355.06.jpg

1355.09.jpg

1355.08.jpg

1L7A2590.jpg

1L7A2600-HDR.jpg

IMG_4564 (1).jpg

1L7A2606-HDR.jpg

1L7A2609.jpg

Selveier

Leilighet

BOA portraits 2022 02

Fagansvarlig / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Didrik Ruus

Dette er en særdeles dekorativ 3-roms leilighet, hvor bygårdens unike arkitektur setter et spennende og vakkert preg på leilighetens innvendige atmosfære. En rekke flotte vindusflater sørger for optimale lysforhold, samtidig som leiligheten oppleves åpen og luftig til enhver tid. Et nydelig hjem som må oppleves.

I 2017 ble leiligheten oppusset og modernisert. Arbeidene omfattet blant annet montering av ny kjøkkeninnredning og oppgradering av hjemmets overflater. Farge- og materialvalgene er stilrent sammensatt, og uttrykket er moderne. Her kan du flytte rett inn.

Leiligheten har sameiets beste beliggenhet i et hyggelig nabolag på Ljan, kort vei unna vakre rekreasjonsområder. Området er veletablert og rolig, og det er kort vei til alt av hverdagslige fasiliteter som dagligvare, kollektivtransport og servicetilbud, hvor du finner nærmeste dagligvareforretning allerede i samme bygg som leiligheten. Et herlig bosted med en rekke ettertraktede kvaliteter.

- Nydelig 3-roms leilighet med flotte kvaliteter
- Solrik balkong på ca. 7kvm med luftig utsyn
- Gode sol- og lysforhold
- Dekorativ og stilren innredning
- Luftig takhøyde på 2,6m
- Overflater malt 2017-2024
- Moderne kjøkken fra 2017 m/integrerte hvitevarer
- Nytt gulv og nye innerdører 2017
- God lagringsplass i disponibel kjellerbod på ca. 5kvm
- Sameiet har mange felles parkeringsplasser
- Attraktiv beliggenhet på Nordstrand/Ljan
- Nærhet til forretninger og servicetilbud
- Umiddelbar nærhet til Joker Ljan
- Kort vei til Ljan Tennisklubb og andre aktivitetstilbud
- Mulighet for medlemskap i Ljans vel og Ljansbadet
- Nærhet til sjøen og flotte badeplasser
- Et bredt tilbud fritidsaktiviteter i nærområdet
- Kort vei til skoler på alle trinn og en rekke barnehager
- Flotte turmuligheter innenfor kort gangavstand!

von Øtkens vei 1

NORDSTRAND/LJAN: Unik 3-roms hjørneleilighet m/ 7 kvm balkong. Vakre vindusflater og flotte lysforhold. Høy standard!

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Didrik Ruus

Kontakt megler