Om seksjonen og sameiet

Nabolagsprofil-3948533

Energiattest

Protokoll årsmøte 2024 signert

Egenerklæring

Likningsverdi

Løsørelisten 2020

Seksjonering+dok+nr+8300

Offentlige opplysninger

Reseksjonering

Tilstandsrapport

Kontakt

Her vil du bo i et hyggelig nabolag på Ljan, kort vei unna sjøen og fine turområder. Området er familievennlig og idyllisk, og byr på kort vei til både barnehager, skoler, slalåmbakke, idrettsanlegg og badestrender. I tillegg er det kun få minutters gange til offentlig transport; buss og tog.

Område

Med toget fra Ljan stasjon er reisetiden inn til Oslo S kun 8 minutter.    

Det passerer også flere bussruter rett i nærheten, blant annet 79 og 83 som enkelt frakter deg ned mot sentrum. Se www.ruter.no for rutetider.     

Med bil har du svært kort og enkel vei ned til E18 Mosseveien og deretter noen få minutters kjøring til sentrum.

Offentlig transport

Sommerstid er nærheten til fjorden og en rekke populære badesteder et stort pluss. Ta deg gjerne en morgendukkert i Hvervenbukta, en kort jogge-/sykkeltur unna, eller ta turen til Ljansbadet (Jabba) som tilbyr privat badeplass ved innmelding i Ljans vel. Fiskevollen, Nordstrand Bad, Ulvøya. Katten og Skinnerbukta på Malmøya er andre populære badesteder i nærheten. 

Foruten nærheten til fjorden er også de store naturområdene i Østmarka ypperlige for utflukter av variert lengde, sommer som vinter. Ta gjerne en utflukt til klassiske turmål som Rustadsaga, Skullerudstua eller Mariholtet, idylliske Nøklevann og Østensjøvannet. For innendørs trening er både SATS treningssenter på Lambertseter og Karlsrud, samt Best Helse treningssenter på Holtet gode alternativer. Både tennis og fotball kan utøves i nærområdet. Ljan har egen tennisbane få minutters gange fra leiligheten.  

Bydelen kan også skilte med blant annet Ekeberg med fine turområder for løping og søndagsturer i roligere tempo. Her er det lysløype med oppkjørte skispor når forholdene tillater vinterstid. Det er for øvrig også meget kort vei over til områdets lokale alpinbakke Sloråsen med tilknytning til Ljan IF/Ljan Alpint. Apinbakken finner du allerede rett utenfor hjemmet.

Rekreasjonsområder

Dagligvarer kan du handle på nærbutikken Joker (også søndagsåpent) som du finner allerede i samme bygg. Alternativt kan du reise bort til Sæterkrysset hvor du blant annet finner et hyggelig nærsenter med det meste til det daglige - inkludert dagligvarer hos Meny og Rema 1000. Her ligger også restauranten Egon, som er et fint sted for uformelle sammenkomster, samt Norlaks om du ønsker sushi eller andre asiatiske smaker. Gutta på Haugen og vinbaren Poppel er også nyere tilskudd. 

Gode shoppingmuligheter finner du blant annet på Lambertseter Senter med et rikt utvalg av butikker og servicetilbud som apotek, postkontor og bank, samt bibliotek og Symra kino.     

Veien er heller ikke lang til Holtet, et lite og sjarmerende handelssentrum der du kan få inntrykk av at tiden går litt saktere. Legg gjerne turen innom Åpent Bakeri for en kopp kaffe, lunsj eller deilige bakverk. På Holtet ligger også velrennomerte Jacobs, delikatesseforretningen som er viden kjent for sin ferskvaredisk og gode råvarer.

Servicetilbud

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, men selgers egenerklæringsskjema følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Selger opplyser følgende i sitt egenerklæringsskjema:
Tilleggskommentar:
Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐
Leiligheten har vært for utleie.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent. 
Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

Tilstandsrapport
Egenerklæring
Seksjonering
Vedtekter og husordensregler
Årsmøtepapirer 2022
Referat fra årsmøte for 2023
Reguleringskart m/bestemmelser
Arealbekreftelse 
Ferdigattest
Formuesverdi
Info. tilbehør og løsøre 2020

Vedlegg

4-roms selveierleilighet i 1. etasje, hjørneleilighet.

Beskrivelse (Type bolig)

Høy 1. etasje:
Entré/gang, stue/kjøkken, bad og 3 soverom. 

Annet:
Disponibel kjellerbod på ca. 10 kvm, merket nummer 6.

Innhold

Areal

Entre/gang, bad, 3 soverom, stue/kjøkken

Primærrom inkluderer

Antall rom / antall soverom

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Tomten er felles eid av sameiet, Fellesarealene er pent opparbeidet og beplantet.

Byggeår

Boligen har ferdigattest utstedt 1973. Følger vedlagt.

Ferdigattest

Boligen har atkomst via fellesarealer. Den er tilknyttet offentlig vann og kloakk. Det er private stikkledninger ut til offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

I 2016 ble det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom, slik som ubebygde tomter, fritidsboliger mv. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2020 er på inntil 4 millioner kroner.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Ordinære driftsutgifter, renteutgifter og avdrag lån, Telia kabel-TV, trappevask, vaktmestertjenester, forsikring av bygget, forretningsførsel og kommunale avgifter.

Etter vedtak på årsmøtet ble felleskostnadene økt med 15% fra august.

Ny eier må selv tegne innboforsikring.

Fellesgjeld

Avdragsfrihet: Det er ikke opplyst om avdragsfrihet.

Lånebetingelser: Informasjon om selskapets lån og vilkår:

Lånenr: 93727000109
Type lån: Annuitetslån
Lånegiver: Privat lån v/Eirik Hanish
Restsaldo total: kr. 840 695,-
Terminer pr år: 4
Rente pr. 01.07.2024: 7,5%

Forsikring

Forsikringsselskap: If Skadeforsikring‎

Forkjøpsrett

Boligen kan fritt leies ut.
Eiendommen kan kun leies ut til boligformål.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Likningsverdi er innhentet fra Skatteetaten og gjelder for inntektsåret 2022.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

Eventuelle hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Det er ikke kjøleskap eller komfyr i boligen.

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Elektrisk oppvarming ved panelovner.

Selger har ikke oversikt over årlig strømforbruk da boligen har vært leid ut.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Sameiet disponerer flere felles parkeringsplasser etter "første mann til mølla»-prinsippet. Det er ca. én p-plass pr. seksjon. Her er det stort sett alltid plass til parkering.

Det er også garasjeplasser i sameiet, disse leies bort etter venteliste/ansiennitet.

Forøvrig gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen er regulert til boligformål. For ytterligere opplysninger se vedlagte reguleringskart med bestemmelser, eller kontakt megler.

Eiendommen omfattes av kommunedelplan KDP-17

Pågående byggesaker
Gladvollveien 38 - Oppføring av garasje
Saksnummer 200904787
Siste dok. 15.09.2024

Regulering

Sameiet har legalpant for forfalte felleskostnader iht. eierseksjonsloven § 25. Pantet er begrenset oppad til folketrygdens grunnbeløp.

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. lov om eierseksjoner § 22

Det er behov for fornyelse av noen rør i sameiet. Kostnaden for dette er foreløpig ukjent, men vil forhåpentlig være klar til årsmøtet 2023.

Det er tillatt å holde hun i sameiet.

Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen.

Det er kalt inn til Ekstraordinært Sameiermøte 17. oktober 2024 grunnet at bruken av boder i Sameiet Von Øtkens Vei 1 har i svært lang tid avveket fra det som er angitt i seksjoneringsbegjæringen fra 12 april 1976. For å klargjøre og standardisere bruken av bodene i tråd med den nåværende praksisen, ønsker styret bl.a. å vedta at den faktiske bruken av bodene i dag skal være gjeldende. Forslag til nye vedtekter følger vedlagt.

Diverse

Det er ikke opplyst om det er foretatt radonmålinger.

Ifølge kart på http://geo.ngu.no/kart/radon/ har området moderat
til lav forekomst av radon.

Radon

Velkommen inn i en lys og luftig hjørneleilighet med ekstra takhøyde, lyse rom og gode vindusflater. Planløsningen er godt utnyttet, og så å si hele leiligheten ble fornyet i 2016, inkludert oppussing av bad, nytt kjøkken, etablering av et tredje soverom og oppgradering av elanlegg. Alle overflater ble malt, parkettgulvet ble slipt opp og det ble satt inn ny entrédør. 

Entreen er innbydende med vakker ruteparkett på gulvet – et nostalgisk mønster som var populært på 50- og 60-tallet, og som er tilbake for fullt i trendbildet. Rommet har ellers helt nøytrale, hvitmalte overflater på vegger og tak, knagger til yttertøy og dørtelefon ved ytterdøren.

Entré

Kjøkkenet fikk en ny og moderne innredning i 2016, plassert i en sosial, åpen løsning med stuen. Kjøkkensonen markeres av grå fliser på gulvet, mot slipt ruteparkett i stuen. Innredningen har takoppforede skap og er plassert i en praktisk L-form, som gir god arbeidsflyt til matlaging og bakst. 

Frontene er hvite og glatte med gripekant, og benkeplaten er i hvit laminat med nedfelt vaskekum i sort kompositt. Mørke fliser over benken henter opp fargen fra vaskekummen, og det er montert ventilator over komfyrplassen. Kjøkkenet har også Waterguard og opplegg for oppvaskmaskin i benken, samt benkebelysning, nisje til kjøleskap og plass til et frokostbord i selve kjøkkensonen.

Kjøkken

Stuen er lys og luftig med rikelig dagslys fra vindstrekke mot sydvest, og ekstra takhøyde på ca. 2,62 meter. Lysmalte vegg- og takflater understreker den lette følelsen, og får ekstra dybdefølelse fra endeveggen ved kjøkkenet, som er malt i en dempet beigetone. 

Rommet har listefri himling og vakkert gulv i ruteparkett, som ble slipt og overflatebehandlet i 2016. Stuen har en romslig størrelse som gir plass til et sosialt liv, der man enkelt kan møblere i to soner, med plass til både tv-lounge og spisebord.

Stue

Leiligheten har tre lyse og fine soverom – det ene etablert i 2016 ved å dele av en bit av stuen. Dette soverommet oppleves ekstra luftig med flere, høye vinduer langs to sider og utgang til hjørnebalkongen. Med grønne busker og trær på utsiden, føles dette rommet som en liten oase om sommeren. 

Rommet har glatte, mintgrønne vegger, listefri, hvitmalt himling og lik ruteparkett som i stuen. Det minste soverommet har samme gulv, mens veggene er malt i en sart rosafarge. Hovedsoverommet er lysmalt og romslig med trestavs gulv og to høye vinduer. Det er plass til garderobeløsninger på hvert rom, og ellers godt med lagringsplass i en romslig kjellerbod på ca. 10 kvm.

Soverom og garderobe

Badet ble renovert av fagfolk fra Konstantin bygg i 2016, inkludert skifte av sluk og ny membran. Rommet fremstår tidsmessig og pent, holdt i en monokrom stil, med sorte fliser på gulvet, hvite fliser på veggene, gulvvarme og downlights. 

Innredningen består av en heldekkende servant på sort skuffeseksjon, matchende høyskap, et speilskap og toalett, samt et dusjhjørne med innfellbare glassdører og mosaikkfliser på gulvet. Badet har også opplegg for vaskemaskin ved siden av servantinnredningen.

Bad/wc/vaskerom

Leiligheten varmes opp elektrisk med panelovner og har varmekabler i badegulvet. Varmtvann kommer fra fellesanlegg. Ventilasjonen er naturlig med felles, mekanisk avtrekk fra badet. Det ble utført noen oppgraderinger av elanlegget i 2016, inkludert skifte til jordfeilautomater i sikringsskapet. Hovedsikring er dog som skrusikring. 

I forbindelse med renovering av bad og montering av nytt kjøkken, ble det lagt nye vannrør. Telia er leverandør av tv-signaler, og avtalen er inkludert i felleskostnadene.

Oppvarming - Teknisk

Byggemåte hentet fra tilstandsrapport:  
* Leilighetsbygg i betong-, mur- og trekonstruksjoner.
* Betongsåle, antar fundamentert til faste masser.
* Grunnmur i betong.
* Yttervegger/fasader av teglstein.
* Vinduer og balkongdør med isolerglass som er fra 1998, som vurderes til TG 2 etter alder og isoleringsevne.
* Entredør, med brann- og lydklassifisering.
* Støpte dekker som etasjeskillere.
* Flatt tak, som er tekket med papp/folie.
* Fra 1 soverom er det utgang til balkong på ca 6,5 m², malt balkonggulv.
* Malte betongtrapper/reposer og malte vegger i oppgangen.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Vedrørende avvik fra tegningene:
Del av stuen er avdelt og ominnredet til soverom, ikke
søknadspliktig arbeid.

Utdrag fra tilstandsrapport:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik: INGEN

Tilstandsgrad 2 som kan kreve tiltak:
- Vinduer
Vindusglass med denne alder har dårligere isoleringsevne enn nye
vinduer. Tilstandsgrad for disse er vurdert med tanke på alder og isoleringsevne.
- Dører
Balkongdør med isolerglass som antas å ha blitt skiftet i 1998.
Det ble ikke observert sprekk i glass eller punkteringer.
Vindusglass med denne alder har dårligere isoleringsevne enn nye
vinduer. Ved befaringen ble det foretatt stikkontroll på åpne- og
lukkemekanismer av dører. Tilstandsgrad for disse er vurdert med tanke på alder og isoleringsevne.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger og terrasser
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Rekkverket ved balkongen ble målt til 85 cm, dagens byggeforskrifter har krav til rekkverkshøyde på 100 cm.
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens
forskriftskrav.
- Overflater 2
Ruteparkett ved kjøkken har sprukket litt opp og løsnet.
- Avtrekk stue/kjøkken
Det er montert avtrekksvifte, men det er ikke avtrekksventiler i vaggene
i stue/kjøkken.

Det gjøres oppmerksom på at rapporten må leses i sin helhet da de fleste bygningskonstruksjoner har en sammenheng med hverandre.

von Øtkens vei 1

LJAN: Fin 4-roms hjørneleilighet. Nyoppusset i 2016. Ekstra takhøyde og store vinduer. Skjermet balkong med kveldssol.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Tommy Stensrud

Kontakt megler