Amtmand Breders gate 1 salgsoppgave

Salgsoppgave med vedlegg

Energiattest

Egenerklæring

Godkjente byggetegninger

Opplysninger fra kommune

Nabolagsprofil

Amtmand Breders gate 1 - Tilstandsrapport

Kontakt

Eneboligen har en svært attraktiv og sentral beliggenhet i det populære området Nybyen, midt i hjertet av Drammen. Her bor man fredelig til i en rolig gate uten gjennomgangstrafikk – med beboerparkering og trygge omgivelser hvor barna leker ute. Området er preget av et generasjonsskifte og mange barnefamilier har allerede etablert seg her. Det er kort vei til alle byens fasiliteter, og den sentrale plasseringen gjør dette til et perfekt valg for deg som ønsker nærheten til byen, men samtidig verdsetter rolige og barnevennlige omgivelser.

Gaten ligger kun fem minutters gange fra Drammen stasjon, med både tog, flytog og bussforbindelser i alle retninger – noe som gjør dette til en ypperlig pendlerbolig. Området er i stor utvikling, blant annet med etableringen av ny bydelspark på Godsløkka, i forbindelse med at togsporene senkes og området bygges om til grøntareal og møteplass.

Beliggenhet

Det er utmerkede kollektivmuligheter i området. Museumsparken holdeplass ligger kun 3 minutter unna med hele 10 ulike busslinjer. Drammen stasjon nås til fots på ca. 5 minutter og tilbyr svært hyppige avganger mot Oslo (ca. 32 minutter med tog), Kongsberg og Gardermoen. Flytoget har endestasjon i Drammen. Bussknutepunktet på Strømsø torg ligger også innen kort gangavstand. Det er enkel adkomst til E18 for bilpendlere, og garasjen har installert elbillader i tillegg til ladestasjoner i gaten.

Offentlig transport

Barnefamilier har et svært godt skoletilbud her. Eiendommen sokner til Gulskogen skole (1–10. trinn), en av Drammens mest anerkjente barneskoler, og det er også mulig å søke plass ved populære Danvik skole (1–7. trinn), som ligger kun 700 meter unna – noe flere familier i området har valgt. For de eldre barna er Marienlyst ungdomsskole og Drammen videregående skole i kort gangavstand.

Barnehagetilbudet i nærområdet er variert og godt vurdert. Innen 10–12 minutters gange finner man Lassebakken barnehage, Danvik barnehage og Solstreif Rudolf Steiner barnehage – alle med kort ventetid og gode referanser.

Skole og barnehage

Dette området gir barnefamilier rike muligheter til lek, aktivitet og naturopplevelser. I umiddelbar nærhet ligger flere lekeplasser, og kort vei unna finner man Marienlyst friidrettsbane, kunstisbane, skøytebaner og fotballbaner. Drammensbadet, Norges største helårsåpne badeanlegg, er bare en kort spasertur unna – en klar favoritt blant både små og store. For de skiinteresserte ligger Haukås slalåmbakke og lysløyper i Strømsøåsen og Drafnkollen kun minutter unna. Om sommeren er Blekktjern et nydelig badested i nærheten.

Aktiviteter og rekreasjon

Drammen museum og Museumsparken rett i nærheten gir kulturelle opplevelser i grønne omgivelser. Området byr ellers på et rikt kulturliv med Union Scene, bibliotek, Drammens Teater og kino kun en kort spasertur unna. Elvepromenaden, med tur- og sykkelstier på begge sider av Drammenselva, gir enkel tilgang til både by og mark – og gjør det lett å ta barna med på tur.

Lokale steder og attraksjoner

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør
- Godkjente byggetegninger

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

1. etasje: Trappegang/hall, kjøkken med anretning, spisestue, 2 stuer og dusjbad/wc. 

2. etasje: Trappegang, stue, bad/wc, 3 soverom og omkledningsrom. 

Kjelleretasje: Entré/gang, trapperom, trappegang, kjellerstue, trimrom, dusj/wc og bod/teknisk rom.

Innhold

Areal

Kjeller: Trapperom, entré/gang, trappegang,
kjellerstue, trimrom, dusj/wc. 
1. etasje: Trappegang/hall, kjøkken med
annretning, spisestue, 2 stuer, dusj/wc. 
2. etasje: Trappegang, stue, 3 soverom, bad/wc, omkledningsrom.

Primærrom inkluderer

1. etasje: 89 kvm 
2. etasje: 102 kvm
Kjeller: 82 kvm 
Garasje: 38 kvm 

Garasje er ikke medtatt i total bra, total bra for alle bygninger er 311 kvm.

Bruksareal per etasje

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Tegningssett over 1. og 2. etasje samt vann og sanitær datert 1961 er fremvist/oversendt fra kommunen.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 

Alle areal er ca. mål og er oppmålt/kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele kvadratmeter i rapporten, og grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Alle arealer er oppmålt med digital 3D skanner, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Fra og med 01.01.2024 gjelder nye regler for arealmåling. Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. 

Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'. Bruken av et rom på befaringstidspunktet har betydning for rommets definisjon. Dette betyr at rommet både kan være i strid med teknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for valg av arealkategori i herværende rapport. 

Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rom kan defineres som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene. 

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/ innredning av rom/ bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Boligen er oppmålt med digital 3D skanner. Arealene er oppgitt iht. fremlagt arealoversikter/ tegninger. Arealer på rom i vedlagte tegninger viser rommets innvendig BRA, uten omsluttende vegger.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Tomt

Byggeår

Eneboligen er byggeanmeldt iht. opplysninger gitt av kommune. Kommunen finner ikke midlertidig brukstillatelse og/eller ferdigattest i deres arkiver. Eiendommen er først registrert tatt i bruk 01.01.1869. 

Det er ikke uvanlig for eldre boliger, særlig for bygg som ble oppført før innføringen av krav til ferdigattest i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77. Før dette tidspunktet var det ikke krav om ferdigattest for å ta en bolig i bruk, og praksis for utstedelse har variert mellom kommuner.

Kravet om at ferdigattest må foreligge før bruk av tiltak ble først gjort gjeldende i praksis gjennom plan- og bygningsloven § 99 (1985-loven), og videreført og skjerpet i dagens plan- og bygningslov av 27. juni 2008 nr. 71 § 21-10.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår, og overtar også ansvaret for eventuell videre oppfølging overfor kommunen dersom ferdigattest ønskes innhentet i etterkant.

Ferdigattest

Offentlig vei, vann og avløp. Private stikkledninger ut i offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Vann og avløp: 
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett og har installert vannmåler. Kommunale gebyrer for 2024 utgjorde totalt kr 2 965,95, basert på et svært lavt stipulert forbruk på 6 m³. Dette er ikke representativt for en bolig av denne størrelsen, og det antas at eiendommen ikke har vært i full bruk gjennom året.

For 2025 har Drammen kommune fastsatt følgende satser (inkl. mva):
– Fastledd vann: kr 1 067
– Fastledd avløp: kr 1 738
– Forbruksgebyr vann: kr 34,14 per m³
– Forbruksgebyr avløp: kr 57,23 per m³

Med et bruksareal på 273 m² vil forventet årsforbruk for en normalhusholdning typisk ligge mellom 150 og 250 m³. Basert på dette beregnes de årlige kommunale avgiftene til:

– 150 m³ forbruk: ca. kr 16 510
– 200 m³ forbruk: ca. kr 21 079
– 250 m³ forbruk: ca. kr 25 648

Faktiske kostnader vil avhenge av vannforbruket i husholdningen og faktureres løpende gjennom året. Ved lavt forbruk kan gebyrene reduseres tilsvarende. 

For oppdaterte satser og mer informasjon, se:
www.drammen.kommune.no/tjenester/vann-avlop/priser

Renovasjon: 
Renovasjonsgebyrene i Drammen kommune for 2025 varierer avhengig av avfallsløsning og beholderstørrelse. For en standard renovasjonsordning med 140 liters restavfallsbeholder og 140 liters papirbeholder, er gebyret kr 4 800 per år. Dette inkluderer henting av restavfall, papir og plastemballasje.

Faktiske kostnader vil avhenge av vannforbruket i husholdningen og faktureres løpende gjennom året. Ved lavt forbruk kan gebyrene reduseres tilsvarende. 

For oppdaterte satser og mer informasjon, se:
www.drammen.kommune.no/tjenester/vann-avlop/priser

www.drammen.kommune.no/tjenester/avfall-og-renovasjon/renovasjonsgebyr

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål. Eiendommen har ikke en separat utleieenhet.

Adgang til utleie

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette. 

Medfølger ikke handelen: Lampen over kjøkkentøy og på veggen over kjøkkenbenk.

Hvitevarer / Tilbehør

Boligen varmes opp elektrisk med varmekabler i begge bad, samt vannbåren gulvvarme og radiatorer fra luft-til-vann-varmepumpe. Varmepumpen er montert på vegg ved garasjen. Kontroll av varmeanlegg er utført av Bokander Rørteknikk AS i 2025.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det er parkering i en garasje i treverk med elbillader, innkjøring direkte fra gaten, tofløyet port og plass til to biler etter hverandre. For øvrig er det beboerparkering i gaten (også medlademuligheter) etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanens arealdel 2014–2036 er avsatt til "Boligbebyggelse – Nåværende". Kommuneplanen ble vedtatt 5. oktober 2015. Eiendommen omfattes også av kommunedelplan for Strømsø (gatebruk), vedtatt 22. juni 2004.

Det foreligger ikke reguleringsplan for eiendommen. 

Kopi av gjeldende kommuneplan følger vedlagt.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Best. om vann/kloakkledn.
Samt telefonledninger og andre kabler.
Best. om vedlikehold og ettersyn.
Kan ikke avlyses uten samtykke av Drammen Kommune
VA-virksomheten.

Omnummerering ved kommuneendring
Omnummerering ved kommuneendring

Omnummerering ved kommuneendring
Omnummerering ved kommuneendring

Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver



Tinglyste heftelser

Viktige opplysninger  fra tilstandsrapporten - Tilstandsgrad 3 (TG3): 

Ved gjennomgang av tilstandsrapporten for Amtmand Breders gate 1, datert 14.04.2025 og utført av takstingeniør Jan Nicolai Aamot fra Alpha Taksering AS, er følgende forhold gitt tilstandsgrad 3 (TG3), som indikerer store eller alvorlige avvik:

Tomteforhold: 

Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet, og det er registrert fuktvandring. Ved kraftig regn har vann trengt inn ved kjellerinngang. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.

Grunnmur og fundamenter: Det er registrert fukt i grunnmuren. Situasjonen bør holdes under oppsyn.

Utvendige vann- og avløpsledninger: TG3 er satt på grunn av alder. Selv om det ikke er symptomer på funksjonssvekkelse nå, kan skader og behov for plutselige utbedringer oppstå.

Utvendig: 

Balkonger/terrasser: Det er påvist fukt- og råteskader i konstruksjonen på overbygget veranda. Ytterligere undersøkelser og utbedring av skade anbefales.

Våtrom: 

Kjeller, Dusj/WC: Våtrommet må totalrenoveres. Tettesjikt, våtsone, sluk og andre forhold må oppgraderes og dokumenteres.

2. etasje, Bad/WC: Høydeforskjell fra slukrist til gulv/terskel er mindre enn 25 mm, noe som ikke tilfredsstiller dagens krav.

1. etasje, Dusj/WC: Rommet har kun naturlig avtrekk. Mekanisk avtrekk bør etableres.

Kjøkken: 

Kjøkken 1. etasje: Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator, og direkte avtrekk mangler. Om mulig bør det etableres ventilasjonskanal ut i det fri.

Tekniske installasjoner: 

Vannledninger: Fordelerskap mangler avløp til rom med sluk. Det må lages avløp fra rørskapet, eller andre kompenserende tiltak må iverksettes.

Innvendig: 

Innvendige trapper: Trappen mellom kjeller og 1. etasje er ikke tilfredsstillende. Det mangler håndløper, rekkverket har for stor åpning mellom trinn (mer enn 10 cm), og den beskrives som en midlertidig trappeløsning. Hovedtrappen mellom 1. og 2. etasje mangler også håndløpere.

Garasje: 

Garasje: Beskrives som kondemnabel. TG3 er satt på bakgrunn av garasjens stand, påvist fukt og råteskader, og stort vedlikeholdsbehov.

For detaljert informasjon om avvikenes omfang og konsekvenser anbefales det å gjennomgå den fullstendige tilstandsrapporten. En rekke elementer har også fått tilstandsgrad 2 (TG2), som indikerer vesentlige avvik. Potensielle kjøpere bør vurdere kostnadene ved nødvendige utbedringer før kjøpsbeslutning tas.

Viktig informasjon

Varmtvann: Varmtvann kommer fra samme varmeanlegg som for vannbåren varme. Quooker-kranen på kjøkkenet har egen bereder tilknyttet lekkasjevarsler og automatisk stengeventil i benkeskap. 

Elektrisk anlegg: 
Oppgradert. Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbrytere. Det ble utført arbeider på anlegget i 2020 av Elektrikeren Drammen AS.

VVS: 
Nyere rør-i-rør system i hoveddelene. Varmtvannsbereder på 200 liter, fra 2021. Kaldtvannsrør med stoppekran montert i skap. Takvann ledes bort fra grunnmur.

Ventilasjon: 
Kjøkkenvifte med kullfilter. Badene har naturlig ventilasjon. 

Radon og fukt: 
Eiendommen ligger i radonutsatt område (lav til middels aktsomhet). Fuktindikasjoner registrert i kjeller. 

Vernestatus: Eiendommen ligger i område med lokal vernestatus (klasse B – høy bevaringsverdi) og i enhetlig kulturmiljø med høy verneverdi.

Risiko og hensynssoner: Eiendommen ligger i flomfaresone med gjentaksintervall 50–200 år og i område med høy radonaktsomhet. Ingen kjente forekomster av forurenset grunn, skred, kvikkleire eller kulturminner fra SEFRAK. Ingen funn av støysone nær eiendommen.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Hjemmet er renovert og innredet av designstudioet Ask og Eng, grunnlagt av Kine Ask Stenersen og Kristoffer Eng, som har spesialisert seg på bærekraftige og estetisk tiltalende løsninger. Deres kjærlighet for materialer som bambus og bærekraftig design preger hjemmets unike og funksjonelle stil.

Ask og Eng

Velkommen inn i en velholdt, lys og tiltalende murvilla, betydelig oppusset og renovert innvendig i 2020/2021. Uttrykket er minimalistisk, med et bevisst fravær av overflødige detaljer. Likevel kjennes det aldri kjølig, tvert imot er materialvalget med på å gi en lun følelse i alle rom. Det er luksus, men med lavmælt tilstedeværelse som spiller på lag med boligens sjel. 

Spesielt gulvene i brede heltrebord fra Dinesen bidrar til den lune stemningen og en eksklusiv helhet i hovedplan og andre etasje. Allrommene i første etasje – stue, spisestue og kjøkken – flyter over i hverandre, og danner en sosial kjerne der hver kvadratmeter er oppgradert med presisjon og omtanke. 

Villaen har en innbydende veranda med plassbygde sittebenker og tofløyede glassdører direkte inn til spisestue og kjøkken. Allerede ved inngangspartiet merkes husets særegne stemning – en sjelden balanse mellom det stramme og det varme. Den generøse takhøyden og de åpne flatene gir første etasje en unik letthet, der lyset får bevege seg fritt.

Entré

Kjøkkenet er stort og luftig med takhøyde på 2,82 meter, høye krysspostvinduer med bred karm langs hele sydveggen og åpen løsning til spisestuen. Tofløyede dører leder ut til en veranda på ca. 6 kvm, som også er boligens inngangsparti. Dette gjør kjøkkenet til det første rommet man entrer og et garantert godt førsteinntrykk. 

Kjøkkenet ble, i likhet med øvrige rom i hovedplan og andre etasje, smakfullt oppgradert i 2020/2021. Et eksklusivt heltregulv fra Dinesen er kombinert med lyse, kalkmalte vegger og listefri himling – en lun og elegant enkelhet som fremhever materialene. Kjøkkeninnredningen er plassert langs én vegg, pluss en kjøkkenøy i overgangen til spisestuen. 

Innredningen fra Ask og Eng er snekkerbygd med skrog og glatte fronter i bambus i den varmbrune fargen ´Rye´ med gripehull. Benkeplaten er i lys stein med underlimt vaskekum i mørk kompositt og bronsefarget armatur med Quooker-funksjon. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, oppvaskmaskin og planlimt induksjonstopp med innebygd kullfilterventilator.

Innredningen har skuff-i-skuff-løsning med helintegrert bestikkinnsats i bambus og flere smarte finesser. Kjøkkenet er designet uten overskap, kun en langsgående hylle over benken, som understreker den åpne følelsen. Det er derimot buet inngang til en skjermet anretning som byr på ekstra skapplass, kombiskap og en usjenert arbeidssone perfekt for kaffemaskin. Anretningen har samme type Ask og Eng innredning, overskap uten fronter og backsplash i stein.

Spisestuesonen har plassbygd bokhylle i bambus fra gulv til tak i egen nisje, en matchende hylle langs innerste vegg, samt god plass til stort spisebord og tilhørende møblement. I en liten mellomgang mot trappegangen er det plassbygde vitrineskap i samme design som kjøkken, og trapp i eik opp til andre etasje. 

Overlys fra takvinduer over trappeløpet, gir fint naturlig lys og binder etasjene sammen. Mellomgangen mot stuen har dør til kjellertrappen, tofløyede smijernsdører med glass inn til stuen og et plassbygd vitrineskap.

Kjøkken og spisestue

Hovedstuen er en del av den sosiale, åpne sonen som preger første etasje, og ligger tilknyttet spisestuen og kjøkkenet via et trapperom med takvinduer. Fire krysspostvinduer lar dagslyset strømme inn i stuen fra nord. Tofløyede, høye glassdører, med sorte sprosser og smijernsramme, gir flott innslipp av dagslys fra spisestuevinduene i syd. 

Rommet har også en lik, tofløyet dør mot gangen utenfor badet. Heltre gulv fra Dinesen er lagt sømløst fra stuen og inn til trapperom og spisestue/kjøkken. Veggene er malt med lys kalkmaling og himlingen er listefri med takhøyde på 2,82 meter. I gangen mot badet er det mørke fliser på gulvet og god oppbevaringsplass i et garderobeskap i lys bambus fra Ask og Eng. 

Langs den innerste stueveggen er det montert en plassbygd skjenk med fronter i lys bambus, benk i tre og matchende, høye veggskap. Rommet har god plass til møblering i to soner, både tv-lounge og annet møblement.

Stue

Boligen har en flott loftstue i andre etasje, et sosialt knutepunkt utenfor soverommene. Rommet har mønet himling med majestetisk takhøyde, rustikke bjelker i taket og langs kneveggene, glatte, lysmalte vegger med innslag av kalkmaling og flott overlys fra to takvinduer. Et vakkert gulv i enstavs parkett fra Dinesen er benyttet i hele etasjen og første etasje, med unntak av bad. 

Stuen er innredet med høye garderobeskap i bambus, skjenk langs kneveggen, matchende vegghyller og en nisje til flatskjerm. Med god plass til sofalounge og lekeareal byr loftstuen på ekstra spillerom og privatliv i hverdagen. Boligen har også en potensiell stue og rom med alternative bruksområder i kjelleren for ekstra fleksibilitet, og kjelleretasjen har stort potensiale.

Loftstue, kjellerstue og trimrom

Boligen har tre bad, ett i hver etasje. Badene i første og andre etasje ble renovert i 2020/2021 og er smakfullt innredet. Badet i andre etasje er ekstra stort og delt i flere soner der velvære og brukervennlighet for en familie står i fokus. 

Rommet har flott takhøyde, rustikke bjelker, lyse, glatte veggflater, samt gulv med gulvvarme og grå, steinmønstrede fliser. Dagslyset flommer inn fra to krysspostvinduer og fra et mindre vindu ved mønet. Gardinskinner til de store vinduene er subtilt montert langs en av de mørke bjelkene, men det er heller ingen direkte innsyn til badet fra nabohusene. 

Badet har både et frittstående badekar, og en dusjnisje med sjampohylle, regnfallsdusj i kobber, matchende hånddusj og skjult røropplegg. Innredningen AE7: Hvert designelement har blitt planlagt med nøye overveielse. Prikken over i´en er servanten i Lundhs antikke stein, en anortositt som ble laget for 1000 millioner år siden av naturen på vestkysten av Norge da magmatisk bergart dannet seg fra avkjøling av magma. Veggmontert kobberkran og stort servantspeil. Den har en veggmontert, kobberfarget kran og et stort servantspeil med pendellampe. Toaletter er veggmontert med kobberfarget trykkplate. 

Gulvet er belagt med samme anortositt stein som i servanten og skaper en taktil flate som kjennes svært behagelig for bare føtter. 

I en egen nisje, rett innenfor døren, er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel i søyleløsning. Badet har også takhøye dører i bambus inn til et omkledningsrom med vindu og flere benkeskap i kneveggen.

Bad/wc/vaskerom

Badet i første etasje har inngang fra gangen ved trapperommet og får dagslys fra et stort krysspostvindu. Rommet har glatte, malte veggflater, listefri himling og mørke fliser i fiskebensmønster på gulv med gulvvarme. 

Innredningen består av en heldekkende, sort servant på skap med glatt front i mørk behandlet bambus, samt et veggmontert toalett, og et dusjhjørne med glassvegg, regnfallsdusj og hånddusj.

Bad 2

Badet i kjelleren er av eldre årgang og har direkte adkomst fra trimrommet. Rommet er innredet med toalett, servantmøbel, åpen dusj, panelhimling, samt flislagte vegger og gulv.

Bad 3

Boligen har tre gode soverom, alle i andre etasje, med inngang fra loftstuen. Her finner vi et flott hovedsoverom med direkte inngang til badet, og to barnerom, der det ene er delt i to soner med vindu i hver sone. Alle rommene har enstavs parkettgulv i bred plank fra Dinesen, listefrie skråtak og glatte, lyse vegger, dels malt i kalkmaling for en pusset finish. 

Hvert rom har også krysspostvinduer og et mindre luftevindu med foldbare skodder i bambus. Skulle man trenge flere soverom er det enkelt å etablere et ekstra rom i deler av hovedstuen i første etasje.

Høye, plassbygde garderobeskap og flere lave skap i kneveggen gir rikelig med skapplass i hovedsoverommet. Det er også høye garderobeskap i loftstuen utenfor rommene, eget omkledningsrom med skap i tilknytning til badet, garderobeskap i mellomgangen i første etasje og lagringsplass i kjelleren.

Soverom og garderobe

Den ærverdige murvillaen fra 1869 ligger i et sjarmerende og svært sentralt område, preget av bygninger med høy kulturmessig verdi. 
Boligen ligger helt inntil gaten i nordvestlig retning, med utsyn til et grønt friareal på andre siden av gaten, som er brukt til lek og aking. Gaten har minimalt med gjennomgangstrafikk og med grøntareal midt imot er det heller ingen bygg med direkte innsyn. Måkebehovet vinterstid er også lite, siden kommunen måker hele fortauet langs byggets fasade. 

Bakgården er usjenert, lettstelt og pent opparbeidet med steinsatt areal mot syd, rammet inn av levegger og beplantet med enkelte trær og prydvekster. Bakgården har sol gjennom hele dagen og frem til 18-19-tiden på kvelden, samt god plass til det man måtte ønske av utemøbler. Her ligger også boligens hovedinngang med adkomst via skiferbelagt trapp til veranda med overbygg hvilende på søyler. 

Verandaen er ca. 6 kvm og har sittebenker på sidene, flislagt dekke, levegger i glass og tofløyet inngangsdør. Uteplassen føles lun og er yndet for bruk fra tidlig vår til sent på høsten. Kjelleren har utvendig adkomst via kjellerlem på siden av hovedinngangen. 

Boligen ble renovert etter en brann i 2004 og har taktekking fra denne perioden. Vinduene er fra 2004 og 2007. Fasaden ble pusset og malt i 2023 og det hele fremstår velholdt med høy standard.

Hage og uteområde

Standard hentet fra tilstandsrapport: 

Gulv: Gulvene i boligen består hovedsakelig av èn-stavs Dinesen heltregulv i 1. og 2. etasje, samt fliser i trappegang og i våtrom. I kjelleren er det benyttet flisbelagte og malte gulvoverflater. På badene i både første og andre etasje er det flislagte gulv med elektriske varmekabler. 

Vegger: Veggene i 1. og 2. etasje består av pussede og kalkmalte overflater, i tillegg til gips- og platekledning. I kjelleren er det trepanel og pussede, malte vegger. Veggene på badene er belagt med våtromsplater med puss og smøremembran. 

Himling: Himlingene er i 1. og 2. etasje utformet med gipsplater, og har pussede og malte overflater. I 2. etasje er det også skråtakshimlinger og knevegger. Kjelleren har himlinger med trepanel og malte flater. På badene er himlingene pusset og malt, med innfelte spotter i første etasje. 

Kjøkken: Kjøkkenet har snekkerbygget innredning med benkestammer og kjøkkenøy i massiv bambus. Benkeplaten er i stein og det er montert underlimt oppvaskkum i kompositt med 1-greps blandebatteri med Quooker-funksjon. Kjøkkenet er utstyrt med integrert induksjonstopp med integrert ventilator med kullfilter, integrert stekeovn, oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap i anretning. Det er enkelte bruksspor i bunnplater, men innredningen vurderes som funksjonell. Ventilasjonen består av kullfilterventilator. 

Bad kjeller: Badet i kjelleren er av eldre dato, med flislagte vegger og gulv, samt trepanel i himling. Det har gulvmontert toalett, servant og dusj direkte på gulv.

Bad 1. etasje: Badet i første etasje er etablert i 2020/2021 og har flislagt gulv med nedsenket dusjsone og elektriske varmekabler. Veggene består av våtromsplater med smøremembran, og innredningen omfatter bambus servantskap, vegghengt toalett og dusjløsning med glassvegg. Det er kun naturlig ventilasjon.

Bad 2. etasje: Badet i andre etasje er også fra 2020/2021, og har flislagt gulv med elektriske varmekabler, våtromsplater med smøremembran på vegger og pusset/malt himling. Rommet har både dusj og badekar, servantskap i bambus, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Funksjonen som kombinert bad og vaskerom gir praktisk nytteverdi for daglig bruk.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte hentet fra tilstandsrapport: 

Taktekking: Yttertak på bolig er tekket med taksten. Iflg. tidligere salgsopplysninger er yttertaket med stor sannsynlighet omtekket i 2004. Taktekkingen synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Taktekkingen er ikke kontrollert grunnet høyde og manglende sikringsmuligheter. Taktekking er kun visuelt betraktet fra hage og gate. Det er påkrevet en grundig gjennomgang av yttertaket. Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når forsvarlig adkomst er tilrettelagt.

Nedløp og beslag: Takrenner, nedløpsrør og beslag i stål. Iflg. tidligere salgsopplysninger er det montert nye takrenner, nedløpsrør, snefangere og takstige i 2004. Nedløpsrørene har åpne utkast ved grunnmur. Normal tid før utskifting av takrenner, nedløpsrør, beslag er 30-60 år. Nedløpsrør, takrenner og beslag synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon.

Veggkonstruksjon: Yttervegger er oppført i hulmurskonstruksjoner/teglsten, vegger forutsettes å være oppført i henhold til byggeforskrifter som var gjeldende da boligen ble oppført. Utvendige fasader er pussede og malte. Utvendige fasader er rehabilitert i 2023 iflg. eiers egenerklæringsskjema. Normal tid før reparasjon av veggkonstruksjoner og utvendig panel av tre er 40-80 år. Innvendige vegger er utforet og isolert. Veggkonstruksjonene synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon.

Takkonstruksjon/Loft: Saltak oppført i isolerte trekonstruksjoner. Undertak av tre. Synlige takbjelker i boligens 2. etasje. Takkonstruksjonene forventes å være oppført i henhold til byggeforskrifter som var gjeldende da boligen ble oppført. Takkonstruksjonene synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Takkonstruksjonene er ikke kontrollert da disse er igjenbygget.

Vinduer: Ubehandlede og malte vindusrammer og vinduskarmer med 2-lags isolerglass fra 2004/2007. Velux takvinduer er montert i forbindelse med oppussing og renovering i 2004/2007. Takvinduene er ikke kontrollert av sikkerhetsmessige grunner. Normal tid før utskifting av vindusrammer i tre er 20-60 år. Normal tid før utskifting av isolerglass er 15-20 år. Det er ved befaring ikke opplyst eller registrert at noen av isolerglassene er punkterte. Dette er ingen garanti da det kan være vanskelig å kontrollere. Vinduene vurderes å være i funksjonell stand. De tilfeldig valgte vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Det er normalt at vindusrammer og vinduskarmer kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket.

Dører: Dagens hovedinngang til boligen er fra overbygget veranda. To-fløyet verandadør med malte dørrammer og dørkarmer med 2-lags isolerglass. Enkel inngangsdør i kjeller via kjellerlem fra gårdsplass. Dørene er funksjonstestet. Dørene synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Det er normalt at dørkarmer, lister og dørblader kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket.

Port/gjerde: Inngangsport og portstolper, samt gjerde oppført i trekonstruksjoner med malte overflater.

Balkonger/terrasser: Solrik overbygget veranda ved hovedinngang på ca. 6,6m2. Trapp og verandadekke er oppført i mur-/betongkonstruksjoner, belagt med fliser. Overbygget er oppført i malte trekonstruksjoner med enkle glass. Taktekking av plater. Taktekkingen er ikke kontrollert grunnet høyde og manglende sikringsmuligheter.

Utvendige trapper: Betongtrapp til kjeller via kjellerlem. Betongtrapp belagt med skiferheller til veranda. Rekkverk i malt stål.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Barnevennlig

Amtmand Breders gate 1 - 1. Etg-01.jpg

Amtmand Breders gate 1 - 2. Etg-01.jpg

Amtmand Breders gate 1 - kjeller. Etg-01.jpg

dsr-4.jpg

dsr-2.jpg

dsr-1.jpg

1-10.jpg

dsr-5.jpg

1-2.jpg

1-1.jpg

1-6.jpg

1-14.jpg

dsr-7.jpg

1-11.jpg

dsr-6.jpg

dsr-9.jpg

dsr-10.jpg

dsr-59.jpg

1-26.jpg

dsr-8.jpg

1-30.jpg

dsr-21.jpg

1-31.jpg

2. etg.jpg

dsr-11.jpg

1-28.jpg

dsr-12.jpg

dsr-14.jpg

dsr-15.jpg

dsr-13.jpg

1-19.jpg

dsr-16.jpg

1-27.jpg

1-20.jpg

bad liggende.jpg

1-22.jpg

1-21.jpg

1-23.jpg

1-25.jpg

Kjeller.jpg

Uteområde.jpg

dsr-20.jpg

dsr-18.jpg

1-32.jpg

dsr-19.jpg

dsr-23.jpg

naeromroede Skillekort8 kopi.jpg

IMG_7389.jpg

IMG_7380.jpg

IMG_7428.jpg

IMG_7427 2.jpg

IMG_7413.jpg

IMG_7408.jpg

IMG_7378.jpg

IMG_7437.jpg

IMG_7457.jpg

IMG_7440.jpg

IMG_7441.jpg

tog avstand.jpg

Fast eiendom

Enebolig

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Amtmand Breders gate 1, en smakfullt oppusset murvilla fra 1869, fordelt på to plan samt innredet kjeller. Villaen ligger i et attraktivt og tilbaketrukket område, nær alt du trenger, inkludert tog, Drammensbadet, skoler og barnehager. Det er friareal rett over gaten, ingen gjenboere og inngang via veranda mot solrik bakgård. Garasjen har praktisk innkjøring rett fra gaten. 

Hjemmet er renovert og innredet av designstudioet Ask og Eng, grunnlagt av Kine Ask Stenersen og Kristoffer Eng, som er kjent for sine bærekraftige og estetisk tiltalende løsninger. Deres kjærlighet for materialer som bambus og bærekraftig design preger hjemmets unike og funksjonelle stil.

- Utvendig rehabilitert i 2023
- Innvendig renovert i 2020/2021
- Eksklusivt materialvalg
- Heltregulv fra Dinesen
- Plassbygd kjøkken fra 2020/21
- Luftig spisestue i åpen løsning
- Flott stue med to store soner
- Luftig takhøyde på 2,82 meter
- To moderne bad fra 2020/21
- Badekar og regnfallsdusj 
- Luftig loftstue og tre soverom
- Hovedsuite med inngang til bad
- Bakgården har rikelig med sol

Velkommen til Amtmand Breders gate 1.

Kontakt megler for å avtale passende tidspunkt for privatvisning.

Amtmand Breders gate 1

Helt unik og påkostet murvilla fra 1869, smakfullt oppusset i 2020/21. Kun 29 min togtur til Nationalteateret/Oslo.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler