Tilstandsrapport

Nabolagsprofil

Kommunale avgifter og eiendomsskatt

Egenerklæring

Energiattest

Informasjon fra kommunen

Tinglyst avtale - Erklæring

Tinglyst avtale - Best

Kontakt

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.
Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent. 
Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

Tilstandsrapport
Egenerklæring
Reguleringskart m/bestemmelser
Arealbekreftelse 
Ferdigattest
Energiattest
Formuesverdi
Info. tilbehør og løsøre 2020

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

1. etasje: 
Entre/hall m/trapp, dusjbad, soverom, kjøkken, stue/spisestue m/innbygd veranda.
2. etasje: 
Trappegang, separat toalett, bad/vaskerom, 2 soverom, omkledningsrom, stue, innbygd veranda.
Underetasje: 
Bodareal.

Det medfølger også en garasje på 21 kvm og et uthus på 27 kvm innredet med boder.

Innhold

Areal

2. etasje: 72 kvm
1. etasje: 72 kvm
U. etasje: 37 kvm

Garasje: 21 kvm
Uthus: 27 kvm

Bruksareal per etasje

Antall rom / antall soverom

Tomt

Byggeår

Boligen ble ferdigstilt i 1898.
Uthus ble bygget ca samtidig med huset samt noe tilbygget i ettertid.
Garasjen ble bygget i 2005.
Opprinnelige verandaer i 1. og 2. etasjer har blitt innbygget.

Tegninger av hovedhus er ikke tilgjengelige på hos Plan- og bygningsetaten. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk fra etablering av bad i 1965.

Hønsehus - Exdok (attestert) - datert 1916
Garasje - Ferdig melding - datert 1961
Boligen har ferdigattest for Innredning av bad og WC - datert 1969.
Garasje - Sluttnotat (henleggelse ) - datert 2010
Følger vedlagt.

Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges som en bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig for bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940.

Ferdigattest

Eiendommen har atkomst fra offentlig vei.
Boligen er tilknyttet offentlig vann.
Avløp via private stikkledninger til kommunal ledning.

Fra Vann- og avløpsetaten: 
Utbedring av spillvanns ledning, som bekrefter å ha mottatt tilbakemeldingsskjema for utført rehabilitering av avløpsledning på gjeldene eiendom - Sak avsluttet, datert 8.9.2022

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: I 2016 ble det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom, slik som ubebygde tomter, fritidsboliger mv. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2020 er på inntil 4 millioner kroner.

Årstall - hvilke årstall er de kommunale avgiftene satt: 2025

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Ny eier må selv tegne innboforsikring.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Likningsverdi er innhentet fra Skatteetaten og gjelder for inntektsåret 2023.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

Ingen tak-/vegglamper eller hylleløsninger medfølger boligen.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Elektrisk oppvarming med varmekabler i separat toalett og begge badegulvene. Varmepumpe, luft-til-luft og med innedel i stuen i 1. etasje. forøvrig er det panelovner.
Vedovner i 2 soverom + gammel vedovn i stuen i 2. etasje. 
2 eldre teglsteinspiper, med topp- og fotbeslag over tak.

300 l varmtvannsbereder fra 2003.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Parkering i garasje og gårdsplass.

Forøvrig gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Bygningen er vernet som kulturminne/kommunalt listeført (Gul liste fra Byantikvaren i Oslo).
For ytterligere opplysninger se vedlagte reguleringskart med bestemmelser, eller kontakt megler.

Eiendommen er regulert til boligformål etter Reguleringsbestemmelsene S-2717, felt C og med U maks 0,20

Eiendommen omfattes av kommunedelplan KDP-17

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Best. om adkomstrett
Bestemmelse om vannledning
Bestemmelse om veg

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om veg

Skjønn
Skjønn

Best om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Registrering av grunn
Registrering av grunn



Tinglyste heftelser

Det er ikke opplyst om det er foretatt radonmålinger.
Ifølge kart på http://geo.ngu.no/kart/radon/ har området moderat til lav forekomst av radon.

Radon

Villa Fredlund er en historisk sveitservilla med en spesiell beliggenhet i grønne omgivelser på Ljabru. Tomten er romslig og opparbeidet med flere hagesoner og gode solforhold. Huset ligger tilbaketrukket på en høyde og har lite innsyn.

Boligen strekker seg over tre plan. Første etasje består av stor stue med pipieløp og tilknyttet vinterhage, separat kjøkken, bad, soverom og en innbydende hall med trapp. Her er det store vindusflater og klassiske detaljer.

I andre etasje finner du tre romslige soverom, et bad og et separat toalett. Ett av rommene brukes i dag som ekstra stue. Kjelleren har adkomst utenfra og inneholder rikelig med bodplass.

Det er gjort oppgraderinger som nye bad (2002–2004), ny garasje (2005) og varmepumpe (2023). Eiendommen inkluderer også et uthus med boder og gode muligheter for videre utvikling.

Eiendommen

Eiendommen ligger rolig og tilbaketrukket til på Ljabru, med nærhet til både natur og sentrale fasiliteter. Herfra har du kort gangavstand til Ljabru Gård Steinerbarnehage, Ljan skole og flere lekeplasser i området.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Matkroken på Ljabru eller Kiwi Hauketo. Til Sæter Torg og Holtet er det få minutter med bil, hvor du finner flere spesialforretninger, serveringssteder og apotek.

Det er gode kollektivmuligheter med trikk og buss fra Ljabru, samt tog fra Hauketo stasjon. Bussene 79, 81 og 550 går fra Ljabru hovedgård, kun to minutter unna.

For rekreasjon er det kort vei til skog og mark, og sjøen ligger like i nærheten. Nabolaget er barnevennlig og etablert, med lite trafikk og grønne omgivelser – perfekt for et trygt og rolig hverdagsliv.

Nærområdet

Standard hentet fra tilstandsrapport:

Innvendig:
Innvendige flater er ok, med normal bruksslitasje samt noe utidsmessige flater. 

Våtrom:
2. etasje: - Flislagt dusjbad/vaskerom med varmekabel i gulvet. 
1. etasje: - Flislagt dusjbad med varmekabel i gulvet. Begge badene ble modernisert/flislagt i 2002-04. Tilstandsgrader ved badene er vurdert til TG 2 med tanke på alder og forventet levetid for et bad. 

Kjøkken: 
Kjøkkeninnredning med folierte, profilerte fronter. Det antas at det i 2002-04 montert ny kjøkkeninnredning med integrert koketopp og stekeovn. Kjøkkeninnredningen har ingen observerbare skader, men har bruksslitasje samt er eldre/utidsmessig og av den grunn vurdert til TG 2. 

Spesialrom:
2. etasje: Separat toalett med servant og naturlig avtrekk via veggventil. 
U. etasje: Bod med gulvsluk og opplegg for vaskemaskin - rommet er ikke bygget som et våtrom og av den grunn ikke medtatt eller vurdert som et våtrom. 

Tekniske installasjoner: 
- Naturlig avtrekk over tak eller til yttervegg, som ansees for å være en enkel løsning i dag. 
- 300 l varmtvannsbereder fra 2003, som er montert i bod i U. etasje og som etter alder er vurdert til TG 2. 
- Elektrisk oppvarming med varmekabler i separat toalett og begge badegulvene. Varmepumpe, luft-til-luft og med innedel i stuen i 1. etasje. forøvrig er det panelovner. 
- Vannrør av kobberrør, med forskjellig alder. Det antas at det ble lagt nye plastrør i begge badene i 2002-04 - som er lagt med fordelerskap i bad/vaskerom. 
- Avløpsrør er av plastrør og noe støpejernsrør. 
- Kamin m/parafinbrenner i stue/spisestue i 1. etasje samt vedovner i 2 soverom + gammel vedovn i stuen i 2. etasje. 2 eldre teglsteinspiper, med topp- og fotbeslag over tak. 
- Sikringsskap i omkledningsrom samt panelskap i bod i U. etasje. 3 x 63 amp hovedsikringer. Fordelingskurser med automatsikringer. Det elektriske sprede-/fordelernett er i jordet og ujordet anlegg fra forskjellige år. Det er utført kontroll av det elektriske anlegget, rapport datert 5.5.2025. Rapporten har noen anbefalinger om generell oppgradering av sikringsskap, men ellers er anlegget ok stand og uten krav til oppgraderinger/utbedringer.

Standard

Byggemåte hentet fra tilstandsrapport:  
Gulv-/etasjeskillere av trebjelkelag, som fremstår i normal,
forventet stand og med nødvendig stiv- og planhet. Noe skjevheter, som ikke er uvanlig i bygg med denne alder/oppbygging.
Støpt/pusset gulv i U. etasje på komprimerte masser og etter nivået på fjellet i de forskjellige rommene.
Yttervegger over grunnmur antas å være av reisverk. Utvendig er veggene kledd med liggende kledning. Generelt er veggene tynnere og mindre isolert enn dagens krav og av den grunn vurdert til TG 2.
Vinduer og 2 fløyet terrassedør er stort sett fra 90-tallet og 2004 samt noen eldre vinduer i grunnmuren i U. etasje, som er vurdert til TG 2 etter alder og isoleringsevne.
Takkonstruksjon/-tekking: Saltak i trekonstruksjoner som er tekket med takstein, det antas at taket ble lagt om i 1982 i følge tidligere tilstandsrapport.
Fra innbygget veranda foran stuen i 1. etasje er det utgang og trapp ned til hage.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.
Tegningene er fra etablering av bad i 1965.

Garasje med støpt plate på komprimerte masser som gulv. Vegger i åpent bindingsverk, som er montert på Leca-ramme og Lecablokker i ca halvparten av bakveggen. Veggene er utvendig liggende kledning. Saltak i trekonstruksjoner av hjemmebygde takstoler, forsterket med OSB-plater. Taket er tekket med betongstein, som er noe mosegrodd. Leddport med elektrisk portåpner. Gangdør i sidevegg
Garasjen er ikke tilstandsvurdert - kun beskrevet.

Gammelt uthus, som i dag er oppdelt i boder. Uthuset er i gamle/enkle og åpne trekonstruksjoner, som utvendige er kledd med stående kledning. Saltak i trekonstruksjoner, som er tekket med takstein. Uthus er ikke tilstandsvurdert - kun beskrevet.

Utdrag fra tilstandsrapport:

Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Utvendige trapper
Det er ikke montert rekkverk. Det er ikke krav til å utbedre, men bør gjøres ut i fra sikkerhet i bruk.
Kostnadsestimat: Under kr. 10 000

Tilstandsgrad 2 som kan kreve tiltak:
- Taktekking 
 Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Nedløp og beslag 
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke
krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Veggkonstruksjon
Ytterveggene antas å være bygget etter byggeårets krav og for å være ok uten observerbare tegn til problemer. Generelt er veggene tynnere og mindre isolert enn dagens krav. Tilstandsgrad er vurdert med tanke på ytre, visuelle observasjoner, isoleringsevne og alder.
Ikke uvanlig med småskader i kledningsbord, omramming ved vinduer og hjørnekasser i eldre kledning.
- Takkonstruksjon/Loft 
Taket er trolig bygget opp etter byggeårets krav, som antas å innebære tynnere trekonstruksjoner, tynnere eller ingen dampsperre og mindre eller ingen isolasjon. Tilstandsgrad er vurdert med tanke på alder og isoleringsevne.
- Vinduer 
Vinduer er stort sett fra 1990 og 2004 samt 1 vindu fra 2022 ved trappen + eldre vinduer i opprinnelig del av U. etasje, som er vurdert til TG 2 etter alder og isoleringsevne.
- Dører 
Det påpekes at glasset i terrassedøren er over 20 år og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelen tiltenkt funksjon
- Overflater innvendig
Innvendig flater er ok etter alder, men ansees i dag for å være noe utidsmessige. Etter helhetsvurdering av bruksslitasje og kommenterte forhold vurderes innvendige flater til TG 2. 
- Etasjeskille/gulv mot grunn - 2 
Følgende gulv ble ved befaringen nivellert med laser:
2. etasje) Stue. Resultat/høydeforskjellene ansees for å være mer enn det normale. 
- Pipe og ildsted - 2
Fyring med fossil olje og parafin til oppvarming i private boliger ble forbudt fra 1. januar 2020. 
-  Rom Under Terreng
Hele U. etasje er av eldre/opprinnelig standard og med synlig grunnmur av spekkmurt naturstein, slik at det ikke er noe sjikt å foreta hulltaking i. Det er ikke tilfarergulv og gulvene er støpt/pusset i forskjellige nivåer og med skjevheter.
Gjeldene hus er fra 1898 og det er ikke mulig å vite om det er drenert, og i så fall er denne gammel. U. etasjen er i dag ikke innredet til boligstandard eller boligformål, hvis U. etasjens bruk skal endres må det påregnes at det dreneres på nytt og etter dagens metoder.
- Innvendige trapper
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
For gjeldene trapp: Rekkverkshøyden på gulvet i 2. etasje er 81 cm samt at åpninger i rekkverket er større enn 10 cm. Det er ikke montert håndløper på vegg. 
- Innvendige dører
Eldre dører hvor noen subber og trenger justering.
- 2.etg bad,/vaskerom - Overflater vegger og himling
Ikke fagmessig inndeling av flisene.
Det er sprekk ved silikonfuge i overgang gulv/vegg i dusjhjørnet, det antas at foliemembran er ført opp på veggen, slik at dette ikke har betydning, men fugen bør utbedres. Det antas at dette kommer av at det er støpt på isopor, som ikke har tålt trykket fra påstøp - ikke uvanlig problem i badegulv med denne oppbygging.
- 2.etg bad,/vaskerom - Overflater gulv
Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet.
Installering av tett dusjkabinett anbefales.
Tilstandsgrad er vurdert i forhold til kommentert forhold og på grunn av alder i forhold til forventet levetid for et bad. 
- 2.etg bad,/vaskerom - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen.
- 2.etg bad,/vaskerom - ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- 1.etg dusjbad - Overflater vegger og himling
Dusjbadet ser ut til å fungere greit. Det er montert vindu i våtsonen, ikke anbefalt løsning - selv med malte materialer.
- 1.etg dusjbad - Overflater Gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Det ble målt høydeforskjell på 8 mm fra topp slukrist til topp flis ved badedør. Dette tilfredsstiller ikke dagens krav.
I henhold til dagens krav skal det være en høydeforskjell på 25 mm mellom topp slukrist og topp membran ved terskel.
Om membran ikke er synlig ved terskel, måles høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp flis ved terskel (der evt. vann kan renne ut i tilstøtende rom). Sluket er i dusjhjørnet og isolert fra resten av badet. Det bør lages spalte i bunnlist av dusjveggen, slik at eventuelt lekkasjevann kan komme til sluket.
- 1.etg dusjbad - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
membranløsningen.
- 1.etg dusjbad - ventilasjon
Badet har naturlig avtrekk via ventil i yttervegg/himling og tilluftsspalte ved døren. Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.
- Kjøkken - Overflater og innredning
Kjøkkeninnredningen har ingen observerbare skader, men har
bruksslitasje samt er eldre/utidsmessig.
- 2.etg separat toalett - Overflater og konstruksjon
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Vannledninger
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Sluket i bad/vaskerom er i dusjhjørnet og isolert fra resten av rommet, slik at eventuelt lekkasjevann ikke vil nå frem til sluket.
I U. etasje, er det vannrør av kobberrør, med forskjellig alder. 
- Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Ventilasjon
Naturlig avtrekk vurderes til TG 2 - ut i fra funksjon.
- Varmtvannstank
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
- Drenering
Det er trolig fundamentert på fjell. Fundamentering på fjell kan gi muligheter for kapillært sug som kan vises som saltutslag innvendig, vann renner på fjell og kan komme inn til grunnmuren. Det er synlig skjolder, malingsflass og saltutslag, og det antas at dette kommer av kapillært sug samt mulig kondensering. 
- Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren er vurdert etter konstruksjon/oppbygging og alder.

Det gjøres oppmerksom på at rapporten må leses i sin helhet da de fleste bygningskonstruksjoner har en sammenheng med hverandre.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Ekebergveien 320, 1166 Oslo - 1. etg-01.jpg

Ekebergveien 320, 1166 Oslo - 2. etg-01.jpg

Ekebergveien 320, 1166 Oslo - U. etg-01.jpg

1593.01.jpg

1593.02.jpg

Collage-1593.03.jpg

1593.07.jpg

Collage-1593.01.jpg

Collage-1593.05.jpg

Collage-1593.02.jpg

1593.21.jpg

Collage-1593.04.jpg

1593.27.jpg

1593.24.jpg

Collage-1593.07.jpg

Collage-1593.08.jpg

1593.33.jpg

Collage-1593.09.jpg

1593.25.jpg

1593.26.jpg

1593.28.jpg

Collage-1593.06.jpg

Collage-1593.10.jpg

1593.38.jpg

Collage-1593.13.jpg

1593.44.jpg

1593.46.jpg

1593.47.jpg

1593.48.jpg

Collage-1593.12.jpg

1593.10.jpg

1593.11.jpg

1593.04.jpg

1593.03.jpg

1593.05.jpg

Fast eiendom

Enebolig

BOA portraits 2022 02

Fagansvarlig / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Didrik Ruus

Velkommen til Villa Fredlund, en helt spesiell sveitservilla med usjenert beliggenhet på Ljabru. Huset fra 1898 ligger høyt og fritt til med utsikt og gode solforhold, omgitt av en stor og opparbeidet tomt på over 2,5 mål. Boligen går over tre plan og har en sjelden kombinasjon av sjel, funksjon og romslighet.

I første etasje finner du en stor stue med vinterhage, kjøkken, bad, soverom og en flott hall. Andre etasje inneholder tre soverom, bad og separat toalett. Kjelleren har adkomst utenfra og inneholder boder. Det medfølger separat garasje og uthus.

Høydepunkter:
- Historisk sveitservilla fra 1898
- Stor tomt på 2,5 mål med flere soner
- Sørvendt og usjenert beliggenhet
- Innholdsrik planløsning over tre plan
- Klassiske detaljer som peis og hall
- Varmepumpe
- Bad fra '02–'04
- Garasje og uthus
- Kort vei til skole, barnehage, kollektiv og butikk

Velkommen til visning!

Ekebergveien 320

Villa Fredlund: Sjelden sveitservilla på stor tomt. Garasje. Usjenert beliggenhet, utsikt og hageidyll.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Didrik Ruus

Kontakt megler