Sandakerveien 10 C - Tilstandsrapport

Egenerklæring - Sandakerveien 10 C

Nabolagsprofil-4768380

Energiattest

Opplysninger far forretningsfører

Opplysninger fra kommune

Kontakt

Leiligheten ligger sentralt og tilbaketrukket til i et veletablert område på Sagene, med Akerselva som nærmeste nabo. Her bor du skjermet fra trafikkstøy, men har likevel umiddelbar nærhet til det pulserende bylivet på Torshov, Sagene og Grünerløkka. Fra døren er det kun noen få skritt til turstiene langs elva, som leder deg gjennom grønne lunger hele veien fra Maridalsvannet til sentrum. Området kombinerer det beste fra to verdener: rolige omgivelser og grøntområder rett utenfor, med et rikt utvalg av kafeer, restauranter og servicefasiliteter innen gangavstand.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE

Området har et godt utvalg av skoler og barnehager i gangavstand. Sagene skole ligger kun et par minutters gange unna, og dekker hele grunnskoleløpet fra 1. til 10. klasse. Det er også flere andre skoler i nærheten som dekker ulike trinn og spesialiseringer, inkludert anerkjente videregående skoler som Foss og Elvebakken.

- Myrens Doremi barnehage (1-5 år): 0.2 km / ca. 3 min gange
- Ringnes Park Fus barnehage (0-5 år): 0.4 km / ca. 5 min gange
- Hallenparken barnehage (1-6 år): 0.4 km / ca. 6 min gange
- Sagene skole (1-10. kl.): 0.2 km / ca. 2 min gange
- Lilleborg skole (1-7. kl.): 0.5 km / ca. 6 min gange
- Den Tysk-Norske skolen i Oslo (1-9. kl.): 0.7 km / ca. 8 min gange
- Bentsebrua skole (8-10. kl.): 0.8 km / ca. 10 min gange
- Sofienberg skole (8-10. kl.): 1.6 km
- Foss videregående skole: 0.7 km / ca. 9 min gange
- Elvebakken videregående skole: 1.8 km

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON

Kollektivtilbudet er svært godt, med buss- og trikkestopp i umiddelbar nærhet. Fra Biermanns gate tar trikken deg effektivt til Grünerløkka, sentrum og Majorstuen. Buss 28 fra Vøyenbrua er en praktisk forbindelse mot Fornebu og Skøyen, eller østover mot Carl Berners plass. For togforbindelser er Grefsen stasjon en kort tur unna, og Oslo S kan nås på rundt åtte minutter med kollektivtransport. For den som foretrekker sykkel, er det et velutviklet nettverk av sykkelveier i alle retninger.

- Trikk: Biermanns gate (linje 11, 12, 18), 0.3 km / ca. 3 min gange.
- Buss: Vøyenbrua (linje 28), 0.2 km / ca. 2 min gange.
- T-bane: Carl Berners plass, 1.4 km / ca. 17 min gange, med linje 5.
- Tog: Grefsen stasjon (linje RE30, R31), 2 km unna. Oslo S, med et bredt utvalg av linjer, ligger 2.6 km unna.

FASILITETER OG SHOPPING

Alt du trenger i hverdagen er innen kort gangavstand. For dagligvarehandel er det flere alternativer, inkludert Rema 1000 på Torshov og søndagsåpne Joker i Toftes gate. Apotek 1 Torshov ligger også bare noen minutter unna. For et bredere utvalg av butikker og tjenester, er Ringen Nærsenter på Carl Berner og Kiellands Hus lett tilgjengelige. Området byr også på en rekke spennende nisjebutikker, som interiørbutikken Fomoto rett nede i gaten.

AKTIVITETER OG FRITID

Med Akerselva som nærmeste nabo, er tur- og rekreasjonsmulighetene mange. Følg turstien oppover mot Maridalsvannet for en lengre søndagstur, eller spaser nedover gjennom Grünerløkka til sentrum. Langs elva finner du flere parker og grøntområder, som Hallénparken, Bjølsenparken og Myraløkka, perfekt for avslapning og sosiale sammenkomster. For den treningsglade er det et bredt utvalg av treningssentre i nærheten, inkludert Myrens Sportssenter, SATS Sagene og Sagene Squash Senter. Det historiske Sagene Folkebad ligger også i nabolaget.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER

Området er kjent for sitt rike og varierte utvalg av serveringssteder og kulturtilbud. Myrens Verksted, et tidligere industriområde, er nå et kreativt senter med kontorer, spisesteder og treningssenter. På Torshov finner du institusjoner som Grisen, Trikkestallen og den populære bydelskinoen Ringen Kino. Går du over broen til Grünerløkka, åpner det seg en verden av kafeer, barer og restauranter. Nyt en autentisk pizza på Villa Paradiso, ta en kaffe på Fugglen, eller utforsk det spennende mattilbudet i Mathallen på Vulkan. For en dose kultur kan du besøke Dansens Hus eller se en forestilling på Det Andre Teatret. De sjarmerende trehusgatene på Rodeløkka og Damstredet er også en kort spasertur unna.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring gjennom Söderberg & Partners. Egenerklæringsskjema følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Leiligheten ligger i 2. etasje (H0201) og består av følgende rom:
Entré, bad, kjøkken, stue og soverom med garderobe.

Leiligheten disponerer en bod i kjelleren på ca. 2 m² og loftsbod på ca 1 kvm.

Innhold

Areal

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 
Takstmann har ikke innhentet tegninger. 

Nyere håndverkstjenester: Bad ble totalrenovert sommeren 2019 i regi av dagens eier. Faglærte fagpersoner sto for arbeidet (rørlegger, elektriker, byggherre m.fl.). Dokumentasjon på utført arbeid foreligger i form av sluttrapport.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 
Areal i denne rapporten er målt etter de grunnleggende reglene i NS 3940:2023, med endringer etter retningslinjene til NT. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e og TBA. Arealer med lav takhøyde ALH oppgis også der dette er mulig.

Arealene i boligen er oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet. Arealene er oppmålt og beregnet fra innsiden av boligens omsluttende vegger. Innvendige vegger, nisjer, innhuk og sjakter er medtatt i arealet. Alle areal er ca. mål og oppgis alltid i nærmeste hele kvadratmeter. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2 % forekomme.

BO3D AS har stått for prosessering av råfiler og utarbeidelse av målsatte plantegninger og arealer til bruk i tilstandsrapporten. Se vedlagte plantegninger med arealberegning.

Boligen har bruksrett til kjellerbod på ca. 2,45 m². Bodarealet inngår i BRA-e arealet. Bruksretten til boder kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Felles gårdsrom med asfalterte internveier, sittegrupper og sykkelparkering. Bakgården er beplantet med busker og trær.

Tomten er eiet og utgjør fellesareal for sameiet.

Byggeår

Boligen er oppført ca. 1935, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger følgende dokumentasjon i saken:
- Ekspedisjons-Dokument for våningshus, datert 7. mai 1935.
- Ferdigattest for utskifting av vann- og avløpsstamme i Sandakerveien 10 C, datert 02.05.2012.
- Ferdigattest for endring av bygningstekniske installasjoner i Sandakerveien 10 D, datert 27.09.2012.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner i Sandakerveien 10 B, datert 23.05.2013.

Tegninger fra 1935 (etasjeplan) er vedlagt salgsoppgaven. 

Det henvises til vedlagte offentlige opplysninger for nærmere beskrivelse.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem via private stikk- og fellesledninger. Vedlikeholdsansvaret for stikkledninger påhviler sameiet. Adkomst skjer via offentlig vei.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2026 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,9 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten. Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag. Eiendomsskatten er 1,7 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Totale fellesutgifter er kr 5 450,- per måned. Dette inkluderer varmtvann, fyring, trappevask, internett, kommunale avgifter (vann, avløp og renovasjon), bygningsforsikring, forretningsførsel, samt sameiets generelle driftskostnader.

Felleskostnadene ble justert opp med 10 prosent fra 01.01.2026.

Sameiet har lån med flytende rente, og fellesutgiftene kan derfor endres ved rentejusteringer. Størrelsen på fellesutgiftene kan også påvirkes av eventuelle nye låneopptak, endret nedbetalingsplan og vedtak på årsmøtet.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Sameiet har følgende lån i OBOS-banken AS:

Lån 1:
Lånenummer: 98207966169
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo (sameiet): kr 3 965 252
Andel av saldo: kr 92 054
Innfrielsesdato: 30.08.2046
Type rente: Flytende rente
Rente: 6,65 %

Lån 2:
Lånenummer: 98207966177
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo (sameiet): kr 1 527 658
Andel av saldo: kr 35 454
Innfrielsesdato: 30.10.2046
Type rente: Flytende rente
Rente: 6,55 %

Lån 3:
Lånenummer: 98208059874
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo (sameiet): kr 3 253 712
Andel av saldo: kr 75 534
Innfrielsesdato: 30.10.2046
Type rente: Flytende rente
Rente: 5,95 %

Sum andel fellesgjeld: kr 203 041 pr. 17.04.2026.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Forsikring

Forsikringsselskap: Fremtind Forsikring AS

Leiligheten kan leies ut til boligformål. 

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi beregnet fra prisantydning iht. retningslinjer fra NEF.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Kjøkken fra 2020 (IKEA) med integrert induksjonskoketopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Selger gjør oppmerksom på at glasset på koketoppen er sprukket, men koketoppen fungerer. Oppvaskmaskinen vasker ikke helt rent, og det mistenkes tett avløpsslange.

Komfyrvakt er ikke montert. Det er krav om komfyrvakt for kjøkken av denne alderen, og montering anbefales. Det henvises til tilstandsrapporten for nærmere beskrivelse.

På badet er det installert vegghengt toalett (Geberit), åpen dusj med Tapwell skjult dusjarmatur, håndkletørker tilkoblet sameiets felles varmesystem, samt servant med innebygd ettgreps blandebatteri.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Oppgitt strømforbruk er omtrentlig og vil variere etter forbruk.

Strømforbruket vil kunne variere fra husstand til husstand, blant annet avhengig av bruksmønster, antall beboere, innetemperatur, ventilasjon, elektrisk utstyr og øvrige forhold. Oppgitte forbrukstall må derfor anses som veiledende.

Sameiet har gått over til Norgespris for sitt felles strømforbruk, hvilket har gitt økonomiske gevinster. Felleskostnadene inkluderer varmtvann og fyring tilknyttet sameiets felles bergvarme- og solcelleanlegg.

Kommentarer

Leiligheten varmes opp med vannbåren varme via veggmonterte radiatorer som er tilknyttet sameiets felles varmesystem. Sameiet har installert bergvarme i 2018, samt solcelleanlegg på tak i 2021. Felleskostnadene inkluderer varmtvann og fyring.

Boligen har i tillegg varmepumpe og elektrisk oppvarming i leiligheten. Bad har elektriske varmekabler i gulv.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Parkering er tilgjengelig i gate etter gjeldende bestemmelser. Beboerparkering er innført i området.

Sameiet disponerer 6 parkeringsplasser, hvorav 3 er forbeholdt forretningsdrivende. De øvrige 3 plassene mot Sandakerveien leies ut til seksjonseiere etter ansiennitet og venteliste.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i reguleringsplan S-2255 «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune», vedtatt 28.07.1977. Deler av planen er opphevet som følge av nyere kommuneplan, men reguleringen gjelder fortsatt for eiendommens formål.

Eiendommen ligger i området som omfattes av reguleringsplan S-172GO «Reguleringsplan, Østre Bydel III», vedtatt 04.06.1942. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av kommuneplan 2015.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan KDP-4 «Akerselva miljøpark», vedtatt 28.11.1990. Planen omhandler bevaring og utvikling langs Akerselva. Eiendommen ligger i delområdet mellom Myren verksted og Sannerbrua.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan KDP-17 «Torg og møteplasser», vedtatt 22.04.2009. Planen omhandler allment tilgjengelige uterom og møteplasser i Oslo, og fastlegger at nye utbyggingsprosjekter skal sørge for et godt tilbud av torg og møteplasser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, og området er klassifisert som indre by (utviklingsområde).

Kopi av reguleringsplaner med bestemmelser, situasjonskart og opplysninger fra Plan- og bygningsetaten er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i disse før budgivning.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 16
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 58 / 2494

Best. om adkomstrett
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. om vann/kloakkledn.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bruksrett
Bruks- og vedlikeholdsavtale for gårdsrom
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameie: 
- Sameiet består av 48 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
- Sameiebrøk: 58 / 2494.
- Dyrehold: Ikke tillatt, jf. husordensregler § 5. Unntak gjelder for servicedyr ved funksjonsnedsettelse.
- Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling. 
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. Eierseksjonsloven § 23. 

Diverse iht. forretningsfører: 
- Pågående reklamasjonssak knyttet til en tidligere vannskade i én av leilighetene i oppgang C. Eier har utbedret seksjonen og fremlagt dokumentasjon, men det er rapportert om vedvarende plager. Styret arbeider med ny takstbefaring fra Rambøll i samråd med advokat. Selger har i egenerklæring opplyst at vannskade i egen seksjon ikke er kjent.
- Pågående sak mot eier av forretningslokalet grunnet manglende betaling av felleskostnader. Tvangssalg er ikke gjennomført pr. 31.12.2025.
- Felleskostnadene ble justert opp med ca. 10 prosent fra 01.01.2026.
- På årsmøtet 12.03.2026 ble forslag om salg av sameiets vaktmesterleilighet ikke vedtatt. Det ble samtidig vedtatt at en uavhengig tredjepart skal utarbeide en økonomisk og skattemessig utredning av salgsalternativer. Utredningen legges fram for beslutning på neste ordinære eller ekstraordinære årsmøte.
- Sameiet eier en vaktmester-/tjenesteleilighet som benyttes til utleie. Leiligheten bidrar pr. i dag ikke til betaling av felleskostnader.

Diverse utført vedlikehold: 
- 2013: Oppstart av vindusutskifting og drenering.
- 2015: Utskifting av kjøkkensoilrør.
- 2016: Oppussing av oppganger.
- 2018: Installering av bergvarme.
- 2019: Rehabilitering av soilrør og bunnledning.
- 2021: Installering av solcelleanlegg på tak.
- 2025: Utskifting av utgangsdører og brannsikre kjellerdører. Rehabilitering av trapp i bakgården.

Diverse vdr. vedlikehold: 
Sameiet har planlagt følgende større prosjekter fra 2027:
- Renovering av balkonger ut mot Sandakerveien.
- Renovering av brannbalkonger i indre gårdsrom.
- Utskiftning av brannsikre kjellerdører.
- Ny trapp ved oppgang E.

I 2026 videreføres vedlikehold av hagebenker, og det skal plantes vegetasjon i morellhagen for bedre skjerming. Slike tiltak kan medføre økte felleskostnader eller fellesgjeld.

Tilstandsrapport - vesentlige funn:
Tilstandsrapport er utarbeidet av Alpha Taksering AS ved sertifisert takstingeniør Jan Nicolai Aamot, befaring 22.04.2026.

Følgende avvik som kan kreve tiltak (tilstandsgrad 2) er notert i leiligheten:
- Innvendig overflater gulv: sprekker i furugulv og glipper under gulvlister.
- Innvendig overflater vegger: sprekker/riss i puss.
- Innvendig overflater himlinger: sprekker/riss.
- Etasjeskillere: nivåforskjell på ca. 10 til 15 mm (normalt for bygg fra 1935).
- Innvendige dører: dørblad til dusj/wc tar i karm/terskel.
- Tekniske installasjoner, varme: originale radiatorer og termostater (tilstandsgrad satt grunnet alder).
- Kjøkken-innredning: manglende komfyrvakt og mindre sprekker rundt nedfelt oppvaskkum.

HMS - forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
Det foreligger ikke dokumentasjon på utført branntetting ved gjennomføring av nye avløpsrør i forbindelse med våtromsrenoveringen i 2019. Dokumentasjon bør fremskaffes for å sikre at brannsikkerheten er ivaretatt.

Elektrisk anlegg:
Det er utført tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 01.01.1999. Samsvarserklæring foreligger ikke. Eltilsynsrapport fra siste fem år foreligger ikke. Det anbefales at en autorisert elektriker utfører en utvidet elkontroll, og at samsvarserklæring innhentes der det er mulig.

Det henvises til vedlagte tilstandsrapport for utfyllende beskrivelse av eiendommens tilstand.

Viktig informasjon

Våtrom - opplysninger om utført arbeid:
Badet ble totalrenovert sommeren 2019. Følgende faglærte fagpersoner sto for arbeid innenfor sine respektive fag: Badena Rørlegger AS (sluk og avløp til soilrør), Buskerud VVS (rør-i-rør-system, sanitærutstyr), Roger Otterstad El Elektro (varmekabler, spotter, stikk), Byggeksperten AS (smøremembran på gulv) og Lierbygg og renovering (flislegging). Påstøp av gulv (9 cm), oppbygging av vegger med Litex våtromsplate, montering av tetningsbånd og smøremembran på vegger samt himling ble utført av byggherre/eiers ansvarlige (sivilingeniør med erfaring fra tidligere bad-renoveringer, men uten formell våtromssertifisering). Sluttrapport, kvitteringer og bilder foreligger og kan fremvises.

Det foreligger ikke dokumentasjon på utført branntetting ved gjennomføring av nye avløpsrør i forbindelse med våtromsrenoveringen. Det anbefales at slik dokumentasjon innhentes.

Elektrisk anlegg:
Det er utført tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 01.01.1999. Samsvarserklæring foreligger ikke. Eltilsynsrapport fra siste fem år foreligger ikke. Det anbefales at en autorisert elektriker utfører en utvidet elkontroll, og at samsvarserklæring innhentes der det er mulig.

Avtrekksvifte:
I henhold til sameiets husordensregler § 2 er det ikke tillatt å koble avtrekksvifte til felles avtrekksanlegg. Tilstandsrapporten gjør oppmerksom på at boligselskapet kan ha egne vedtekter eller regler som ikke tillater montering av mekanisk avtrekk fra rommet. Forholdene er ikke videre undersøkt da vedtektene/oppslag fra styret ikke er fremvist.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Sameiet har gjennomført radonmåling i 2022/2023 over en periode på fire måneder. Målingene viser lav radonkonsentrasjon, langt under gjeldende grenseverdier. Kilde: sameiets årsrapport 2023.

Iht. tilstandsrapporten er radonmåling ikke nødvendig, da boligen ligger minst to etasjer over bakkenivå.

For mer informasjon om radon, se www.dsa.no/radon.

Radon

Dette er en gjennomgående 2-roms leilighet i en klassisk bygård fra 1935. Boligen har en god takhøyde på ca. 2,70 meter og originale, lakkerte furugulv som gir en gjennomgående karakter. Leiligheten er betydelig oppgradert de siste årene, med bad fra 2019, kjøkken fra 2020 og vinduer fra 2013.

Entré:

Inngangspartiet har en innebygget garderobe med glatte fronter og innvendig belysning, som gir gode oppbevaringsmuligheter. Herfra ledes du videre inn i leilighetens øvrige rom.

Stue:

Stuen er et lyst og åpent rom med plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater slipper inn dagslys og gir utsyn mot bygårdene i nabolaget. Rommet varmes opp av veggmonterte radiatorer tilknyttet fjernvarme.

Kjøkken:

Kjøkkenet fra 2020 har en praktisk innredning fra IKEA med god skap- og benkeplass. Innredningen har en kombinasjon av glatte og profilerte fronter, og benkeplaten er i finert tre. Alle hvitevarer er integrerte: induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. En integrert avtrekksventilator sørger for utsug direkte via yttervegg.

Soverom:

Soverommet vender mot et rolig gårdsrom og har plass til dobbeltseng. I tilknytning til rommet ligger et garderoberom med en åpen løsning for klesoppbevaring.

Bad:

Badet ble totalrenovert i 2019 og er bygget opp fra grunnen med ny membran og nye overflater. Rommet har en nedforet spilehimling i eik, og veggene er flislagte. Innredningen består av en servant med innebygget blandebatteri, vegghengt toalett og en åpen dusj med både hånddusj og regndusj. Det er også en veggmontert håndkletørker og opplegg for vaskemaskin.

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 22.04.2026:

Leiligheten er pent oppusset i regi av dagens eier. Våtrommet er totalrenovert i 2019, og kjøkken er fra 2020. Leiligheten holder en god standard med normal bruksslitasje på originale bygningselementer ut fra byggeår.

Overflater:
Gulv: Originale furugulv med slipte og lakkerte overflater. Flisbelagt gulv på bad.
Vegger: Pussede og malte vegger. Flisbelagte vegger på bad.
Himling: Pussede og malte betonghimlinger. Nedforet spilehimling i eik på bad. Himlingshøyde i entré/gang, kjøkken og stue er målt til ca. 2,70 meter.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra 2020 levert av IKEA, med glatte fronter og laminert benkeplate. Integrerte hvitevarer: induksjonskoketopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap.

Bad:
Totalrenovert sommeren 2019. Flisbelagte vegger og fliser på gulv. Vegghengt toalett (Geberit), åpen dusj med Tapwell skjult dusjarmatur, samt servant med innebygd ettgreps blandebatteri. Nedforet spilehimling i eik. Elektriske varmekabler i gulv. Påstøp av gulv (9 cm), oppbygging av vegger med Litex våtromsplate, montering av tetningsbånd og smøremembran på vegger og himling. Faglærte fagpersoner sto for arbeidet: Badena Rørlegger AS (sluk og avløp til soilrør), Buskerud VVS (rør-i-rør og sanitærutstyr), Roger Otterstad El Elektro (varmekabler, spotter og stikk), Byggeksperten AS (smøremembran på gulv) og Lierbygg og renovering (flislegging).

Garderobe:
Innebygget garderobe med glatte fronter og innvendig belysning i entré/gang.

Inngangsdør:
Brannklassifisert og lydisolert B30/DB35 hovedinngangsdør med glatte finerte overflater, tittehull og sikkerhetslås fra felles trappeoppgang.

Oppvarming:
Vannbåren varme via veggmonterte radiatorer tilknyttet sameiets felles varmesystem (bergvarme installert 2018). Solcelleanlegg på tak fra 2021. Felleskostnadene inkluderer varmtvann og fyring. Boligen har i tillegg varmepumpe og elektrisk oppvarming, samt elektriske varmekabler i gulv på bad.

Det henvises til vedlagte tilstandsrapport for utfyllende beskrivelse av eiendommens tilstand, inkludert vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 22.04.2026:

Bygning generelt:
Boligblokk fra 1935. Bygningen er oppført etter den byggeskikk som var vanlig på oppføringstidspunktet, og det vil alltid kunne registreres enkelte symptomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene.

Grunnmur av mur- og betongkonstruksjoner. Yttervegger sannsynligvis i mur- og betongkonstruksjoner og fuget teglsten, med pussede og malte overflater mot gårdsrom og spekket fuget teglsten mot gate. Etasjeskillere i mur- og betongkonstruksjoner med oppforete furugulv.

Vinduer:
Malte vindusrammer og vinduskarmer i tre med 2-lags isolerglass fra 2013. Det er ved befaring registrert/opplyst at flere isolerglass kan være punkterte.

Hovedinngangsdør:
Brannklassifisert og lydisolert B30/DB35 hovedinngangsdør med glatte finerte overflater, tittehull og sikkerhetslås fra felles trappeoppgang.

Innvendige dører:
Malte trefyllingsdører.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 22.04.2026:

Vannledninger:
Felles rørføringer i rørkasse på dusj/wc. Skjult rørføring fra hovedvannsinntak til fordelerskap med fordelingsstammer plassert i himling på dusj/wc. Felles vannrør i gården er ikke kontrollert da dette er boligselskapets ansvarsområde.

Avløpsrør:
Avløpsrør av plast på kjøkken og dusj/wc, tilkoblet originale soilrør. Avløpsrør fra sluk er anlagt i MA-rør i forbindelse med renovering av våtrommet i 2019. Avløp toalett er anlagt til originalt avløpsrør. Iht. eiers egenerklæring er gårdens avløpsrør renovert med strømpeløsning. Felles avløpsrør i gården er ikke kontrollert da dette er boligselskapets ansvarsområde.

Ventilasjon:
Naturlig avtrekk. Tilluft og utlufting via vinduer og spalteventiler i enkelte vinduer. Avtrekksvifte med direkte utsug på kjøkken og elektrisk avtrekksvifte med direkte utsug på våtrom.

Varmtvannstank:
Felles varmtvann i gården. Berederne er ikke inspisert eller kontrollert da dette er boligselskapets ansvarsområde.

Varme:
Leilighetens oppholdsrom oppvarmes via vannbåren varme og veggmonterte radiatorer tilknyttet sameiets felles varmesystem. Iht. forretningsfører-opplysninger har sameiet installert bergvarme i 2018 og solcelleanlegg på tak i 2021. Felleskostnadene inkluderer varmtvann og fyring. Boligen har i tillegg varmepumpe og elektrisk oppvarming, samt elektriske varmekabler i gulv på bad.

Elektrisk anlegg:
Skjult og åpent elektrisk spredernett. Sikringsskap med automatsikringer og digital strømmåler er plassert i felles trappeoppgang. Det elektriske anlegget synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon. Det er utført tilleggsarbeider på anlegget etter 01.01.1999, og samsvarserklæring foreligger ikke. Eltilsynsrapport fra siste fem år foreligger ikke. Det anbefales at en autorisert elektriker utfører en utvidet elkontroll, og at samsvarserklæring innhentes der det er mulig.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Barnevennlig

Sandakerveien 10C.jpg

1795.07.jpg

1795.06.jpg

Collage-1795.05.jpg

1795.17.jpg

1795.09.jpg

Collage-1795.04.jpg

1795.08.jpg

Collage-1795.03.jpg

1795.10.jpg

Collage-1795.02.jpg

Collage-1795.09.jpg

1795.21.jpg

Collage-1795.08.jpg

Collage-1795.07.jpg

1795.18.jpg

Collage-1795.06.jpg

Collage-1795.01.jpg

BOA 1292.02.jpg

BOA 1292.01.jpg

1795.03.jpg

1L7A9559 (1).jpg

1L7A9555-HDR kopi (1).jpg

BOA 743.47 (1) (1).jpg

Selveier

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Sandakerveien 10 C! En gjennomgående og sjarmerende eierleilighet med klassiske detaljer, god takhøyde og en svært sentral beliggenhet på Øvre Grünerløkka.

Dette er en bolig som kombinerer klassisk 1930-tallssjarm med moderne oppgraderinger. Leiligheten ligger i et rolig og veldrevet sameie, tilbaketrukket fra trafikkstøy med Akerselva som nærmeste nabo. Her bor du med umiddelbar nærhet til idylliske turstier, parker og et yrende byliv. Området byr på alt fra lokale kafeer og restauranter på Sagene og Torshov til Mathallen og Ringnes Park. Stuen er romslig med plass til både sofagruppe og spisebord, og den gode takhøyden på ca. 2,70 meter skaper en luftig atmosfære. De originale, slipte furugulvene gir rommene en varm og autentisk karakter.

Kort oppsummert: 

- Totaloppgradert bad fra 2019 med delikate fliser, eikespiler i taket og innebygde armaturer.
- Praktisk IKEA-kjøkken fra 2020 med integrerte hvitevarer og god skap- og benkeplass.
- Gjennomgående planløsning som gir rikelig med dagslys gjennom hele dagen.
- Soverom med tilknyttet praktisk garderoberom for smart oppbevaring.
- Fyring (bergvarme), varmtvann og internett er inkludert i felleskostnadene.
- Sameiet tilbyr fellesvaskeri og et gjesterom som kan leies av beboerne.
- To boder for ekstra lagring, en i kjeller og en på loft.
- Utmerkede kollektivforbindelser med trikk og buss rett i nærheten.

Velkommen til visning!

Sandakerveien 10 C

Gjennomgående 2(3)-roms med god takhøyde på 2,7m. Bad fra 2019 og kjøkken fra 2020. Fyring og v.vann inkludert.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler