VEDTEKTER FOR SAMEIET ØVRE SMESTADVEI 20 C OG D

Øvre Smestadvei 20 D - Tilstandsrapport

Opplysninger fra kommune

Egenerklaering

Nabolagsprofil-4245164

Kontakt

Eiendommen har en særdeles barnevennlig beliggenhet i et rolig, etablert og attraktivt boligområde på Vestre Holmen/Makrellbekken. Øvre Smestadvei er en enveiskjørt gate uten gjennomgangstrafikk, noe som gir et trygt og fredelig nærmiljø – perfekt for barnefamilier. Villaområdet er omkranset av grøntområder og skogholt, som innbyr til ettermiddagsturer, lek og rekreasjon rett utenfor døren. Fra boligen er det gangavstand til et bredt utvalg av dagligvarebutikker som Coop Extra Makrellbekken, Rema 1000 Stasjonsveien og flere alternativer ved Røa og Smestad. På Røa finner man også et rikt servicetilbud med kafeer, butikker, treningssenter og vinmonopol.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE:
Innenfor en radius på én kilometer ligger flere barnehager, deriblant Husebygrenda barnehage (0,7 km) og Snippen FUS barnehage (1 km). Boligen sogner til Huseby skole (1-7. trinn), kun 12 minutters gange unna, med trygg og bilfri gangvei hele veien. I tillegg ligger Hovseter ungdomsskole (8-10. trinn) bare 1,3 km fra boligen, og Persbråten videregående skole er kun 11 minutters gange unna. Det er også flere skolealternativer i nærheten, som Rudolf Steinerskolen, Holmen og Smestad skole, noe som gir gode valgmuligheter for familier med barn i ulike aldre.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON:
Området har svært godt kollektivtilbud. T-banestasjonene Holmen og Makrellbekken ligger begge rundt 5 minutters gange unna, og tilbyr linje 2 direkte til Majorstuen på 8 minutter og til Nationaltheatret på 12 minutter. I tillegg er det kort vei til bussholdeplasser i Stasjonsveien og Sørkedalsveien. Med både T-bane og buss i umiddelbar nærhet, er det enkelt og effektivt å komme seg til sentrum, Røa, Østerås og andre bydeler.

FASILITETER OG SHOPPING:
Dagligvarehandelen er lett tilgjengelig med Coop Extra Makrellbekken bare 5 minutter unna og Rema 1000 i Stasjonsveien innen 9 minutters gangavstand. Et rikholdig utvalg av butikker og servicefasiliteter finner man på Røa Senter og Røa Torg – her finnes blant annet Meny, Coop Mega, apotek, vinmonopol, blomsterbutikk, kafeer, interiør- og sportsbutikker. Slemdal og Vinderen har også nærsentre med et variert utvalg av tilbud.

AKTIVITETER OG REKREASJON:
Området byr på et rikt fritidstilbud for hele familien. I umiddelbar nærhet finner du Husebyskogen, Mærradalen og Bogstad-/Sørkedalsområdet – perfekte for turer, sykling og ski. Lysløypa brukt av HM Kongens Garde gir gode treningsmuligheter året rundt. Røabadet, med både svømmebasseng og velværeavdeling, er et populært valg for familier. For idrettsinteresserte finnes det et bredt spekter av aktiviteter gjennom idrettslagene Njård, Heming, Ready, Røa og Vestre Aker Skiklubb. Njårdhallen, kun 7 minutter unna, har treningssenter og haller for tennis, ballspill og turn.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER:
Eiendommen ligger nær populære friluftsområder som Nordmarka og Bogstadvannet – ideelt for både sommer- og vinteraktiviteter. Holmenkollen nasjonalanlegg, Tryvann skisenter og klatrepark ligger en kort kjøretur unna, og gir familien tilgang til spennende opplevelser året rundt. I nærområdet finnes også flere lekeplasser og fotballbaner.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Diverse iht. selgers egenerklæring: 

9 Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende?
-Ja -Ved et tilfelle sommeren 2024 ble det observert flyvemaur i "garasjen". Forsikringsselskapet anbefalte et maurmiddel vi benyttet, etter det er ingen observert.
13 Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
-Ja -DEFA Lader festet på husvegg.
 16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
-Ja -Arbeid utført i fbm med oppføring av eneboligen -kun av faglært -OBE (Oslo Byggentreprenør) som bygde huset.
17 Selges eiendommen med utleiedel, leilighet, hybel eller tilsvarende?
-Ja -Hybel i kjelleren.
17.1 Er ovenfornevnte godkjent hos bygningsmyndighetene?
-Ja -Hybel arealet er godkjent for varig opphold.
19 Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser?
-Ja -Det bygges to nye enheter i hagen til Øvre Smestad vei 20 G, bak hekken mot vest.
24 Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
-Ja -Eiendommen selges under seksjonering og vil bli en del av et sameie bestående av to seksjoner (Øvre Smestadvei 20 C og Øvre Smestadvei 20 D).

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.

Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Vedtekter
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Kjeller: Entré/gang, soverom, kjellerstue med trapp, garderobe, 2 dusj/wc, vaskerom, kjøkken, stue med alkove, teknisk rom.

1. etasje: Entré/gang, toalettrom, garderobe, kjøkken, spisestue med trapp, stue.

2. etasje: Trappegang, bad/wc, dusj/wc, 3 soverom, stue (kan benyttes som soverom), kott/teknisk rom.

Loft: Trapperom, dusj/wc, stue, soverom.

Innhold

Areal

Kjeller: Entré/gang, soverom, kjellerstue med trapp, garderobe, 2 dusj/wc, vaskerom, kjøkken, stue med alkove, teknisk rom.

1. etasje: Entré/gang, toalettrom, kjøkken, spisestue med trapp, stue.

2. etasje: Trappegang, bad/wc, dusj/wc, 3 soverom, stue (kan benyttes som soverom). 

Loft: Trapperom, dusj/wc, stue, soverom.

Primærrom inkluderer

Kjeller: 94 m² BRA
1. etasje: 92 m² BRA
2. etasje: 90 m² BRA
Loft: 49 m² BRA

Bruksareal per etasje

Lovlighet iht. tilstandsrapport:

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Opprinnelig dobbeltgarasje integrert i boligen benyttes ved befaring som stue. Det er ingen vegg fra entré mellom boligen og garasjen, jf. byggesakstegningene. Det er ikke kontrollert om det er utført arbeider i strid med plan- og bygningsloven.

Terrassen er bygget mot nabotomt. Terrassen er ikke vurdert iht. nabogrense og gjeldende byggeforskrifter. 

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 

Alle areal er ca. mål og er oppmålt/kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele nærmeste kvadratmeter i rapporten. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Arealene i herværende bolig er oppmålt med digital 3D-laserskanner. Arealene er beregnet fra innsiden av omsluttende vegger og innvendige vegger er medtatt i arealet. 

Fra og med 01.01.2024 gjelder nye regler for arealmåling. Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'. 

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene. 

Boligen har stor solrik markterrasse og brannbalkong som inngår i TBA arealet. Terrassen er oppmålt til ca. 94,7m2. og brannbalkong på loft er oppmålt til ca. 1,2m2. 

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. Grunnet boligens utforming er boligen vanskelig å måle opp nøyaktig med håndholdt lasermåler. Arealene i herværende bolig er derfor oppmålt med digital 3D laserskanner med stor nøyaktighet. Arealene er oppgitt iht. utarbeidede/prosesserte tegninger. Ønskes det digital tilgang til filer eller mer detaljerte plantegninger for interiørplanlegging eller interiørarkitekter, ta kontakt med Arealkontroll.no eller Alpha Taksering AS.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Fellestomt for to seksjoner (eiendommen er under seksjonering)

Byggeår

Ferdigattest

Offentlig og privat vei, offentlig vann og avløp. Private stikkledninger ut i offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter 2025: 

Eiendomsskatt: 38 136,00
Feie-og tilsynsgebyr: 243,00
Renovasjonsgebyr: 23 594,86
Vann-og avløpsgebyr: 60 145,32
Totale avgifter: 122 119,18

Kommunale gifter for vann og avløp varierer etter forbruk.

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål. Eiendommen har ikke en separat utleieenhet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Boligen har vannbåren gulvvarme som hovedoppvarming. I tillegg er det peis med lukket innsats plassert i spisestue i hoveddelen.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Boligen har integrert dobbeltgarasje i underetasje/kjeller. Ved befaring ble garasjen brukt som stue, og det er ingen fysisk adskilt vegg mellom entré og tidligere garasjerom. Dette innebærer at dagens bruk av garasjen avviker fra godkjente byggemeldte tegninger.

Det anbefales å undersøke nærmere med kommunen dersom garasjen ønskes tilbakeført til opprinnelig formål eller om dagens bruk skal videreføres.

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg. 

Eiendommer er berørt av følgende reguleringsplaner: 

S-791 
Vedtatt: 10.09.1959
Formål: Turvei/skiløype

122823 
Vedtatt: 18.09.1923
Formål: Offentlig kjørebane/veigrunn

S-4220 
Vedtatt: 15.03.2006
Formål: Bolig m.tilh. anlegg
202102096 
 
Formål: Pågående plansak (revisjon av S-4220 småhusplanen)
202304720 
 
Formål: Midlertidig forbud mot tiltak
Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan ses hos megler.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn

Best. om vann/kloakkledn.
Best. om vann/kloakkledn.

Erklæring/avtale
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom

Erklæring/avtale
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr. bygningens
avstand til regulert senterlinje  Øvre Smedstad vei
Kan ikke slettes uten samtykke fra veisjefen i Oslo.

Bestemmelse om veg
Plikt til framtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune
Midlertidig dispensasjon fra Plan- og bygningsloven

Registrering av grunn
Registrering av grunn



Tinglyste heftelser

Planlagt seksjonering: 

Eiendommen er planlagt seksjonert i to boligseksjoner. Seksjoneringen er sendt til kommunen for behandling og forventes godkjent etter salget.

Det er utarbeidet utkast til vedtekter for sameiet, hvor det fremgår at hver bolig får vedteksfestet eksklusiv bruksrett til hvert sitt uteområde. Den aktuelle boligen vil få enerett til å benytte det tomtearealet som naturlig tilhører boligen, som vist i vedlagt skisse.

Kjøper gjøres kjent med og aksepterer at eksklusiv bruksrett til tomt følger denne boligen.

Viktig informasjon

Teknisk
- Det er balansert ventilasjon, samt mekanisk avtrekk fra begge kjøkken. 
- Sikringsskapet har automatsikringer 
- Det er montert gulvmontert varmtvannsbereder i teknisk rom i kjeller, og systemet er tilknyttet boligens VVS-anlegg.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Eneboligen har et pent, overbygd inngangsparti med asfaltert adkomst og veggmontert utebelysning. Vel inne er det en fin entré med pussede betonvegger, finérkledde flater og terrazzogulv med vannbåren gulvvarme. Det er åpent inn til en garasje som i dag er i bruk som stue. Her kan det settes inn dør, og man kan gå tørrskodd fra bilen og inn i entreen.

Entré

Kjøkkenet ligger i åpen løsning med stuen i første etasje, og sammen danner de et åpent og luftig rom med fine, definerte soner for møblering. Ved kjøkkenet er det en fin plass til spisebord, og nærheten mellom sonene gjør serveringen enkel. 

Kjøkkenet har et stilfullt design med gode benkeflater og smarte løsninger. Innredningen har gylne, finerte glatte fronter av epletre og sort benkeplate i kompositt med underlimt kum. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn og koketopp, samt ventilator og komfyrvakt.

I stuesonen er det store vinduer, pussede betongvegger og tidsmessig terrazzogulv, og i tillegg til vannbåren gulvvarme har rommet en moderne peis med innsats. Fra allrommet er det utgang til en solrik markterrasse på ca. 95 kvm.

Kjøkken og stue

Ved soverommene i andre etasje er det en luftig og stilfull tv-stue – et kjærkomment element for storfamilien. Her er det pusset betong og gylne finérplater på veggene, og tv-stuen har enstavs parkett på gulvet. Dagslyset strømmer inn via store vinduer i tre himmelretninger, og to store skyvedører i ene hjørnet har fransk balkong.

Tv-stue

I kjelleren er det en stue på ca. 18,8 kvm og et soverom/gjesterom på ca. 10 kvm. Veggene i stuen har en kombinasjon av lysmalte og korkkledde flater, og rommet har enstavs parkett på gulvet. Under trappen opp til første etasje er det et praktisk kott.

Kjellerstue & soverom

Boligens hoveddel inneholder fire bad/wc, et wc-rom og et vaskerom. To av badene ligger i andre etasje, og det største innbyr virkelig til egentid og velvære med stilfullt interiør og luftig atmosfære. Tidsmessige messingdetaljer, lekre fargevalg og kvalitet til fingerspissene er en lett oppsummering. Badet er helfliset, har gulvvarme og er utstyrt med badekar, søyleservant, speil og en stor dusjnisje. 

Det andre badet er arealeffektivt, og har lyse fliser på veggene og lyseblå fliser på gulvet. I tillegg til et toalett har badet en dusjnisje, en enkel servant og et speil med god belysning.

Bad/wc 1 & 2

Mellom soverommene på loftet er det et delikat bad med hvite fliser på veggene, lyseblå fliser på gulvet og hvitmalt skråhimling med tre store takvinduer. Baderomsinnredningen har sorte fronter og består av en heldekkende servant på en skuffeseksjon. Videre har badet et toalett og et dusjhjørne med innfellbare glassdører. 

I kjelleren ligger det et bad/wc og et vaskerom i dels åpen løsning. Begge sonene har grå fliser på gulvet, og i baderomsdelen er det hvite fliser på veggene og downlights i himlingen. På badet er det et toalett og en romslig nisje med vegghengt dusjarmatur. Vaskeromsdelen har hvitmalte vegger, og under en gyllen benkeplate med kum er det opplegg og plass for vaskemaskin og tørketrommel.

Vaskerom + bad/wc 2 & 3

I hendig tilknytning til entreen i første etasje er det et separat wc-rom med dels flissatte og dels tapetserte vegger. I tillegg til et toalett er wc-rommet utstyrt med en vegghengt servant.

Wc-rom

Det er fire gode soverom i boligens hoveddel – to i loftsetasjen og to i andre etasje. Soverommene i loftsetasjen ligger i dels åpen løsning, kun avdelt av en luftig loftstue ved trappeoppgangen. Veggene og skråhimlingene i loftsetasjen er kledd med finérplater som står godt til parkettgulvene, og i tillegg til mye lys fra store takvinduer er det rikelig med spotter på sorte skinner. 

Soverommene i andre etasje har dels betongvegger og dels lysmalte overflater, og begge rommene har gyllen parkett på gulvet.

Soverom

I gangen ved soverommene i 2 etasje er det et innholdsrikt garderoberom. I tillegg er det kott under trappene både i kjelleren og i første etasje, samt lagringsplass i et arbeidsrom i kjelleren.

Garderobe & oppbevaring

I kjelleren er det etablert en arealeffektiv og fin hybel med egen inngang, entré, bad/wc/vaskerom, alkove og stue/kjøkken. Hvitmalte veggflater står godt til de gylne parkettgulvene i oppholdsrommet, og store vinduer sørger for rikt, naturlig lysinnslipp. 

Hybelen har et moderne kjøkken med god skap- og benkeplass. Innredningen har gylne, finerte eikefronter og mørk laminatbenkeplate med nedfelt kum i stål. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrert stekeovn og koketopp, samt ventilator, benkebelysning og opplegg for oppvaskmaskin. 

Badet i hybelen er helfliset, samt utstyrt med vannbåren gulvvarme. På en servantseksjon er det en heldekkende servant. Badet er videre utstyrt med toalett, dusjnisje og opplegg for vaskemaskin. Det er en medfølgende garderobeløsning i alkoven ved stuen.

Hybel

Eiendommen ligger særdeles attraktivt til, lengst inn i en liten blindvei, og med friområder mot sydvest. Tomten er flat, samt meget pent opparbeidet med store plenarealer, frukttrær og prydbusker, og det er rikelig med boltreplass i en usjenert hage som rammes inn med gjerde og hekk. 

Upåklagelige solforhold nytes på en markterrasse på hele 95 kvm som strekker seg rundt tre sider av huset. Den har adkomst fra gårdsplass, hage og stuen i første etasje, og byr på utmerket plass til grill og det man måtte ønske av utemøblement. Over deler av uteplassen er det pergola, og en høy levegg på enden sørger for lune forhold.

Uteområde

Overflater og innredning hentet fra tilstandsrapport: 

Gulv:
Boligen har gjennomgående gulv med stavparkett i tørre oppholdsrom og fliser i våtrom. Parkettgulvene fremstår med normal bruksslitasje og enkelte ujevnheter som kan oppstå ved flytende legging. Det er registrert flislagte gulv i samtlige bad og vaskerom, med tilfredsstillende fallforhold og høydeforskjell mot sluk i henhold til gjeldende forskrift (TEK17). I kjeller og på kjøkken er det også benyttet slitesterke overflater tilpasset rommets bruk.

Vegger:
Veggene er i hovedsak pusset og malt. Enkelte vegger er kledd med korkdekke (trapp) eller veggplater i kryssfiner. I våtrom er veggene flislagt eller malt på våtromsplater med smøremembran, mansjetter og tetteremser. Vaskerommet har malte veggflater kombinert med flis i våtsone. 

Himling:
Himlingene består hovedsakelig av malte gipsplater og betongflater. I flere rom er det montert innfelte spotter. Himlingshøyden er målt til 2,43 meter i kjeller, 2,48 meter i 1. etasje, 2,30 meter i deler av 2. etasje og 2,38 meter på loft. 

Kjøkken:
Hovedkjøkkenet i 1. etasje er innredet med finerte glatte fronter i epletre med stålgrep og laminerte benkeplater. Det er nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med avrenningsfelt, og integrert koketopp og stekeovn. Det er god skap- og benkeplass og plass til kjøleskap samt opplegg for oppvaskmaskin. 

Kjellerkjøkkenet (hybeldel):  
Glatte finerte fronter, benkeplate i komposittstein, inderlimt oppvaskkum og integrerte hvitevarer, inkludert avtrekksvifte. 

Bad og vaskerom:
Boligen inneholder flere bad i kjeller, 2. etasje og på loft, samt separat vaskerom i kjeller. Alle bad har støpte gulv med fliser og tilfredsstillende fall mot sluk. Det benyttes moderne løsninger med åpne dusjsoner, dusjvegger i herdet glass, og enkelte steder frittstående badekar. Sanitærutstyret inkluderer heldekkende servanter, veggmonterte og gulvmonterte toaletter og moderne blandebatterier. Vegger er flislagte eller kledd med våtromsplater med smøremembran. 

Vaskerommet har skapinnredning, benkeplate med kum og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Standard

Byggemåte utvendig hentet fra tilstandsrapport: 

Taktekking: 
Yttertaket er tekket med båndtekking av sink. Taktekkingen oppfyller sin tiltenkte funksjon. Taktekkingen er kun besiktiget fra takvinduer i loftstue og vinduer på dusj/wc på loft og gårdsplass/google grunnet manglende adkomst og manglende sikring (HMS). 

Nedløp og beslag: 
Nedløpsrør fra takrenner i galvanisert stål. Nedløpsrør, takrenner og beslag oppfyller sin tiltenkte funksjon.

Veggkonstruksjon: 
Yttervegger, bærende veggkonstruksjoner/vegger er oppført i mur-/ betongkonstruksjoner, med pussede plater og overflater. Innvendige vegger er oppført i mur-/betongkonstruksjoner og stenderverkskonstruksjoner. Vegger oppfyller sin tiltenkte funksjon.

Takkonstruksjon/Loft: 
Saltak oppført i isolerte konstruksjoner. Takkonstruksjonene oppfyller sin tiltenkte funksjon. Takkonstruksjonene er ikke besiktiget da disse er lukkede.

Vinduer: 
Malte vindusrammer og vinduskarmer i tre med 2-lags isolerglass merket 2018. Velux takvinduer i skråtak på loft. Utvendige screens på flere vinduer. Enkelte vinduer med rullegardiner. Det er ved befaring ikke opplyst eller registrert at noen isolerglass er punkterte. Dette er ingen garanti da det kan være vanskelig å kontrollere. Vinduene vurderes å være i funksjonell stand. De tilfeldig valgte vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Alle vinduene er ikke testet ved åpning, og det vil derfor kunne forekomme avvik på vinduer som ikke er funksjonstestet.

Dører: 
Brannklassifisert/lydisolert B30 dør med glatte overflater til kjeller og trefinerte overflater og sideglass til hovedinngang. Døren oppfyller sin tiltenkte funksjon. Dørene ble funksjonstestet.
Det er normalt at dørkarmer, lister og dørblader kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket.

Balkongdør/terrassedør: 
Heve-skyvedører med malte dørrammer og dørkarmer av tre med 2-lags isolerglass fra 2018. Utvendige vedlikeholdsfrie beslag på garasjedører. Dørene oppfyller sin tiltenkte funksjon. Dørene ble funksjonstestet. Det er ved befaring ikke opplyst eller registrert at noen isolerglass er punkterte. Dette er ingen garanti da det kan være vanskelig å kontrollere. Det er normalt at dørkarmer, lister og dørblader kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket. 

Balkonger og terrasser: 
Solrik markterrasse oppført i trekontruksjoner fra hovedinngang til boligen og rundt spisestue og mot kjøkken. Terrassen er målt til ca. 95m2. Levegg av spiler mot uteområde til hybel og nedgang til kjeller. Brannbalkong på loft målt til ca. 1,2m2. Franske balkonger med rekkverk i herdet glass på to soverom.

Utvendige trapper: 
Utvendig trapp i galvanisert stål fra kjeller til hage.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Øvre Smestadvei 20 - 1. etg-01.jpg

Øvre Smestadvei 20 - 2. etg-01.jpg

Øvre Smestadvei 20 - loft. etg-01.jpg

Øvre Smestadvei 20 - kjeller. etg-01.jpg

forside øvre smestad.jpg

1. etg.jpg

1583.65.jpg

1583.68.jpg

1583.66.jpg

Collage-1583.14.jpg

Collage-1583.13.jpg

1583.51.jpg

1583.53.jpg

1583.61.jpg

1583.64.jpg

1583.67.jpg

Collage-1583.17.jpg

Collage-1583.15.jpg

1583.50.jpg

1583.47.jpg

1583.46.jpg

1583.49-kopi.jpg

Collage-1583.16.jpg

2. etg.jpg

Collage-1583.12.jpg

1583.30.jpg

1583.29.jpg

1583.31.jpg

1583.32.jpg

1583.45 (1) kopi.jpg

1583.37.jpg

Collage-1583.10.jpg

Collage-1583.09 kopi.jpg

Collage-1583.05.jpg

1583.15.jpg

Collage-1583.04.jpg

med speil.jpg

3. etg.jpg

1583.01.jpg

Collage-1583.02.jpg

1583.07.jpg

Collage-1583.03.jpg

1583.11.jpg

1583.04.jpg

Collage-1583.01.jpg

Kjeller.jpg

Collage-1583.07.jpg

1583.22-kopi.jpg

Collage-1583.06.jpg

1583.21.jpg

Skillekort8.jpg

Collage-1583.18.jpg

1583.71.jpg

Uteområde.jpg

1583.77.jpg

1583.81-kopi.jpg

Collage-1583.19.jpg

1583.74.jpg

1583.79.jpg

1583.75.jpg

Collage-1583.20.jpg

Selveier

Enebolig

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Øvre Smestadvei 20 D – en helt unik arkitektonisk perle i særdeles attraktive omgivelser. Eiendommen ligger skjermet til i en liten blindvei, og tomten grenser mot friområder mot sydvest. Rundt eneboligen er det en flat, lettstelt hage med god boltreplass og upåklagelige solforhold. Betongelementene er stilt sammen med ulike tretyper og finer i gulv, innervegger, trapper og kjøkken for å tilføre en mykhet og balanser gjennom boligen. Samtidig gir flatene med dobbel takhøyde og store glassflater et behagelig volum og tilfører et nydelig lysspill i rommene, som forandrer seg med solens gang. 

- Tidsmessig, unik og innholdsrik villa 
- Oppført over 4 etasjer i 2019
- Hybel med egen inngang i kjelleren
- Dobbel garasje innredet som stue
- Vannbåren gulvvarme
- 4 stuer, én med ildsted
- Lekkert, velutstyrt kjøkken i 1. etasje
- 4 delikate bad/wc i hoveddelen
- 5 gode soverom
- Hybel har entré, bad og stue/kjøkken m/alkove, samt egen inngang

Velkommen til en unik opplevelse.

Øvre Smestadvei 20 D

Unik arkitekttegnet enebolig i betongelementer. Solrik hage / terrasse. Hybel. Etterspurt og tilbaketrukket beliggenhet!

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler