Tjømekollen 53 - Tilstandsrapport

Egenerklaering

Nabolagsprofil

Referat årsmøte Tjømekollen vel 2024

Energiattest

Opplysninger fra kommune

Kontakt

Tjømekollen 53 byr på en sjelden kombinasjon av arkitektonisk særpreg, ro og nærhet til både natur og sjø. Eiendommen ligger høyt og skjermet til på en solrik tomt, like øst for Mågerø-halvøya - et stille og eksklusivt område på Tjøme der også kongefamilien har sin hytte. Her finner du ekte skjærgårdsidyll omgitt av skog og svaberg, kun 5 minutters spasertur fra sjøen og nærmeste badeplass. Hytta har egen utedusj – en luksus på varme sommerdager, samt båtplass en kort rusletur unna.

Tjømekollen er en helårs destinasjon, og denne fritidseiendommen er også designet for nettopp det. Med betonggulv med elektriske varmekabler, skjermede uteplasser, og praktiske løsninger som gir komfort både sommer og vinter. Den særegne arkitekturen er tegnet av SKAPA og har blitt omtalt i blant annet D2 og Interiørmagasinet Norden. Det gjennomgående designet med store vindusflater og skyvedører åpner opp mot naturen og gir en harmonisk følelse av å være i ett med omgivelsene.

Tjømekollen er del av et veldrevet hytteområde med felles vedlikehold gjennom Tjømekollen Vel, og det er kort vei til fasiliteter – både på Kjøpmannsskjær og i Tjøme sentrum. Her finner du dagligvarebutikker, apotek, vinmonopol, legesenter og små spesialforretninger. Fra eiendommen er det kun 1,5 times kjøring fra Oslo og omtrent 25 minutter til Tønsberg, noe som gjør dette til et ideelt sted for en spontan helgetur eller en lengre ferie – hele året.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON:
Tjømekollen 53 har god tilgjengelighet også for de uten bil. Nærmeste bussholdeplass, Mågerøkrysset, ligger ca. 1,6 km unna med ruter som gir forbindelse til resten av Færder og videre til Tønsberg. Tønsberg stasjon, 26 minutter unna, betjenes av togene RE11 og RX11. Sandefjord Lufthavn Torp nås på under 50 minutter. For elbileiere finnes det ladepunkter både ved Rema 1000 Tjøme og Engø Gård.

FASILITETER OG SHOPPING
Dagligvarer handler du enkelt ved Coop Extra, Rema 1000 og Tjøme Kolonial – alle innen 8 minutters kjøring. Tjøme sentrum har også apotek, vinmonopol, blomsterbutikk og kaféer. For spesialvarer og interiør finnes flere små, hyggelige butikker i sentrum. I tillegg finner du post i butikk og søndagsåpne alternativer.

AKTIVITETER OG REKREASJON:
Med umiddelbar tilgang til skogsstier og kystlandskap rett utenfor døren, er dette stedet for deg som søker ro og natur. Tjøme byr på vakre turområder – inkludert det tidligere militærområdet på Mågerø – og den populære kyststien som strekker seg fra Verdens Ende til Mostranda. Her kan man nyte naturen til fots, på sykkel eller med joggesko – året rundt. Herkelås runden er en fin tur for å oppleve Herkelås og de fine områdene rundt. Runden tar ca 1,5 time og er en relativt lettgått tur som passer for de fleste. På toppen, som er Tjømes høyeste punkt, er det fantastisk utsikt utover i Oslofjorden ut mot Verdens ende, samt gamle vikinggraver. 

For deg som liker bading og båtliv, finnes det en rekke badeplasser på øya som Paradisbukta, Svelvikstranda, Ormlet og Bustein. Egen båtplass ligger kun fem minutters gange fra hytta. Tennisbane finnes ved Mågerø Marina og golfmuligheter tilbys både ved Tjøme og Nøtterøy golfklubb. Vinterstid kan du finne skiløyper på Tømmerholt på Nøtterøy. Området har også Tjømehallen, Tjøme Skatepark og flere idrettsanlegg for barn og voksne.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER:
Verdens Ende er en klassisk attraksjon kun en kort kjøretur unna – perfekt for søndagsturen eller middagen i solnedgangen. Her finnes også Verdens Ende Handleriet for delikatesser og spesialvarer. Øya byr ellers på mange populære dagsturmål som Lilleskagen, Sandø og Hvasser syd – flotte både til fots og med båt. Engø Gård er en lokal perle med mat i toppklasse, perfekt for kvelder eller selskaper.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger er tilbudt boligselgerforsikring via Söderberg & Partners. Status på forsikringsdekning avklares fortløpende (premietilbud kan ha utløpt 6-månedersvindu fra oppdragsinngåelse). Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i egenerklæring og vilkår før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport
- Egenerklæring
- Energiattest
- Offentlige opplysninger
- Referat fra Tjømekollen vel
- Nabolagsprofil

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

1. etasje: Entré, gang, stue/spisestue/kjøkken, dusj/wc og 3 soverom.

Hems: Hemsstue.

Annet: Frittstående utebod/redskapsbod på ca. 9 m².

Innhold

Areal

1. etasje: Entré, gang, stue/spisestue med åpent kjøkken, dusj/wc og 3 soverom. Hems: hemsstue.

Primærrom inkluderer

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 

Alle areal er ca. mål og er oppmålt/kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele nærmeste kvadratmeter i rapporten. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Alle arealer er oppmålt med digital 3D laserskanner, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.

Fra og med 01.01.2024 gjelder nye regler for arealmåling. Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.

Hoveddelen av hemsen er målbar. Takhøyden under mønet er målt til ca. 2,28 meter. Oppmålt gulvareal på hemsen er målt til ca. 43m2. inkl. kasse for varmtvannsbereder. Terrasser inngår i TBA arealet. Terrasse utenfor hytten er oppmålt til ca. 97,5m2. Terrassene er oppmålt innenfor betongkant. Utvendig trapp er ikke medregnet i arealet.

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/ bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. På grunn av bygningens utforming er den vanskelig å måle opp helt nøyaktig. Fritidsboligen er derfor oppmålt med digital 3D laser skanner.

Ønskes det digital tilgang til filer eller mer detaljerte plantegninger for interiørplanlegging eller interiørarkitekter, ta kontakt med Arealkontroll.no eller Alpha Taksering AS.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Tomt

Byggeår

Eiendommen har ferdigattest datert: 05.09.2018

Ferdigattest

Felles privat adkomstvei frem til offentlig vei. Eiendommen har tinglyste veirettigheter (bl.a. 1989/9125, 2011/872664 og 2016/681814) knyttet til adkomst over naboeiendommer/fellesområde; se heftelser i salgsoppgaven og tinglyste dokumenter.
Offentlig vann og avløp via private stikkledninger (og fellesledninger) til offentlig nett. Ifølge tilstandsrapporten er det blant annet pumpekummer til tilkoblingspunkt i vei. Private stikkledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale gebyrer for 2025: 

Vann kr. 5 799,-
Avløp kr. 10 953,-
Renovasjon kr. 3 434,-

Eiendommen kan leies ut til fritidsformål.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi fritidsbolig (sekundærbolig): kr 12 000 000.
Beregnet som 100 % av markedsverdi/prisantydning kr 12 000 000.
(Ikke primærbolig. Skatteetatens beregnede boligverdi kan avvike.)

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Løsøre som medfølger:
Soveromslamper (kopi av Arne Jacobsen)
Køyesenger på gjesterom
Gjesteseng og skap på hems
Kombinert vask/tørk på badet
Veggmonterte hyller på hovedsoverom (IKEA)

Løsøre som ikke medfølger:
Gubi pendellampe
Kunst

Selger kan i tillegg være villig til å selge møblement, uteutstyr m.m. etter avtale.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Hytta varmes opp med elektriske varmekabler i støpt betongdekke, inkludert bad.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Parkeringsområde på østsiden, rett ved trappen som leder opp til hytta. Ifølge tilstandsrapporten har eier rett til parkering på felles tomt tilhørende Kråkere Gård. Elbillader er ikke innlagt, men det er mulig å tilrettelegge for dette for ny eier. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen ligger i et regulert område og omfattes av reguleringsplanen T2 – Kråkere, med formål hyttebebyggelse samt felles adkomst og parkering. Det foreligger ingen gjeldende planforslag eller igangsatt planlegging som berører eiendommen.
Eiendommen omfattes også av kommuneplanen vedtatt 06.09.2023.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vedlikehold, anlegg og drift av vei
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Målebrev
Areal:  1511,2 m2.

Registrering av grunn
Registrering av grunn



Tinglyste heftelser

Eiendommen er en fritidsbolig (selveierhytte).

Felles:
Det betales en årlig kontingent på kr 3 000 til Tjømekollen Vel (TKV), som dekker vedlikehold av vei og fellesområder.

Det holdes årlig generalforsamling i Tjømekollen Vel.

Det er besluttet at de fem eierne skal asfaltere den nye adkomstveien til hyttene. Estimert kostnad er ca. kr 150–160 000 totalt, hvor Tjømekollen 53 har en andel på 20 % som vil måtte betales av ny eier.

Tilstand (tilstandsrapport 30.06.2026):
• TG3: Utvendig trapp mangler rekkverk og håndløper.
• TG2 blant annet: entrédør og dør til dusj/wc som subber i terskel, manglende tetting mellom gulv og vegg, manglende dokumentasjon på radonsperre, avvik på våtromsventilasjon, ingen synlig komfyrvakt, kjøkkenavtrekk med kullfilter/omluft. Enkelte konstruksjoner er ikke undersøkt (bl.a. taktekking og varmtvannsbereder). Se vedlagt tilstandsrapport for full oversikt.

Strøm (opplyst av selger): ca. 8 068 kWh / ca. kr 6 000 per år.
Internett: 4G-router (ikke kabel-TV/fiber oppgitt).

Arealer i salgsoppgaven følger tilstandsrapporten (BRA-i 117 m², BRA 126 m²). Energiattest kan vise andre arealtall; se vedlagt energiattest.

Viktig informasjon

Teknisk:
- Hytta har naturlig ventilasjon.
- Varmtvannsbereder er bygd inn på hemsen (ikke besiktiget i tilstandsrapporten).
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entreen.

Diverse

Konsesjon

Konsesjon: Eiendommen er konsesjonsfri, men kjøper må fylle ut og sende inn egenerklæring om konsesjonsfrihet til kommunen. Dette er en forutsetning for tinglysing av skjøtet.

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Ifølge tilstandsrapport foreligger det ikke dokumentasjon på radonsperre. Selger opplyser at det ikke er foretatt radonmåling. Se vedlagt tilstandsrapport.

Radon

Velkommen inn i en pent designet hytte fra 2018 med luftige rom, store vinduer, sjøutsikt og helt usjenert plassering. Hytta holder en høy standard og er bygd med nærmest skreddersydde løsninger og materialer som krever minimalt vedlikehold, slik at dagene kan benyttes til å bare være og slappe av. Rommene flyter over i hverandre, terskelfritt på hele grunnplanet og adskilt av skyvedører til soverom. 

Entreen ligger på østsiden av hytta, rett ved trappen fra parkeringen. Ytterdøren har helt glassfelt og entreen har skyvedør til gangen mot soverommene, hvor det er flere utganger til uteplassen mot vest. Med skyvedøren i entreen åpen ser man rett gjennom hytta. 

Entreen har pusset betonggulv med gulvvarme, lysmalte, glatte vegger og hvitlasert panelhimling med utenpåliggende downlights. Stilen er gjennomgående i de øvrige rom. Langs den ene veggen er det bygd inn en skyvedørsgarderobe med hvite fronter og speil. Hytta kan selges fullt møblert, foruten kunst på veggene og pendellampe over spisestuen.

Entré

Kjøkkenet ligger tilbaketrukket under hemsen med en stor kjøkkenøy i overgangen til stuen. Innredningen er takhøy og plassbygd på stedet av Hamran snekkerverksted. Innredningen langs veggen har hvite, glatte fronter med stålgrep og en lys benkeplate i kompositt med støpt vaskekum. Det er belysning over benken og veggen bak er malt i sort. 

Kjøkkenøya er helt sort med benkeplate i sort stein, lakkede stålben og store kolonialskuffer på begge sider. Kjøkkenøya har en planlimt og påkostet induksjonstopp fra Bora med integrert kullfilterventilator, og i innredningen langs veggen er det integrert stekeovn fra AEG, oppvaskmaskin og kombiskap. Taket over kjøkkenet er kledd i hvitlasert panel og utstyrt med belysning. De høye vinduene i rommet gir ellers rikelig med dagslys og nydelig sjøutsikt.

Kjøkken

Stuen er et fantastisk rom med flytende overgang til kjøkkenet, sjenerøst takhøyde, flotte panoramavinduer og skyvedører ut til terrassen. Naturen utenfor føles som en del av rommet og i front bretter utsikten seg ut mot skjærgårdens glitrende sjø. Gulvet er i lettstelt, pusset betong med underliggende gulvvarme, veggene er lyse og nøytrale, mens himlingen er mønet og kledd i lys panel. 

De store vinduene har sort ramme, og i taket er det langsgående bjelker og belysning som understreker den flotte høyden som strekker seg helt til 4,96 meter under mønet. Stuen har god plass til en stor sofalounge, samt et spisebord i overgangen til kjøkkenet. Terrassen utenfor er lun, overbygd og solrik, med god plass til utekjøkken og sommerens måltider. Samme materiale i terrassedekket og innvendig gulv, gir en glidende overgang og understreker den helhetlige følelsen.

Stue/spisestue

Over kjøkkenet er det bygd hems med et gulvareal på ca. 43 kvm. Hemsen har åpent galleri med sort nettingrekkverk i stålramme mot stuen, noe som gir god kontakt mellom arealene. Det er adkomst til hemsen via en flyttbar, smart designet trappestige i gangarealet. Hemsen har tregulv med vegg-til-vegg-teppe og er godt egnet som kontorplass, samt innredet med en skapløsning og en medfølgende gjesteseng.

Hems

Badet er delikat og stilrent utformet, et deilig sted å starte dagen. Rommet er utført med steinmønstrede, lysegrå fliser på gulvet og på veggene i våtsonen, samt glatte, lysmalte vegger ellers og dagslys fra et vindu med frostet glass. Himlingen er malt sort med downlights og det er varmekabler i gulvet. 

Innredningen er spesialdesignet og håndlaget av Hamran snekkerverksted. Innredningen består av en heldekkende servantplate i hvit kompositt på en langstrakt skuffeseksjon med hvite, glatte fronter. Servantkranen er sort og et spesialtilpasset speil går fra servanten og opp til taket. 

Videre er det et veggmontert toalett med Tece-sisterne og et dusjhjørne med takmontert, sort regnfallsdusj, matchende hånddusj og glassvegg. Røropplegget er lagt skjult og det er slukrenne langs veggen. Rommet har også medfølgende vaskemaskin med tørketrommelfunksjon.

Bad/vaskerom

Hytta har tre gode soverom, der hovedsoverommet er ekstra stort med skyvedører på to sider ut mot terrassen, som ligger omkranset av skog. Her er det montert levegger og en utedusj, perfekt for en deilig morgendusj i solskinnet. Hovedsoverommet har også en mønet, panelkledd himling med høyde opp til 4,96 meter, noe som gir en luftig følelse. 

Alle rommene ligger i egen fløy og har inngang via skyvedører fra gangen. Gangen har store skyvedører i glass ut til hagen på vestsiden og en flyttbar trappestige opp til hemsen. De to minste soverommene har også glassdører ut til østsiden av bygget. Det ene rommet er innredet med en hvitmalte køyeseng som kan følge med salget.

Soverom

Hemsen har medfølgende gjesteseng og en skapløsning. Det er også medfølgende hyller og lamper i hovedsoverommet, samt god oppbevaringsplass i en skyvedørsgarderobe i entreen. Uteboden på ca. 9 kvm gir god plass til lagring.

Garderobe og oppbevaring

Den arkitekttegnede hytta fra 2018 ligger skjermet plassert på en solrik kolle, midt mellom Mågerøkilen og Ødegårdskilen. Fra eiendommen er det kun 5 min ned til badeplasser ved sjøen og egen båtplass, som legger til rette for rekreasjon i skjærgården. Hytta ligger omgitt av naturtomt med fjell, skog på tre sider og noe åpnere areal mot øst. 

Hytta er tegnet av Skapa Arkitekter og utført i en funksjonell og gjennomtenkt vinkel, omkranset av overbygde terrassearealer i betong på til sammen 97 kvm. Mot østsiden er det bygd trapper i terrenget fra hytta og ned til parkeringsplassen. I sydvest er det nydelig utsikt til sjøen og skjærgården. 

Mot indre vinkel i sydvest er det opparbeidet en solrik hage med gressplen mot skogen, og i endene mot syd og nordvest er terrassearealet ekstra stort med god plass til romslige utemøbler. Delen mot syd ligger utenfor stuen og er ca. 18 kvm, og delen mot nordvest ligger utenfor hovedsoverommet og er ca. 13 kvm. 

Fra stuesiden er utsikten nydelig over skogen og til glitrende sjø. Terrassen utenfor stuen er utstyrt med varmelamper i overbygget og høye levegger på siden, som er vindskjermende og godt egnet for utekjøkken. Terrassene har belysning i overbygget, som oppleves diskret mot omgivelsene. Store vinduer og skyvedører slipper inn dagslyset og lager minst mulig skille til naturen utenfor. Soverommene er skjermet plassert mot skogen, noe som gir en helt spesiell ro og enhet med naturen. 

Terrassen ved soverommet er utstyrt med utedusj, en behagelig løsning som gjør at man kan gå fra sengen og rett ut i dusjen i finværet, omkranset av morgenfrisk skog. Hytta er designet med tanke på ro og kos, og har minimalt behov for vedlikehold. Derfor er hytta kledd i sibirsk lerk som ikke krever overflatebehandling, men som gråner med årene og får en nærmest sølvfarget patina. 

Terrassene er i betong og hyttetaket er dekket av blikk, australskinspirert, trukket godt ut over terrassene i endene og ut på sidene, slik at man kan gå tørrskodd rundt hele hytta, samtidig som nedbør preller av uten behov for takrenner. Samtlige oppholdsrom har utgang til terrassen og i stuen er det store skyvedører både mot syd og vest. Det er også bygd en utebod på ca. 9 kvm, som gir god lagringsplass. 

Beliggenheten ved Mågerø er perfekt, kun 1,5 timers kjøring fra Oslo og 25 minutter fra Tønsberg. Det er kort avstand til butikker på Kjøpmannsskjær og Kirkebygda. I nærområdet ligger også restauranten og utestedet 8 glass, som er svært populært. Hytta kan benyttes gjennom hele året, da den er lun og godt oppvarmet med gulvvarme i betonggulv.

Uteområde

Standard hentet fra tilstandsrapport: 

Gulv: 
Støpte betongdekker med pussede overflater i entré, gang, kjøkken og alle oppholdsrom. Tregulv med vegg til vegg teppe på hems.

Vegger: 
Laserte trepaneler og pussede og malte gipsvegger. 

Himling: 
Laserte trepaneler. Synlige limtrebjelker i stue/spisestue/kjøkken og trebjelker på soverom. 

Kjøkken: 
Kjøkkeninnredning med benkestammer, veggstammer og høyskap med glatte fronter med integrerte grep og børstede stålgrep. Benkeplater i kompositt med integrert oppvaskkum og 1-greps blandebatteri. Malte veggoverflater mellom benkeskap og veggskap. Underbelysning. Integrert induksjonstopp med avtrekksventilator med kullfilter, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Praktisk kjøkken med kjøkkenøy og åpen løsning mot spisestue/stue.

Bad: 
Dusj/wc er utstyrt og innredet med servantskap med glatte fronter og integrerte grep. Heldekkende benkeplate i kompositt med integrert servant og 1-greps blandebatteri. Heldekkende veggspeil. Vegghengt toalett med innebygget TECE sisterne. Dusjhjørne med innebygget blandebatteri, hånddusj/regndusj og fastmontert dusjvegg i herdet glass. Opplegg for vaskemaskin. Flislagte gulv og vegger i dusjhjørne, ellers pussede og malte overflater. Pussede og malte himlinger med innfelte spotter.Elektriske varmekabler i gulv.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte utvendig hentet fra tilstandsrapport:

Taktekking:
Yttertaket er tekket med bølgede stålplater. Taktekking er ikke besiktiget pga. manglende forsvarlig adkomst, og derfor ikke nærmere vurdert. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft.

Veggkonstruksjon:
Bærende isolerte stenderverkskonstruksjoner, belagt med fasadeplater, utvendig utforet med stående malt/beiset trepanel.

Takkonstruksjon/Loft:
Saltak oppført i isolerte trekonstruksjoner. Synlige limtredragere. Takkonstruksjonene i seg selv er ikke kontrollert da disse er igjenbygget. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking.

Vinduer:
Vindusrammer og vinduskarmer med stålprofiler og 2–3-lags isolerglass merket 2018.

Entrédør/terrassedører:
Entrédør og terrassedører med dørrammer og dørkarmer med stålprofiler og 2–3-lags isolerglass merket 2018. Heve-/skyvedører i stue og hovedsoverom, ellers ordinære slagdører med isolerglass i entré, spisestue og to soverom.

Terrasse:
Støpt betongterrasse rundt hele fritidsboligen. To overbygde terrasser, én ved stue (ca. 18 m²) og én ved hovedsoverommet (ca. 13 m²). Direkte adkomst til hage fra alle terrasser. Støpt dekke ved utedusj.

Utvendige trapper:
Trapp til fritidsboligen forankret med bjelkesko til fjell. Trappen er oppført i impregnerte trekonstruksjoner. Ifølge tilstandsrapporten er det ikke montert rekkverk eller håndløper (TG3 – sikkerhet). Se tilstandsrapport for vurdering, tiltak og kostnadsoverslag.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Garasje/P-plass

dsr-14.jpg

dsr-29.jpg

dsr-16.jpg

Tjømekollen 53 - 1. etg-01.jpg

dsr-7.jpg

dsr-9.jpg

dsr-8.jpg

1-1.jpg

dsr-2.jpg

dsr-1.jpg

1-2.jpg

dsr-6.jpg

1-3.jpg

dsr-3.jpg

dsr-5.jpg

1-5.jpg

dsr-4.jpg

1-4.jpg

1-11.jpg

dsr-11.jpg

dsr-12.jpg

1-8.jpg

1-7.jpg

1-10.jpg

dsr-10.jpg

dsr-26.jpg

1-9.jpg

dsr-13.jpg

1-12.jpg

Tjømekollen 53 - Hems-01.jpg

1-6.jpg

1-14.jpg

1-13.jpg

dsr-15.jpg

dsr-22.jpg

dsr-20.jpg

dsr-28.jpg

1-15.jpg

1-16.jpg

dsr-18.jpg

dsr-24.jpg

dsr-27.jpg

Tjømekollen 53 - utehusområde-01-01.jpg

dsr-30.jpg

dsr-31.jpg

dsr-33.jpg

dsr-34.jpg

dsr-35.jpg

dsr-36.jpg

360 virtuell visning.jpg

Fast eiendom

Hytte

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Tjømekollen 53, en moderne hytte fra 2018, i gjennomtenkt design, godt integrert i naturtomten. Hytta er tegnet av Skapa Arkitekter og ligger usjenert på en solrik kolle, omkranset av terrasser og skog. Mot sydvest åpner skogen seg og gir en nydelig utsikt til skjærgården og sjøen. Det er bilvei helt frem, mulighet for helårs bruk, og kun 5 min å gå til badeplass og egen båtplass ved Mågerø.


- Mye volum: Opp til 4,96m mønehøyde
- Fantastisk romfølelse med mye naturlig lys
- Snekkerbygd Hamran kjøkken
- Integrerte hvitevarer
- Delikat bad med regnfallsdusj
- Spesialdesignet baderomsinnredning av Hamran
- Tre soverom med egen utgang
- Hems for ekstra fleksibilitet
- Store vinduer og skyvedører
- Flytende skille mellom inne og ute
- Støpte terrasser på ca. 97,5 m²
- Utedusj
- Fasade i trepanel (sibirsk lerke) med lite vedlikeholdsbehov
- Betonggulv med elektriske varmekabler
- Gjennomtenkt lysdesign
- Parkeringsplass nedenfor hytta
- Nydelig skjærgård og båtplass
- 1,5 t fra Oslo og 25 min fra Tønsberg

Tjømekollen 53

Vakker hytte tegnet av SKAPA Arkitekter. Kun 1,5 t fra Oslo. Privat og skjermet, omsluttet av skog. Sjøutsikt, båtplass.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler