vallegata 18 Tilstandsrapport

Opplysninger fra kommune

Egenerklaering_Signed

Energiattest

Opplysninger fra forretningsfører

Nabolagsprofil

Kontakt

Vallegata 18 ligger i det idylliske og ettertraktede boligområdet Valleløkka, en skjult perle midt i Oslo. Området er kjent for sin rolige og tilbaketrukne karakter, med minimal gjennomgangstrafikk og en nabolagsfølelse som oppleves som både trygg og lun. Her kommer man stort sett kun om man bor her selv – noe som gir en nesten landsbyaktig stemning, selv med gangavstand til byens puls.

Beboerne beskriver området som «stille, grønt og hyggelig», og det er lett å forstå hvorfor mange velger å bli boende i årevis. Boligen ligger i umiddelbar nærhet til St. Hanshaugen park og den lokale nabolagsparken «Idioten» – en populær møteplass for både store og små, med lekeapparater, treningsutstyr, grillplass og vinteraktiviteter som skøytebane og akebakke.

Nærhet til skole og barnehage
Vallegata 18 passer svært godt for barnefamilier, med trygg gangavstand til flere høyt vurderte skoler og barnehager:
- Bolteløkka skole (1–7. klasse) – kun 7 minutters gange (0,6 km). Skolen er kjent for sitt sterke faglige og sosiale miljø.
- Ila skole (1–7. klasse) – 9 minutter unna.
- Fagerborg skole (8–10. klasse) – 11 minutter unna.
- Lovisenberg Diakonale barnehage – bare 4 minutter unna (0,3 km).
- Heftyes barnehage – kjent for sin populære naturavdeling.
- Løkkeberg og NVH-barnehagen – begge innen 7 minutters radius.

Tilbudene holder høy kvalitet, og skolene i området er vurdert som "veldig bra" (82/100) i nabolagsprofilen.

Offentlig transport og kommunikasjon
Fra Vallegata 18 er det svært gode kollektivforbindelser i alle retninger:
- Busslinje 37 fra Lovisenberg – kun 2 minutters gange (0,2 km).
- Trikkelinje 17 og 18 fra Adamstuen – 7 minutter unna.
- Colletts gate og Stensgata holdeplasser – gir direkte tilgang til sentrum, Oslo S, Nydalen, Ullevål sykehus og flere utdanningsinstitusjoner.

Med trikk, buss eller sykkel kommer man seg effektivt til både Blindern, BI, OsloMET og Majorstuen.

Området er vurdert med 87/100 for kollektivtilbud og har godt vedlikeholdte veier, perfekt for både gående og syklende.

Fasiliteter og shopping
I nærområdet finner man et rikt utvalg av dagligvarebutikker og spesialforretninger:
- Joker Geitmyrsveien og Fayesgate – begge søndagsåpne og kun 3–5 minutter unna.
- Kiwi, Coop Extra, Bunnpris og Joker Thereses gate – alle innen kort gangavstand.
- St. Hanshaugen Senter – 9 minutters gange med alt fra vinmonopol og apotek til nisjebutikker.
- Adamstuen Torg – kort vei til Baker Hansen, Oslo Raw og sushirestauranter.
- Thereses gate og Bogstadveien – med et bredt utvalg av butikker, kaféer og restauranter.

Aktiviteter og rekreasjon
For den aktive finnes et stort utvalg av treningstilbud:
- EVO Adamstuen, SATS Fagerborg, Bislett Bad, FitnessXpress, samt løpebaner på Bislett Stadion – alt innen kort avstand.
- St. Hanshaugen park, Stensparken, Idioten og Teltusbakken tilbyr turstier, lekeplasser og uteservering.
- Tennisbanen utenfor gården disponeres av beboerne – hele 4 timer daglig.
- Nabolaget har også sin egen sykkelklubb, Valle Velo, som arrangerer turer i sommerhalvåret.

Lokale steder og attraksjoner
Valleløkka er et nabolag med en sterk fellesskapsfølelse. Lokale initiativ som Valleløkka Vel, arrangerer årlige begivenheter som for eksempel vårfest, Halloween og julefeiring - til glede for både barn og voksne. Et særegent innslag er Valleløkka Drikkefabrikk, som leverer hjemmelaget brus.

Dette er et område der både ro og livskraft lever side om side – hvor historisk sjarm møter det urbane. En ideell plass for voksne par og barnefamilier som ønsker en fredelig oase midt i byen.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.


Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører/ styre 
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Høy 1. etasje: Entré/hall, gang, kjøkken, stue, spisestue, bad/wc og 2 soverom. 

Annet: 2 disponible kjellerboder på ca. 7 kvm og 12 kvm, og loftsbod på ca. 7 kvm/12 kvm gulvareal.

Innhold

Areal

Entré/hall, gang, kjøkken, stue, spisestue, bad/wc og 2 soverom.

Primærrom inkluderer

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men
de stemmer ikke med dagens bruk
Leiligheten er ombygget. Kjøkken er flyttet ut til opprinnelig
'pikeværelse'. Opprinnelig kjøkken er omdiponert til soverom.
Gang til baktrapp er innlemmet i bad/wc. Det er ikke funnet
søknad om bruksendring til ny planløsning.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 

Alle areal er ca. mål og er oppmålt/kontrollmålt på stedet. Areal oppgis alltid i hele kvadratmeter i rapporten, og grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Alle arealer er oppmålt med digitalt 3D skanner, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. 

Fra og med 01.01.2024 gjelder nye regler for arealmåling. Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'. 

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene. 

Boligen har ved befaring bruksrett til 2 boder i felles kjeller på ca. 7m2. og 12m2. Den største er en tidligere vaskekjeller. Boligen har ved befaring bruksrett til 1 loftsbod med skråtak. Boden er oppmålt til ca. 7m2., og har et oppmålt gulvareal på ca. 12m2. Bruksretten til boder kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Byggeår

Vallegata 18 -  Våningshus - Exdok (Attestert) datert: 1923

Ekspedisjonsdokument finnes som stort sett for bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50. Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp.

Ferdigattest

Offentlig og privat vei. Offentlig vann og avløp, det er private stikkledninger ut i offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2025 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten.

Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,7 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten.

Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag.
Eiendomsskatten er 2,35 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Tv/internett, felles forsikring, kommunale avgifter og diverse driftskostnader m.m.

Fellesgjeld

Total gjeld - kommentar: Sameiet har ingen langsiktig gjeld.

Andel felles formue

Forsikring

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål iht. vedtektene i sameiet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Leiligheten varmes opp med elektriske varmekabler i badegulvet og har stedvis panelovner. Det er i tillegg vedfyring i peisovn i spisestuen og kamin i stuen. Sistnevnte har ikke vært i bruk i senere år.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det er innført beboerparkering i området etter gjeldende regler, og det er elbilladere lenger ned i gaten. Dagens eier sier det som regel er ledig parkering rett utenfor boligen, og har ikke opplevd noen utfordring med å parkere i nærheten.

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg. 

Eiendommer er berørt av følgende reguleringsplaner: 

S-2255 
Vedtatt: 28.07.1977
Formål: Bolig m.tilh. anlegg

S-171GO 
Vedtatt: 04.06.1942
Formål: Offentlig kjørebane/veigrunn

(Reguleringsplanene er helt eller delvis opphevet og erstattes av ny kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015.) 

Eiendommer er berørt av følgende kommunedelplan: 
KDP-17  Formål: områdeavgrensning for indre Oslo. 

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan ses hos megler.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 2
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1 / 6

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameie: 
- Sameiet består av 6 leiligheter.
- Sameiebrøk: 1/6 
- Dyrehold er tillatt. 
- Det er ikke krav om styregodkjenning ved erverv. 
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling. 
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. Eierseksjonsloven § 23. 

Diverse iht. forretningsfører/ styre:
Ifølge vedlikeholdsplanen er det i praksis kun brannverntiltakene som er vedtatt. Utskifting av leilighetsdører er nedskalert til ca. kr. 10 000,- per leilighet. Tiltak for ytterdør er oppjustert til ca. kr. 130 000,- totalt. I tillegg gjenstår et par mindre tiltak på til sammen ca. kr. 13 000,-.

Opplysninger fra selger: 

- Selgers opplyser at vinduer i gården skal etter planen skiftes om ca. 4–5 år. Selger har reparert det som var ødelagt ved overtakelsen, og vinduene fungerer nå tilfredsstillende.

- Selger har ikke benyttet peis i stue og vet således ikke om den fungerer, men forrige eier opplyste at den fungerte under deres botid. Vedovn i spisestue benyttes til oppvarming og fungerer som den skal.

Viktig informasjon

Teknisk
- Leiligheten har naturlig ventilasjon.
- Varmtvannsbereder er på ca. 200 liter.
- Det elektriske anlegget ble skiftet i 2019 og sikringsskapet har automatsikringer.
- Det er montert lekkasjevarsler i benkeskap på kjøkkenet.
- Borettslaget har avtale med Telia.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Velkommen inn i en innbydende selveierleilighet med en lett og rolig atmosfære. Leiligheten ligger i høy 1. etasje, på enden av bygget, noe som gir gode vindusflater på tre sider og ekstra lyse rom. I 2024 ble de fleste rom malt opp, med kulører fra Farrow&Ball. I 2019 ble det utført flere oppgraderinger, inkludert nytt elanlegg, kjøkken og renovering av badet, samtidig som leilighetens sjel er godt bevart.

Entreen har lyse veggflater og er listefri. Hvitmalt himling og et originalt tregulv som er slipt og behandlet. Langs den ene veggen er det satt inn takhøye, plassbygde garderobeskap med hvite fronter og en matchende sittebenk med skuff. I tilknytning til entreen er det også en garderobenisje med hylle og klesheng, samt skoskap med hyller.

Entré

Kjøkkenet ligger i eget rom, tilknyttet spisestuen, og har nyere Ikea-innredning fra 2019. Innredningen er plassert langs to sider, med langstrakt benk langs den ene veggen, og høyskap, komfyrplass og avsatt plass til kjøleskap på motsatt vegg. Opplegg for vaskemaskin. Stilen er industriell med glatte, stålbelagte fronter og matchende benkeplate i stål med integrert vaskekum. 

Kjøkkenet har integrert oppvaskmaskin, samt en ventilator i stål og en komfyrvakt over komfyrplassen. Det er vegglamper montert over benken og et stort vindu gir godt dagslys. Veggene er malt i en dus rosatone, himlingen er hvitmalt og gulvet er i heltre, noe som skaper en myk og sjarmerende kontrast til kjøkkenets stramme, moderne linjer.

Kjøkken

Leiligheten har en stor stue og en spisestue, som begge er lyse og luftige med takhøyde på rundt 2,8 meter. Stuen har adkomst fra entreen via dør med glassfelt, og ligger direkte tilknyttet spisestuen, som igjen er tilknyttet kjøkkenet. Spisestuen har lyse veggflater, originalt tregulv, to store sprossevinduer, samt god plass til et langbord og tilhørende spisestuemøbler. En moderne peisovn i hjørnet av rommet skaper ekstra hygge og varme. 

Stuen bades i dagslys fra et sprossevindu og en matchende, tofløyet balkongdør. Balkongen har ettermiddagssol og nydelig utsyn til omkransende hageidyll. Stuen er utført med parkettgulv, hvitmalt himling, brede tak- og fotlister, samt lysmalte, glatte vegger. En original vedkamin smykker rommet, og det er god plass til en romslig tv-lounge med mer.

Stue/spisestue

Badet ble pusset opp i 2019 og fremstår moderne, stilig utført med grå mikrosement på gulvet. Veggene er lysmalte, himlingen har downlights og gulvet har varmekabler. Et sprossevindu sørger for godt dagslys. 

Ved vinduet er det satt inn et badekar for ekstra velvære. Over badekaret er det en takmontert regnfallsdusj og i veggen er det montert hånddusj, begge fra Vola. Innredningen består ellers av en bred, veggmontert servantplate i corian, speil med integrert belysning og et veggmontert toalett. Fra badet er det dør ut i baktrapp og til kjeller og loft.

Leiligheten har to gode soverom, plassert i hver sin ende. Rommene har lysmalte vegger, listefrie himlinger, god takhøyde og lyse, pene tregulv. Hovedsoverommet har ekstra god størrelse og vinduer på to sider. Det er god plass til dobbeltseng og garderobeløsninger i begge rom.

Soverom

Leiligheten har en garderobenisje i tilknytning til entreen, plassbygde skap i entreen, samt god plass til garderobeløsninger på begge soverom. I tillegg er det god lagringsplass i to kjellerboder på ca. 7 kvm og 12 kvm, og i en loftsbod på ca. 7 kvm/12 kvm gulvareal.

Garderobe og oppbevaring

Fra stuen fører en tofløyet dør ut til en balkong på ca. 2,1 kvm, bygd i mur og med grønnmalt rekkverk i stål. Balkongen har sol på ettermiddagen og slipper formelig hagen inn. Store sprossevinduer i grønne rammer lar dagslyset fylle rommene og gir utsyn til hageidyllen utenfor.

Balkong

Leiligheten ligger på enden i en høy første etasje, i et ærverdig murbygg fra 1924. Beliggenheten er tilbaketrukket og idyllisk, noe som kjennetegner nærmiljøet ved Valleløkken. Stedet ligger litt bortgjemt og er kjent for å ha en særegen ro man nesten aldri finner så sentralt i byen. Det er sjelden andre enn beboerne som ferdes i gatene, så det er lite trafikk og støy, kun lyden av trinn over singlet gangsti. 

Bygget omkranses av en vakker og sanselig hage, som skjermes av hekk, og bugner av blomstrende vekster, frukttrær og bærbusker. Her finnes velduftende roser, magnolia og ulike stauder, samt morelltrær og epletrær med vakker blomstring om våren og frukt på sensommeren. Bringebær, solbær og rips vokser villig og gir smakfulle sommerminner for små og store. 

Inngangspartiet er asfaltert og det er etablert hellelagte markterrasser med felles utemøbler. Solen har man fra morgen til kveld i de ulike delene av hagen. Leilighetens plassering i høy første etasje gir en ekstra følelse av eierskap og nærhet til hagen. 

Nærområdet er hyggelig og sentralt, med søndagsåpen Joker rett i nærheten og bussholdeplass ca. 140 meter fra bygget. Til fots når man St. Hanshaugen park på få minutter, mens Stensparken og Bislett ligger ca. 10 minutter unna. I nabolaget ligger Valleløkken tennisbane og mot vest er det ca. 2 min å gå til Idioten park med lekeplass.

Uteomrde

Eier av sameiets seksjon 2 (leiligheten i første etasje som ligger på hjørnet mellom Vallegaten og von der Lippes gate) har enerett til å bruke den delen av sameiets fellesareal som utgjøres av hagen som går fra hovedinngangen i von der Lippes gate til begynnelsen av inngangen fra Vallegaten i femten år fra eiendomsoverdragelsen 01.07.2019. Den eneretten gir også
seksjonseieren plikt til å få utført og bekostet nødvendig vedlikehold av dette hagearealet. Vesentlige endringer av beplantning eller oppsetting av større objekter på dette arealet kan ikke gjøres uten at sameiets årsmøte godkjenner det. (jfr. Lov om eierseksjoner §25 5. ledd).

Tidsbestemt enerett til hage

Standard hentet fra tilstandsrapport:  

Gulv: Originale tregulv med slipte og behandlede overflater. I stue er det lagt eikeparkett oppå tregulv. På bad er det microsement med elektriske varmekabler.

Vegger: Plateslåtte vegger med pussede og malte overflater. På bad pussede og malte Litex-plater el.l.

Himling: Pussede og malte himlinger. På bad gipshimling med innfelte spotter. Målt høyde ca. 2,80 m i stue.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning fra IKEA med benkeskap og høyskap med stålfargede fronter. Benkeplate i stål med integrert oppvaskkum og ettgreps blandebatteri. Integrerte hvitevarer: oppvaskmaskin, kjøl/frys. Frittstående komfyr med keramikktopp og stekeovn. Ventilator med kullfilter.

Bad: Renovert i 2019. Innredet med veggmontert servant med blandebatteri, vegghengt toalett med innebygget sisterne og frittstående badekar med blandebatteri, hånddusj og takdusj. Plastsluk i støpt dekke med fall til sluk.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte hentet fra tilstandsrapport:  

Vinduer: 
Malte originale vindusrammer og vinduskarmer i tre med koblede glass. Normal tid før utskifting av vindusrammer i tre er 20–60 år. Normal tid før utskifting av isolerglass er 15–20 år. Vinduene vurderes å være i funksjonell stand. De tilfeldig valgte vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. 

Alle vinduene er ikke testet ved åpning, og det vil derfor kunne forekomme avvik på vinduer som ikke er funksjonstestet. Eldre originale vindusrammer kan være vanskelige å åpne under væromslag. Det er normalt at vindusrammer og vinduskarmer kan være/er utsatt for slitasje. Det kan derfor være enkelte skader/slitasjer som betraktes som mindre overflateskader. Slike skader blir derfor ikke spesifisert, vurdert eller bemerket.

Dører: 
Original inngangsdør i tre med malte profilerte overflater og glass fra felles trappeoppgang. Ny brannklassifisert inngangsdør i tre med malte profilerte overflater fra felles baktrapp (TG1). Eldre tofløyet balkongdør. Normal tid før utskifting av dører er 30–50 år. Døren er funksjonstestet og fungerte tilfredsstillende. Dørene oppfyller sin originale tiltenkte funksjon.

Balkonger:
Balkong på ca. 2,1m2. med adkomst fra stue. Balkongen er oppført i mur-/betongkonstruksjoner. Malt rekkverk i stål. Rekkverkshøyden er målt til 1,00 meter. Balkongen oppfyller sin tiltenkte funksjon. Tilstanden er ikke videre vurdert for bygningsdelen, da dette er boligselskapets ansvarsområde.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Vallegata 18 - 1. etg-01 kopi skisse.jpg

1635.01.jpg

1635.24.jpg

Collage-1635.09.jpg

1635.25.jpg

Collage-1635.08.jpg

Collage-1635.10.jpg

1635.21.jpg

Collage-1635.07.jpg

1635.26.jpg

1635.16.jpg

Collage-1635.06.jpg

1635.19.jpg

1635.20.jpg

Collage-1635.05.jpg

1635.12.jpg

1635.13.jpg

Collage-1635.04.jpg

1635.09.jpg

1635.06.jpg

Collage-1635.03.jpg

1635.36.jpg

Collage-1635.12.jpg

Collage-1635.13.jpg

1635.33.jpg

Collage-1635.11.jpg

Collage-1635.02.jpg

Collage-1635.01.jpg

Selveier

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Vallegata 18, en lys og harmonisk 4-roms selveierleilighet på enden i høy første etasje på særs attraktive Valleløkka. Området ligger «hemmelig» til midt imellom St.Hanshaugen og Adamstuen, og er en unik og rolig oase midt i byen. Leiligheten ligger i et ærverdig murbygg, omkranset av en nydelig og velplanert hage. Her bugner det av frukttrær, bærbusker, roser og magnolia, en frodig oase med sol fra morgen til kveld. En drøm for hageinteresserte. Leiligheten har egen balkong og enerett på hage frem til 2034, med mulighet for forlengelse ved vedtak i styret. 

- Rolig og god atmosfære omkranset av vakker hage
- Tidsbestemt eksklusiv bruksrett til hage frem ti 2034
- Rikelig med naturlig lys, store vindusflater i alle rom
- Takhøyde opp til 2,8 meter
- Delikate kulører fra Farrow&Ball
- Originale, slipte tregulv i flere rom
- Kjøkken fra 2019
- Badet ble renovert i 2019
- Badekar og regnfallsdusj
- Stor spisestue med peisovn
- Stue med vakker vedkamin
- 2 kjellerboder på 7 kvm og 12 kvm, og loftsbod på ca. 7 kvm
- Elanlegget ble skiftet i 2019
- Sentralt og trafikkstille
- Kun 140 meter til busstopp
- Bo godt i rolige frodige omgivelser på Valleløkken

Velkommen til visning

Vallegata 18

Smakfull 4-roms endeleilighet. Frodig hage med eksklusiv bruksrett. Et delikat og harmonisk hjem. Original sjarm bevart.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler