Gabels gate 11 - Tilstandsrapport

Nabolagsprofil-4431032

Energiattest

Opplysninger fra forretningsfører

Egenerklaering

Opplysninger fra kommune

Ekspedisjonsdokument datert1898

Kontakt

Velkommen til Skillebekk – en av Oslos mest ettertraktede og ærverdige bydeler, der Gabels gate 11 ligger stille og tilbaketrukket, men samtidig svært sentralt. Beliggenheten kombinerer urbant byliv med fredelige omgivelser, og byr på kort gangavstand til Frogner, Gimle, Vika, Aker Brygge, Solli Plass og Slottet. Her finner du et mangfold av butikker, restauranter, kafeer, gallerier og kulturinstitusjoner – alt innen rekkevidde.

Området er kjent for sine vakre bygårder fra 1800-tallet og sitt rolige, hyggelige bomiljø. Rett i nærheten finner du fontenen på Skillebekk, småbutikker som jernvarehandel og spesialforretninger, samt et godt utvalg serveringssteder – fra nabolagskafé til prisvinnende gourmetrestaurant. Skillebekk fremstår som en grønn oase i byen, med både sjarm og puls – perfekt for både barnefamilier, unge par, seniorer og single.

Nærhet til skole og barnehage
Området har et solid barnehage- og skoletilbud. I umiddelbar nærhet ligger Portnerboligen Naturbarnehage (2–5 år, kun 200 meter unna), Tinkern Kanvas-barnehage og Tusindhuus barnehage – alle innen 3–4 minutters gange. For skolebarn er det kort vei til flere anerkjente grunnskoler: Uranienborg skole og Ruseløkka skole (1.–10. trinn) ligger begge ca. 13–14 minutter unna til fots. For eldre elever ligger Oslo Handelsgymnasium og Oslo Private Gymnasium under 10 minutters gangavstand.

Offentlig transport og kommunikasjon

Transporttilbudet er blant byens beste. Trikkestoppet Skillebekk (linje 13) ligger bare 1 minutt unna leiligheten, mens Solli Plass, et knutepunkt for både trikk og buss, ligger ca. 500 meter unna. Fra Nationaltheatret stasjon – 18 minutters gange – har du tilgang til t-bane, tog og Flytoget. Dette gir enkel og rask forbindelse til hele Oslo, samt Gardermoen og andre deler av landet. Området har også god dekning av bysykler og el-sparkesykler.

Fasiliteter og shopping
Rett utenfor døren ligger Joker Skillebekk, som er søndagsåpen – perfekt for enkle dagligvarer i hverdagen. I tillegg finner du Coop Extra Gimle, Røtter, og flere nisjebutikker i nærområdet. Det er gangavstand til Bygdøy allé, Frognerveien og Bogstadveien – med noen av Oslos beste shoppinggater, fullspekket med mote, interiør og delikatesseforretninger.

Serveringstilbudet er rikt og variert, med alt fra nabolagsfavoritter som Åpent Bakeri og Samson, til gourmetopplevelser som Hos Thea, Alex Sushi, Villa Paradiso og BA53. For den kulturinteresserte ligger Gimle Kino kun en kort spasertur unna – en klassisk kino med kvalitetsfilmer og vinservering i foajeen.

Aktiviteter og rekreasjon
Skillebekk byr på grønne lommer og rekreasjonsmuligheter få andre sentrumsnære områder kan matche. Tinkern-parken, rett i nærheten, er et populært grøntområde for både store og små. Det er gangavstand til Frognerparken, med Vigelandsanlegget, Frognerbadet og Frogner stadion. Her finner du både tennisbaner, skøytebane om vinteren og mulighet for ski i preparerte løyper. Skarpsnoparken, Hydroparken, Framneshaven og Slottsparken gir ytterligere rekreasjonsmuligheter.

For den treningsglade er det flere treningssentre i nærheten – SATS Solli plass og Summit ligger innen få minutters gange.

Lokale steder og attraksjoner
Du bor nær noen av hovedstadens mest ikoniske attraksjoner. Det er gangavstand til Aker Brygge og Tjuvholmen, med sine sjøbad, skulpturparker og det moderne Astrup Fearnley Museet. Både Frognerkilen og Havnepromenaden inviterer til sykkelturer og spaserturer langs vannet – med videre forbindelse til Bygdøy og badestrendene på Huk og Paradisbukta. Fra Rådhusbrygga kan du ta båt til museene på Bygdøy eller nyte fjorden fra sjøen.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Diverse iht selgers egenerklæring.

2 Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
-Ja -I 2022 ble baderommet totalrenovert. Eldre baderom ble revet og nytt baderom ble bygget. Baderommet ble bygget opp fra bunn og arealet ble utvidet. Arbeidet ble utført kun av faglærte personer i godkjente foretak. Garantipapirer er utstedt og gjeldende til utgangen av 2027. I korte trekk bestod arbeidet i å bygge badet etter ny struktur, etablere nye gulv og vegger, installere varmekabler i gulv og nytt el-opplegg, støping av membran, bruk av Litex-plater på vegg, flislegging og montering av baderomsartikler og installasjon av VVS -kun av faglært -Arbeid utført av -Tombygg AS (org.nr. 922625603), Rett Elektro AS (org.nr. 820292642), Membran Entreprenør AS (org.nr. 922237395), HEL-NORD Grzegorz Helicki (org.nr. 998496829), Hus-Bygg Plata (org.nr. 919157461)
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
-Ja -Gulvmembran er utført etter Byggebransjens Våtromsmorm (rehabilitering). Materialer er godkjent av SINTEF Byggforsk Teknisk Godkjenning No. 2437. Sarnafelt A300 – anvendes som glide- og beskyttelseslag mellom Sarnafil membran og underlag. Protan G 1,5 – PVC vanntrykkfolie – brukes som vanntettende sjikt i våtromsgulv på etasjeskillere. Sikaplan Stonefloor Folie 0,8mm. - glidesjikt / beskyttelsessjikt. Utførelse i henhold til Norsk standard, og produktgarantier i henhold til leverandørenes beskrivelse. Garanti på arbeidet er utstedt av Membran Entreprenør AS (org.nr. 922237395).
4 Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
-Ja -I forbindelse med oppussing av bad og kjøkken ble det utført arbeid på vann/avløp i leiligheten. Kjøkkenet ble flyttet og røropplegg ble ført direkte til badet, hvor vanninntak og avløp befinner seg. Stoppekran og fordelerskap i leiligheten befinner seg på baderommet. Samsvarserklæring fra rørleggerbedrift foreligger -kun av faglært -Arbeid utført av -Tombygg AS (org.nr. 922625603)
5 Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
-Ja -I kjelleren der seksjonen har bod, er det periodevis fuktig. Styret i sameiet jobber med å løse problematikken ved å installere luftavfuktere i kjelleren. Dette skal etter planen bli installert ila. høsten 2025.
 6 Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
-Ja -Fasaden med balkonger mot Gabels gate/Drammensveien (ikke bakgård) bærer preg av slitasje og på sameiemøtet/årsmøtet i 2025 ble det besluttet at fasaden skal rehabiliteres i 2026. Arbeidet er anslått til å vare i tre måneder og sameiet fordeler kostnadene etter eiebrøkene. Kostnadsestimatet for denne seksjonen ligger på 90 000 kroner, og hver seksjon kan finansiere sin andel gjennom enten egenkapital eller fellesgjeld (IN-ordning). Styrer eier prosjektet, og prosjektleder er organisert gjennom Integrert Byggrådgivning AS. Selskapet har lang erfaring fra rehabilitering av 1890-bygårder i Oslo og vil bistå styret med ledelse av dette prosjektet.
8 Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
-Ja -Bygården er fra 1896 og over tid har gulv blitt skjeve og sprekkdannelser i mur enkelte steder i leiligheten. Når vi overtok i 2022, startet vi et omfattende arbeid med å avrette alle gulv i leiligheten og bygge opp mur der det var sprekkdannelser. Gulvet ble avrettet ved først å fjerne gammelt gulv ned til bjelkelaget. På bjelkelaget ble det bygget ny struktur som gjorde at gulvet kom i vater. I den forbindelse ble gulvet også isolert med Rockwool. Deretter ble det lagt nytt undergulv og varmefolie i alle rom (med unntak av baderom som har varmekabler) før parkett ble lagt gjennomgående i hele leiligheten. Arbeidet har vi dokumentasjon på.
9 Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende?
-Ja -Det har vært enkelte rapporter om rotter i kjelleren, men vi personlig har ikke sett noe tegn til det. Styret har serviceavtale hos Anticimex for skadedyrkontroll.
11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
-Ja -Når vi overtok leiligheten i 2022 ble el-anlegget skiftet ut og totalrenovert. Arbeidet var omfattende og bestod i hovedsak av å fornye sikringsskap (med nye kurser), fornye all kabling (nå skjult vegg og tak), el-arbeider på nytt kjøkken (inkl. komfyrvakt), el-arbeider på nytt baderom, legging av varmefolie i alle rom, installere opplegg for musikkanlegg i taket på stue, kjøkken og baderom, og koble systemet mot digital strømstyring via appen Pejd. I 2025 ble balkong ferdigstilt og elektriker installerte på balkongen strømuttak, varmelampe og oppkobling av markise -kun av faglært -Arbeid utført av -Rett Elektro AS (org.nr. 820292642). Elektriker Jakub Emil Krakowski.
12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
-Ja -Elektriker har kontrollert el-anlegget når det ble ferdigstilt og gjort en risikovurdering av anlegget. Rapporten er vedlagt svaret mitt på forrige spørsmål.
16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
-Ja -Balkonger mot bakgård (sydvendt) ble oppført vinteren 2025 og ferdigstilt i ferbruar/mars 2025. Arbeidende, inkl. søknader og innhenting av godkjenninger fra kommunen, ble utført av Balkongteam AS. Etter at balkongen ble ferdigstilt ble varmelampe og strømuttak installert av elektriker, mens markise og balkongtrekk installert av Norsol AS -kun av faglært -Arbeid utført av -Balkongteam AS (org.nr. 979546483)
23 Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger?
-Ja -Det ble gjennomført målinger av alle seksjonene i 2024 for å vedta nye eierbrøker i sameiet. Eiebrøkene ble vedtatt på sameiemøtet i 2024. Oppmålingen førte til ingen vesentlig endring i eierbrøken for denne seksjonen.
26 Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
-Ja -Som allerede beskrevet under spørsmålet "Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?", skal fasaden med balkonger mot Gabels gate/Drammensveien (ikke bakgård) skal rehabiliteres i 2026. Det ble besluttet på årsmøtet i 2025. Styret har innhentet byggteknisk- og prosjektlederkompetanse fra siv.ing. Petter Normann Hansen i firmaet Integrert Byggrådgivning AS. Det har blitt utarbeidet et kostnadsestimat over rehabiliteringsprosjektet og kostnaden skal deles på seksjonene etter hver enkelt eiebrøk. For denne seksjonen er det anslått at kostnaden vil ligge på 90 000 kroner inkl. MVA. Hver seksjon kan finansiere sin andel gjennom enten egenkapital eller fellesgjeld (IN-ordning). Arbeidet er anslått til å vare i tre måneder.
27 Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende?
-Ja -Det har vært enkelte rapporter om rotter i kjelleren, men vi personlig har ikke sett noe tegn til det. Styret har serviceavtale hos Anticimex for skadedyrkontroll.
Tilleggskommentar:
 Øvrig dokumentasjon på boligen ligger på boligmappa.no. Her finner dere alt av bilder og øvrige fakturaer og kvitteringer relatert til totalrenoveringen i 2022.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Entré/gang, kjøkken med spiseplass, stue/ spisestue, 3 soverom, bad.

Leiligheten har per i dag bruksrett til bod i felles kjeller på ca. 4,6 m² og bod i baktrapp på ca. 1 m².

Innhold

Areal

Entré/gang, kjøkken med spiseplass,
stue/spisestue, 3 soverom, bad.

Primærrom inkluderer

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk
Kjøkken er bl.a. flyttet ut i rom mot gate og opprinnelig kjøkken er omdisponert til soverom. Våtrommet er utvidet. 

Det er ikke registrert dokumentasjon om bruksendring av rom (kjøkken til opphold) i digitalt saksinnsyn hos PBE.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 

Arealene i boligen er oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet. Arealene er oppmålt og beregnet fra innsiden av boligens omsluttende vegger. Innvendige vegger, nisjer, innhuk og sjakter er medtatt i arealet. Alle areal er ca. mål og oppgis alltid i nærmeste hele kvadratmeter. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Arealer fra tidligere oppmålinger kan avvike på bakgrunn av den digitale 3D-laserskannerens nøyaktighet. Eksterne boder måles vanligvis opp med håndholdt lasermåler. BO3D AS har stått for prosessering av råfiler, beregninger av arealer i herværende tilstandsrapport og utarbeidelse av målsatte plantegninger. 

Fra og med 01.01.2024 gjelder nye regler for arealmåling. Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'. 

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for 'åpent ned', ekstern heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rom kan defineres som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene. 

Boligen har ved befaring bruksrett til bod i felles kjeller på ca. 4,6m2. og bod i baktrapp på ca. 1m2. Bodene tildeles av boligselskapet. Denne retten kan gjelde så lenge eieren er innehaver av eiendommen, og bruksretten overføres vanligvis til neste eier. Bruksretten kan av boligselskapet endres i fremtiden, og takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer. Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. På bakgrunn av skråvegger, innhuk, nisjer og kanaler/sjakter er boligen vanskelig å måle nøyaktig.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Byggeår

Det er utstedt ekspedisjonsdokument på eiendommen datert 1898

Ferdigattest

Offentlig og privat vei. Offentlig vann og avløp, det er private stikkledninger ut i offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2025 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten.

Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,7 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten.

Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag.
Eiendomsskatten er 2,35 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Tv/ internett (Telia), trappevask, felles forsikring, kommunale avgifter, diverse driftskostnader m.m. 

Fordeling: 
Felleskostnader: 3 036,-
Bredbånd: 241,-

Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret og/eller generalforsamlingen.

Det må forventes økning av felleskostnader / fellesgjeld evt benyttelse av in-ordning i forbindelse med fasaderehabilitering 2026.

Fellesgjeld

Total gjeld - kommentar: Sameiet har ingen langsiktig gjeld pt.

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål iht. vedtektene i sameiet.

Boligseksjoner kan ikke selges eller fremleies til juridisk person uten forhåndsgodkjennelse av et enstemmig styre.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Kommentarer

Oppvarming er med gulvvarme fra 2022 i alle rom. Badet har varmekabler, mens øvrige rom har varmefolie. I stuen er det en ny peisovn, men denne er ikke tilkoblet.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det er gateparkering i området i henhold til gjeldende bestemmelser. Beboerparkering er tilgjengelig, og det finnes offentlige elbilladere i nærområdet.

Selger opplyser at det i tillegg finnes to parkeringskjellere i umiddelbar nærhet hvor det er mulig å leie plass, forutsatt ledighet:

Drammensveien 53 (rett vest for inngangen til Gabels gate 11)

Drammensveien 61 (rett nord for inngangen til Gabels gate 11)

Bygningen er vernet som kulturminne/kommunalt listeført (tidligere Gul liste fra Byantikvaren i Oslo).

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg. 

Eiendommen er berørt av følgende reguleringsplaner: 

 S-1949 
Vedtatt: 26.09.1974
Formål: Bolig med tilhørende anlegg
(Reguleringsplanen er helt eller delvis opphevet og erstattes av ny kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015.) 

S-161GO 
Vedtatt: 17.10.1940
Formål: Offentlig kjørebane/veigrunn

Eiendommen er berørt av følgende kommunedelplan: KDP-17  Formål: områdeavgrensning for indre Oslo. 

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan ses hos megler. Gjør oppmerksom på kommuneplan fra 23. september 2015.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 12
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 81 / 2074

Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. restaurant
Bestemmelse om bruksendring
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameie: 
- Sameiet består av 16 seksjoner, 13 leiligheter og 3 næringsseksjoner. 
- Sameiebrøk: 80/2240
- Dyrehold: Dyrehold er tillatt, forutsatt at det ikke er til ulempe eller sjenanse for øvrige beboere. 
- Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling. 
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. Eierseksjonsloven § 23. 

Diverse iht. forretningsfører: 
- Kabel-TV/internett: Telia-avtale. Mulighet for enten kombipakke TV/internett eller kun internett (750 Mbps ned / 25 Mbps opp).


Planlagt / vedtatt vedlikehold i sameiet: 

- Styret har innhentet byggteknisk rådgiver og utarbeidet en helhetlig plan for vedlikehold og rehabilitering.
- Fasaderehabilitering 2026: Vedtatt og planlagt utført vår–høst 2026. Omfatter puss- og malingsarbeider, nye takrenner, oppgradering av balkonger og ny membran. Kostnad anslått til ca. 2,5 MNOK inkl. mva, fordeles etter eierbrøk. Finansiering via IN-ordning. Selger opplyser at kostnaden for denne seksjonen er beregnet/ estimert til ca. 90.000,- inkl. mva. Hver seksjon kan velge nedbetaling umiddelbart eller betjene via økte felleskostnader. 
Det er ikke planlagt økninger i felleskostnader/-gjeld utover kostnadene forbundet med fasaderehabiliteringen. Øvrig vedlikehold skal dekkes gjennom dagens nivå på felleskostnadene. 

Diverse utført vedlikehold: 
- Nye balkonger oppført i bakgården i 2025.
- Brannvernarbeider i kjeller og bodområder (gips i tak, inkl. under trappeløp).
- Utskifting/justering av dørpumper og ståldører i kjeller, justert inngangsdør.
- Utbedring av vannlekkasje i bakgård (ny membran og støp).
- Reseeksjonering mellom seksjon 5 og 6 fullført og godkjent av PBE.
- Nytt brannvarslingssystem i hele sameiet, installert i 2024 av Firesafe.

Viktig informasjon

Teknisk
I 2022 fikk boligen helt nytt elektrisk anlegg. Sikringsskapet fikk automatsikringer og det ble lagt skjult ledningsnett i alle rom, samt varmefolie og opplegg for musikkanlegg i tak på stue, kjøkken og bad. Det er smarthusstyring, slik at det elektriske anlegget kan styres via appen Plejd. Samme år ble det utført arbeid på vann og avløp. Stoppekran, fordelerskap og en 187 liters bereder er plassert på badet. 

Inkludert i felleskostnadene er abonnement hos Telia. Man kan velge pakke med kabel-tv og internett, eller kun internett. Hvis man kun velger internett får man raskere nett med høyere kapasitet. Per dags dato tilbys det 750 Mbps i nedlasting og 25 Mbps i opplasting.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Leiligheten ligger i femte etasje og har adkomst fra felles trappegang med heis via en tofløyet lyd- og brannisolert tredør. Entreen setter tonen for leiligheten, med kombinasjon av moderne komfort og klassiske detaljer. 

Gulvet ble etterisolert i forbindelse med renoveringen i 2022, og det er lagt varmefolie under flott eikeparkett i art deco-stil. Veggene har originalt trepanel som ble restaurert og malt i 2022. Videre har entreen plassbygde hyller, lekre detaljer og størrelse som gjør det enkelt å innrede med garderobemøblement.

Entré

Leiligheten har et gjennomført allrom med åpen løsning mellom stue og kjøkken. Den åpne løsningen gir god flyt mellom sonene og eikeparketten er lagt sømløst for et helhetlig preg. Veggene er holdt i en lys tone. Himlingen er nedforet og har velplasserte downlights, samt opplegg for høyttalere. Original stukkatur og rosetter er restaurert av Oslo Gipsforum i 2022, og gir et vakkert særpreg. En ny peisovn er montert, men foreløpig ikke tilkoblet.

Kjøkkenet har stilrent uttrykk med skrog fra Ikea og slette fronter fra Noremax. Benkeplaten består av eksklusive fliser fra Casalgrande Padana, og er trukket opp på veggen for en helhetlig og dekorativ flate – nærmest som et kunstverk.


Innredningen gir rikelig med oppbevaringsplass, gode arbeidsflater og integrerte hvitevarer. Her er det kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp med ventilator og to stekeovner i høyskap, hvorav en har mikrobølgefunksjon. I hjørneskapet er det klargjort for integrering av vinskap. Kjøkkenet er for øvrig utstyrt med planlimt oppvaskkum, komfyrvakt og automatisk lekkasjevarsler.

Stue/kjøkken

Badet ble oppført i 2022 og har en gjennomgående høy standard. Rommet er innredet med baderomsmøbler fra svenske Macro Design, kombinert med elegante, italienske fliser fra Casalgrande Padana på både gulv og vegger. Høydepunktet er en stor og delikat dobbeldusj, innrammet av glassdører. Begge har både regnfall og hånddusj. 

Innredningen består av servant med underskap i treverk, samt speilskap med integrert belysning. Videre er badet utstyrt med gulvvarme, vegghengt toalett og opplegg for vaskesøyle. Himlingen har downlights og opplegg for høyttalere.

Leiligheten har to innbydende soverom vegg-i-vegg, med eikeparkett på gulvet og vegger malt i en dus rosafarge. Hovedsoverommet har adkomst via doble, franske dører fra 1896 og kan skilte med svært god størrelse, mye garderobeplass og tofløyet glassdør ut til balkongen. Soverommet har også dør til rømningstrapp med en bod.

Soverom

Foruten god plass til garderobeløsninger på soverommene og i entré, er det en bod på ca 3 kvm i rømningstrappen. Det er for øvrig lagringsplass i en disponibel kjellerbod på ca. 4,6 kvm.

Garderobe og oppbevaring

Leiligheten har en sørvendt balkong på ca. 5 kvm, oppført i 2025. Balkongen vender mot et stille gårdsrom og er skjermet for innsyn – en sjelden kvalitet midt i sentrum. Rekkverket er trukket med balkongduk, og uteplassen er utstyrt med strømuttak, varmelampe og elektrisk markise med vindsensor. 

Midtsommer er det sol fra ca. klokken 10.30 til 19.30. Varmelampen forlenger utesesongen og gjør det mulig å bruke balkongen fra tidlig vår til sen høst. Med plass til en liten sofagruppe og grill, er alt lagt til rette for avslappende dager i solen.

Uteområde

Gulv:
Gjennomgående mønstret eikeparkett i oppholdsrom. På bad er det flislagte gulv med varmekabler.

Vegger:
Pussede og malte gipsvegger kombinert med originale trepaneler som er malt. På bad er det flisbelagte veggoverflater.

Himling:
Malte originale trepaneler samt nedforet himling med pussede og malte overflater. Nye stukkaturer og rosetter i gips. Original stukkaturer og rosetter er restaurert av Oslo gipsforum i 2022. Innfelte LED-spotter med ulike soner. 

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra IKEA med benkestammer og høyskap. Glatte fronter med integrerte grep fra Noremax, veggplater i komposittstein og benkeplate i komposittstein fra Casalgrande Padana med nedfelt oppvaskkum i børstet rustfritt stål og 1-greps blandebatteri. Integrerte hvitevarer: induksjonstopp med integrert avtrekksventilator med kullfilter, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Synlig komfyrvakt.

Bad:
Innredning med servantskap med glatte fronter og integrerte grep, heldekkende servantplate med 1-greps blandebatteri, veggskap med speildører og overbelysning. Vegghengt toalett med innebygget sisterne og synlig avrenningsrør for lekkasjevann. Dobbel dusjløsning med veggmonterte blandebatterier, hånddusjer/regndusjer og dusjvegg med skyvedør i herdet glass. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Ventilasjon med naturlig avtrekk via takventil og luftespalte under dørblad (rapport anbefaler mekanisk avtrekk).

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte hentet fra tilstandsrapport: 

Bygning, generelt:
Grunnmur i teglstein/naturstein. Yttervegger og bærende konstruksjoner i teglstein, utvendig med pussede og malte overflater. Etasjeskillere i trekonstruksjon (stubbeloft) isolert med leire. Det er registrert noe fukt i kjeller. Ventilasjonsanlegg montert til næringslokaler i 1. etasje. Eier opplyser at det arbeides med etablering av ventilasjonsanlegg i bodarealene. Tilstand er ikke videre vurdert, da vedlikehold er sameiets ansvar.

Vinduer:
Malte trekarmer med 2-lags isolerglass fra 2002. Vurderes å være i funksjonell stand, men enkelte punkterte glass. Ett vindu (innerste soverom) er tungt å åpne/lukke. Originalt vindu med enkle glass finnes på hovedsoverom (tidligere spiskammer). TG er satt grunnet alder og normal levetid er nådd.

Dører: 
To-fløyet brannklassifisert B30 entrédør fra trappeoppgang. Brannklassifisert B30 dør fra hovedsoverom til baktrapp. To-fløyet balkongdør i malt tre med 2-lags isolerglass. Dørene oppfyller sin tiltenkte funksjon. Normal bruksslitasje.

Balkong:
Ca. 4,4 m², oppført i stålkonstruksjon med malt rekkverk og tretremmer. Tilgang fra hovedsoverom. Veggmontert markise, stråleovn og strømuttak. Balkongen oppfyller sin tiltenkte funksjon.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Heis

Kabel-TV

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Gabels gate 11 - 1. etg.jpg

dsr-1.jpg

dsr-9.jpg

1-1.jpg

dsr-2.jpg

1-2.jpg

dsr-10.jpg

dsr-12.jpg

1-3.jpg

dsr-11.jpg

dsr-3.jpg

dsr-5.jpg

1-5.jpg

dsr-7.jpg

dsr-6.jpg

1-4.jpg

dsr-8.jpg

dsr-4.jpg

dsr-35.jpg

dsr-19.jpg

1-11.jpg

dsr-13.jpg

1-7.jpg

dsr-14.jpg

dsr-15.jpg

dsr-20.jpg

dsr-21.jpg

dsr-34.jpg

dsr-16.jpg

1-8.jpg

1-9.jpg

dsr-17.jpg

1-10.jpg

1-12.jpg

1-15.jpg

dsr-32.jpg

dsr-31.jpg

dsr-28.jpg

dsr-29.jpg

dsr-30.jpg

dsr-23.jpg

dsr-24.jpg

dsr-25.jpg

dsr-26.jpg

dsr-36.jpg

dsr-37.jpg

Selveier

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Dette er en eksklusiv 3-roms selveierleilighet, totalrenovert og betydelig påkostet i 2022. Leiligheten har gjennomgående høy standard med kombinasjon av moderne komfort og klassiske detaljer fra 1896. Det kan også skiltes med en solrik balkong fra 2025.

Under renoveringen ble gulvet rettet opp og isolert, og det ble lagt varmefolie under eikeparkett i art deco-stil. Innvendige tredører ble bevart og panelvegger ble malt i duse farger. Stuen og kjøkkenet har slette gipsvegger, samt nedforet himling med velplasserte downlights og opplegg for høyttalere. Stukkatur og rosetter er restaurert, og gir et vakkert særpreg med historisk karakter

- Heis og solrik balkong
- Rikt utstyrt kjøkken m/stilrent design
- Benkeplate fra Casalgrande Padana
- Eksklusivt bad med dobbeldusj
- Italienske fliser på gulv og vegger
- Ny peisovn klar for å kobles til
- To soverom mot rolig bakgård
- Luftig utsikt med lite innsyn
- Kjellerbod og bod i baktrapp
- Plejd smarthusstyring
- Generøs takhøyde i alle rom

Velkommen!

Gabels gate 11

Påkostet 3-roms selveier med høy kvalitet. Heis og solrik balkong. Eksklusive kvaliteter og klassiske detaljer

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler