Nabolagsprofil

Egenerklæring

Tilstandsrapport

Besøksrapport Anticimex

Energiattest

Opplysninger fra kommune

Opplysninger fra forretningsfører

Kontakt

Ullevålsveien 91 har en attraktiv og sentral beliggenhet på Adamstuen, i et populært og veletablert boligområde i utkanten av sentrumskjernen. Her bor du i en rolig og tilbaketrukket gate med fredelig atmosfære, samtidig som du har umiddelbar nærhet til byens puls. Området er preget av grønne omgivelser, hyggelige nabolag og trygge rammer – perfekt for både barnefamilier og deg som ønsker å bo sentralt uten byens mest hektiske støy.

Nærområdet byr på et rikt utvalg av populære serveringssteder med høy kvalitet, som Kolonialen, St. Lars og Oslo Raw. Innen få minutters gange finner du også kafeer som Java Espressobar, Godt Brød og Åpent Bakeri – ideelt for både rolige helgemorgener og effektive hverdager. I tillegg finnes flere lokale spesialbutikker, grønnsakshandlere og dagligvareforretninger som Joker (søndagsåpen), KIWI og Coop Extra, kun få skritt unna.

Du bor midt i et område hvor det er kort vei til alle byens knutepunkter, men samtidig skjermet fra det travleste sentrumslivet.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE:
Området har et svært godt skoletilbud for alle aldersgrupper. Innen 8 minutters gange ligger Bolteløkka skole (1–7. trinn), med et sterkt faglig rykte og et godt læringsmiljø. For de litt eldre barna ligger Fagerborg skole (8–10. trinn) kun 3 minutter unna, og Marienlyst skole (1–10. trinn) kan nås på 10 minutter.

Det er også kort vei til videregående skoler som Kristelig Gymnasium og Akademiet, samt høyskoler og universiteter som Oslo Nye Høyskole, Høgskolen i Oslo og Universitetet på Blindern.

Barnehagetilbudet er godt dekket i gangavstand – blant annet Amigos Vestre Aker barnehage, NVH-barnehagen og Fagerborg menighetsbarnehage – alle innen 5–6 minutters radius.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON:
Beliggenheten har utmerkede kollektivforbindelser. Trikkeholdeplassene Adamstuen og Stensgaten ligger bare ett minutts gange fra leiligheten og betjenes av linjene 17, 18 og 19N. Fra disse kommer du deg enkelt til sentrale destinasjoner som Jernbanetorget, Nationaltheatret, Grünerløkka, Torshov, Grefsen og Rikshospitalet.

I tillegg stopper hyppige busslinjer som 20, 21 og 37 i nærområdet. Sistnevnte er kjent som en av Oslos mest frekvente busslinjer, og frakter deg effektivt til sentrum, Helsfyr, Nydalen og Tjuvholmen – perfekt for både jobbpendling og fritid.

For syklister og brukere av elsparkesykkel er området godt tilrettelagt med sykkelveier og rolige gater.

FASILITETER OG SHOPPING:
Innen kort radius finner du alt du trenger i hverdagen. Joker Adamstuen og Joker Thereses gate (begge søndagsåpne) ligger henholdsvis 0 og 2 minutter unna. Ellers finnes både KIWI, Bunnpris og Coop Extra i umiddelbar nærhet. For større handleturer er St. Hanshaugen Senter og Bogstadveien lett tilgjengelig – her får du alt fra mote og interiør til apotek, vinmonopol og nisjebutikker.

Thereses gate og området rundt Bislett tilbyr også en rekke kaféer, frisører, blomsterbutikker og velværetjenester.

AKTIVITETER OG REKREASJON:
Grønne rekreasjonsområder er en av de store styrkene ved Ullevålsveien 91. Bare få minutters gange unna finner du Stensparken, Idioten balløkke og St. Hanshaugen park – alle perfekte steder for lek, trening, grilling og avslapning. Parkene har store gressplener, fine lekeapparater og flott utsikt.

Er du glad i trening, ligger både SATS Bislett, EVO Adamstuen, Fresh Fitness Ullevål og Bislett Stadion innen gangavstand. Bislett stadion tilbyr både innendørs treningsfasiliteter og utendørs løpebaner.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONERr:
Adamstuen og nærliggende områder som Fagerborg og St. Hanshaugen byr på et rikt byliv med mange kulturopplevelser. Innen kort rekkevidde finner du ikoniske steder som Bogstadveien, Marienlyst, Majorstuen og Frognerparken. Det er også kort vei til både Oslo sentrum og Grünerløkka, noe som gir deg stor fleksibilitet i både fritidstilbud og hverdagsliv.

Kort sagt ligger leiligheten i Ullevålsveien 91 i et ettertraktet og urbant område som kombinerer det beste av rolig nabolag, grønne parker, kollektivtilgang og et yrende utvalg av fasiliteter. En ideell beliggenhet for både barnefamilier, studenter og voksne som ønsker høy livskvalitet i hjertet av byen – uten å være midt i travelheten.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.


Diverse iht selgers egenerklæring.

1 Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
-Ja -Liten sprekk i fuge mellom fliser, utbedret med ny fug.
6 Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
-ja -Hele taket på bygården er byttet i 2025. Ny membran på balkonger i regi av sameiet 2019. Fasade mot gaten renovert 2025.
9 Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende?
-Ja -Sølvkre observert på bad sommer 2025. Feller utsatt. Bekjempelse igangsatt av Anticimex 23. september 2025.
11 Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
-Ja -Byttet alle downlights fra Halogen til LED -kun av faglært -Arbeid utført av -Proff Elektriker.
12 Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
-Ja -Rutinemessig El-kontroll ca 2015, intet å bemerke.
16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
-Ja -Hele taket på bygården er byttet i 2025. Fasade mot gaten renovert 2025 -kun av faglært -Arbeid utført av -Thorendal.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.
Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Besøksrapport Anticimex
- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

4. etasje: Entré, kjøkken, stue, spisestue, bad, soverom og omkledningsrom.

Annet: En loftsbod med gulvareal på ca 12 kvm, en bod i baktrapp på ca 1,3 kvm med opplegg for vaskemaskin, en kjellerbod på ca 1,2 kvm. Parkeringsplass i bakgård.

Innhold

Areal

Entré, kjøkken, stue, spisestue, bad, soverom og omkledningsrom.

Primærrom inkluderer

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

Det er noe avvik fra dagens leilighet i forhold til inndelingen av etasjeplanet på opprinnelig tegning, ikke søknadspliktige endringer.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Byggeår

Ullevålsveien 91 - Vaaningshus - Exdok (attestert) datert: 1904

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, dette trolig grunnet eiendommens alder. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest og kan være (ferdig) attestert, mens det i noen tilfeller bare er registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at tiltaket er lovlig. Ekspedisjonsdokument finnes stort sett for bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, privat vann og avløp. Det er private stikkledninger ut til offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2025 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten.

Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,7 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten.

Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag.
Eiendomsskatten er 2,35 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Felleskostnadene dekker kommunale avgifter, bygningsforsikring, renhold, felles strøm og vedlikehold, samt renter og avdrag på sameiets fellesgjeld knyttet til fasade- og takrehabilitering utført i 2025.

Fellesgjeld: Sameiet har nylig vedtatt låneopptak på kr. 2,35 mill. til fasade- og takrehabilitering, fordelt på sameierne etter brøk. Kjøper bør være oppmerksom på at gjeld og kostnader kan endres over tid.  Det skal opprettes IN-ordning på dette lånet.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Andel fellesgjeld: kr 311 244 (per 30.09.2025)

Långiver / lånenummer: DNB Bank ASA

Lånets totale saldo: kr 1 225 659 (per 30.09.2025)

Lånetype: Annuitetslån
Antall terminer per år: 12

Årlig rentesats: 7,25 % (per 24.09.2025)

Dato for siste termin: 01.02.2045

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål iht. vedtektene i sameiet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgrupp.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette. 

Knagger i gangen (Vitra Hang It All) medfølger ikke. Kjøleskap følger med handelen, selv om det ikke er integrert. Lampe i stuen (5 x Muuto E27) medfølger. Plassbygget gangmøbel kan også medfølge, men var ikke montert ved visning. Pendellampene på kjøkken og i spisestue er montert med sukkerbit, og følger dermed etter hovedregelen ikke med handelen.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Oppvarming er hovedsakelig elektrisk, supplert med peisovn fra 2013 i stuen. Det er varmekabler i entré og på bad, samt stedvise panelovner.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det medfølger en parkeringsplass i bakgården. I bakgården er det også gjesteplasser, og for øvrig er det gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg. 

Eiendommer er berørt av følgende reguleringsplaner: 

S-2255 
Vedtatt: 28.07.1977
Formål: Bolig m.tilh. anlegg

(Reguleringsplanen er helt eller delvis opphevet og erstattes av ny kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015.) 

S-4561 
Vedtatt: 17.02.2011
Formål: Avkjørsel - både inn og utkjøring, Fortau

Eiendommer er berørt av følgende kommunedelplan: 
KDP-17  Formål: områdeavgrensning for indre Oslo. 

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan ses hos megler.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 8
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 73 / 631

Erklæring/avtale
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameie:
- Sameiet består av 9 seksjoner (8 boligseksjoner og 1 næringsseksjon). 
- Opplysninger fra forretningsfør. 
- Sameiebrøk: 73 / 631
- Dyrehold: Tillatt, men dyr skal ikke sjenere andre beboere og kan ikke gå fritt i fellesarealene. 
- Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. 
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. Eierseksjonsloven § 23

Diverse iht. forretningsfører: 
- Sameiet har sentralt brannvarslingsanlegg i tillegg til lovpålagte røykvarslere og brannslukkingsutstyr i hver seksjon.
- Det avholdes felles dugnader vår og høst, som dekker rengjøring, hagearbeid og mindre vedlikehold. 

Planoversikt vedlikehold i sameiet:
- Utskifting av nesten alle brannslukningsapparater i leiligheter og fellesområder (2024).
- Montering av sensor og lampe i portrom (2024). 
- Utbedring av innkjøringsrampe (2024)
- Sikring av gesims og fasade etter at murpuss og stein løsnet, påbegynt fasaderenovering (2024–2025). 

Diverse vedr. vedlikehold:
- Rehabilitering av fasade og nytt tak, vedtatt 2025, lånefinansiert med kr. 2,35 mill. (andel kan innfris individuelt). 
- Utskifting av vinduer i baktrapp innen 5 år. 
- Maling av dører i fortrapp og trapper (dugnad, estetisk). 
- Utbedring av vaskebod i kjeller. 
- Utbedring av gjerde i bakgård (innen 10 år). 
- Bytte av elektrisk anlegg i kjeller (innen 10 år). 
- Stoppekraner i kjeller har dårlig funksjon og bør skiftes snarlig.

Viktig informasjon

- Leiligheten har en 110 liters varmtvannsbereder montert over himlingen i omkledningsrommet. 
- Sikringsskapet er plassert i baktrapp. 
- Ventilasjonen er naturlig, i kombinasjon med avtrekk fra badet.
- Kjøkkenet har ventilator med kullfilter. 
- I tidsrommet 2023-25 ble alle downlights skiftet fra halogen til LED. 
- Pipeløpet er også rehabilitert i nyere tid. 
- Porttelefon er montert i entreen.
- Bod m/opplegg for vaskemaskin i baktrapp.
- Sølvkre observert på bad sommer 2025. Feller utsatt. Bekjempelse igangsatt av Anticimex 23. september 2025 se vedlagt rapport.
- Vedlikehold av leilighet: Gang malt 2025, spisestue 2023, soverom 2022, alle andre 2012.
- Tørr bod både på loft og kjeller. Lukket med dør.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Leiligheten ligger i fjerde etasje og har inngang fra felles trappegang via en original dør med glassfelt, profileringer og brevluke. Inne i leiligheten møtes du av en entré med flislagt gulv og slette vegger malt hvite i 2025. Himlingen har innfelte downlights. Entréen er enkel å innrede med garderobemøblement, og om ønskelig kan et plassbygget møblement medfølge. Det er verdt å merke seg at gulvet har varmekabler som tørker raskt opp etter våte klær og sko.

Entré

Leiligheten har et flott kjøkken med tidløs kvalitetsinnredning fra Kvik og plass til et frokostbord. Kjøkkenet ligger i eget rom og har takhøyde på hele 2,8 meter, samt nydelig lysinnslipp fra balkongdøren. Gulvet har parkett og veggene er beigemalte. Kjøkkenet har dør til en baktrapp med disponibel Bod på 1,3 kvm med opplegg for vaskemaskin.

Innredningen var ny i 2013, og er ytterligere påkostet i senere tid. Utførelsen er tidløs, med hvite høyglansfronter, benkeplater i heltre og lyse mosaikkfliser på veggen. I benken er det underlimt oppvaskkum og en induksjonstopp fra 2025. Koketoppen har integrert kullfilterventilator. Oppvaskmaskin fra 2024 og kjøleskap fra 2019 medfølger.

Kjøkken

Stuen fremstår som et elegant allrom med ekstra takhøyde, klassisk stukkatur og store vinduer med dype karmer som slipper inn rikelig med dagslys. I himlingen er det en dekorativ rosett med stilren pendellampe plassert over salongsonen. En peisovn bidrar til både varme og god stemning.

Fra stuen leder doble fløydører inn til spisestuen. Rommet har samme, klassiske preg som stuen, med stukkatur, rosett og gjennomført stil. Gulvet er lagt med parkett, mens veggene er holdt i en hvit farge som fremhever den luftige romfølelsen. For de som har behov for et ekstra soverom, kan rommet enkelt innredes og brukes for det formål.

Stue og spisestue

Badet har adkomst fra både entréen og hovedsoverommet, og er godt utnyttet. Overflatene er flislagte og det er varme i gulvet, samt downlights i himling. Baderomsinnredningen er plassert mellom toalettet og dushjørnet, og består av et hvitt skapmøblement med heldekkende servant samt speil og belysning. Dusjhjørnet har dører i glass, toalettet er vegghengt og over er det nisje med glasshyller.

Soverommet er et lyst og innbydende rom, med dobbelt garderobeskap og stort vindu fra 2016 ut mot balkongen og bakgården. Soverommet ligger i suiteløsning med badet, og kan i tillegg skilte med adkomst fra et omkledningsrom med hyller, klesoppheng og plass til ytterligere møblement.

Soverom

I tillegg til lagring i leilighetens garderobeløsninger i entré, på soverom og omkledningsrom, er det også god lagringsplass i tre boder. En loftsbod med gulvareal på ca 12 kvm, en bod i baktrapp på ca 1,3 kvm, en kjellerbod på ca 1,2 kvm.

Garderobe og oppbevaring

Leiligheten har en sydvestvendt balkong på ca. 7 kvm, som vender inn mot et grønt og rolig gårdsrom. Her får du sol fra formiddagen til sent på kvelden sommerstid, samt vidt og luftig utsyn uten gjenboere. En bred markise sørger for en sval plass i skyggen når det er nødvendig. Balkongen har plass til sittegruppe og grill, og fungerer som en naturlig forlengelse av kjøkkenet. 

Bakgården er skjermet og fremstår svært innbydende, med beplantning som rammer inn et sosialt og anvendelig uteområde. Sameiet har de siste årene gjennomført store vedlikeholdsarbeider, inkludert ny membran på balkongene i 2019, pipeløp ble rehabilitert med glidestøp i 2012, lagt nytt tak og rehabilitert fasade mot gaten i 2025. Mye av det kostbare utbedringene er tatt hånd om, og det forventes dermed ingen store arbeider i nærmeste framtid.

Uteområde

Standard er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.09.2025.

Stue og oppholdsrom: Gulv med parkett. Vegger malt. Himling malt med rosetter og stukkatur. Rommet har peisovn (montert i 2013) med glassplate under og foran. Overflatene er i normal stand uten observerbare skader.

Kjøkken: Gulv med parkett. Vegger malt, fliser over benk. Himling malt med downlights. Innredning fra 2013 med høyglansfolierte fronter og heltre benkeplate med underlimt vask. Integrerte hvitevarer: induksjonstopp (2025), oppvaskmaskin (2024), kjøleskap (2019) og stekeovn. Avtrekksvifte med kullfilter, hvor luften føres tilbake i rommet. Overflatene uten skader. Det anbefales montering av aquastop/waterguard og komfyrvakt.

Soverom: Gulv med parkett. Vegger malt. Himling malt med downlights (installert 2023/24). Overflatene er i god stand med normal slitasje.

Bad: Gulv flislagt med varmekabler. Vegger flislagt. Himling malt med downlights. Badet totalrenovert i 2004 med nytt sluk, membran, vannrør og sanitærutstyr. Innredning med servant og skap, vegghengt WC og dusjhjørne med glassvegger. Ventilasjon med mekanisk avtrekk over himling og tilluft ved dør. Tilstandsgrad 2 pga. alder, men badet fungerer uten observerbare skader.

Gang/entre: Gulv flislagt med varmekabler. Vegger malt. Himling malt med downlights. Overflater malt i 2025.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.09.2025.

Bygning: Eierseksjon i bygård oppført i 1904 i mur- og trekonstruksjoner. Såler antas å være fundamentert til faste masser/fjell, med grunnmur av naturstein/teglstein. Yttervegger er i hulmurkonstruksjoner. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Fasaden mot gaten ble rehabilitert i 2025.

Tak: Tak i trekonstruksjon som er tekket med takplater. Taket ble rehabilitert i 2025.

Pipe/Ildsted: Teglsteinspipe hvor pipeløpet ble rehabilitert ved glidestøp i 2012. Det er en peisovn i stuen som ble montert i 2013, med glassplate under og foran.

Vinduer: Vinduene har trekarmer og isolerglass. Stuevinduene mot gaten er fra 2000, og soveromsvinduet er fra 2016.

Dører: Leiligheten har to entredører; en eldre dør uten brann- og lydklassifisering, og en dør mot baktrappen med brann- og lydklassifisering. Balkongdøren er fra 1998 og har trekarmer med isolerglass fra 2000. Innvendige dører er malte, profilerte dører.

Trapper/adkomst: Adkomst til leiligheten i 4. etasje er via felles trappeoppganger. Hovedoppgangen har støpejernstrapp og malte vegger. Baktrappen er en malt tretrapp med malte vegger.

Balkong/terrasse: Fra kjøkkenet er det utgang til en balkong på 7 m². Ingen ytterligere konstruksjonsinformasjon er oppgitt.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

1668.01.jpg

360 virtuell visning.jpg

Unknown.jpeg

1668.02.jpg

1668.28.jpg

Collage-1668.10.jpg

1668.33 (1).jpg

Collage-1668.09.jpg

1668.24.jpg

1668.23 (1).jpg

Collage-1668.08.jpg

1668.25.jpg

1668.11.jpg

Collage-1668.04.jpg

1668.12.jpg

Collage-1668.02.jpg

1668.05.jpg

Collage-1668.01.jpg

1668.15.jpg

Collage-1668.05.jpg

1668.16.jpg

Collage-1668.06 (1).jpg

Collage-1668.07.jpg

Collage-1668.03.jpg

1668.08.jpg

Selveier

Leilighet

Bulent Yildirim

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Dette er en flott, klassisk toppleilighet med utmerket beliggenhet på Adamstuen. Leiligheten ligger i fjerde etasje i en ærverdig bygård, leiligheten er lys og luftig. Her får du en kombinasjon av elegante detaljer som stukkatur, rosetter, doble fløydører og store vinduer med dype karmer – kvaliteter som gir karakter og særpreg. Samtidig er kjøkken og tekniske løsninger oppgradert for moderne komfort.

Balkongen på ca. 7 kvm vender mot en rolig bakgård, og byr på sol fra formiddagen til sent på kvelden sommerstid. Med markise, luftig utsyn og uten gjenboere blir dette et privat uterom som vil benyttes mye. Leiligheten har egen parkeringsplass i bakgården. 

- Takhøyde på 2,8 meter
- Rikelig med dagslys
- Tidløst kvalitetskjøkken fra Kvik
- Elegant stue med peisovn
- Detaljer som stukkatur, rosetter og doble fløydører
- Hovedsoverom i suiteløsning
- Sydvestvendt balkong på 7 kvm
- Bod m/opplegg for vaskemaskin i baktrapp
- Omkledningsrom m/innredning
- Tre disponible boder
- Like ved populære serveringssteder
- Buss og trikk rett utenfor døren
- Mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Ullevålsveien 91

Flott klassisk toppleilighet, ekstra takhøyde, egen parkeringsplass i bakgård, solrik balkong, peisovn, lave felleskost.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Bulent Yildirim

Kontakt megler