Festekontrakt

Tilstandsrapport

Egenerklaering

Nabolagsprofil

Opplysninger fra kommune

Opplysninger fra forretningsfører

Energiattest

Kontakt

Elsters gate 2 har en særdeles attraktiv beliggenhet i et av Oslos mest ettertraktede boligområder – midt mellom Majorstuen og Frogner, rett ved det populære Vestkanttorget. Gaten ligger tilbaketrukket og frodig til i et klassisk og rolig nabolag preget av historisk arkitektur, brede gateløp og grønne hager. Med umiddelbar nærhet til både byliv og rekreasjonsmuligheter, tilbyr området en perfekt balanse mellom det urbane og det fredelige. Utsikten mot Holmenkollen fra leiligheten gir en ekstra følelse av åpenhet og kontakt med naturen, samtidig som man bor midt i byen.

Med kort vei til anerkjente spisesteder, nisjebutikker, kino, treningssentre og kulturtilbud, samt rask tilgang til sentrum og sjøen, er dette et område som passer like godt for småbarnsfamilier som for eldre og par uten barn.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE
For familier med barn er beliggenheten ideell. Det finnes flere gode skoler i gangavstand, blant annet:
- Majorstuen skole (1.–10. trinn), ca. 8 minutters gange (0,7 km).
- Uranienborg skole (1.–10. trinn), ca. 9 minutters gange (0,7 km).
- Marienlyst skole (1.–10. trinn), ca. 19 minutter (1,5 km)
- Kristelig Gymnasium (ungdomsskole og vgs), ca. 14 minutter (1,1–1,2 km)

I tillegg ligger flere barnehager rett i nærheten:
- Frogner barnehage, kun 2 minutter unna (0,2 km)
- Hegdehaugen barnehage, 3 minutter (0,2 km)
- Fridheim barnehage, 5 minutter (0,4 km)

Dette gir et trygt og barnevennlig bomiljø med korte avstander i hverdagen.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON
Området har et svært godt kollektivtilbud:
- Trikkelinjene 12 og 15 stopper på Frognerstadion, kun 3 minutters gange fra boligen
- Trikkelinje 19 går ifra Jacob Aalls gate.
- Busslinjer 20 passerer nærliggende holdeplasser i Frognerstadion.
- Majorstuen T-banestasjon (alle T-banelinjer) ligger ca. 9 minutter unna til fots

Tilgang til tog og Flytog via Skøyen og Nationaltheatret stasjon

Bilister har enkel adkomst via E18, Ring 2 og Drammensveien, noe som gjør området lett tilgjengelig uansett transportform.

FASILITETER OG SHOPPING
Hverdagen blir enkel med et stort utvalg butikker og servicetilbud rett utenfor døren:
- Dagligvarer: KIWI Briskeby, Coop Extra Neuberggata, Joker Arbosgate.
- Spesialbutikker: Frogner Special, Fjelberg Fisk & Vilt, Fromagerie (ost), Georg A. Nilsen (fisk), Jacobs ved Colosseum
- Shopping: Bogstadveien, Frognerveien og Karenslyst Allé byr på et rikt utvalg av mote, interiør og nisjebutikker
- Apotek: Vitusapotek Briskeby (6 min) samt flere apoteker i Bogstadveien (8-9 min).
Senter: Valkyrien kjøpesenter i Bogstadveien – ca. 7 minutters gange  og Colosseum kjøpesenter.

Alt du trenger i det daglige finnes i gåavstand.

AKKTIVITETER OG REKREASJON
Få steder i Oslo kombinerer tilgang på urbane tilbud og rekreasjonsområder som dette. Kun få minutters gange unna ligger majestetiske Frognerparken, med skulpturanlegg, store gressplener, tennisbaner og lekeplasser. Andre grønne lunger i nærheten inkluderer Uranienborgparken, Langaardsparken og Slottsparken.

For den aktive finnes et bredt treningstilbud:
- SATS Colosseum, EVO, Barry's Colosseum, Fresh Fitness Majorstuen og Artesia Klinikk.
- Frogner stadion tilbyr fotball- og friidrettsanlegg

Gang- og sykkelavstand til Frognerkilen og Bygdøy gir mulighet for turer, bading og kultur

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER
- Vestkanttorget - et kjent lørdagsmarked med antikviteter og vintage
- Valkyrieplassen – jevnlig vert for Bondens Marked
- Restauranter og kaféer
Kino og kultur: Nærhet til Colosseum kino, teatre og gallerier

Museer på Bygdøy – Kon-Tiki, Vikingskipshuset, Norsk Maritimt Museum og Holocaustsenteret

Denne leiligheten i Elsters gate 2 tilbyr ikke bare et hjem, men også en livsstil – med alt fra grønne parker og barnevennlige tilbud til pulserende byliv og kultur i umiddelbar nærhet. Et komplett område for både store og små!.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

1)  Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar: -Ja - Se tilstandsrapport.

7) Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Svar:-Ja - Utbedret med skifte av avtrekksvifte 2025.

11) Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: -Ja -lufting av luftlommer i sentralvarmesystemet -kun av faglært -Arbeid utført av -BVR.

13) Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
Svar: -ja - Easee Home.

16 Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: -Ja- Åpning av tett sluk på terrassen -kun av faglært -Arbeid utført av -Norva Gravco.

Tilleggskommentar:
Undersøkelser viser at boligen ikke er registrert hos Enova. Har tatt kontakt med Kartverket/Oslo Kommune for å få rettet opp dette. Energiattest kan ikke bli utskrevet før eiendommen er registrert.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
-  Nabolagsprofil
- Festekontrakt
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Entré/gang, stue , spisestue, kjøkken i åpen løsning, TV-stue/ vinterhage. To soverom, to bad/wc. Utgang til en romslig takterrasse på ca. 50 kvm via store skyvedører fra TV-stue/ vinterhage, kjøkken, spisestue og stue.

I tillegg har leiligheten bruksrett til én bod i felles kjeller på ca. 3,4 kvm, samt garasjeplass med el-billader.

Innhold

Areal

Primærrommene omfatter entré/gang, stue, spisestue, kjøkken, TV-stue/vinterhage, 2 soverom, to bad/wc og vaskerom.

Primærrom inkluderer

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.

Planløsningen er endret:
Kjøkken er flyttet ut mot terrassen, og tre opprinnelige soverom er omdisponert til kjøkken med spisestue.

Opprinnelig kjøkken er omdisponert til baderom.

Dokumentasjon/byggesøknad for disse endringene er ikke funnet/innhentet hos Plan- og bygningsetaten (PBE).

Deler av terrassen er innbygget og omdisponert til vinterhage. For dette er byggesøknad funnet/innhentet fra PBE.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Eiendommen står på festet tomt. Festekontrakten gjelder hele eiendommen (gnr. 215, bnr. 55) og er inngått med bortfesterne. Årlig festeavgift utgjør kr 229 286,- fordelt mellom seksjonene etter sameiebrøk. Festeavgiften ble sist regulert 01.10.2025 i henhold til kontraktens bestemmelser. 

Festeforholdet reguleres av tomtefesteloven, som gir seksjonseierne rett til innløsning eller forlengelse når kontrakten utløper, jf. tomtefesteloven § 33.
Kreves samtykke til overdragelse: Nei.

Byggeår

Elsters gate 2 - Boligblokk med garasje - Ferdigattest datert: 1963. 

Takstmann opplyser: 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.

Planløsningen er endret, kjøkken er flyttet ut mot terrassen, og tre opprinnelige soverom er omdisponert til kjøkken med spisestue. Opprinnelig kjøkken er omdisponert til baderom.

Dokumentasjon/byggesøknad for disse endringene er ikke funnet/innhentet hos Plan- og bygningsetaten (PBE).

Deler av terrassen er innbygget og omdisponert til vinterhage. For dette er byggesøknad funnet/innhentet fra PBE.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkanlegg.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2025 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten.

Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,7 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten.

Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag.
Eiendomsskatten er 2,35 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Felleskostnader kr 10 033,- 

- Drift/vedlikehold
- Oppvarming via sentralvarme
- Varmtvann
- Forretningsførsel
- Forsikring
- Festeavgift m.m.),
- Bredbånd (Telia) 
- Garasje

Fordeling: 
Bredbånd: 248,-
Garasjeplass: 150,-
Felleskostnader: 10 033,-

Felleskostnadene øker i takt med regulering av festeavgift, kommunale avgifter, med mer.

Fellesgjeld

Total gjeld - kommentar: Sameiet har ingen langsiktige lån pt.

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring

Bygården ble oppført i 1960 i armert betong og fremstår som godt vedlikeholdt. Fasaden ble rehabilitert i 2012/2013. 

Sameiet består av 28 seksjoner og er veldrevet med god intern orden. Heisen går opp til 5. etasje, og det er felles vaskeri i kjelleren. 

Husordensregler og vedtekter gir klare rammer for ro, orden og trivsel. Dyrehold er tillatt etter godkjenning fra styret. 

Det finnes et fellesvaskeri i kjelleren. Mer info om vaskekort og vaskeliste finnes på hjemmesiden. 

Sameiet har egen hjemmeside: www.elstersgate.no 

Det vises til årsmelding for rehabilitering/større vedlikehold utført de siste årene. 

Sameiet har avtale om vaktmestertjeneste og renhold med Fortrinn Drift AS. Rengjøringen skjer ukentlig om vinteren og annen hver uke på sommeren i oppganger og annet fellesareal. 

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Bygården og sameiet

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål iht. vedtektene i sameiet. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn
sammenhengende.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Boligen varmes opp med fjernvarme via radiatorer. Oppvarming er inkludert i felleskostnadene.

Begge bad har varmekabler i gulv og i vinterhagen er det montert varmepumpe. I tillegg er det to åpne peiser - en mot stue og en mot spisestue.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det medfølger en garasjeplass med eksklusiv bruksrett for leiligheten som er utstyrt med Elbil- lader og vippeport. Varmekabler i oppkjørselen fra garasjeanlegget.

Sameiet disponerer totalt fem garasjeplasser. Denne seksjonen har midlertidig enerett til garasjeplass nr. 2 for en periode på 99 år. 

Plassene er fordelt etter vedtak i sameiet, og kan kun omsettes internt. Ved utløp av bruksrettene har seksjonseier krav på innløsning til markedsverdi. Styret fastsetter reglement og leienivå for garasjeplassene. 

Det er innført beboerparkering i området  mot årlig avgift. Med beboerparkering kan du parkere fritt i området rundt boligen på offentlige parkeringsplasser regulert til beboerparkering. Eier må være registret i Folkeregisteret og kommunen tar seg årlig betalt for slik parkering. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon og krav:

https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner/

Eiendommen var tidligere regulert etter:

Reguleringsplan S-2255, vedtatt 28.07.1977 – formål bolig med tilhørende anlegg.

Reguleringsplan S-133GO, vedtatt 08.03.1939 – formål offentlig kjørebane/veigrunn.

Begge disse reguleringsplanene er helt eller delvis opphevet, og erstattet av kommuneplanens arealdel Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse.

Reguleringskart, kommuneplan og ytterligere planopplysninger kan ligger vedlagt.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Festekontrakt - vilkår
ÅRLIG AVGIFT NOK         11,000
FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER

Seksjonering
SNR: 28
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 16 / 195

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best om garasje/parkering
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
vedr. div. best ved salg/utleie

Erklæring/avtale
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. terasse
m.v.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameie: 
– Sameiet: Elsters gate 2 (org.nr. 975 680 258).
– Antall seksjoner: 28 (27 boligseksjoner og 1 næringsseksjon).
– Sameiebrøk: 16/195.
– Dyrehold: Tillatt etter søknad til styret (hund/katt).
– Styregodkjenning: Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.
– Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. Eierseksjonsloven § 23.
– Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket.

Diverse iht. forretningsfører: 
– Hver seksjon har egen kjellerbod merket med seksjonsnummer. Bodene er privat eie og administreres ikke av styret.
– Sameiet har kollektiv avtale med Telia om bredbånd, fellesvaskeri i kjeller, sykkelparkering, samt avtale om vaktmester/renhold (Fortrinn Drift AS).
– Sentralvarme er inkludert i felleskostnadene.

Diverse utført vedlikehold: 
– Fasaderenovering, inkl. membran, fliser og beslag på terrasser, ble utført i 2012/2013.
– Generelt godt vedlikeholdt gård; styret følger opp løpende drift og vedlikehold.

Diverse vedr. vedlikehold: 
– Styret kan innkalle til dugnad. Seksjonseiere som ikke deltar ilegges gebyr på kr 300 pr. gang (jf. husordensregler).
– Styret har fullmakt til å fastsette reglement for bl.a. garasjeplasser og fellesområder.
– Fremtidig vedlikehold og oppgraderinger besluttes av sameiets styre og/eller generalforsamling.

Nabovarsler / byggeplaner i området: 
Det foreligger tre nabovarsler for naboeiendommen Professor Dahls gate 45 (gnr. 215, bnr. 282), som grenser til Elsters gate 2. Tiltakene gjelder utvidelse av eksisterende loftsleilighet, bruksendring av garasje/stallbygning til bolig, etablering av takoppløft mot bakgård samt oppføring av nye balkonger og franske balkonger på fasade mot gårdsrom.

Søknadene er utarbeidet av BRA Arkitekter AS på vegne av tiltakshaver Kri10 AS. Tiltakene innebærer søknader om dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 29-4 (avstand til nabogrense), med oppgitte avstander på mellom 1,3 og 3,7 meter.

Tiltakene ligger innenfor planområdet for kommuneplan Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn (vedtatt 23.09.2015) og tidligere reguleringsplan S-2255 (bolig med tilhørende anlegg).

Nabovarslene er datert 09.09.2025, 19.09.2025 og 25.09.2025, og gjelder i hovedsak bygningsmessige endringer på naboeiendommen. Elsters gate 2 er oppført som berørt naboeiendom, men det er ikke registrert nabovarsel rettet mot selve eiendommen.

Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med nabovarslene for mer detaljert informasjon om tiltakene, nabovarslene ligger vedlagt under opplysninger fra forretningsfører.

Viktig informasjon

Teknisk
- Leiligheten har naturlig ventilasjon, med tilluft og utlufting via vinduer og terrassedører.
- Det er avtrekk fra ventilatorene på kjøkkenet.
- Leiligheten har dørcalling i entreen.
- Innfelte høyttalere på begge bad og det største soverommet. 
- Hovedsoverom og stuen har kjøleaggregater i himlingen, men disse er ikke tilkoblet. 
- Terrassen er utstyrt med elektrisk markise, utevann og strømuttak

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Leiligheten ligger i 6. etasje, byggets toppetasje. Det er heis fra bakkeplan til 5. etasje, deretter trapp opp til leiligheten. Inne møtes man av en entré, adskilt fra kjøkkenet med en praktisk garderobeløsning. 

Her er det plass til å henge fra seg yttertøyet i en åpen garderobestamme med klesheng, hyller og belysning. Skapet ved siden av har fronter med speil og integrert belysning. Gulvet er belagt med enstavs eikeparkett, mens veggene er hvitmalte og har listefri overgang til himling.

Entré

Leiligheten har et lekkert kjøkken, med store vindusflater mot takterrassen som gir rikelig innslipp av dagslyset og langstrakt utsikt mot Holmenkollen. Rommet er godt egnet for selskap og sosiale sammenkomster, med plass til å samle familie og venner både rundt kjøkkenøyen og rundt spisebordet. 

Det er to utganger til terrassen via brede skyvedører, samt døråpning mot vinterhagen og åpen forbindelse til stuen. Rommene er likevel naturlig adskilt av en murt pipe med åpen peis på begge sider – både mot spiseplassen og mot stuen. Parkettgulvet er lagt sømløst for en helhetlig flyt, og veggene er holdt hvite. 

Kjøkkenet har innredning fra Strai med utførelse som innbyr til matlaging. Innredningen er montert langs én vegg og har i tillegg en stor kjøkkenøy med mye skap- og benkeplass, samt avsatt plass til et par barstoler i enden. Øya har heltre benkeplate med nedfelt koketopp, og over er det to takmonterte ventilatorer fra Røroshetta. 

Øvrig innredning har derimot hvit benkeplate i kompositt med underlimt dobbelkum, og bakveggen er kledd med plater i sort høyglans. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrerte hvitevarer i form av stekeovn, vinskap og oppvaskmaskin (2024). I en nisje er det plassert et side-by-side kjøleskap.

Kjøkken og spisestue

Stuen er et innbydende rom med god størrelse og store vinduer. Godt lysinnslipp og utsikt preger rommet. Stuen ligger i delvis åpen løsning med spisestuen og kjøkkenet, bare adskilt av den åpne peisen.  Rommet har hvitmalte vegger, supplert av en kontrastvegg i dyp gråtone, samt spotter og kjøleaggregat i himlingen. (Kjøleaggregatet er ikke tilkoblet.)

Stue

Boligen har en hyggelig vinterhagen med vinduer langs hele endeveggen, glasshimling og store vindusfelt med skyvedør ut mot terrassen. Denne stuen er et naturlig samlingspunkt for filmkvelder året rundt, men også en fantastisk innendørs forlengelse av terrassen.  En varmepumpe er montert for ekstra komfort gjennom årstidene.

Vinterhage/tv-stue

Leiligheten har to fullverdige bad, renovert i 2008. 

Bad1: 
Hovedbadet fremstår som et rolig og elegant spa-inspirert rom, utført i lyse natursteinsfliser. Her finner man både dusj og badekar, for ekstra fleksibilitet og avslapning i en hektisk hverdag. Dusjsonen byr på god størrelse, skyvedør i glass, integrert regnfallsdusj, hånddusj og høyttaler. Badet er for øvrig utstyrt med elektrisk håndkletørker, vegghengt toalett og dobbelservant på et sort skapmøblement. Over servantene er det ovalt speil med belysning. Det er ytterligere oppbevaringsplass i en plassbygd skyvedørsgarderobe med hyller. 

Bad 2:
Det andre badet er godt utstyrt med alt man trenger. Badet har dusj med svingbar skillevegg i glass, vegghengt toalett, håndvask, stort speil og opplegg for vaskemaskin. Overflatene er flislagte og det er innfelt hylle i dusjen. Videre er det varme i gulvet og innfelt høyttaler i himlingen.

Leiligheten har to gode soverom på henholdsvis ca. 10 og 13,5 kvm. Det største soverommet ligger i suiteløsning med hovedbadet, og har i tillegg eget walk-in closet og plassbygd garderobe med speilfronter. Soverommet kan også skilte med kjøleaggregat og innfelte høyttalere i himlingen. Et stort vindu mot rolig bakhage slipper inn godt med naturlig lys.

Det andre soverommet har garderobeskap, hyller på vegg og plassbygd skrivebord under et stort vegg-til-vegg vindu.

Soverom

Leiligheten har bruksrett til én bod i felles kjeller på ca. 3,4 kvm. I kjelleren finnes i tillegg sykkelstativ, men disse er reservert for sykler i daglig eller ukentlig bruk.

Boder

Det er svært sjeldent å finne en toppleilighet midt på Frogner med privat takterrasse på hele 50 kvm, men her er den. Takterrassen byr på sol fra tidlig morgen til sen kveld, kombinert med utsikt over byens landskap og opp mot hoppbakken i Holmenkollen. Adkomst til terrassen er via stuen, spisekjøkkenet og vinterhagen. Vinterhagen er på ca. 13 kvm og har skråstilt glasstak, samt brede skyvedører i glass for sømløs overgang mellom inne- og uterom. 

Terrassen er opparbeidet med flislagt dekke, stålrekkverk kledd med seilduk og elektriske markiser som gir skygge på varme dager. Videre finnes strømuttak, vannkran og avrenning via to sluk. 

Bygårdens indre gårdsrom er pent opparbeidet med felles hage. Gangarealene er asfalterte og utstyrt med snøsmelteanlegg. Eiendommen fremstår godt vedlikeholdt, drevet av et sameie med ryddig økonomi og god orden.

Uteområde

Standard hentet fra tilstandsrapport: 

Gulv: Oppholdsrom med én-stavs eikeparkett som viser normal bruksslitasje, stedvis noe svikt på grunn av flytende legging. På bad er det flislagte gulv med elektriske varmekabler, nedsenket dusjsone og tilfredsstillende fall mot sluk.

Vegger: Pussede og malte vegger samt tapeter i oppholdsrom med normal slitasje. På bad er veggene flislagte, antatt oppført med gips/våtromsplater og smøremembran.

Himling: Pussede og malte betonghimlinger i oppholdsrom, med takhøyde ca. 2,50 meter. Det er montert downlights i våtrom, samt spotter og integrerte høyttalere i stue/kjøkken (ikke i bruk ifølge eier).

Kjøkken: Innredning fra Strai/Norform med glatte finerte fronter og stålgrep. Benkeplate i komposittstein med underlimt stålkum, samt heltre benkeplate på kjøkkenøy. Integrert koketopp, stekeovn og oppvaskmaskin, med avsatt plass til kjøl/frys. Åpen løsning mot spisestue og terrasse. Innredningen fremstår funksjonell og i god stand med normale bruksspor.

Bad: Renovert/etablert i 2008. Flislagte gulv med varmekabler, nedsenket dusjsone og fall mot sluk. Flislagte vegger og pusset/malt gipshimling med downlights. Innredning med servant, toalett, badekar og dusj. Registrerte forhold er svertesopp på silikonfuger i dusj, vindu i våtsone uten dokumentert løsning for lekkasjesikring, samt hovedsluk under fastsilikonert flis som ikke er tilgjengelig for inspeksjon.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte utvendig hentet fra tilstandsrapport: 

Bygning generelt: Bygningen er oppført etter den byggeskikk som var vanlig på oppføringstidspunktet. Det antas fast leire i grunnen, med gulv på grunn og grunnmur i betong. Yttervegger i betong, bærende vegger, etasjeskiller og yttertak i armert betong. Fasaden ble utvendig reparert i 2012/2013. Tilstanden er ikke videre vurdert da boligselskapet har vedlikeholdsansvar, men gården vurderes som godt vedlikeholdt tatt alder i betraktning.

Vinduer og terrassedører: Vinduer og terrassedører med malte rammer og karmer i tre, med 2-lags isolerglass fra 1986 og 2009. Omramming på terrassedører i stål. Vinterhagen har 2-lags vinduer med persienner.

Dører: Entrédør er brannklassifisert/lydisolert B30/DB35 med glatte overflater fra felles trappekorridor. Døren er funksjonstestet og fungerte tilfredsstillende. Normal tid før utskifting er 30–50 år.

Terrasse: Stor takterrasse på ca. 50 m² med adkomst fra stue, spisestue, kjøkken og vinterhage. Terrasse med flislagt betongdekke, malt stålrekkverk dekket med seilduk, utevann og strømuttak samt veggmontert elektrisk markise. Avrenning via to sluk som er ledet gjennom betongdekket.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Heis

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Elsters gate 2 - 6. etg.jpg

1675.12 (1).jpg

1675.07 (1).jpg

1675.06 (1).jpg

1675.10 (1).jpg

1675.11 (1).jpg

1675.13 (1).jpg

1675.14 (1).jpg

360 virtuell visning.jpg

1675.46 (1).jpg

1675.45 (1).jpg

Collage-1675.11 (1).jpg

1675.70 (1).jpg

1675.69 (1).jpg

Collage-1675.14.jpg

1675.44 (1).jpg

1675.64.jpg

1675.61.jpg

Collage-1675.15 (1).jpg

1675.62 (1).jpg

Collage-1675.13 (1).jpg

1675.16 (1).jpg

1675.34 (1).jpg

1675.35 (1).jpg

Collage-1675.08 (1).jpg

Collage-1675.09 (1).jpg

1675.30 (1).jpg

1675.29 (1).jpg

1675.31 (1).jpg

Collage-1675.07 (1).jpg

Collage-1675.06 (1).jpg

1675.23 (1).jpg

Collage-1675.05 (1).jpg

1675.24 (1).jpg

Collage-1675.12 (1).jpg

1675.19 (1).jpg

1675.20 (1).jpg

1675.54 (1).jpg

1675.52 (1).jpg

1675.51 (1).jpg

1675.53.jpg

1675.55.jpg

1675.56 (1).jpg

1675.59 (1).jpg

Collage-1675.02 (1).jpg

Collage-1675.01 (1).jpg

1675.03 (1).jpg

Selveier

Leilighet

Bulent Yildirim

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Toppleilighet på Frogner, med privat takterrasse på hele 50 kvm. Her får du sol fra morgen til kveld og nydelig utsikt mot Holmenkollen som kan ses fra både terrasse og kjøkken. En vinterhage på ca. 13 kvm med skråstilt glasstak og brede skyvedører i glass. 

Leiligheten ligger i sjette etasje og kan skilte med sosial planløsning, store vinduer, fjernvarme, to åpne peiser, samt godt utarbeidede løsninger for en enkel og komfortabel hverdag. 

- Varmtvann/fyring inkl. i felleskost.
- Vinterhage 13 kvm 
- Privat takterrasse på 50 kvm med utgang fra 2 rom
- Privat garasjeplass m/elbillader
- Heisen går direkte ned til garasjeplan 
- Stort kjøkken fra Strai, med vinskap
- To fullverdige og delikate bad
- To soverom, ett i suiteløsning til hovedbad
- 2 stk walk-in closet på hovedsoverom
- Innfelte høyttalere i flere rom
- Gjennomgående planløsning
- Heisadkomst til 5. etg, deretter trapp til leiligheten
- Svært sentral, men skjermet beliggenhet
- Indre gårdsrom med felles hage
- Gangstier med snøsmelteanlegg
- Ryddig og godt drevet sameie
- Attraktiv og sentral beliggenhet ved Vestkanttorget

Elsters gate 2

Sjelden attraktiv toppleilighet. 50 kvm solrik terrasse. Vinterhage. Vvann/fyring inkl. Garasje m/lader. 2 peiser. Heis

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Bulent Yildirim

Kontakt megler