Informasjon om Felleskostnader mm

Akersbakken 33 - Tilstandsrapport SNR 3

Egenerklaering_Signed (1)

Nabolagsprofil-4521853

Opplysninger fra kommune

Kunngjøring planarbeid Vår Frelsers gravlund

Avtale vdr

Kontakt

St. Hanshaugen er en livlig bydel med et variert tilbud av kultur, mat og rekreasjonsmuligheter. Nærhet til St. Hanshaugen park gir beboerne tilgang til et grønt fristed med turstier, lekeplasser, treningsapparater og uteservering. Andre nærliggende parker, som Iladalen og Stensparken, tilbyr også områder for avkobling og rekreasjon. For dem som ønsker sportslige aktiviteter, ligger Bislett stadion med sitt friidrettsanlegg, fotballbane og treningsmuligheter bare en kort spasertur unna. Nabolaget har selvsagt også mange treningsstudioer å velge mellom.

Nærområdet har et fantastisk utvalg av restauranter, kaffebarer og nisjebutikker. Populære steder som Java, Smalhans, Schrøders og Grotto er bare noen få av de mange spisestedene som gir et levende, uformelt uteliv. For matinteresserte er det også flere spesialforretninger, som Gutta på Haugen som tilbyr kvalitetsråvarer, samt Røtter, en økologisk butikk med et bredt utvalg av mat og kosmetikk. Flere vinbarer som Merkur og Bukken gir deg et utvalg av vin og småretter for enhver smak. Og rett ned bakken finner du Vulkan Mathall, med sine mange spesialbutikker og spisesteder.

Kollektivtilbudet er fremragende, og Akersbakken ligger i nærheten av flere buss- og trikkestopp som tar deg til Majorstuen, Oslo S eller Nydalen på bare noen minutter. Ønsker du å utforske nærområdet ytterligere, er det kort vei til Akerselva, hvor man kan spasere langs elven forbi Grünerløkka og videre opp mot Frysja og Maridalsvannet.

Området er perfekt for familier, med flere barnehager, Ila barneskole, St. Sunniva barne- og ungdomsskole, samt ungdomsskolen Fagerborg i nærheten. I tillegg finnes flere av Oslos mest ettertraktede videregående skoler (Oslo Katedralskole, Elvebakken, Foss og Edvard Munch videregående skoler) og høyskoler i gang- og sykkelavstand. Dette gjelder også Kunsthøgskolen i Oslo, Arkitekthøyskolen og OsloMet.

Kort sagt, Aker Prestegård er ikke bare et sted å bo – det er en livsstil som kombinerer historisk sjarm med moderne byliv, natur og kulturopplevelser. Boligen ligger i en svært stille og rolig enveiskjørt gate, hvor det er lett å finne ro og samtidig ha umiddelbar tilgang til byens pulserende liv.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Diverse iht selgers egenerklæring.

( 1 ) Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Svar -2024: Lekk kobling under vask på WC, 2.etg.

( 2 ) Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar -Alle våtrom i huset ble nybygget i 2009, ihht den gang gjeldende TEK. Nye rør for vann og avløp lagt fra tilkoblingspunkt i gaten -kun av faglært -Arbeid utført av -Rørlegger Stein Ove Fet, Membranlegger Frank Korslund.

( 2.1 ) Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar -Alle våtrom i huset ble nybygget i 2009, ihht den gang gjeldende TEK. Membranlegger Frank Korslund.

( 2.2 ) Er arbeidet byggemeldt?
Svar -Alle våtrom ble nybygget i 2009, i forbindelse med totalrenovering av hele bygget. Ferdigattest fra PBE i 2009. Søker: Harold C. Tellez Arkitektkontor.

( 4 ) Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar -Strammet løs/lekk kobling under vasken på wc i 2. etasje i februar 2024 -kun av ufaglært/egeninnsats/dugnad.

( 5 ) Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Svar -Det har tidvis vært litt fuktinntrengning i kjellermuren som vender mot Akersbakken 35 – i seksjon 2 (gjelder ikke seksjon 3), men såpass lite at vi ikke har vurdert at det er nødvendig med dreneringstiltak. Bodareal for seksjon 3 er tørre.

( 7 ) Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe f.eks. dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud eller lignende?
Svar -Ingen mangler i seksjon 3, men manglet blindlokk til pipeuttak i kjøkkenet i seksjon 1 (i første etasje). Dette ble installert i mars 2025.

( 8 ) Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar -Huset er 250 år gammelt, så det er skjevheter i gulv. Ingen sprekker i mur.

( 11 ) Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar -Det elektriske anlegget i hele huset ble lagt nytt av Euro Elektro i 2009, helt fra kontaktpunkt i gaten. Reparasjon av varmekabler på bad 2, loft, i januar 2024, utført av M-TETT AS og Elektriker Gruppen AS -kun av faglært -Arbeid utført av -Euro Elektro AS, prosjektansvarlig Morten Hoel.

( 12 ) Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar -11.01.2022 utførte Rejlers Elsikkerhet AS kontroll, på vegne av Det Lokale Eltilsyn, Elvia. Avvik ble utbedret av BE Elektro AS, samme uke.

( 13 ) Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
Svar -Ett ladepunkt for seksjon 3, Easee elbillader.

( 16 ) Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar -I nov. 2013 ble nytt tak lagt, med 40 cm isolering og nye pipebeslag, undertak, membran og takstein -Arbeid utført av -Pihla AS, prosjektansvarlig Urmas Traumann.

( 18 ) Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Svar -Tidligere råloft fikk godkjent bruksendring til varig opphold i 2009.

( 18.1 ) Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Svar -Ferdigattest fra PBE i 2009. Søker: Harold C. Tellez Arkitektkontor.

( 19 ) Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av dens omgivelser?
Svar -Gravferdsetaten søker bruksendring for kontorene sine i Akersbakken 32.

( 23 ) Kjenner du til om det foreligger skaderapporter/ tilstandsvurderinger eller utførte målinger?
Svar -Tilstandsvurdering utført av takstmann i 2025.

( 24 ) Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?
Svar -Tomten nordøst for boligen benyttes til parkering, men er uregistrert kommunal grunn. Arealet har vært i kontinuerlig bruk av eiendommens ulike eiere siden det ble avdelt ihht reguleringsbeslutning av 7. juni 1867, «til Bergstiens utvidelse». Men gateløpet ble i stedet ført på den andre siden av friområdet mot nordøst, slik det fortsatt er i dag. I 2013 var vi i dialog med EBY, Oslo Kommune, om å få tilbakeført området til eiendommen. Resultatet ble opprettholdelse av status quo, der arealet av sedvane disponeres av eierne av Akersbakken 33. Naboene i Bergstien 2 b/c/d har idag adkomst over tomten til Akersbakken 33, regulert av privat avtale av 6.3.2013. Samme avtale spesifiserer at disse boenhetene ikke har kjøreadkomst inn til eiendommene, og at de skal benytte seg av gateparkering.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Vedtekter 
- Opplysninger om sameiet
- Avtale vdr. felleshage 
- Kunngjøring planarbeid Vår Frelsers gravlund
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Seksjonen i flermannsboligen strekker seg over flere plan og består av følgende rom:

1. etasje: Entré.
2. etasje: Toalettrom, kott, kjøkken og to spisestuer, stue/kino, bibliotek, trimrom/kontor og ett soverom.
3. etasje/loft: Toalettrom, to bad/WC, fem soverom og bod (vaskerom).

Balkong på 3 m² med adkomst fra soverom. Fransk balkong.

Seksjonen disponerer to kjellerboder på henholdsvis 6 m² og 7,5 m².

Innhold

Areal

2. etasje: Entré, toalettrom, kjøkken, to spisestuer, stue/kino, bibliotek, trimrom/kontor og ett soverom.
3. etasje/loft: Toalettrom, to bad, fem soverom og vaskerom.

Primærrom inkluderer

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 
Arealene i boligen er oppmålt med digital 3D-laserskanner med høy nøyaktighet. Oppmålingen er gjort fra innsiden av boligens omsluttende vegger, og innvendige vegger, nisjer, innhuk og sjakter er inkludert i arealet. Alle arealer er omtrentlige og oppgis i nærmeste hele kvadratmeter. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på inntil +/- 2 % forekomme. Arealer fra tidligere oppmålinger kan avvike som følge av den digitale 3D-laserskannerens presisjon. Eksterne boder oppmåles vanligvis med håndholdt lasermåler.

Romly AS har stått for prosessering av råfiler og utarbeidelse av målsatte plantegninger og arealer. Prosesserte og målsatte plantegninger kan fremvises av eier.

Fra og med 01.01.2024 gjelder nye regler for arealmåling. Arealene i denne rapporten er målt etter NS 3940:2023. Arealene oppgis hovedsakelig som BRA-i, med eventuelle tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer av arealbegreper i forbindelse med omsetning og/eller verdisetting av boenheter følger Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling.

Måleverdige arealer:
Nisjer og innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for «åpent ned», eksterne heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Dersom trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige, og det er ingen forutsetning at rom oppfyller kravene til varig opphold. I hovedsak er det rommets bruk på befaringstidspunktet som avgjør betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Den bygningssakkyndige kan i enkelte tilfeller måtte bruke sitt skjønn, og rom kan klassifiseres som oppholdsrom selv om de ikke oppfyller alle forskriftskrav.

Skråtak:
Areal måles ut fra måleverdige deler, og arealet er måleverdig der fri høyde er 1,90 meter eller mer i en bredde på minst 0,60 meter. Del av skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60 meter utenfor høyden 1,90 meter, målt mot skrå himling. Gulvareal (GUA/inkl. innvendige vegger) innenfor etasjens omsluttende vegger er ikke opplyst.

Boligen har en balkong på ca. 3 m², målt fra innsiden av rekkverket, og den inngår i TBA-arealet.

Boligen har bruksrett til to boder i felles kjeller. Bodene er målt til ca. 6 m² og ca. 7,5 m² og er innredet med hyller. Se for øvrig rapportens siste side for «Arealberegninger for boenheter».

Arealet i boligen er vanskelig eller umulig å måle helt nøyaktig på grunn av utforming, innredning og bygningskonstruksjoner. Arealet er derfor fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig. På grunn av innhuk, nisjer og kanaler/sjakter er boligen krevende å måle nøyaktig. Arealene er oppmålt med digital 3D-laserskanner, og Romly AS har prosessert råfiler og utarbeidet målsatte plantegninger til bruk i tilstandsrapporten.

Ønskes digital tilgang til filer eller detaljerte plantegninger for interiørplanlegging eller bruk for interiørarkitekt, kan Romly AS kontaktes via www.romly.no

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Tomt og utearealer: 
Pent opparbeidet og beplantet tomt med brostensbelagt gangvei frem til boligen. Foran og bak huset er det plen og variert beplantning. Det er en felles, asfaltert gårdsplass som deles med naboeiendommene. Hagen/tomten er fysisk avgrenset mot Bergstien 2 B-C-D med en lav hekk.

Naboene i Bergstien 2 B/C/D har adkomst over tomten til Akersbakken 33 i henhold til privat avtale av 06.03.2013. Avtalen presiserer at disse boenhetene ikke har kjøreadkomst inn til eiendommene, og at de skal benytte gateparkering. Opplysningene er gitt i eiers egenerklæring og er ikke ytterligere undersøkt av megler.

Byggeår

Eiendommen har ikke ferdigattest fra byggeår, men har ferdigattest for ombygging og rehabilitering av bygg fra 2011 og ferdigattest for ombygging av skorstein og riving av pipeløp fra 2018.

Ferdigattest

Offentlig og privat vei, offentlig vann, offentlig kloakk. Det er private stikkledninger ut til offentlig nett.

Naboene i Bergstien 2 b/c/d har idag adkomst over tomten til Akersbakken 33, regulert av privat avtale av 6.3.2013. Samme avtale spesifiserer at disse boenhetene ikke har kjøreadkomst inn til eiendommene, og at de skal benytte seg av gateparkering.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Hver seksjon vil bli fakturert for kommunale avgifter (vann, avløp og renovasjon). 

Kommunale avgifter for seksjon 3: kr. 31.176,- for 2025 iht. selger. 

For boliger der kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, utgjør eiendomsskattegrunnlaget for 2025 70 % av boligverdien. De fleste boliger har registrert boligverdi hos Skatteetaten.

Det gis et bunnfradrag på inntil kr 4,7 millioner for alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før eiendomsskatten beregnes.

Boliger med flere selvstendige boenheter kan i noen tilfeller ha krav på et ekstra bunnfradrag.

Eiendomsskatten er 2,35 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og gjeldende bunnfradrag.

Det gjøres oppmerksom på at satsene fastsettes årlig av bystyret, og eiendomsskatten kan derfor variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Felleskostnader dekker felles forsikring samt strøm på fellesareal. 

Kommunale avgifter blir fakturert den enkelte seksjon.

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring

Eiendommen kan leies ut til boligformål.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

Fastmontert stige og treningspparat montert på vegg i soverom/trimrom i 2. etasje medfølger ikke. 
Merker i vegg må påregnes. 

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger, samt SMEG kjøleskap og Komfyr (begge fra 2018) medfølger, overtas som de er i brukt stand. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Oppvarming er elektrisk, supplert med luft-til-luft varmepumper. Det er også varmekabler i gulvene på badene. Ifølge eier oppfyller ikke varmepumpene sin tiltenkte funksjon, da utedelen til kjøkkenet ikke fungerer tilfredsstillende og kulelageret i innedelen i bibliotek-stuen lager ulyd.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det er gateparkering i området etter gjeldende kommunale bestemmelser. 

Mulighet for leie av garasjeplass i nærområdet. 

Det medfølger ikke parkering, men tomten nordøst for boligen, som er uregistrert kommunal grunn, benyttes til dette formålet av dagens eiere. 

Arealet har vært i kontinuerlig bruk av eiendommens ulike eiere siden det ble avdelt ihht reguleringsbeslutning av 7. juni 1867, «til Bergstiens utvidelse». Men gateløpet ble i stedet ført på den andre siden av friområdet mot nordøst, slik det fortsatt er i dag. 

I 2013 var selger i dialog med EBY, Oslo Kommune, om å få tilbakeført området til eiendommen. Resultatet ble opprettholdelse av status quo, der arealet av sedvane disponeres av eierne av Akersbakken 33. 

Det har vært praktisert at de tre seksjonene i sameiet Akersbakken 33 parkerer én bil hver på dette området, men selger kan ikke garantere for fremtidig videreføring av denne praksis.

Eiendommen står oppført på Gul liste (kulturhistorisk registrering).

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg.

Reguleringsplaner som berører eiendommen:

S-2255 – vedtatt 28.07.1977
Formål: Bolig med tilhørende anlegg.
(Merk: Planen er helt eller delvis opphevet og erstattet av kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015.)

S-171GO – vedtatt 04.06.1942
Formål: Offentlig kjørebane/veigrunn.

S-4184 – vedtatt 16.11.2005
Formål: Bolig med tilhørende anlegg.

Kommunedelplan:

KDP-17 – områdeavgrensning for indre Oslo.

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt salgsoppgaven og kan også fås ved henvendelse til megler. Det gjøres spesielt oppmerksom på gjeldende kommuneplan av 23. september 2015.

Nabovarsel – Gravferdsetaten

Selger opplyser at Gravferdsetaten over flere år har forsøkt å få godkjent ulike utbyggingsplaner i nærområdet, uten å få gjennomslag hos Plan- og bygningsetaten. Tidligere innsendte søknader skal samtlige ha blitt avslått.

Det er sendt ut et nytt nabovarsel i forbindelse med en planlagt søknad om bruksendring sommeren 2025. Ifølge Gravferdsetaten er formålet ikke å endre bruken av eiendommen, men å formalisere nåværende bruk slik den fungerer i dag.

Det ble avholdt et informasjonsmøte om saken, men selger opplyser at ingen av naboene deltok. Basert på tidligere praksis antar selger at også denne søknaden sannsynligvis vil bli avslått.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 3
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 298 / 567

Bestemmelse om bebyggelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. om vann/kloakkledn.
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. om adkomstrett
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameie: 
- Sameiet består av 3 leiligheter. 
- Sameiebrøk: 298/567
- Dyrehold er tillatt. 
- Det er ikke krav om styregodkjenning ved erverv. 
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i sameiets vedtekter. Det gjøres oppmerksom på felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling. 
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. Eierseksjonsloven § 23.

Eier av seksjon 1 er ansvarlig for kontroll, vedlikehold, service og eventuelt utskifting av egen varmtvannsbereder plassert i bod tilhørende seksjonsnummer 3.  Eier av seksjon 3 må således, på forespørsel, gi eier av seksjon 1, tilgang til varmtvannsverederen ved behov.

Viktig informasjon

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Seksjon 3 er husets største leilighet, med hele 305 m2 (BRA), fordelt på to etasjer samt to kjellerboder. Her ligger de storslagne, solrike stuene på rad og rekke, og skaper et fantastisk samlingspunkt for sosiale sammenkomster. Klassisk brystningspanel, spesialdesignet eikeparkett og voluminøs takhøyde på nesten 3 meter gir hjemmet en herskapelig atmosfære, sammen med den majestetiske kakkelovnens tidløse eleganse. Spisestuen er en perfekt ramme for lange måltider, med plass til over 30 personer – ideelt for middagsselskap, høytidsfeiringer og storfamilietreff.

Det spesialdesignede kjøkkenet har en luftig og åpen løsning med store vinduer som vender i flere retninger og slipper inn rikelig med sollys. Innredningen har skapstammer av heltre eik, og er bygget av Olerud Snekkerverksted på Hadeland. Her er tidløse materialer kombinert med moderne eleganse. De store benkeplatene i eksklusiv Taj Mahal kvarts fra Ellingard Collection byr på en funksjonell arbeidsflate, mens den åpne løsningen til de tilstøtende stuene skaper en naturlig flyt mellom rommene.

Ved siden av kjøkkenet finner vi en elegant stue, som med et tastetrykk forvandles til en high-end hjemmekino. Automatiske persienner skjermer rommet mot lysinnslipp, mens en 4K-laserprojektor, 9+1 høyttalers Dolby Atmos surroundlyd og et automatisk nedfellbart filmlerret på hele 150 tommer legger til rette for de ultimate hjemmekinoopplevelsene. 

Fra kjøkkenet, spisestuen og biblioteket har man fri og solvendt utsikt ut over den vakre Æreslunden på Vår Frelsers gravlund, som fremstår som et hav av grønt i sommerhalvåret. Så mot syd og øst er det altså ingen gjenboere som kan forstyrre den rolige atmosfæren. Etasjen har også en vakker hall/entré med unike, spesialdesignede fliser og tilgang på et praktisk toalett. Mot bakhagen finnes også et soverom som i dag benyttes som trimrom, samt et romslig kontor med store vinduer mot bakhagen.

Etasjen frembyr en utsøkt kombinasjon av moderne eleganse og klassiske detaljer, og den unike beliggenheten gir både utsikt, sollys og privatliv. Atmosfæren i hjemmet fremstår som tidløs, harmonisk og med et preg av grandeur som virkelig skiller seg ut.

Loftsetasjen er boligens private område, ideelt for å trekke seg tilbake etter en lang dag. Her, på toppen av bygningen, kan du sove i fred og ro, uten noen som "tramper deg over hodet".

I hele loftsetasjen er det store takvinduer som slipper inn rikelig med lys. Alle soverommene har vid utsikt over byen, med fri siktlinje over gravlunden til Slottsparken, rådhuset, regjeringskvartalet, St. Olavs kirke, Oslo Plaza, samt deler av Grünerløkka. Man kan til og med skimte Oslofjorden, og mot vest kan man se skihoppet i Holmenkollen. 

Med sitt skråtak og synlige takbjelker, har toppetasjen et unikt preg og følelse av åpenhet. Den voluminøse takhøyden opp til 3,6 meter gir rommene lys og luft, der de naturlige trebjelkene understreker boligens sjarm.

Et høydepunkt i denne etasjen er det store, luftige hovedsoverommet, som har en-suite bad med både badekar og dusj. Sminkebordet og den direkte utgangen til balkongen byr på et ekstra komfortnivå. Balkongen vender mot morgensolen og har en liten park som nærmeste nabo. Her får man følelsen av å være litt for seg selv, med utsikt til Gamle Aker kirke gjennom løvverket i trærne. 

Loftsetasjen har totalt fem soverom, som tilbyr fleksible bruksområder – enten som barnerom, gjesterom eller kontor. Rommene har hver sin fargepalett og atmosfære, fra et koselig, rosa barneværelse med huske fra takbjelkene og en liten hems, til et rolig, blått rom som inviterer til hvile og avslapning.

I tillegg til hovedbadet har loftsetasjen enda et komplett bad med badekar, dusj og toalett. I tillegg finnes det et separat toalett, samt eget vaskerom. Bad nummer to er i likhet med hovedbadet utsmykket med elegante steinfliser av travertin-marmor. 

Gangen i loftsetasjen binder rommene sammen, der de originale 1700-talls tregulvene og de synlige takbjelkene gir en varm og innbydende følelse.
 
I kjelleren er det to boder på hhv 6 og 7,5 m2, med plassbygde hyller som tilhører denne seksjonen.

Et innholdsrikt herskapelig hjem

Den store og herskapelige boligen ligger i et av Oslos mest ettertraktede og sentrale områder; St. Hanshaugen. Området tilbyr i dag alle moderne fasiliteter og lett tilgang til det pulserende bylivet, men har også en rik historie:

Huset på hjørnet av Akersbakken og Bergstien ble opprinnelig bygget rundt år 1750 som prestebolig for Aker kirke, som i dag heter Gamle Aker kirke og er Oslos eldste, stående bygg. Vedtaket om oppføring av Aker Prestegård ble signert av Kong Fredrik V.

Aker Prestegård tjente i omtrent hundre år som bolig for sogneprestene i Aker kirke, frem til huset kom i privat eie på midten av 1800-tallet. I 1905 overtok grosserer Christensen huset, og hundre år senere fant man fremdeles en etterkommer av ham boende her. 

Syrinen på hjørnet av huset ble plantet i 1911 som bryllupsgave til grosserer Christensens datter. Fremdeles, hele 114 år etter, står denne vakre syrinen i full blomst hver vår.

Fra vinduene mot syd – sydøst, har man vid utsikt over den vakre Æreslunden på Vår Frelsers Gravlund, der legender som Edvard Munch, Henrik Ibsen, Bjørnstjerne Bjørnson, Henrik Wergeland, Camilla Collett, Christian Krohg, Harriet Backer, Ivar Aasen, Alf Prøysen og mange andre notabiliteter er stedt til hvile.

Et hjem med historie

Hagen og bedet foran huset er felles for de tre seksjonene i Akersbakken 33 og ble anlagt i 2010. Det er beplantet med syriner, wisteria (blåregn), kjeglegraner, prydepler, rododendron, roser og andre blomster, samt buksbomhekker. 

På våren og sommeren forvandles derfor uteområdene til en fargesprakende omramming av det herskapelige huset. I hagen finner man også en trampoline som er gravd ned i flukt med bakkeplanet. 

For å lette arbeidet med snømåking om vinteren, ble varmekabler installert under den brosteinsbelagte gangstien inn til huset.

Felles bakhage

Standard er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 09.12.2025:

Gulv: 
Boligen har historiske fliser i felles inngangsparti og i liten trappeoppgang. Oppholdsrom og soverom har originale tregulv, én-stavs eikegulv og tepper. Trimrommet har laminatgulv. Begge baderom har flislagte gulv med varmekabler. 

Vegger:  
Innvendige vegger består av stenderverksvegger med trepanel, pussede og malte overflater. Tømmerveggene i spisestuen er kledd med tapetserte gipsplater. Det finnes både originale trepaneler og nyere trepaneler utført etter historisk mønster. 

Himlinger: 
Himlingene består hovedsakelig av malte trepaneler. TV-stuen har nedforet himling med sponplater. Flere rom har innfelte spotter og integrerte høyttalere. Himlingshøydene er målt til ca. 2,45–2,95 meter, og ca. 3,63 meter til møne på loft.

Kjøkken: 
Kjøkkenet har innredning med glatte trefronter, integrerte veggstammer i heltre eik og automatiske dører på enkelte overskap. Benkeplatene er i kvarts, og det er integrerte hvitevarer. Det er foretatt fuktsøk uten utslag. 

Bad 1 på loft: 
Badet har fliser på vegger i dusjsone og malte trepaneler på øvrige vegger og i himling. Gulvet er flislagt med varmekabler. Innredningen omfatter servant på heltre benkeplate, vegghengt toalett med innebygd sisterne, dusjhjørne med glassvegg og innebygget badekar. 

Bad 2 på loft: 
Badet har fliser i dusjsone og på knevegg, og øvrige vegger og himling er utført i malte trepaneler. Gulvet er flislagt med varmekabler. Innredningen består av servantskap, dusjhjørne med glassvegger og frittstående badekar. 

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 09.12.2025:

Bygning generelt:
Stor frittliggende boligeiendom bestående av tre seksjoner fordelt på to etasjer og innredet kjeller og loft, gjennomgående renovert i 2009. Grunnmuren er oppført i natursten/granittsten/teglsten, sannsynligvis fundamentert til faste masser. Grunnmuren har en tilstand som er vurdert på bakgrunn av generell alder. Det er betongdekke mot grunn i kjelleren, som ble utgravd for å etablere bedret himlingshøyde. Veggkonstruksjoner over grunnmur er oppført i isolerte stenderverkskonstruksjoner, sannsynlig belagt med vindsperre/diffusjonssperre, og har ny tidsriktig panelkledning. Selve stenderverkskonstruksjonene, isolasjonsmaterialer, vindsperre/diffusjonssperre er ikke kontrollert da veggene er igjenbygget. Etasjeskillere mellom etasjene er i trebjelkelag, opprinnelig oppført som stubbeloft isolert med leire. Deler av stubbeloftsleiren er fjernet, og etasjeskillere er forsterket og isolert med isolasjonsmatter. Det må forventes visse skjevheter og nivåforskjeller i et eldre hus, og det er registrert større skjevheter og ujevnheter i de originale tregulvene med en målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom flere rom.

Vinduer:
Vinduene har malte vindusrammer og -karmer i tre med 2- og 3-lags isolerglass og løse sprosser. Det er også takvinduer fra Velux. Enkelte vinduer har utvendige og innvendige elektriske persienner, samt innvendig solskjerming. Det er ikke opplyst eller registrert at noen av isolerglassene er punkterte. Vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Det er normalt med noe slitasje på vindusrammer og karmer.

Dører:
Felles inngangsdør er en nyere dør med malte dørrammer, -karmer og dørblader av tre, med glass i dør og glassfelt over. Entrédørene til hver seksjon er originale trefyllingsdører av tre med trådglass. Entrédøren fra felles inngangsparti er ikke brannklassifisert, ikke lydisolert og har utettheter rundt dørkarm og dørblad. Mellom felles kjeller og kjelleretasjen er det B30 dører. Dørene er funksjonstestet og synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon.

Terrassedør:
Det er en to-fløyet balkongdør i tre med 2-lags isolerglass fra hovedsoverommet, og en fransk balkong på et annet soverom. Det er ikke opplyst eller registrert at noen isolerglass er punkterte, og dørene vurderes å være i funksjonell stand. Det er normalt at dørkonstruksjonene kan være utsatt for slitasje.

Balkonger / Terrasser:
Det er en solrik balkong på ca. 3,05 m² med adkomst fra hovedsoverommet. Balkongen er oppført i utkragede trekonstruksjoner med gulv av impregnerte treplank og rekkverk av malt treverk. Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Rekkverket er noe under 0,90 meter, og det er registrert mindre nivåforskjeller i trekonstruksjonene.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 09.12.2025:

Vannledninger:
Vannforsyningen består av et skjult rør-i-røranlegg med fleksible vannledninger i trekkerør fra fordelerskap. Det er to fordelerskap på loftet; ett på toalettrommet uten synlig avrenning og ett på bad/wc 1 med synlig avrenning. Rørkursene er ikke merket. Rørføringer fra kommunalt anlegg til kjelleren er skiftet. Vurdering er i hovedsak basert på alder, og det er ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men det er en risikokonstruksjon. Dokumentasjon på utført arbeid er ikke fremvist, men vannrørene fungerer tilfredsstillende.

Avløpsrør:
Avløpsrørene er av plast innvendig, med en hovedledning i jern. Det er en synlig stakeluke i kjellergulvet. Anlegget fungerer tilfredsstillende, og det er ingen symptomer på funksjonssvekkelse. Det må likevel påregnes at det kan oppstå plutselig skader på eldre anlegg.

Ventilasjon:
Ventilasjonen er i hovedsak naturlig med tilluft og utlufting via vinduer og balkongdører. På badene er det fuktstyrte, elektriske avtrekksvifter i taket over dusj. Kjøkkenet har avtrekk i himling for tilkobling av ventilator. Toalettrommene har kun naturlig avtrekk. Vaskerommet har lufting via åpen dør, spalteventil og takvindu. Systemet er basert på naturlig avtrekk/termisk oppdrift, som var en godkjent løsning ved oppføringstidspunktet, men dagens krav til ventilasjon er strengere.

Varmtvannstank:
Varmtvann produseres av innebygde, liggende beredere i knevegger på loftet. Berederne er montert med stikkontakter, noe som var tillatt før 2014 for beredere over 1,5kW. Berederne er ikke lekkasjesikret.

Elektrisk anlegg:
Skjult og åpent elektrisk spredernett. Sikringsskap med automatsikringer er plassert på hver enkelt seksjon. Én lader for elbil er montert ved biloppstillingsplass. Det er utført arbeid på anlegget etter 1.1.1999, men samsvarserklæring foreligger ikke. Det er utført eltilsyn 11.01.2022, og avvik ble utbedret, men tilsynsrapport er ikke fremvist.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Peis/Ildsted

Barnevennlig

2 etasje seksjon 3 ny.jpg

loftsetasje seksjon 3 .jpg

dsr-7 (5).jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 20 (2).jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 33.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 23.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 22.jpg

spisestue kollage AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 07 kopi (1)-kopi (1).jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 25 (1).jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 26.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 27 (1).jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 07 kopi2.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 08 kopi2.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 28.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 29.jpg

Dagligstue kolllageAKERSBAKKEN 33 - utvalgte 07 kopi.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 24.jpg

ny dusere AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 36 kopi.jpg

dsr-10 (7) (1).jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 31.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 09.jpg

terrasse kunde-37 kopi.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 10-kopi (1).jpg

KOLLAGE bad hovedsoverom AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 07 kopi.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 16.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 15.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 17.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 13.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 14.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 18.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 32.jpg

AKERSBAKKEN 33 - utvalgte 34.jpg

dsr-1 (26).jpg

dsr-5 (9).jpg

dsr-8 (6).jpg

St. Hanshaugen (6) (4).jpg

St. Hanshaugen (20) (2) (1).jpg

St. Hanshaugen (22) (3) (1).jpg

Mathallen-2 (1).jpg

St. Hanshaugen (30) (1).jpg

Gutta på haugen ute 2 (1).jpeg

Selveier

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Akersbakken 33 - en av St Hanshaugens største leiligheter, beliggende i grønne omgivelser ved Vår Frelsers gravlund.

Leiligheten er en del av en historisk flermannsbolig som ble gjennomgående renovert i 2009. Seksjonen går over andre etasje og loft og er innredet med store oppholdsrom, spisestue med plass til 30 personer, stort moderne kjøkken, filmrom, hele 6 soverom, to bad i tillegg til toaletter og vaskerom. Boligen kombinerer moderne standard med historiske rammer, god takhøyde og utsikt over Vår Frelsers gravlund. Dette er en sjelden mulighet til å sikre seg en særdeles innholdsrik og ærverdig eierseksjon over to plan, i et av byens mest ettertraktede nabolag.

- Totalt 305kvm BRA
- Lys og luftig 11-roms med store vinduer og frodige omgivelser
- Innredet med tre stuer, kjøkken, 6 soverom, trimrom, to bad, to separate toaletter, vaskerom og stor hall
- Historisk bolig renovert i 2009, kjøkken 2018
- Felleskostnader på 2.833,- per mnd
- Rolig, enveiskjørt gate
- Solrik plassering

Akersbakken 33

Aker Prestegård: Herskapelig 11-roms (6 soverom). Solrik beliggenhet med utsikt i rolig gate.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler