Tilstandsrapport

Opplysninger fra kommune

Energiattest Arnulf Øverlands vei 3

Opplysninger fra forretningsfører

Egenerklæring

Løsøre og tilbehør oversikt

Nabolagsprofil

Kontakt

Arnulf Øverlands vei 3 har en svært attraktiv beliggenhet på Holmenkollens solrike vestside, rett ved markagrensen. Her bor du i grønne og fredelige omgivelser med utsikt mot fjorden og marka, og samtidig nærhet til dagligvare, kollektivtransport og servicetilbud. Området er veletablert, barnevennlig og oppleves som stille og trygt. Du har lekeplass og grillområde rett utenfor døren, trygg skolevei og et hyggelig nabolag med lite gjennomgangstrafikk. Med Nordmarka som nærmeste nabo ligger alt til rette for et naturnært og balansert hverdagsliv, kun minutter fra byen.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE
Området er ideelt for barnefamilier, med flere gode skoler og barnehager i gangavstand. Grindbakken skole er spesielt ettertraktet og utmerker seg både faglig og sosialt. Trygg skolevei og mange barnefamilier i nabolaget skaper et godt oppvekstmiljø.

Skoler:
- Grindbakken skole (1.–7. trinn), 0.8 km, ca. 9 min gange
- Voksen skole (1.–7. trinn), 2.9 km
- Hovseter ungdomsskole (8.–10. trinn), 3.6 km
- Midtstuen ungdomsskole (8.–10. trinn), 4.6 km
- Persbråten videregående skole, 4.4 km
- Ullern videregående skole, 7.5 km

Barnehager:
- Grindbakken barnehage (1–5 år), 0.8 km
- Liabakken barnehage (0–5 år), 1.3 km
- Fossekallen barnehage (1–5 år), 2.8 km

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON
Området har et svært godt kollektivtilbud, både med buss og T-bane. Du kommer deg enkelt til Majorstuen, Lysaker, Tjuvholmen og Oslo sentrum. Flere linjer gir fleksibilitet, og det er kort vei til både buss og bane.

Bussforbindelser:
- Voksen skog holdeplass (3 min gange)
- Buss 42 til Tjuvholmen via Røa
- Buss 45 til Majorstuen
- Nattbuss 42N til Jernbanetorget

T-bane:
- Skogen stasjon (linje 1), 11 min gange
- Alternativt: Røa stasjon (linje 2), med avganger til sentrum ca. hvert 5. minutt

Reisetid:
- Ca. 23 min til Oslo S
- Ca. 15 min til Skøyen
- Ca. 48 min til Oslo Lufthavn Gardermoen

FASILITETER OG SHOPPING
Det finnes flere dagligvarebutikker og kjøpesentre i nærheten. Kiwi og Joker har søndagsåpent, og Røa Senter byr på et bredt spekter av butikker, spisesteder og servicetjenester. Du har også kort kjørevei til større kjøpesentre som CC Vest.

Dagligvare:
- Kiwi Bogstad, 3 min (søndagsåpen)
- Rema 1000 Arnebråtveien, 4 min
- Joker Røa (søndagsåpen)

Shopping og tjenester:
- Røa Senter, 5 min, butikker, vinmonopol, apotek, spisesteder
- Røa Torg, flere nisjebutikker og Japoniis sushi
- CC Vest, stort utvalg av kjedebutikker, restauranter og servicetilbud

AKTIVITET OG REKREASJON
Dette området er et eldorado for deg som er glad i friluftsliv, sport og natur. Her bor du med marka som nærmeste nabo, og har tilgang til både lysløyper, turstier, badeplasser og alpinanlegg. Tilbudet er rikt, hele året.

Tur- og friluftstilbud:
- Nordmarka og Sørkedalen rett utenfor døren
- Strømsdammen, badeplass og skøyteis om vinteren
- Bogstadvannet, bading, kajakk og sandstrand
- Skansebakken og Elveli i Sørkedalen, fine startpunkter for ski- og sykkelturer
- Marka: perfekte forhold for ski, løping og sykling hele året

Aktive tilbud i nærområdet:
- Holmenkollen nasjonalanlegg
- Skimore Oslo (Tryvann), alpint og klatrepark
- Oslo Golfklubb på Bogstad, en av Europas beste golfbaner

Treningssentre:
- EVO Røa
- Holmenkollen Park Fitness & Spa
- Idrettsanlegg ved Grindbakken skole og Bogstad camping

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER
Nabolaget byr på en rekke populære attraksjoner og steder som gir både kultur, aktivitet og opplevelser for store og små. Bogstad gård og nærliggende turområder er særlig populære.

I nærområdet finner du:
- Bogstad gård, kafé, arrangementer og gårdsopplevelser
- Strømsdammen, en lokal badeperle med idylliske omgivelser
- Oslo Golfklubb, anerkjent 18-hulls bane med høy standard
- Voksenkollen og Holmenkollen, utsikt, turmål og kulturarena
- Grindbakken og Ilabakken – hyggelige boområder med lokal tilknytning

Beliggenhet

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Følgende informasjon fremkommer:
Det er gjort om fra 2 roms til 4 roms. Alt snekkerarbeid er utført av tømmermester og to tømrere.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja.
Faglært arbeid:
    1.  Firmanavn: Vinderen Rør AS
        Beskrivelse av arbeidet: Montert armatur/dusjvegger, speil, servantskap og nytt badekar
    2.  Firmanavn: Røa Elektriske AS
        Beskrivelse av arbeidet: Montert nye lys
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Nei.
Er arbeidet byggemeldt?
Nei.

Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja.
Faglært arbeid:
    Firmanavn: Vinderen Rør AS
    Beskrivelse av arbeidet: Satt inn pumpeløsning for vann og avløp til kjøkkenet

Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja.
Gulvene er ikke avrettet. Antas å være noe skjevheter fra byggets opprinnelse.

Kjenner du til om det er utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja.
Faglært arbeid:
    Firmanavn: Røa Elektriske AS
    Beskrivelse av arbeidet: Totalrehabilitering av hele el-anlegget. Lagt opp strøm til tre nye soverom
Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?
Ja.

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja.
Røa Elektriske AS har gjort en totalgjennomgang av el anlegget.

Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
Ja.
Vi har ikke bodd i boligen selv, og ladeboksen er ikke testet. Vet ikke om den er brukt av forrige eier.

Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja.
Faglært arbeid:
    Firmanavn: Sameiet
    Beskrivelse av arbeidet: Vesentlig oppgradering utvendig for en tid tilbake. Betongarbeid, bytting av vinduer og terrassedører

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?
Ja.
Fellesgjeld er avdragsfri frem til 01.07.2026.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Navn: MÅLTROSTSKOGEN BORETTSLAG
Andelsnummer: 106
Organisasjonsnummer: 950441917


Borettslag

Andelsleiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom:
Entré, dusjbad, bad, tre soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

Leiligheten har en solrik, vestvendt terrasse på 12 m² med utgang fra stuen, og en veranda på 7 m² med utgang fra ett av soverommene.

Leiligheten disponerer bod på 2 m² tilknyttet terrassen, bod på 1 m² tilknyttet verandaen og garasjeplass i fellesgarasje.

Innhold

Areal

Entré, dusjbad, bad, tre soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

Primærrom inkluderer

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

Vedrørende avvik fra byggemeldte/godkjente tegninger:
Leiligheten har i 2025 blitt noe ombygget ved at ny kjøkkeninnredning ble montert i åpen løsning i stuen og opprinnelig kjøkken ble ominnredet til soverom + at det er avdelt til ett soverom til, slik at det i dag er i alt 3 soverom. Dette er ikke søknadspliktig endringer, så lenge man ikke bryter brannskille.

Deler av arealet der det midterste soverommet er i dag, er det på opprinnelige tegninger byggemeldt og godkjent som kott og bod samt som Tilleggsdel (etter de krav som gjaldt ved oppføringstidspunkt). Rommet/arealet er i dag innredet til boligstandard/ -formål og benevnes som: Soverom. Rommet/ arealet er ikke bruksendret/omsøkt fra Tilleggsdel til Hoveddel.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Borettslagets tomt er pent opparbeidet med grøntområder, blomsterbed, frukttrær, bærbusker og gressplener, samt en lekeplass med et nytt klatrestativ.

Byggeår

Det er utstedt ferdigattest datert 18.09.1985

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2025 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten.

Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,7 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten.

Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag.
Eiendomsskatten er 2,35 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Felleskostnadene inkluderer blant annet renter på fellesgjeld, TV/bredbånd, kommunale avgifter, bygningsforsikring samt generell drift og vedlikehold m.m. 

Fordeling: 
Ordinære felleskostnader: kr 5 914,-
Bod: kr 100,-

Borettslaget har avdragsfrihet på fellesgjelden frem til juni 2026. Når avdragsbetalingen starter, er det beregnet at felleskostnadene vil øke med ca. 20 %.

Felleskostnadene øker i takt med renteendringer, kommunale avgifter, med mer.

Fellesgjeld

Kommentar - Fellesgjeld: Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 60308131389
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo: 60.417.413
Innfrielsesdato: 30.06.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,70%.
Avdr.frihet til og med: september 2026

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst et av de siste to årene.

Utleie er ikke tillatt uten styrets samtykke og godkjenning av leietaker.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Kommentar (andel): Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 60308131389
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år.
Restsaldo: 60.417.413
Innfrielsesdato: 30.06.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,70%.
Avdr.frihet til og med: september 2026

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Elektrisk oppvarming med varmekabler i gulv på bad og dusjbad, samt løse ovner for øvrig oppvarming. Det er også installert varmekabel i utvendig trapp.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det medfølger en garasjeplass m/elbil-lader, i felles garasjeanlegg. Plassen er ca. 2,3 meter bred, og er lukket med gitterport og hengelås. Borettslaget har tilrettelagt for lading av elbiler. Ladeboksen administreres fra Zaptec appen. Ny eier registreres av styret via portalen. Ellers kan man også få nøkkelbrikke. 
Det er også flere felles gjesteparkeringer i garasjeanlegget. 
Andelseiere kan leie ut sin garasjeplass til andre beboere i borettslaget.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2545, vedtatt 30.11.1982.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015, som avsetter området til "Bebyggelse og anlegg, eksisterende". I tillegg gjelder eldre planer for området, blant annet S-2347 (samlevei) og S-2401 (turveier), samt bebyggelsesplan V301182N2.

Eiendommen ligger innenfor hensynssone H570 for bevaring av kulturmiljø og grenser til Markagrensen.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynsone H310_2: Steinsprangfare

Pågående plansaker i området:
- S-5120: Detaljregulering for ny overføringsledning for vannforsyning (Byveien ved Bogstad badeplass), som innebærer anleggsarbeid i nærområdet.

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om garasje/parkering
Med flere bestemmelser

Målebrev
Målebrev

Registrering av grunn
Registrering av grunn



Tinglyste heftelser

Informasjon om boligselskapet Måltrostskogen Borettslag:
– Borettslaget består av 106 leiligheter.
– Borettslaget er tilknyttet OBOS, og andelseiere har forkjøpsrett foran øvrige OBOS-medlemmer.
– Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
– Hver leilighet disponerer én parkeringsplass i garasjeanlegg.
– Det er tilrettelagt for elbillading, hvor den enkelte andelseier selv bekoster installasjon av ladeboks.
– Borettslaget disponerer gjesteparkeringsplasser.
– Husdyrhold er tillatt, forutsatt at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere.

Vedtatte og planlagte tiltak:
– Generalforsamlingen har vedtatt installasjon av individuelle vannmålere for fordeling av vann- og avløpskostnader etter faktisk forbruk.
– Prosjektet finansieres gjennom et låneopptak på inntil kr 300 000,-.
– Styret har i tillegg fått fullmakt til å ta opp lån på inntil kr 300 000,- for å dekke større, uforutsette vedlikeholdsbehov, eksempelvis ved vannlekkasjer.

Utført vedlikehold og drift:
– Betongrehabilitering ble ferdigstilt i 2023.
– Ettårsbefaring med nødvendige utbedringer ble gjennomført i 2024.
– Det er installert tre hjertestartere i fellesarealer.
– Lekeplassen er oppgradert med nytt klatrestativ
– Det er utført trefelling for å bedre utsiktsforhold.
– Det utføres løpende vedlikehold av grøntområder, belysning og varmekabler.
– Vaktmestertjenester leveres av 1 Hjelpende Hånd.

Bruk av bolig og fellesarealer:
– Det er ikke tillatt å installere varmepumpe.
– På balkonger og terrasser er kullgrill ikke tillatt.
– Elektrisk grill og gassgrill er tillatt, forutsatt at dette ikke er til sjenanse.
– Det er ikke tillatt å bore i betong på balkonger/terrasser eller legge fastmonterte belegg som fliser.
– Fasadeendringer, herunder innglassing, krever styrets skriftlige samtykke.

Viktig informasjon

- Oppussing ble gjennomført  høst 2025. Alt er total rehabilitert foruten badene som kun er oppgradert. Det er kun brukt autoriserte fagfolk og arbeidet er dokumentert.
- Alle rom har fått nye taklamper.
- Det er gjort et massivt arbeid på det elektriske som er utført av Røa elektriske. Hele el anlegget er gått i gjennom. 
- Solid handtverk der alt er utført av tømrermester.
- Felles, mekanisk avtrekksventilasjon - som trekker ut luft fra dusjbadet og med avtrekksventil til badet, slik at det i praksis blir mekanisk avtrekk også fra badet.
- Varmtvann fra fellesanlegg.
- Kjøkkenet er flyttet ut i stuen og det er blitt montert pumpeløsning for vann.

- Borettslaget har internettløsning via fiber fra OBOS OpenNet. Internett med hastighet på 1000/1000 Mbit/s er inkludert. Ønskes tv må beboer selv velge tv-leverandør og betale abonnement utenom felleskostnader.
- Borettslaget disponerer 22 boder for utleie, i hovedsak tiltenkt leiligheter i 3. etasje. Fordeles av styret
- Felleskostnader er 6014 kr per mnd
- Fellesgjeld er 565 000 kr men her har sameiet avdragsfrihet frem til 1.07.2026.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Leiligheten har en gjennomtenkt planløsning med en åpen og lys atmosfære som gir en naturlig og sømløs overgang mellom rommene. Entréen fremstår romslig og ryddig, med gode flater for møblering og praktiske løsninger. Videre innover i boligen, i den forlengede gangen mot soverommene og hovedbadet, er det etablert nye garderobeskap (IKEA pax) som gir rikelig og funksjonell oppbevaringsplass. Vegger med eksklusiv tapet i rolige toner, nytt heltre gulv og moderne belysning bidrar til et svært godt førsteinntrykk.

Entré

Leilighetens hjerte er utvilsomt den romslige stuen og spisestuen, som ligger i åpen løsning med et nytt og moderne kjøkken. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og gir en vidstrakt panoramautsikt over Oslofjorden, Sørkedalen og Bærumsmarka. Oppholdsrommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, og fremstår med en luftig og innbydende atmosfære preget av gjennomgående heltre gulv og rolige, tidløse fargevalg.

Fra stuen er det direkte utgang til en vestvendt terrasse på ca. 12 m², som byr på svært gode solforhold og en skjermet beliggenhet uten gjenboere – ideelt for både avslapning og sosiale sammenkomster. Kjøkkenet ble installert i 2025 og fremstår som et elegant HTH-kjøkken med finérte fronter. Det er utstyrt med integrerte hvitevarer fra AEG, bestående av stekeovn med innebygget ventilator, induksjonstopp, oppvaskmaskin samt kjøleskap med frysedel. Løsningen er både funksjonell og visuelt helhetlig, og kjøkkenet glir naturlig inn i oppholdsrommet.

Stue, spisestue og kjøkken

Leiligheten har to stilrene og flislagte bad med gjennomført og moderne uttrykk. Badene er oppgradert 2025, og alt arbeid er gjort av fagfolk og kan dokumenteres. Det er varmekabler i gulv på begge bad, som gir god komfort året rundt.

Dusjbadet ved entréen er praktisk og effektivt utformet, med dusjhjørne med sorte profiler og klart glass, vegghengt toalett samt servant med møbel og speil med integrert belysning. Badet fremstår lyst og funksjonelt, godt egnet både til daglig bruk og gjester.

Hovedbadet er romslig og påkostet, med på dobbel servant med toppmonterte eksklusive servantboller, romslig servantskap og speil med belysning. Badet er videre utstyrt med badekar med glassvegg og regnfallsdusj, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Gode oppbevaringsløsninger i servantakap og høyskap, bidrar til en ryddig og funksjonell hverdag.

Bad/vaskerom

Leiligheten har tre soverom med gjennomgående moderne standard. Alle rom har nylagt 1-stavs parkett og fornyede vegger fra 2025, som gir et helhetlig og rolig uttrykk.

Hovedsoverommet er romslig og innbydende, med god plass til dobbeltseng, garderobeskap og øvrig møblement. Rommet har fått eksklusiv tapet, som tilfører en lun og raffinert karakter. Store vindusflater gir godt lysinnslipp og bidrar til en behagelig atmosfære.

Soverom 2 og 3 ble etablert i 2025 som del av ombyggingen og er begge velfungerende og fleksible i bruk. Soverom 3, som ligger innerst i gangen, har direkte utgang til en privat veranda på ca. 7 m², og disponerer dermed et skjermet og rolig uterom. Begge rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter hvilket behov man har.

Soverom

Boligen har gjennomtenkte og funksjonelle oppbevaringsløsninger. I soveromsfløyen er det etablert en egen gang med to store, integrerte pax-garderobeskap, som gir rikelig og oversiktlig plass til klær og personlig utstyr. Det er i tillegg gode muligheter for garderobeløsninger på hovedsoverommet.

Boligen disponerer videre to praktiske utvendige boder. Bod på balkong på ca. 2 m² samt bod på veranda på ca. 1 m², godt egnet for oppbevaring av blant annet hagemøbler, sportsutstyr og sesongutstyr.

Borettslaget disponerer i tillegg 22 boder for utleie, som i hovedsak er tiltenkt leiligheter i 3. etasje. Disse bodene fordeles av styret i henhold til et eget reglement.

Garderobe og oppbevaring

Boligen disponerer to private uteplasser som gir gode og varierte bruksmuligheter gjennom dagen. Fra stue og oppholdsrom er det utgang til en solrik vestvendt terrasse på ca. 12 m², med åpen beliggenhet, gode solforhold og ingen gjenboere. Terrassen fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet og har plass til både sittegruppe og beplantning.

I tillegg har leiligheten en østvendt veranda på ca. 7 m², med adkomst fra soverom 3. Dette gir et mer skjermet og rolig uterom, godt egnet for morgenkaffe eller som en privat sone tilknyttet soveromsfløyen. På begge uteplasser er det etablert praktiske bodløsninger for oppbevaring.

Borettslaget har romslige, velstelte og grønne fellesarealer, og lekeplass med grillmuligheter rett utenfor døren, noe som gir en svært barnevennlig og sosial ramme rundt bomiljøet. Området byr på flere naturlige møteplasser med sittebenker og oppholdsarealer, og grenser til grønne omgivelser som gir en tydelig nærhet til naturen.
Bygningsmassen fremstår velholdt, og borettslaget har over tid gjennomført løpende utvendig vedlikehold og oppgraderinger av både fasader og fellesarealer.

Uteområde

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 09.01.2026:

Gulvoverflater:
Ny 1-stavs parkett (2025) i alle rom unntatt badene, hvor det er fliser.

Vegger:
Fornyede/oppgraderte malte flater og tapet i alle rom unntatt badene, hvor det er fliser, alt utført i 2025.

Himling:
Malte flater i alle rom, malt i 2025.

Kjøkken:
Ny, høykvalitetsinnredning fra HTH (montert i 2025) med finèrte fronter og vitrinedører. Integrert induksjonstopp med innfelt ventilator (kullfilter), stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Aquastop/waterguard og komfyrvakt installert.

Dusjbad:
Flislagt dusjbad i 3. etasje, modernisert i 2012. Flislagte vegger og gulv, malte himlinger. Varmekabler i gulvet, nye vannrør (rør-i-rør) og nytt sanitærutstyr fra 2012, inkludert heldekkende servant, servantskap, veggmontert WC og 2 svingbare dusjvegger. Felles mekanisk avtrekk.

Bad:
Romslig flislagt bad i 3. etasje, modernisert i 2012 og ytterligere oppgradert i 2025. Flislagte vegger og gulv, malte himlinger. Varmekabler i gulvet, nye vannrør (rør-i-rør) og nytt sanitærutstyr fra 2012. I 2025 ble det montert nytt servantskap med 2 servantboller. Utstyrt med speil, tilpasset skap, veggmontert WC og badekar med svingbar dusjvegg. Opplegg for vaskemaskin og stikkontakt for tørketrommel. Felles mekanisk avtrekk.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 09.01.2026:

Bygning generelt:
Terrassert boligblokk i betong-, mur- og trekonstruksjoner fra 1984. Bygningen har grunnmur i betong på antatt betongsåle fundamentert til faste masser/fjell. Etasjeskillere er i støpte dekker. Yttervegger er utfyllende bindingsverksvegger kledd med liggende kledning. Taket er en flat konstruksjon tekket med papp/folie. Leiligheten ligger i byggets 3. etasje. I regi av borettslaget ble utvendig betong rehabilitert og vinduer/dører skiftet i 2018. Det er målt høydeforskjeller i gulv på 18-21 mm i stue/kjøkken og ett soverom, noe som er mer enn normalt for byggeåret. Det er utstedt ferdigattest for bygget, datert 16.9.1985.

Vinduer:
Vinduer med trekarmer og isolerglass, stemplet med produksjonsår 2018. Det ble ikke observert sprekk i glass eller punkteringer. Stikkontroll av åpne- og lukkemekanismer viste tilfredsstillende funksjon.

Dører:
Entredør med brann- og lydklassifisering. Døren er vurdert til å være i orden.

Terrassedør:
Terrasse- og verandadører med trekarmer og isolerglass, stemplet med produksjonsår 2018. Det ble ikke observert sprekk i glass eller punkteringer. Stikkontroll av åpne- og lukkemekanismer viste tilfredsstillende funksjon.

Balkonger / Terrasser:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt terrasse på 12 m² med en tilhørende bod på 2 m². Fra ett soverom er det utgang til en veranda på 7 m² med en bod på 1 m². Rekkverket på verandaen er målt til 95 cm, som er lavere enn dagens forskriftskrav på 100 cm.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 09.01.2026:

Vannledninger:
Nye vannrør av plast (rør-i-rør) ble lagt i forbindelse med modernisering av badene i 2012, med fordelerskap plassert i badet. I 2025 ble det lagt nye vannrør til kjøkkenet. Fordelerskapet har overløpsrør, men kurser er ikke merket. Det er stoppekran i kjøkkenbenken og i dusjbad.

Avløpsrør:
Avløpsrør i leiligheten er av plast. Det er montert pumpe på avløpsrøret i kjøkkenbenken.

Ventilasjon:
Felles, mekanisk avtrekksventilasjon trekker luft fra dusjbadet, med veggventil videre til badet. For øvrig er det naturlig avtrekk. På kjøkkenet er det avtrekksvifte med kullfilter hvor avtrekket føres ut i rommet, og det er ikke annen avtrekksventil i rommet.

Varmtvannstank:
Varmtvann leveres fra fellesanlegg i borettslaget.

Varme:
Oppvarming med varmekabler i badegulvene, som ble lagt i 2012. For øvrig er det løse ovner. Varmekablene ble ikke funksjonstestet ved befaring, men det antas at de fungerer som forventet.

Elektrisk anlegg:
Anlegget har fordelingskurser med jordfeilautomater og er et jordet anlegg fra forskjellige år. Det ble noe utvidet/fornyet i 2025 ved montering av ny kjøkkeninnredning og etablering av to soverom. Det foreligger kursfortegnelse i sikringsskapet, og kapasiteten antas å være tilstrekkelig for normal bruk. Det er utstedt samsvarserklæring for arbeid utført i 2025.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Barnevennlig

Arnulf Øverlands vei 3.jpg

1712.25.jpg

1712.30.jpg

360 virtuell visning.jpg

1712.13 (1).jpg

1712.14 (1).jpg

1712.18 (1).jpg

Collage-1712.08.jpg

1712.17.jpg

1712.28.jpg

1712.15 (1).jpg

Collage-1712.06.jpg

1712.16.jpg

1712.24.jpg

Collage-1712.07.jpg

1712.23 (1).jpg

Collage-1712.05 (1).jpg

1712.08 (1).jpg

Collage-1712.04.jpg

Collage-1712.03 (1).jpg

1712.32 (1).jpg

Collage-1712.01.jpg

1712.05.jpg

Collage-1712.02.jpg

1712.29.jpg

1712.31.jpg

1712.36 (1).jpg

1712.33.jpg

1712.34.jpg

1712.37.jpg

1712.35.jpg

227_453593179.jpg

227_4535c93179.jpg

Andel

Leilighet

Bulent Yildirim

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Velkommen til en gjennomført og påkostet topp/endeleilighet med nydelig panoramautsikt over Oslofjorden, Sørkedalen og omkringliggende marka. Leiligheten er vesentlig oppgradert i 2025 og fremstår med moderne løsninger, god planløsning og høy bokvalitet. Boligen byr på tre soverom, to bad og to solrike balkonger med svært gode sol- og utsiktsforhold. Garasjeplass med elbil-lader medfølger. 

- Topp/endeleilighet
- Nydelig panoramautsikt
- Internettløsning via fiber
- Vesentlig ombygget og oppgradert i 2025
- Gjennomført og moderne standard
- Effektiv og innholdsrik planløsning
- Nytt kjøkken fra HTH m/ integrerte hvitevarer
- 3 romslige soverom
- 2 delikate bad, oppgradert i 2025
- Nytt heltre gulv i alle rom
- Solrik vestvendt terrasse på ca. 12 m², fra stue
- Østvendt veranda på ca. 7 m², fra soverom
- Totalrehabilitert el-anlegg utført av faglært
- Garasjeplass (lukket med gitterport) m/ elbillader i felles garasje
- Lav dok.avgift
- Rolig og attraktiv beliggenhet, nært marka
- Lekeplass med grill muligheter rett utenfor døra
- Kort vei til kollektivtransport
- Trygg og kort gangvei til barnehage og skole
- Lysløyper, sykkelstier rett i nærheten og Tryvann. Et eldorado for friluftsliv og treningsform.
- Gangavstand til badeplass på Strømsvannet. Fantastisk på sommeren.

Arnulf Øverlands vei 3

Topp-endeleilighet m/ fantastisk panoramautsikt. Nyoppusset 2025. 3 sov, 2 bad, 2 solrike balkonger. Garasje m/ lader.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Bulent Yildirim

Kontakt megler