Rapportutkast_Tilstandsrapport_16520-26026 (1)

Egenerklæring

Energiattest

Nabolagsprofil

Kontakt

Johan Scharffenbergs vei 89B ligger i et av de mest attraktive og barnevennlige områdene på Skullerud. Her bor du i et veletablert nabolag som preges av en rolig og tilbaketrukket atmosfære, samtidig som du har kort vei til alt hverdagen krever. Området er kjent for sine gode solforhold og trygge bomiljøer, noe som gjør det til et ypperlig valg for alt fra småbarnsfamilier til de som søker en bekymringsfri tilværelse i grønne omgivelser. Den unike kombinasjonen av umiddelbar nærhet til skogkanten og god infrastruktur gir deg det beste fra to verdener.

Område

Kommunikasjonstilbudet er et av nabolagets sterkeste kort og vurderes som svært bra av de som bor her. Med Skullerud T-banestasjon kun 300 meter unna har du linje 3 som tar deg direkte til sentrum på kort tid. I tillegg finner du et knutepunkt for busser bare 100 meter fra leiligheten, med linjer som 70, 76 og 79 som effektivt knytter deg til resten av byen, inkludert direkteforbindelser til Oslo S. Totalt har du hele 24 ulike linjer å spille på i nærområdet.

Offentlig transport og kommunikasjon

Du trenger sjelden å dra langt for de daglige gjøremålene. Lokalsenteret på Skullerud har både Rema 1000 og Coop Extra innenfor 300–400 meter, begge utstyrt med praktiske tjenester som Post i butikk og PostNord. For en mer omfattende handletur er Bøler Senter kun en 5-minutters kjøretur unna. Her finner du også fasiliteter som Vitusapotek for nødvendige ærend.

Fasiliteter og shopping

For den aktive er beliggenheten en drøm. Skullerud Sport Senter ligger bare 5 minutter unna for innendørs trening, mens EVO på Bøler er et annet populært alternativ. Området er likevel mest kjent for sin umiddelbare nærhet til Østmarka, en kvalitet naboene rangerer til nær full pott. Enten du vil jogge, gå tur eller bruke marka til rekreasjon, er skogkanten alltid rett i nærheten. I tillegg har du kort vei til Rustad, der det er lagt til rette for både fotball, ballspill og friidrett.

Aktiviteter og rekreasjon

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.
Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

I henhold til selgers egenerklæring:
Garasje/Carport
Har boligen garasje eller carport? Ja

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent. 
Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

Tilstandsrapport
Egenerklæring
Seksjonering
Informasjon fra forretningsfører
Informasjon fra kommunen
Energiattest
Liste om løsøre og tilbehør

Vedlegg

5-roms andelsleilighet i frittstående borettslag.

Leilighetsbygg over i alt 6 plan + 2 kjelleretasjer.

Beskrivelse (Type bolig)

Navn: Gartnerboligen Borettslag
Andelsnummer: 59
Organisasjonsnummer: 921423462


Borettslag

Leiligheten ligger i 4. etasje og har atkomst via felles trappegang eller heis.

4.etasje:
Entre, dusjbad, bad, gang, bod/teknisk  rom, 4 soverom, stue/spisestue/kjøkken. 
Fra stue/spisestue er det utgang til balkong på ca 10 m².

Det medfølger:
- 1 kjellerbod 5 m².
- Garasjeplass nr 42 m/ladepunkt for el-bil i lukket fellesgarasje i bygget.
- Felles takterrasse.

Innhold

Areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Felles tomt for borettslaget.

Byggeår

Boligen har ferdigattest for Oppføring av boligblokk - utstedt 2020. Følger vedlagt.

Ferdigattest

Boligen har atkomst fra offentlig vei, via borettslagets interne gang- og stikkveier, eiendommen er tilknyttet offentlig vann, offentlig kloakk. Det er private stikkledninger ut til offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. 

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2026 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,9 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten. Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag. Eiendomsskatten er 1,7 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget. 

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Fjernvarme kr. 761,00
Lån nr: 9820775698; IN lån 1 - Akonto renter kr. 3 107,51
Lån nr: 9820775698; IN lån 1 - Akonto avdrag kr. 0,00
Bredbånd kr. 189,00
Felleskostnader kr.4 577,32

Månedlige kostnader for garasje kommer i tillegg til felleskostnadene.

Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig, og følger terminene til kommunale avgifter (mai, juni, september og november).

Ny eier må selv tegne innboforsikring.

Fellesgjeld

Kommentar - Fellesgjeld: Fellesgjeld, kapitalkostnader og avdragsfrihet:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207756989
Restsaldo: 718 500,00
Kapitalkostnader: 2 872,71
IN-avtale: Ja

Avdragsfrihet opphører i juli 2029 og kapitalkostnadene pr mnd. vil da øke med avdragsbetaling. Nærmere informasjon
fremkommer i årsberetningen i egen note til regnskapet med overskriften «avdragsfrihet på lån».

Avdragsfrihet: Avdragsfrihet til og med juli 2029.

Lånebetingelser: Selskapets totale lån og vilkår:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207756989
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,19%
Restsaldo 35 610 500,00
Innfrielsesdato: 30.07.2059
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Forsikring

Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget.

Forkjøpsrett

Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Likningsverdi er innhentet fra Skatteetaten og gjelder for inntektsåret 2024

Kommentar (andel): Fellesgjeld, kapitalkostnader og avdragsfrihet:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207756989
Restsaldo: 718 500,00
Kapitalkostnader: 2 872,71
IN-avtale: Ja

Avdragsfrihet opphører i juli 2029 og kapitalkostnadene pr mnd. vil da øke med avdragsbetaling. Nærmere informasjon
fremkommer i årsberetningen i egen note til regnskapet med overskriften «avdragsfrihet på lån».

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

- De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 
- Garderobeskap på hovedsoverommet medfølger.
- De andre garderobeskapene medfølger ikke boligen.

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Radiatorer og varmtvann fra fjernvarme/fellesanlegg.
Varmekabler i badegulvene.

Oppgitt strømforbruk gjelder for 2025.
Det er inngått avtale om Norgespris.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Ved kjøp av boligen ble det også ervervet en egen garasjeplass, plass nr.42 - på nederste nivå i bygget. Denne kan følge etter nærmere avtale.

Det følger med egen brikke til å åpne porten. I tillegg er det installert egen Elbil-lader. 

Muligheter for parkering av MC i garasje.

Forøvrig gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen er regulert til boligformål. For ytterligere opplysninger se vedlagte reguleringskart med bestemmelser, eller kontakt megler.

Eiendommen omfattes av kommunedelplan KDP-17 og KDP-7

Regulering

Det er ikke andre enn fysiske personer som kan eie en andel i borettslaget.

Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. 
Styret kan kun nekte godkjenning når det er saklig grunn til det.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader iht. borettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne. Se husordensregler for ytterligere bestemmelser.

Det er en felles, solrik terrasse med utsikt.

Diverse

Entréen er romslig og oversiktlig, og gir et ryddig førsteinntrykk med god plass for yttertøy og sko. Leiligheten ligger i 4. etasje, noe som merkes allerede ved inngangen, både i form av lys og ro.

Entré

Den åpne stue- og spiseavdelingen er et av leilighetens sterkeste rom. De store vindusflatene mot sør og vest gir en fin flyt av dagslys gjennom hele dagen, og hjørneplasseringen gjør rommet mer privat. Her er det enkelt å innrede med både stor sofa, spisebord for mange og fortsatt ha god plass. Utgangen til balkongen er naturlig plassert i rommet.

Stue og spisestue

Det moderne kjøkkenet står i åpen og sosial løsning mot stue og spiseplass. Innredningen fra 2019 har folierte fronter, integrerte hvitevarer og en smart planløsning som gir rikelig med skapplass. Spiseøyen fungerer både som ekstra arbeidsflate og som naturlig samlingspunkt når man lager mat. Waterguard og komfyrvakt er på plass.

Kjøkken

Alle de fire soverommene ligger godt skjermet fra oppholdsrommet, som bidrar til å skape en mer rolig atmosfære. Det største soverommet har god størrelse, og romhøyden i leiligheten (målt til 2,89 m i stuen) bidrar til en luftig følelse i hele boligen. De øvrige soverommene fungerer svært godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

I det ene soverommet nær entréen er det lagt frem vann og avløp bak garderobeskap, som gir mulighet for en fremtidig hybelløsning ved behov.

Soverom

Mulighet for hybel ved soverommet i gangen. Her er det vannrør som kan påkobles for å lage et lite t-kjøkken i forbindelse med badet på andre siden. Konferer megler for mer informasjon.

Hybel

Leiligheten har to gjennomtenkte og funksjonelle bad som begge er flislagt og utstyrt med varmekabler. Begge rommene har god belysning med downlights og effektiv ventilasjon gjennom det balanserte ventilasjonsanlegget. Dusjsonene er nedsenket for trygg avrenning.
 
Det ene badet har plass for vaskemaskin, mens det andre også tilbyr strømuttak til tørketrommel – en fleksibel løsning som gjør hverdagen enklere for familier eller husholdninger som ønsker praktisk vaskesone.

Balkongen på ca. 10 m² vender mot sør og får svært gode solforhold. Den åpne utsikten gir en luftig og tilbaketrukket følelse. Perfekt for morgenkaffe, smådyrking eller rolige kvelder.

Balkong

Bod/teknisk rom inne i leiligheten gir uvurderlig lagringsplass. Her finner du også fordelerskap for rør-i-rør-systemet og sikringsskapet. Praktisk plassert og enkelt tilgjengelig. 
I tillegg medfølger en romslig kjellerbod på ca. 5 m².

Bod / teknisk rom

Gulv: 1-stavs parkett og fliser.
Vegger: Malte flater og fliser.
Himlinger: Malte flater.

Våtrom:
2 flislagte bad fra byggeåret, begge med varmekabel i gulvet. Badene ble bygget nye i 2019 og det er utstedt ferdigattest for boligen.

Bad:
Heldekkende servant, servantskap, veggmontert wc og 2 svingbare dusjvegger ved nedsenket dusjhjørne.
Opplegg for vaskemaskin og stikkontakt for tørketrommel.

Dusjbad:
Servant, servantskap, veggmontert wc og 2 svingbare dusjvegger ved nedsenket dusjhjørne.
Opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken:
Høy kjøkkeninnredning med folierte fronter som er montert i åpen løsning og med spiseøy mot stue/spisestue samt integrerte hvitevarer.
Det er montert waterguard/aquastop i kjøkkenbenken samt komfyrvakt.
Nedfelt kjøkkenbeslag i laminat benkeplate.
Avtrekksvifte i hette. Integrert induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Nisje for kjøleskap.

Tekniske installasjoner:
* Balansert ventilasjon.
* Radiatorer og varmtvann fra fjernvarme/fellesanlegg.
* Vannrør av plast, som er lagt rør-i-rør og med fordelerskap.
* Avløpsrør av plast.
* Varmekabler i badegulvene.
* Fordelingskurser med jordfeilautomater. Det elektriske sprede-/fordelernett er i jordet anlegg som er fra byggeåret.

Standard

Byggemåte hentet fra tilstandsrapport:  
* Boligblokk i betong-, stål- og trekonstruksjoner.
* Betongsåle, antar fundamentert til komprimerte masser.
* Grunnmur i betong.
* Elementdekker som etasjeskillere.
* Yttervegger av i bindingsverk som er forblendet med teglstein samt felter ved balkonger/terrasse som har liggende kledning.
* Flatt tak som er tekket med papp/folie.
* Vinduer og balkongdør, med isolerglass fra byggeårene.
* Entredør med brann- og lydklassifisering.
* Fra stue/spisestue er det utgang til balkong på ca 10 m².
* Heis i oppgangen.
* Prefabrikkerte, flislagte betongtrapper og malte vegger i
oppgangen.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som
stemmer med dagens bruk.

Utdrag fra tilstandsrapport:

Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik: Ingen

Tilstandsgrad 2 som kan kreve tiltak: Ingen

Det gjøres oppmerksom på at rapporten må leses i sin helhet da de fleste bygningskonstruksjoner har en sammenheng med hverandre.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Heis

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Barnevennlig

Johan Scharffenbergs vei 89, 0694 Oslo.jpg

Johan Scharffenbergs vei 89, 0694 Oslo - Alternativ.jpg

1737.08.jpg

Collage-1737.01.jpg

1737.18.jpg

Collage-1737.04.jpg

1737.15.jpg

Collage-1737.03.jpg

1737.09.jpg

Collage-1737.02.jpg

1737.10.jpg

1737.07.jpg

1737.04.jpg

1737.05.jpg

1737.19.jpg

1737.20.jpg

1737.24.jpg

Collage-1737.06.jpg

1737.21.jpg

Collage-1737.05.jpg

ChatGPT Image 20. feb. 2026, 23_27_08.png

Collage-1737.09.jpg

1737.35.jpg

1737.36.jpg

Unknown-kopi.jpeg

Utleie siste (1).jpg

1737.39.jpg

Collage-1737.07.jpg

Collage-1737.08.jpg

1737.06.jpg

1737.01.jpg

Collage-1737.10.jpg

BOA 681.45 (1).jpg

BOA 681.47 (1).jpg

BOA 681.42 (1).jpg

IMG_1337_extra.jpg

Fasadebilde_32 (2).jpg

IMG_1010 (2).jpg

iStock-908382944 (3).jpg

Andel

Leilighet

Tommy Stensrud

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

I Johan Scharffenbergs vei bor du i et nabolag mange på Skullerud kjenner igjen for roen, solforholdene og nærheten til marka. Denne 5-roms hjørneleiligheten i 4. etasje kombinerer moderne bokvalitet med en svært familievennlig beliggenhet – bare et par minutters gange fra T-banen, barnehager og et bredt utvalg av fritidstilbud. Barnehage internt i borettslaget. Leiligheten er gjennomgående lys, har en svært god romfølelse og en sydvendt balkong med glasstak som forlenger brukssesongen. To flislagte bad, vannbåren varme, balansert ventilasjon og garasjeplass med lader gir en komfortabel og fremtidsrettet hverdag.

Kort oppsummert:
- Romslig 5-roms med gode lysforhold
- Mulighet for hybel
- Sydvendt og solrik balkong på ca. 10 m² med glasstak
- Nybygg fra 2019
- God planløsning med fire soverom og praktisk bod/teknisk rom
- God takhøyde, 2,89 meter
- Fjernvarme, balansert ventilasjon og heis i bygget
- Garasjeplass med ladepunkt medfølger
- Mulighet for videreleie av ekstra MC-plass
- Felles takterrasse
- Perfekt kombinasjon av bynært og naturnært liv
- Barnehage internt i borettslaget
- Kort vei til populære Rustad skole
- Nærhet til marka
- Ingen dokumentavgift, lave omkostninger
- Ingen forkjøpsrett

Johan Scharffenbergs vei 89 B

Lekker og moderne 5-roms fra 2019. Sydvendt balkong, 2 bad, heis og garasje m/el. Hybel* Rett ved Østmarka og T-bane.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Stensrud

Kontakt megler