Egenerklaering - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Energiattest - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Ferdigattest - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Grunnbok (Kartverket 02

Kommunale opplysninger - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Opplysningsskjema fra forretningsforer - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Originale byggetegninger - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Pantebokkopi - seksjonering 2021 - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

PBE byggesak - gesimshoyde pergola - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Regnskap 2024 sameiet - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Sameiedokumenter (styreprotokoll, sameiermote, vedtekter) - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Tilstandsrapport - Hoffsjef Lovenskiolds vei 1M

Medfølgende inventar

Kontakt

Hoffsjef Løvenskiolds vei 1M ligger i et etablert boligområde på Bjørnsletta, i den vestlige delen av Oslo. Området består av en blanding av eldre og nyere boliger, og gaten ligger tilbaketrukket fra de større gjennomfartsårene – det er rolig her. Dagligvarebutikk er i gangavstand, og både Lilleaker og CC-Vest med et bredt utvalg av butikker og servicetilbud er noen minutter unna. Kollektivtilbudet er godt, med buss rett utenfor og trikk og T-bane innen kort gangavstand, og tur- og rekreasjonsområdene i nærskogen er lett tilgjengelige fra dørstokken.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE

Det er flere barnehager i umiddelbar nærhet:
- Kjosjordet barnehage (1–5 år): ca. 0,2 km / 3 min til fots
- Blokkajordet barnehage (1–5 år): ca. 0,3 km / 4 min til fots
- Hullebergmyra barnehage (1–5 år): ca. 0,5 km / 6 min til fots

For barneskolen er det kort vei til flere alternativer:
- Lilleaker skole (1.–7. trinn): ca. 0,5 km / 6 min til fots
- Bjørnsletta skole (1.–10. trinn): ca. 0,7 km / 9 min til fots
- Bestum skole (1.–7. trinn): ca. 0,8 km / 9 min til fots

For ungdomstrinnet:
- Øraker skole (8.–10. trinn): ca. 0,5 km / 7 min til fots
- Sollerudstranda skole (8.–10. trinn): ca. 2 km

Videregående:
- Ullern videregående skole: ca. 1,4 km / 16 min til fots
- Persbråten videregående skole: ca. 4,3 km med bil

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON

Kollektivtilbudet er godt utbygd fra Bjørnsletta. Nærmeste bussholdeplass er Blokkajordet, ca. 0,1 km / 2 min til fots, med linje 23. Trikk er tilgjengelig ved Åsjordet, ca. 0,5 km / 7 min til fots, med linjene 1, 2, 3 og 5. Buss linje 13 stopper ved Sollerud, ca. 0,6 km / 7 min til fots.

Lysaker stasjon, med totalt 8 ulike linjer inkludert tog mot Asker og Sandvika, ligger ca. 1,6 km unna – rundt 20 min til fots, eller vesentlig kortere med buss. Fra Lysaker er det rask forbindelse til Oslo S. Med tog fra Oslo S er det tilgang til 24 ulike linjer.

Med bil er det god tilknytning til E18, som gir rask kjøring mot både sentrum og vestover. Gateparkering i området er lett tilgjengelig.

FASILITETER OG SHOPPING

Til daglige innkjøp er Kiwi Ullern Allé nærmest, ca. 4 min til fots, og Ullern Dagligvare er like ved, ca. 6 min til fots. Lilleaker butikksenter, med et bredere utvalg av butikker og servicetilbud, er ca. 10 min til fots. Her ligger også Apotek 1 Lilleaker.

CC-Vest på Lilleaker er det naturlige valget for større handleøkter, med dagligvare, klær, elektronikk og en rekke servicetilbud samlet under ett tak. Tilstandsrapporten bekrefter at det er kort vei til Lilleaker og CC-Vest med dagligvareforretninger, butikker i alle slag, kafeer og servicetilbud.

AKTIVITETER OG FRITID

Nærområdet gir god tilgang til friluftsliv. Marka er tilgjengelig ikke langt unna, og lokalkjente beskriver nettopp kombinasjonen av kort vei til sentrum og nærhet til skog og mark som noe av det beste med å bo her. Ullernåsen og åsene rundt Bjørnsletta byr på turstier som brukes året rundt – til fots om sommeren og på ski om vinteren.

For de som vil trene innendørs, er MOVA Ullern ca. 5 min til fots, og Velværelset Treningsstudio er ca. 10 min unna. Ullern Tennisbaner ligger ca. 0,4 km / 5 min til fots. Hullebergmyra ballbane er ca. 0,6 km / 8 min til fots og er et naturlig samlingspunkt for barn og unge i området.

Norsk Folkemuseum på Bygdøy og Frognerparken med Vigelandsanlegget er begge tilgjengelige med kollektivtransport på kort tid.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER

Lilleaker-området har et godt utvalg av kafeer og spisesteder i gangavstand. CC-Vest og Lilleaker butikksenter samler flere serveringssteder og møteplasser for hverdagen. Tilstandsrapporten nevner kafeer og spisesteder i Lilleaker-området som en del av det daglige tilbudet herfra.

For de som vil ut i Oslo, er sentrum lett tilgjengelig med kollektivtransport. Mathallen på Vulkan, Aker Brygge og Tjuvholmen med Astrup Fearnley Museet for moderne kunst er alle nåbare på under 20 minutter. Frognerparken, med Vigelandsanlegget, er et naturlig utfluktsmål vestfra og nås raskt med trikk fra Åsjordet.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring på eiendommen.

Selger har utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Egenerklæringen er vedlagt salgsoppgaven.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport
- Egenerklæring
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør
- Byggesaksdokumenter fra Plan- og bygningsetaten

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Rekkehuset går over tre plan i tillegg til takterrasse, og består av følgende rom:

Underetasje: Entré, stue med kjøkken, sovealkove, dusj/wc, vaskerom og teknisk rom.

1. etasje: Vindfang/entré, kjøkken, spisestue, stue og separat toalett.

2. etasje: Tre soverom og to dusj/wc.

Boligen har en markterrasse på ca. 21 m² i hagen. Det er en balkong på ca. 5 m² med utgang fra 1. etasje, en balkong på ca. 4 m² i 2. etasje, samt en takterrasse på ca. 29 m² med en pergola på ca. 12 m².

Eiendommen disponerer biloppstillingsplass i felles carportrekke på ca. 16 m².

Innhold

Areal

Underetasje: 54 m²,
1. etasje: 53 m²,
2. etasje: 52 m²

Bruksareal per etasje

Arealene i boligen er oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet. Arealene er oppmålt og beregnet fra innsiden av boligens omsluttende vegger. Innvendige vegger, nisjer, innhuk og sjakter er medtatt i arealet. Alle areal er ca. mål og oppgis alltid i nærmeste hele kvadratmeter. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Arealer fra tidligere oppmålinger kan avvike på bakgrunn av den digitale 3D-laserskannerens nøyaktighet. Eksterne boder måles vanligvis opp med håndholdt lasermåler.

BO3D AS har stått for prosessering av råfiler og utarbeidelse av målsatte plantegninger og arealer til bruk i herværende tilstandsrapporten. Se vedlagte plantegninger med arealberegning.

Fra og med 01.01.2024 gjelder nye regler for arealmåling. Areal i denne rapporten er målt etter de nye reglene i NS 3940:2023. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for 'åpent ned', ekstern heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rom kan defineres som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.

Boligen har markterrasse, 2 balkonger og takterrasse på totalt 59m2. Arealene betegnes som TBA areal i arealoversikten.

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.
På bakgrunn av eventuelle skjevheter i vegger, innhuk, nisjer og kanaler/sjakter er arealet i boligen vanskelig å måle nøyaktig. Arealene i boligen er derfor oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Felles eiet tomt for sameiet. Tomten er pent opparbeidet med plener og diverse beplantning. Gårdsplassen er asfaltert. Tomten er svakt skrånende.

Seksjonene har eksklusiv bruksrett til deler av de utvendige fellesarealene, som er inntegnet på en utomhusplan vedlagt vedtektene. Dette gjelder blant annet en solrik hagedel mellom husvegg og gjerde mot vei. Fellesarealer består av områder som ikke omfattes av de enkelte bruksenhetene med enerett til bruk, herunder innkjørsel, del av hagen, samt areal for postkassestativ og søppelkasser.

Byggeår

Det foreligger ferdigattest datert 17.04.2023 for oppføring av rekkehuset, gitt av Plan- og bygningsetaten i sak 202012471. Ferdigattesten bygger på tegninger datert 06.07.2021, 07.10.2021 og 05.-06.10.2022.

Det foreligger videre ferdigattest datert 12.03.2025 i sak 202456393. Den omfatter bruksendring av et rom på 18,3 m² i underetasjen fra tilleggsdel til hoveddel, samt fasadeendring i form av pergola på takterrassen, og bygger på tegninger datert 17.01.2024 og 05.02.2025.

Tilstandsrapporten opplyser at det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk.

I 2026 ble Plan- og bygningsetaten oppmerksom på at gesimshøyden målt til toppen av pergolaen er 9,70 meter. Reguleringsplanen for eiendommen fastsetter ikke byggehøyder, og maksimal høyde følger derfor av plan- og bygningsloven § 29-4, som er 8,0 meter. Etaten opplyste i brev av 17.04.2026 at vedtakene i sak 202456393 av den grunn er ugyldige, men besluttet samtidig å ikke omgjøre dem og å ikke følge opp forholdet videre. Begrunnelsen var at tiltaket er oppført i god tro, at det har gått tid, og at etaten selv kan bebreides noe for feilen. Brevet er ikke et vedtak og kan ikke påklages.

Forholdet gjelder pergolaens høyde. Ferdigattesten for oppføringen av rekkehuset, datert 17.04.2023, er ikke berørt. Plan- og bygningsetaten har presisert at situasjonen ikke kan legges til grunn for tilsvarende tiltak på eiendommen eller i området.

At det foreligger tillatelser og attester gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Fullstendig dokumentasjon fra byggesakene er vedlagt salgsoppgaven.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter faktureres direkte til seksjonseier fra Oslo kommune, og utgjør kr 11 694 for 2026. Beløpet består av renovasjonsgebyr kr 4 151 og vann- og avløpsgebyr kr 7 543. I tillegg kommer eiendomsskatt på kr 5 137 for 2026. Samlet utgjør dette kr 16 831 per år. Avgiftene faktureres i fire terminer med forfall 25. mars, 25. mai, 25. august og 25. oktober.

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2026 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,9 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten. Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag. Eiendomsskatten er 1,7 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Månedlige fellesutgifter dekker felles strøm på fellesanlegg (foruten elbillading) og diverse mindre vedlikehold.

Vedlikeholdsbehov utover mindre løpende vedlikehold dekkes gjennom éngangsinnbetalinger.

Eierne skal i fellesskap besørge og bekoste vedlikehold av alle fellesarealer, felles tekniske installasjoner og anlegg i bygningen, med kostnadsfordeling etter eierbrøk.

Vedtektene punkt 6 angir at styret skal besørge dekning av kostnader til blant annet kabel-TV, internett og kommunale avgifter. Se eget avsnitt om kommunale avgifter for hvordan disse faktureres.

Boligen kan leies ut i sin helhet. Se ellers vedtekter. 

Deler av boligen kan også leies ut. Forutsetningen er at arealet inngår i boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold, og at den utleide delen ikke er skilt ut som en selvstendig boenhet. Underetasjen har intern trappeforbindelse til boligens øvrige etasjer.

Rommene i underetasjen ble ved bruksendringen vurdert av Plan- og bygningsetaten å ha tilstrekkelig takhøyde, dagslys og utsyn, samt to uavhengige rømningsveier. Den bygningssakkyndige har i tilstandsrapporten ikke påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate, takhøyde eller branncelleinndeling.

Kjøper trenger ikke godkjennelse fra styret, jf. vedtektene punkt 3.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi er ikke innhentet fra Skatteetaten. Verdiene over er beregnet etter skatteloven § 4-10, med prisantydning kr 15 500 000 lagt til grunn som omsetningsverdi.

Primærbolig, jf. § 4-10 annet ledd: verdien settes til 25 prosent av omsetningsverdien, likevel 70 prosent for den delen som overstiger kr 14 000 000. Beregning: 25 prosent av kr 14 000 000 utgjør kr 3 500 000, tillagt 70 prosent av kr 1 500 000 som utgjør kr 1 050 000, til sammen kr 4 550 000.

Sekundærbolig, jf. § 4-10 tredje ledd: verdien settes til 100 prosent av omsetningsverdien, det vil si kr 15 500 000.

Terskelen på kr 14 000 000 gjelder fra og med inntektsåret 2026. Den ble hevet fra kr 10 000 000 ved revidert nasjonalbudsjett 2026, jf. Innst. 459 L (2025-2026) kapittel 3.

Skatteetaten fastsetter normalt formuesverdien ut fra en beregnet omsetningsverdi som bygger på blant annet areal, byggeår, boligtype og beliggenhet. Beregningen over tar utgangspunkt i prisantydningen, og kan derfor avvike fra den formuesverdien Skatteetaten fastsetter.

Løsøre som følger med:

Entre: Benk

Hovedsoverom: Seng, Gardiner, Tak og vegglamper, stol på ballkong.

Soverom 2: Rammemadrass Seng 120 x 180 med oppbevaring, sort pult med stol og leselampe.

Soverom 3: Barneseng 70 x 160, sort pult med stol. Gulvteppe, Bilder på vegg. Tak- og vegglampe.

Bod i kjeller: Alle hyller, vaskemaskin.

Trappegang: Puff, stålampe, 55` TV montert på vegg, bilde på vegg mot yttervegg, stor lampe over trapp, rundt gulvteppe.

Stue: 3-seter sofa, stol 2-delt stuebord, gulvteppe, spisestue med 6 stoler, lampe over spisebord, gardiner, vitrineskap, bokhylle.

Markterrasse: Stort spisebord med 8 stoler, Parasoll.

Utleiedel i kjeller: sofa, puff, bord, spisebord med 4 stoler, dobbeltseng med tilhørende nattbord, tak- og vegglamper, bilde på vegg, vaskemaskin. Sort kommode.

Garasje: Alle hyller og fastmonterte oppheng.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger.

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Vannbåren varme og elektrisk oppvarming. Fordelingsskap for vannbåren varme er montert i vegg på teknisk rom.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det medfølger én parkeringsplass i felles carportrekke. Seksjonen har eksklusiv bruksrett til plassen, som er utstyrt med veggmontert lader for elbil.

Sameiet disponerer i tillegg 4 felles biloppstillingsplasser.

Eiendommen er regulert til bolig i midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone, S-2864, vedtatt 14.05.1986. Bestemmelsene tillater en utnyttelsesgrad på inntil 0,35 for konsentrert småhusbebyggelse. Utnyttelsen på eiendommen er av ansvarlig søker beregnet til 0,34, altså nær maksimal tillatt utnyttelse.

Reguleringsplanen fastsetter ikke byggehøyder. Maksimalt tillatt gesimshøyde følger derfor av plan- og bygningsloven § 29-4 og er 8,0 meter. Se eget avsnitt om ferdigattest.

Reguleringsplan S-1173 fastsetter byggegrense over eiendommen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_3, andre sikringssoner, knyttet til regulert tunneltrasé for Granfosslinjen, reguleringsplan S-2946. Innenfor denne sonen tillates ikke sprengningsarbeider, boring for energibrønner eller andre brønner, uten at det foreligger tillatelse eller uttalelse fra berørte samferdselsmyndigheter.

Eiendommen ligger i gul støysone i henhold til kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart T2 for støy. Etter Klima- og miljødepartementets retningslinje T-1442 er gul sone en vurderingssone der ny bebyggelse kan oppføres dersom det dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Det foreligger ikke støymålinger for eiendommen.

Arealer som grenser til eiendommen er regulert i plan S-5059, vedtatt 11.12.2019, som omfatter kjørevei, kollektivfelt, gang- og sykkelvei, fortau, holdeplass og støyskjerm langs Hoffsjef Løvenskiolds vei, og i plan S-5173, vedtatt 01.03.2023, som omfatter gang- og sykkelvei.

Vi anbefaler alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner med bestemmelser m.m. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 160 / 960

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vann/kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
VEDR VANNKLOSETTER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. om vann/kloakkledn.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
VEDR FJERNING AV REDSKAPSSKUR
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Skjønn
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameiet:
- Sameiet Hoffsjef Løvenskioldsvei 1G-M har organisasjonsnummer 930 771 740 og består av 6 seksjoner.
- Sameiebrøk: 160/960
- Kjøper trenger ikke godkjennelse fra styret. Den enkelte seksjonseier har full rettslig rådighet over sin seksjon, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse, jf. vedtektene punkt 3.
- Ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23.
- Dyrehold er tillatt. Styret kan utarbeide en generell erklæring om vilkårene for husdyrhold som alle sameiere må undertegne. Tillatelsen forutsetter at dyret ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige sameierne.
- Utvidelse og endring av eksisterende takterrasser er ikke tillatt, jf. vedtektene punkt 4.
- Den enkelte seksjonseier har ansvar for både innvendig og utvendig vedlikehold av egen bruksenhet, herunder vedlikehold og utskifting av vinduer, jf. vedtektene punkt 5.1. Seksjonene skal ha likt ytre uttrykk, med lik fargekode på maling og lik løsning for markiser, solskjerming og utelys.
- Sameiet har serviceavtaler på felles pumpekum, varmtvannsbereder og vannbåren gulvvarme. Sameiet drifter varmekabler i oppkjørselen og felles utelys, og har investert i felles robotgressklipper. Snørydding utføres på dugnad, fordelt på seksjonene uke for uke.
- Sameiet har ikke tegnet felles bygningsforsikring. Hver seksjonseier tegner og betaler sin egen husforsikring, og det er også seksjonseiers eget ansvar å forsikre parkeringsplassen. Styret har i protokoll av 05.02.2024 påpekt at fellesområder og fellesanlegg dermed kan være uforsikret, som felles strømanlegg, pumpeanlegg, utearealer og eventuelt carporter. Interessenter oppfordres til å undersøke forsikringsdekningen nærmere.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i dokumentene fra sameiet. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.

Diverse iht. forretningsfører:
- Fra protokoll fra ordinært sameiermøte 21.05.2025: årsregnskapet for 2024 ble godkjent med et årsresultat på kr 11 115, som i sin helhet ble overført til egenkapitalen. Månedlige felleskostnader ble vedtatt uendret for 2025. Styret ble gjenvalgt, og det ble ikke ytt vederlag til styremedlemmene.
- Sameiets regnskap for 2024 viser driftsinntekter på kr 56 106 og driftskostnader på kr 44 937. Egenkapitalen utgjorde kr 15 357 ved utgangen av regnskapsåret.

Diverse utført vedlikehold:
Det foreligger ingen opplysninger om utført vedlikehold i sameiet.

Diverse vdr. vedlikehold:
Det foreligger ingen opplysninger om planlagt eller vedtatt vedlikehold i sameiet.

Viktig informasjon

TV/Internett:
Sameiet har ikke opplyst om aktive fellesavtaler for kabel-TV eller internett. Kjøper må påregne å inngå egne avtaler med leverandør.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Det er ikke foretatt måling av radonnivået i boligen.

Boligen er oppført etter byggteknisk forskrift TEK17, som i § 13-5 stiller krav om at bygning med rom for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen, og være tilrettelagt for trykkreduserende tiltak som kan aktiveres dersom radonkonsentrasjonen overstiger 100 Bq/m³. Forskriften setter grenseverdien for årsmiddelverdi til 200 Bq/m³ i rom for varig opphold.

Det foreligger ikke dokumentasjon på utførte radontiltak eller måling for denne boligen. Interessenter som ønsker sikkerhet for radonnivået, oppfordres til å gjennomføre egen måling.

Radon

1. ETASJE:

Du ønskes velkommen inn i flislagt entré med gulvvarme. Her er det plass til å henge fra seg ytterklær i garderobes. Det er åpen stue og kjøkkenløsning som gjør rommet mer sosialt. I forbindelse med entreen er et separat toalettrom. Rommet har flislagt gulv, gulvvarme og er utstyrt med et vegghengt toalett, baderomsinnredning med heldekkende servant og et vegghengt speil.

Kjøkkenet er innredet i en praktisk form og har godt med skapplass. Sigdal Amfi  innredning med glatte fronter og kompositt benkeplate med underlimt vask. Kjøkkenvifte med avtrekk ut i kanal. Stuen har plass til flere møbleringsmuligheter for å enkelt tilpasse dine behov. Her er flere store vindusflater som slipper inn mye naturlig lys og skaper en god atmosfære i rommet. I tilknytning til kjøkkenet, kan spisebord enkelt plasseres i stor nisje. Fra stuen er det utgang til en solrik balkong med trapp ned til hage med eksklusiv bruksrett og treplatting som fungerer som en forlengelse av stuen på varme sommerdager.

2. ETASJE:

Videre byr boligen på tre gode soverom, alle beliggende i samme etasje. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng, tilhørende møblement og stor skyvedørsgarderobe med god oppbevaringsplass. Rommet har tilgang til eget en-suite bad og utgang til egen balkong. Delikat baderom som er flislagt med grå fliser og har varmekabler i gulv. 

De to andre soverommene er praktisk utført med god plass til seng, tilhørende møblement og stort garderobeskap på det ene. Ypperlig som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. 

I forbindelse med de to øvrige soverommene er det tilknyttet et romslig bad utstyrt med vegghengt toalett, dusjhjørne med glassdører, samt baderomsinnredning med servant og speilskap. 

Standard Kjeller og uteplasser:

Boligen har hybel med åpen kjøkken- og stueløsning med tilstøtende sovealkove og romslig bad. Hybelen har parkettgulv med vannbåren gulvvarme, malte vegger og downlights i himlingen. Det er egen inngang til kjelleren direkte via dør og utvendig trapp. Rommet er godkjent for varig opphold. Se pkt. ferdigattest for mer informasjon. Hybelen har et delikat og flislagt baderom med vannbåren gulvvarme. Dette badet er innredet med grå fliser og har samme farge på baderomsinnredning som bad i 2. etasje. Badet er innredet med et veggmontert toalett, dusjhjørne med glassvegger, samt baderomsinnredning med servant og vegghengt speil med belysning. Det er opplegg for vaskemaskin. Det er balansert ventilasjon. Vaskerommet har flislagt gulv med vannbåren varme og slettmalte vegger. Rommet er utstyrt med utslagsvask i stål, samt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det er balansert ventilasjon. Kjelleren er innredet med både en bod og et teknisk rom som gir gode lagringsmuligheter.

UTEPLASSER:

Det er utgang fra gang i 2. etasje og trapp opp til en nydelig takterrasse på ca. 29 m² med mye boltreplass for liten og stor. På taket skinner solen uforhindret hele dagen og det er i tillegg flott utsikt over Oslo by og fjord. Det er installert en vedlikeholdsfri Pergola i aluminium på ca 12 kvm, med lameller og screens på to sider. I tillegg er det 2 stk. IR-varmelamper og integrert led-lysstripe.

Fra hovedsoverommet i 2. etasje er det utgang til en overbygd balkong på ca 4 m² hvor både sola og utsikten kan nytes. Stuen har utgang til overbygd balkong på 5 m² med trapp ned til en treplatting på ca. 22 m² og videre adkomst til hagen. Her er det god plass til å møblere med både hagemøbler og grill. Uteområdene på taket og i hagen oppleves som en forlengelse av boligen på sommerhalvåret, et samlingsted for familie og gode venner.

Ditt nye hjem

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 23.12.2025, sist revidert 25.03.2026:

Overflater:
Gulv: Flisbelagte gulvoverflater i vindfang/entré, teknisk rom, våtrom og separat toalett, og for øvrig 1-stavs eikeparkett.
Vegger: Gipsplater med pussede og malte overflater i alle rom.
Himling: Gipshimlinger med pussede og malte overflater, med innfelte spotter i enkelte områder.

Kjøkken 1. etasje:
L-formet kjøkkeninnredning med benkestammer, veggstammer og høyskap med glatte fronter, malte veggflater og underbelysning. Benkeplater i Silestone. Underlimt oppvaskkum i kompositt med 1-greps blandebatteri med spyletut. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Integrert avtrekksventilator med utsug via boligens balanserte ventilasjonssystem. Synlig komfyrvakt. Lekkasjevarsler i benkeskap med automatisk stengeventil.

Kjøkken underetasje:
Kjøkkeninnredning med benkestammer, veggstammer og høyskap med glatte fronter, malte veggflater og underbelysning. Laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i kompositt med 1-greps blandebatteri. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Integrert avtrekksventilator med utsug via boligens balanserte ventilasjonssystem. Synlig komfyrvakt. Lekkasjevarsler i benkeskap med automatisk stengeventil.

Bad 2. etasje (2 dusj/wc):
Begge bad oppført i 2022 etter TEK17. Flisbelagte vegger og gulv. Nedforet gipshimling med innfelte spotter. Støpt betongdekke med nedsenket gulv i dusjsone, dusj direkte på gulv. Servantskap med glatte fronter, heldekkende servant med 1-greps blandebatteri, veggspeil, vegghengt toalett med innebygd sisterne og lekkasjesikring. Dusjhjørne med veggmontert blandebatteri, regndusj/hånddusj og innfellbare dusjvegger i herdet glass. Avtrekksventilator med utsug via boligens balanserte ventilasjonssystem.

Bad underetasje (dusj/wc og vaskerom):
Oppført i 2022 etter TEK17. Dusj/wc-del: Flisbelagte vegger og gulv. Nedforet gipshimling med innfelte spotter. Støpt betongdekke med nedsenket gulv i dusjsone, dusj direkte på gulv. Servantskap med glatte fronter, heldekkende servant med 1-greps blandebatteri, veggspeil, vegghengt toalett med innebygd sisterne og lekkasjesikring. Dusjhjørne med veggmontert blandebatteri, regndusj/hånddusj og innfellbare dusjvegger i herdet glass. Avtrekksventilator med utsug via boligens balanserte ventilasjonssystem. Vaskerom: Pussede og malte vegger, sokkelfliser. Veggmontert utslagsvask med 1-greps blandebatteri. Opplegg for vaskemaskin.

Toalett 1. etasje:
Servantskap med glatte fronter, heldekkende servant med 1-greps blandebatteri. Vegghengt toalett med innebygd sisterne og lekkasjesikring.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 23.12.2025, sist revidert 25.03.2026:

Bygning generelt:
Rekkehusbebyggelse med støpt grunnmur, bærende konstruksjoner i trekonstruksjoner og etasjeskillere i trebjelkelag. Yttervegger er oppført i isolerte stenderverkskonstruksjoner i tre, utvendig belagt med beisede/malte trepanel.

Vinduer:
Vedlikeholdsfrie aluminiumsrammer med 3-lags isolerglass merket 2023. Det er ikke opplyst eller registrert at noen isolerglass er punkterte. Vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Det er montert utvendige elektriske screens som styres via app.

Dører:
Inngangsdør til vindfang/entré med malte glatte overflater og sideglass.. Døren er funksjonstestet og fungerte tilfredsstillende.

Balkonger / Terrasser:
Markterrasse i trekonstruksjoner på ca. 21 m² i hage. Overbygde balkonger på ca. 5 m² i 1. etasje og ca. 4 m² i 2. etasje. Takterrasse på ca. 29 m² med pergola på ca. 12 m². Rekkverk i stål og dekker i tre. Rekkverket på takterrassen er målt til 0,99 meter, som er lavere enn dagens krav. Det er ikke etablert rømningsport i rekkverk.

Utvendige trapper:
Trapper i betong, tre og stålkonstruksjoner. Håndløper i trapp til balkong i 1. etasje er fjernet ved montering av screens. Ifølge tilstandsrapporten kan håndløperen remonteres med enkle grep.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 23.12.2025, sist revidert 25.03.2026:

Vannledninger:
Skjulte rørføringer med rør-i-rørsystem. Fleksible vannledninger i plast er lagt i trekkerør fra fordelerskap frem til hvert enkelt utstyr. Stengeventiler er funksjonstestet og fungerte tilfredsstillende.

Avløpsrør:
Avløpsrør i plast på kjøkken og samtlige våtrom. Stakeluker er lokalisert.

Ventilasjon:
Balansert ventilasjonssystem fra Flexit. Ventilasjonsaggregatet er plassert i teknisk rom i kjeller. Avtrekksventilatorer med utsug via boligens balanserte ventilasjonssystem på dusj/wc, vaskerom og kjøkken.

Varmtvannstank:
Ca. 300 liters gulvmontert bereder i teknisk rom.

Varme:
Vannbåren varme og elektrisk oppvarming. Fordelingsskap for vannbåren varme er montert i vegg på teknisk rom.

Elektrisk anlegg:
Skjult elektrisk spredernett. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i teknisk rom. Det foreligger samsvarserklæring fra nymontering av anlegget.
Det lokale eltilsynet (DLE) har ikke gjennomført tilsyn av anlegget. Det er ikke registrert avvik eller pålegg om retting. Neste tilsyn er varslet til 25.10.2042. Kilde: DLE/Elvia, hentet 14.08.2026.

Tilstandsgrader:
Tilstandsrapporten datert 23.12.2025, sist revidert 25.03.2026, gir ingen bygningsdeler tilstandsgrad 3, som er betegnelsen på store eller alvorlige avvik. Ingen bygningsdeler er angitt som ikke undersøkt. Rapporten angir ett forhold med tilstandsgrad 2, avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig, balkonger og terrasser: Rekkverket på takterrassen er målt til 0,99 meter fra toppen av tretremmene, mens dagens krav er 1,0 meter. Det er ikke etablert rømningsport i rekkverket for adkomst til tilstøtende tak eller terrasse ved rømning. Den bygningssakkyndige har vurdert at det ikke er krav om utbedring av rekkverkshøyden, med den begrunnelse at ferdigattest er innvilget og at terrassen er inntrukket fra vegglivet.

Interessenter oppfordres til å lese tilstandsrapporten i sin helhet.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Barnevennlig

Hoffsjef Løvenskiolds vei 1M - 2.jpg

Hoffsjef Løvenskiolds vei 1M - 1.jpg

Hoffsjef Løvenskiolds vei 1M - 4.jpg

Hoffsjef Løvenskiolds vei 1M - 5.jpg

hageinndeling 2.jpg

1850.05.jpg

1850.01.jpg

1850.04.jpg

1850.22.jpg

1850.19.jpg

1850.18.jpg

1850.23.jpg

Skillekort2.jpg

1850.38.jpg

1850.39.jpg

Collage-1850.09.jpg

Collage-1850.08.jpg

1850.40.jpg

Collage-1850.07.jpg

Collage-1850.02.jpg

1850.51.jpg

1850.35.jpg

1850.33.jpg

Collage-1850.06.jpg

Collage-1850.05.jpg

Collage-1850.10.jpg

Skillekort3.jpg

1850.52.jpg

1850.58.jpg

Collage-1850.12.jpg

1850.57.jpg

1850.15.jpg

Collage-1850.13.jpg

1850.55.jpg

1850.56.jpg

1850.63.jpg

Collage-1850.14.jpg

Collage-1850.11.jpg

Collage-1850.01.jpg

Skillekort7.jpg

1850.24.jpg

1850.26.jpg

1850.25.jpg

1850.27.jpg

1850.28.jpg

1850.06.jpg

1850.08.jpg

1850.11.jpg

1850.10.jpg

Selveier

Rekkehus

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til et innholdsrikt og moderne enderekkehus fra 2022 med god planløsning, flere uteplasser og egen utleiedel.

Dette er et moderne og energieffektivt hjem, beliggende i et attraktivt og barnevennlig område på Ullern. Boligen er en endeseksjon, noe som gir ekstra privatliv og mer lys. Hjemmet holder en gjennomgående høy standard, med materialvalg som 1-stavs eikeparkett, Silestone benkeplate på kjøkkenet, tre moderne baderom samt sunscreens, vannbåren varme og balansert ventilasjon. Her er det kort vei til skoler, barnehager og servicetilbud.

Høydepunkter:

- Påkostet enderekkehus oppført i 2022
- Mye medfølgende inventar
- Innholdsrik med tre etasjer, tre bad, totalt 3 soverom og sovealkove
- Utleiedel i underetasjen med egen inngang gir god skattefri leieinntekt
- Eksklusiv bruksrett til hage samt felleshage
- Stor takterrasse med pergola, samt to balkonger og markterrasse
- Vannbåren varme og balansert ventilasjon
- Parkeringsplass i carport med elbillader

Hoffsjef Løvenskiolds vei 1 M

Funkis enderekkehus fra 2022. Hage. Stor takterrasse med påkostet pergola. Utleiedel. Barnevennlig område.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler