Nabolagsprofil

Vedtekter for Sameiet Jon Smedstads vei 14

Seksjonering

Regulering, kart og tomteareal

Tegninger

Ferdigattest

Inndeling av eksklusiv bruksrett til hage

Energiattest

Egenerklæring

Tilstandsrapport

Kontakt

Jon Smestads vei 14A ligger i et veletablert og ettertraktet villastrøk på Smestad i Bydel Ullern, vest i Oslo. Eiendommen er plassert i en blindvei som strekker seg nordover fra Ullernchausséen mot Sørkedalsveien, godt skjermet for gjennomgangstrafikk, men med umiddelbar nærhet til alt av hverdagsfunksjoner. Nabolaget preges av klassisk villabebyggelse fra 1920- og 1930-tallet med store, grønne hager og frodige omgivelser. Her bor man i et fredelig og trygt bomiljø med kort vei til både Smestaddammen, Frognerparken og Marka, samtidig som reisetiden inn til Oslo sentrum er på under et kvarter. Beliggenheten kombinerer det beste av villastrøkets ro med en usedvanlig sentral og praktisk plassering på Oslos vestkant.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE

Området rundt Jon Smestads vei har et meget godt utbygd skole- og barnehagetilbud i nærområdet, med trygge gangveier og kort avstand til utdanningstilbud på alle trinn.

Barnehager:
- Dalskroken barnehage (1–5 år): ca. 0,7 km / 9 minutters gange
- Smestad barnehage (1–6 år): ca. 0,7 km / 12 minutters gange
- Linden Steinerbarnehage (1–5 år): ca. 0,9 km / 11 minutters gange

Skoler:
- Smestad skole (1.–7. trinn): ca. 0,9 km / 10 minutters gange. Skolen har lang tradisjon i nærområdet, moderne fasiliteter og et velrenommert aktivitetsskoletilbud (SMAKS).
- Skøyen skole (1.–7. trinn): ca. 1,5 km / 17 minutters gange
- Huseby skole (1.–7. trinn): ca. 1,9 km / 22 minutters gange
- Ris skole (8.–10. trinn): ca. 2,1 km / ca. 4 minutter med bil
- Øraker skole (8.–10. trinn): ca. 3,5 km / ca. 7 minutter med bil
- Ullern videregående skole: ca. 1,4 km / 15 minutters gange
- Persbråten videregående skole: ca. 1,9 km / 22 minutters gange

For høyere utdanning er det enkel tilgang via kollektivnettet til Universitetet i Oslo på Blindern, Det teologiske Menighetsfakultet på Majorstuen, samt BI i Nydalen.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON

Kollektivdekningen på Smestad er blant de beste på Oslos vestkant, med hyppige avganger for både T-bane og buss innen få minutters gange fra boligen.

Kollektivtilbud:
- Smestad T-banestasjon: ca. 0,4 km / 5 minutters gange. Stasjonen betjener linje 2 (Østerås–Ellingsrudåsen) og linje 3 (Kolsås–Mortensrud), samt linje 1 i umiddelbar nærhet. Banen tar deg til Majorstuen på ca. 6 minutter og Nationaltheatret på ca. 8 minutter med avganger hvert få minutt.
- Smestad bussholdeplass: ca. 0,3 km / 4 minutters gange. Herfra går det en rekke linjer, inkludert linje 23 (Lysaker–Simensbråten), linje 24, linje 28, linje 40, linje 45, nattbuss 2N samt flybusslinjen FB3 direkte til Oslo lufthavn Gardermoen.
- Hoff trikkeholdeplass: ca. 1,8 km / 20 minutters gange, med trikkelinje 13 mot sentrum og Ljabru.
- Skøyen stasjon: ca. 2,1 km / ca. 5 minutter med bil, et av Oslos viktigste knutepunkt med lokaltog, regiontog og Flytoget.

Med bil har man enkel og rask påkjøring til Ring 3 (Ullernchausséen) og E18, som gir effektiv adkomst til både Oslo sentrum, Fornebu, Lysaker og videre ut av byen. Kjøretiden til Oslo sentrum er normalt 10–15 minutter.

FASILITETER OG SHOPPING

Nærområdet dekker alle praktiske hverdagsbehov med et variert utvalg av dagligvareforretninger, faghandel og helsetjenester, i tillegg til korte avstander til større handelsdestinasjoner.

Nærmeste dagligvare og service:
- Smestad dagligvarehandel: ca. 4 minutters gange
- Joker Smestad: ca. 0,4 km / 5 minutters gange, søndagsåpen og med PostNord-utlevering
- Ditt Apotek Smestad: ca. 5 minutters gange
- Smestad Gjenbruksstasjon: En moderne og prisbelønt innendørs gjenbruks- og ombruksstasjon med grønt sedumtak i nærområdet

Kjøpesentre og handelstorg:
- Harbitz Torg på Hoff: ca. 1,5 km unna, et moderne bydels- og handelstorg med apotek, blomsterbutikk, treningssenter, vinmonopol og spisesteder
- Møllhausen Torg på Skøyen: ca. 18 minutters gange, med et godt utvalg av spesialforretninger og servicetilbud
- CC Vest på Lilleaker: ca. 6 minutters kjøring, et av landets mest innholdsrike kjøpesentre med over 80 butikker, Meny, apotek, Vinmonopolet, spisesteder og helsetjenester
- Røa Torg og Vinderen Torv: Begge nås på få minutter med bil eller T-bane, og tilbyr koselige handlegater, bakerier, Vinmonopolet og spesialforretninger

AKTIVITETER OG FRITID

Smestad utmerker seg med sin umiddelbare nærhet til naturskjønne turområder, parker og førsteklasses idrettsanlegg for hele familien.

Parker og turområder:
- Smestaddammen: Ligger like i nærheten med opparbeidede gangstier, grønne plener, sittebenker og et rikt fugleliv.
- Hoffselva turvei: En idyllisk tursti som starter ved Smestaddammen og følger elveløpet sørover forbi små fossefall og løvskog ned mot Skøyen og fjorden ved Bestumkilen.
- Frognerparken og Vigelandsparken: Ligger i behagelig gang- og joggeavstand via rolige sidegater som Monolittveien, med store parkområder, skulpturanlegg og rekreasjonsmuligheter året rundt.
- Holmendammen: Like nord for Smestad, med turstier, fiskeplasser og skøyteis samt skikurs for barn om vinteren.
- Mærradalen: En flott naturravine vest for Smestad med turveier som strekker seg fra Ullern opp mot Holmenkollen og Marka.
- Nordmarka: Kort vei via Sørkedalsveien opp til Bogstadvannet, Bogstad Gård og inngangsporten til Nordmarkas omfattende løypenett for ski, fotturer og sykling.

Idrett og trening:
- Njårdhallen og Njård tennishall: ca. 0,6 km / 8 minutters gange. Her finnes omfattende tilbud innen tennis, håndball, turn og ferieleirer for barn og unge.
- SATS Njårdhallen: ca. 9 minutters gange
- SATS Hoff: ca. 20 minutters gange
- Oslo Tennisklubb (OTK) på Madserud: Tradisjonsrik tennisklubb med både innendørs- og utendørsbaner
- Gressbanen / Ready IF ved Slemdal/Holmen: Kunstgressbaner på sommerstid og kunstisbane for bandy og skøyter på vinterstid
- Smestad skole idrettshall: ca. 0,7 km unna med aktivitetshall og ballbinge

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER

Nabolaget byr på en fin blanding av tradisjonsrike samlingssteder, hyggelige kaffebarer og et rikt kulturtilbud like i nærheten.

Spisesteder og kaféer:
- Bakkekroen Restaurant: En institusjon på Smestad, etablert i 1934 i en karakteristisk funkisbygning tegnet av arkitekt Peter Daniel Hofflund. Kroen er viden kjent for sitt klassiske fransk-norske brasserikjøkken, tradisjonsrike søndagsmiddager og lunsjer.
- Kaffehagen Smestad: En populær lokal kaffebar og bakeri i Hoffsveien med spesialkaffe, ferske bakverk og hyggelig atmosfære.
- Harbitz Torg og Laboratoriet: Det renoverte fabrikkområdet på Hoff huser kvalitetsbakeriet Sirkus Renaa, gastropub og uteservering på torget.
- Maschmanns Matmarked på Skøyen: Velkjent mathall med bakeri, italiensk pizzeria, ostedisk og ferskvaredelikatesser.

Kultur og selskapsliv:
- Villa Heggeli: Den ærverdige herskapsvillaen på nabotomten i Heggeli benyttes til selskaper, konserter og kulturelle sammenkomster.
- Vigeland-museet og Bymuseet i Frognerparken: Kun en kort spasertur unna, med skiftende kunstutstillinger, historiske omvisninger og arrangementer.
- Colosseum kino på Majorstuen: Nås raskt med T-banen og tilbyr et av landets beste kinolerreter og filmtilbud.

Beliggenhet

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Kjenner du til om det er feil ved våtrom, for eksempel sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja.
Varmtvannsbereder i kjelleren må skiftes ut

Har boligen underetasje, kjeller eller krypkjeller?
Ja.

Kjenner du til om det er problemer med drenering/fuktinnsig/øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller/krypkjeller?
Ja.
Behov for fornyelse av drenering

Har boligen garasje eller carport?
Ja.

Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak?
Ja.
Ferdigattest da bygget var nytt i 1986

Har du inngått avtale om Norgespris på strøm?
Ja.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at forbeholdet må være avklart før overtagelse kan finne sted, og at overtagelse i så fall må utsettes. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbeholdet er avklart før overtagelse. Selger er innforstått med at forbeholdet må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Går ikke forbeholdet i orden, heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport
- Egenerklæring
- Energimerking
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør
- Vedtekter

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Halvpart av vertikaldelt tomannsbolig over tre plan.

1. etasje: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.
Hems: Hems og uinnredet loft.
Iht. tegninger datert 6. april 1984 er hemsen merket soverom.
Kjeller: Vaskekjeller og fire boder.

Utgang fra stuen til flislagt terrasse på ca. 4 m².

Innhold

Areal

Halvpart av tomannsbolig
Hems: 10 m²,
1. etasje: 71 m²,
Kjeller: 20 m²

Bruksareal per etasje

Hems:
Hems og lagringsloft.
Etasjen har et gulvareal på 23 m². Grunnet skråtak er det kun 10,45 m² som er måleverdig i etasjen.

1.etasje:
Entré, bad, kjøkken, soverom og stue.
Etasjen er målt til 71,40 m².

Utgang fra stuen til terrasse målt til 4,39 m².

Kjeller:
Vaskekjeller og 4 boder.
Etasjen har et gulvareal på 39m². Grunnet lav takhøyde i 2 boder er det kun 20,08m² som er måleverdig i etasjen.
_
Arealberegningen er utført ved bruk av laserskanning med Leica BLK2GO. Skanningen danner en detaljert punktsky som benyttes som grunnlag for nøyaktig oppmåling av byggets flater. Arealer er beregnet i henhold til NS 3940:2023, og omfatter BRA-i, BRA-e og BRA-b der dette er relevant. Metoden gir også presist grunnlag for beregning av balkongareal samt vurdering av måleverdig areal i rom med skråtak, basert på nøye gjennomgang av punkt-skydata. Laserskanningen reduserer risiko for måleavvik og gir et presist og etterprøvbart grunnlag for rapportens arealer.

Ved behov kan det bestilles plantegninger i målestokk, tegninger til bruk ved bruksendringer, samt DWG-filer som kan oversendes direkte til arkitekt eller entreprenør. Ta kontakt med utførende takstmann for mer informasjon om dette.

Arealene er målt innvendig.
Innvendige sjakter, rørkasser o.l. er medregnet i boligens areal.
I arealoppstillingen er alle arealer avrundet til nærmeste hele tall, i henhold til gjeldende måleregler (NS 3940).
Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som er lagt til grunn for romnavn og romdefinisjon i arealoppstillingen.
Dette innebærer at rom kan være i strid med Teknisk forskrift (TEK) eller mangle kommunal godkjenning for aktuell bruk, uten at dette påvirker valg av rombetegnelse i rapporten.
Det kan forekomme avvik mellom dagens rombruk/rombenevnelse og boligens opprinnelige byggemeldte eller godkjente tegninger.
Rombetegnelser er skjønnsmessig vurdert på stedet og tilfredsstiller ikke nødvendigvis kravene i Teknisk forskrift for rom til varig opphold, herunder krav til romstørrelse, takhøyde, lysforhold og rømning.
Innbygde og plassbygde skap er skjønnsmessig vurdert på stedet.
Boder utenfor boenheten (BRA-e) er ofte møblerte eller fulle, og kan i mange tilfeller ikke måles nøyaktig.
Oppgitte arealer må derfor anses som omtrentlige og ikke eksakte.
Bodene er vist frem til takstingeniør av eier eller representant for eier på befaringsdagen.
Takstingeniør har ikke foretatt nærmere undersøkelser av om boligen har rettslig bruksrett til disse arealene.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Fellestomt

Byggeår

Ferdigattest foreligger, datert 21.05.1990, for enebolig med carport (tilbygg). Utstedt av Oslo bygningskontroll, journal 84/2453, PBE-sak 198402180. Boligen har bygningsnr. 80994478 og er den ene halvparten av en vertikaldelt tomannsbolig, oppført i 1986. Godkjente tegninger (plan og fasader) foreligger.

Adkomst via offentlig vei. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter for 14 A er beregnet som om seksjonen står alene, etter Oslo kommunes satser for 2026:

- Vann og avløp: kr 9 757
- Renovasjon, eget 140 l-abonnement: kr 8 182
- Feie- og tilsynsgebyr, to ildsteder: kr 474

Samlet ca. kr 18 400 per år.

Ingen eiendomsskatt på 14 A i 2026. Fra 2027 kan det komme eiendomsskatt. Beløpet fastsettes av Oslo kommune.

Kommunen fakturerer i dag hele tomta samlet. Sameiet kan søke om egen faktura per seksjon.

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi er beregnet fra prisantydning kr 10 000 000 etter Skatteetatens satser for inntektsår 2026.
Metode: primærbolig 25 % av verdi opp til kr 14 000 000, deretter 70 % av det overskytende. Sekundærbolig 100 % av verdien.
Utregning: primærbolig 25 % × 10 000 000 = kr 2 500 000 (ingen del over 14 mill). Sekundærbolig 100 % × 10 000 000 = kr 10 000 000.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger.

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Selger opplyser at det er tegnet Norgespris på boligens målepunkt.
Norgespris er en statlig prissikring, ikke en strømavtale. Den følger målepunktet, ikke personen. Ved eierskifte overtar kjøper ordningen. Bindingen gjelder ut 31. desember 2026 og kan ikke sies opp. Fra 2027 må Norgespris bestilles på nytt om kjøper ønsker å fortsette.
Referansepris i denne perioden er 40 øre/kWh ekskl. mva (50 øre inkl. mva) for de første 5 000 kWh per måned. Forbruk over taket avregnes etter ordinær strømavtale. Nettleie, avgifter og påslag fra strømleverandør kommer i tillegg. Kjøper kan likevel velge strømleverandør. Norgespris og strømstønad kan ikke kombineres på samme måler.
Selger opplyser et strømforbruk på ca. 17 000 kWh. Boligen har ikke vært bebodd i perioden selger har data for. Forbrukstall er veiledende.

Kommentarer

Elektrisitet og vedfyring. Varmekabler i hele 1. etasje og varmelampe på vegg i vaskekjeller. Peisovn og åpen vedovn i stuen.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Selger opplyser at det følger carport til én bil og oppstillingsplass bak til én bil. Det er mulighet for å sette opp elbillader.

Eiendommen ligger i område regulert til bolig med tilhørende anlegg etter Småhusplanen (S-4220), vedtatt 15.03.2006. Ny småhusplan fra 2023 gjelder ikke.

Ifølge Oslo kommune ligger eiendommen i gul og rød støysone, og i stilleområde. Den ligger ikke i avvikssone. Dette er oversiktskart for hele tomta, ikke en måling av boligen.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 1 / 2

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om veg
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om gjerde
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
RETTIGHETSHAVER: Oslo Kommune vann og avløpsverk
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameiet:
- Sameiet består av to seksjoner.
- Sameiebrøk: 1/2.
- Denne boligen er seksjon nr. 1, Jon Smestads vei 14 A, bygningsnr. 80994478. Seksjon nr. 2 er 14 B.
- Seksjonert 27.07.2026, dokumentnr. 2026/850073. Tomten på 1 471,1 m² er felles.
- Sameiet er selvadministrert. Alle seksjonseierne utgjør styret i fellesskap (vedtektene § 5).
- Vedtektene inneholder ingen bestemmelse om godkjenning av ny eier ved salg.
- Felleskostnader fordeles 27 % på seksjon 1 og 73 % på seksjon 2, etter internt areal (vedtektene § 4). Det er ikke fastsatt noe fast månedlig beløp, kostnader fordeles etter hvert som de oppstår.

Tilstandsrapporten (befaring 22.06.2026) oppgir at godkjente tegninger ikke var fremlagt. Ferdigattest og godkjente tegninger er hentet fra PBE, sak 198402180. BRA-i 101 m² stemmer i det vesentlige med godkjent plan.

Viktig informasjon

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales.

Bygget er ikke utført med radonsperre.

Radon

Stue:

Stuen har et fantastisk volum og meget god romfølelse. Rommet kan enkelt innredes i flere soner. Lyset slippes inn fra flere vinkler og smarte overlysvinduer bidrar til en luftig og åpen følelse. Sentrert i stuen er hjemmets blikkfang, en åpen peis og en vedovn for kalde kvelder. Varmekabler under flisene supplerer oppvarmingen i hele etasjen. Fra stuen har du utgang til terrassen via en store skyvedør.

Terrasse:

Fra stuen er det direkte utgang til en flislagt terrasse på terreng. Trapper i trekonstruksjoner leder ned til hagen. Terrassen gir en naturlig forlengelse av stueplanet og plass til utemøbler i sommerhalvåret.

Kjøkken:

Kjøkkenet har heltre innredning med glatte fronter av heltre og spon, samt heltre benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Under overskapet er det montert lysstoffrør. Innredningen er utstyrt med platetopp, stekeovn og kjøkkenventilator med avtrekk over tak. Det er opplegg for oppvaskemaskin på kjøkkenet. 

Bad:

Badet i 1. etasje er innredet med glatte, folierte fronter og nedfelt servant i laminat benkeplate, speil og lysarmatur på vegg over servant, gulvmontert toalett og dusjhjørne med forheng. Badet har naturlig ventilasjon.

Soverom:

Soverommet i 1. etasje har en plassbygd skyvedørsgarderobe i trekonstruksjoner langs veggen, som gir god og tilgjengelig oppbevaringsplass.

Hems:

Hemsen er kledd med furugulv og furupanel på vegger og himling, og rommer både en hems og et lagringsloft. Skråtaket preger rommet, og furupanelet gir et lunt uttrykk. Arealet under skråtaket er delvis ikke måleverdig, men hemsen fungerer godt som ekstra oppholdsrom eller lagringsplass. Her kan man også sette opp en dør og skille av fra åpningen ned mot stuen. 

Kjeller:

I kjelleren ligger vaskekjelleren og fire boder. Vaskekjelleren har gulv, vegger og himling i betong, veggmontert utslagsvask, varmelampe på vegg og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Bodene gir god lagringskapasitet, og to av dem har plassbygde hyller. Varmtvannsberederen på ca. 200 liter er plassert i kjellerbod.

Entré:

Inngangspartiet møter deg med heltre profilerte innvendige dører og et sikringsskap plassert i entréen. Varmekabler ligger under flisene i hele 1. etasje, og du merker det allerede fra første steg inn. Herfra leder gangen naturlig videre til boligens øvrige rom på samme plan.

Ditt nye hjem

Standard er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 27.08.2026:

Overflater:
Gulv: Flislagte gulvflater i 1. etasje med varmekabler i hele etasjen, furugulv på hems og malte betonggulv i kjeller.
Vegger: Betongvegger i kjelleren og furupanel ellers i boligen.
Himling: Betonghimling i kjelleren og furupanel ellers i boligen.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med glatte fronter i heltre og spon, samt heltre benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Lysstoffrør under overskap. Platetopp, stekeovn og kjøkkenventilator med avtrekk over tak. Opplegg for oppvaskemaskin. Innredningen har registrert bruksslitasje med svelleskader i skrog samt slitasje på fronter og benkeplate.

Bad:
Innredning med glatte, folierte fronter og nedfelt servant i laminat benkeplate. Speil og lysarmatur på vegg over servant. Gulvmontert toalett. Dusjhjørne med forheng. Naturlig ventilasjon. Originalt stålrør fra byggeåret. Badet har et oppgraderingsbehov.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 27.08.2026:

Bygning generelt:
Eiendommen er en halvpart av en tomannsbolig oppført i 1986. Bygningen har betonggrunnmur og støpt plate. Ytterveggene er utført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende bordkledning. Det er registrert en del sprekker i betongsålen. Det er også påpekt utvendige sprekkdannelser i kledningen, og det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur. Saltak i trekonstruksjoner. Over inngangspartiet er det pulttak hvor det er påvist fukt- og råteskader i bærebjelken.

Vinduer:
Vinduer er utført med trerammer og isolerglass, merket med produksjonsår 1985. Karmene i vinduene er slitte og det er sprekker i trevirket. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Isolerglassruter eldre enn 35 år har usikker fremtidig funksjon.

Dører:
Ytterdør i trekonstruksjon. Ytterdøren er utvendig værslitt og subber mot terskelen.

Terrassedør:
Balkongdør (skyvedør) med isolerglass, merket med produksjonsår 1985. Døren er utvendig værslitt, og det er registrert tegn på innvendig kondensering på glasset.

Balkonger / Terrasser:
Utgang fra stuen til flislagt terrasse på 4,39 m² med trapper i trekonstruksjoner ned til terreng. Det er registrert værslitasje på de utvendige trappene, og flisene er ujevne.

Taktekking:
Skråtak i trekonstruksjoner tekket med takstein, kun observert fra bakkenivå. Vanntett sjikt på taket er eldre enn 18 år, med usikker fremtidig funksjonstid.

Nedløp og beslag:
Takrenner i metall, uten registrerte nedløpsrør. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmuren, som gir konsentrert fuktbelastning mot terreng inntil grunnmuren.

Kjøkken:
Heltre kjøkkeninnredning fra byggeåret. Det er registrert svelleskader i skrog samt slitasje på fronter og benkeplate, som indikerer tidligere fuktbelastning.

Bad i 1. etasje:
Eldre våtrom oppført før år 2000, uten dokumentasjon på utførelse. Forventet brukstid for sluk og vanntett sjikt er passert, det er ikke registrert tegn til membran, og det er i tillegg manglende tilluftsventilering og fallforhold på gulv lavere enn preaksepterte ytelser. Kostnadsestimat for fagmessig oppgradering: kr 200 000–500 000.

Rom under terreng, fuktsikring, grunnmur og terrengforhold:
I rom under terreng er det registrert saltutslag og løs puss i vegger, som indikerer redusert funksjon i fuktsikring og drenering. Fuktsikringen er trolig utført etter standard fra før 1990-tallet og har dermed passert forventet brukstid, i tillegg til at den mangler topplist. Det er registrert sprekker i betongsålen, og terrenget rundt boligen gir enkelte steder ikke tilstrekkelig fall vekk fra grunnmuren. Samlet gir dette økt risiko for fuktbelastning på grunnmuren over tid.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 27.08.2026:

Vannledninger:
Vannførende rør i kobber og kobber med plastkappe fra byggeåret. Stoppekraner er plassert i kjelleren. Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Avløpsrør:
Støpejernsrør fra før 1990. Disse er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Ventilasjon:
Boligen har naturlig ventilasjon. Kjøkkenventilator har avtrekk over tak. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmtvannstank:
Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2006 er plassert i bod i kjeller. Berederen har passert eller nærmer seg forventet brukstid. Det er registrert irr rundt rørkoblinger.

Varme:
Det er opplyst om varmekabler i hele 1. etasje. Det er montert peisovn og åpen vedovn i stuen.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskapet er plassert i entré med automatsikringer og jordfeilbryter. Anlegget har en 32 AMP hovedsikring med 10 fordelingskurser. Det er synlige defekter på kabler eller de er ikke tilstrekkelig festet. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Jon Smestads vei 14A - 1. etg-kopi.jpeg

hage jon smestad.jpg

Jon Smestads vei 14A - Hems[24]-kopi (1)-kopi.jpeg

Jon Smestads vei 14A - Kjeller-kopi.jpeg

1864.14-kopi.jpg

1864.13.jpg

1864.52.jpg

Collage-1864.07.jpg

1864.15.jpg

Collage-1864.08.jpg

1864.29.jpg

1864.08.jpg

1864.07.jpg

1864.04-kopi.jpg

1864.03.jpg

Collage-1864.14.jpg

1864.41-kopi.jpg

1864.42.jpg

Collage-1864.13.jpg

1864.53.jpg

1864.46-kopi.jpg

1864.36.jpg

Collage-1864.09.jpg

1864.30.jpg

1864.31.jpg

1864.38.jpg

Collage-1864.12.jpg

1864.37.jpg

Collage-1864.05.jpg

Collage-1864.03.jpg

1864.09.jpg

1864.02.jpg

1864.12.jpg

Collage-1864.02.jpg

Collage-1864.06.jpg

1864.49.jpg

1864.50.jpg

1864.01.jpg

Collage-1864.01.jpg

Selveier

Enebolig

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Jon Smestads Vei 14 A.

Dette er en vakker arkitektonisk enebolig med gjennomtenkte løsninger, stort volum og godt lysinnslipp. Et unikt hjem med familievennlig og sentral beliggenhet innerst i blindvei på Smestad.

Selve boligen er fra 1986 og har et bevaringsverdig uttrykk men en gjennomgående eldre standard, hvor modernisering og oppgraderinger må påregnes. Boligen er en del av et etablert og attraktivt nabolag, med kort gangavstand til Smestad T-banestasjon og bussholdeplass, som gir enkel tilgang til resten av byen. Nærområdet byr på dagligvarebutikker, apotek og flere skoler og barnehager. 

Kort oppsummert:

- Enebolig med bevart originalt uttrykk og vakker arkitektur
- Tegnet av Ark. Molle Cappelen/Nini Cappelen
- Eksklusiv bruksrett til hage
- Carport og mulighet for parkering av ekstra bil på tomten
- Særdeles luftig stue med peisovn
- Soverom og stor hems med god plass for stor daybed
- Mye volum og store vindusflater
- Varmekabler i hele 1. etg
- Vaskekjeller og fire boder

Jon Smestads vei 14 A

Unik arkitektonisk enebolig med originale detaljer, tegnet av Ark. Molle Cappelen. Hage og carport. Moderniseringsbehov.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler