Tilstandsrapport

Løsørelisten 2020

Nabolagsprofil

Informasjon fra kommunen

Tinglyste avtaler

Energiattest

Egenerklæringsskjema

Vedlegg til egenerklæring

Kontakt

Reistadlia 32 ligger i en av de delene av Lier hvor folk gjerne blir boende lenge. Her ligger husene i en rolig skråning med utsyn mot dalen, og det er en behagelig avstand mellom eiendommene som gir en følelse av luft og privatliv. Området består i hovedsak av eneboliger, og det merkes at nabolaget er godt etablert. Det er vanlig å møte naboer på vei til turstiene som starter bare noen få minutter unna, og mange setter pris på at man kan slippe barna ut uten å bekymre seg for gjennomgangstrafikk. Reistad har en egen ro over seg, samtidig som man har kort vei til både Lierbyen, Drammen og Asker.

Beliggenhet

Reistad holdeplass ligger omtrent åtte hundre meter fra boligen. Herfra går det bussruter som knytter området til både Drammen og Lierbyen. Lier stasjon ligger omtrent to kilometer unna og gir raske togforbindelser mot Oslo, Asker og Drammen. Det gjør pendling enkelt, enten man jobber i byen eller i en av nærkommunene. For dem som reiser mye, er det også greit å komme seg til både Gardermoen og Torp uten omveier.

Offentlig transport og kommunikasjon

Liertoppen kjøpesenter ligger rundt ti minutter unna og dekker det meste man trenger i hverdagen. Her finner man et bredt utvalg av butikker, spisesteder og tjenester. For raske handleturer ligger Kiwi Vitbank omtrent fire kilometer unna, og Kiwi Gullaug ligger bare litt lenger sør.

Fasiliteter og shopping

Reistad er et område hvor naturen er en del av hverdagen. Fra boligen kan man gå rett ut i skogen og følge stier som slynger seg videre innover åsen. Reistadlia ballplass ligger omtrent tre hundre meter unna og brukes flittig av både barn og voksne. Tuverud ballslette holder også til i nærheten og er et populært samlingspunkt for uorganisert lek og ballspill. For innendørs trening ligger Family Sports Club og Actic på Liertoppen en kort kjøretur unna. Området har et aktivt lokalmiljø med mange muligheter for både organiserte og uorganiserte aktiviteter.

Aktiviteter og rekreasjon

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.
Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
 Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
2 nye bad i 1. etg. 2025. Utført av Konnerud Mur og Flis AS
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Beskriv dokumentene og legg ved kopi:
Våtromserklæringer

3. Ble det lagt nytt tettesjikt/membran? Ja
Beskriv arbeidet som er utført:
2 nye bad i 1. etg.: Ref., vedlagte dokumenter

4. Ble sluk skiftet? Ja
Beskriv arbeidet som er utført:
2 bad i 1. etg: Sluk skiftet ifm. oppussing.

5. Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
 Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
2 bad i 1. etg: Varmekabler. Elektrikeren Drammen AS.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
Samsvarserklæring

8. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
 Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Vann, avløp, rør ifm. oppussing. Bergaas VVS AS.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
Dokumentasjon fra Bergaas VVS AS.

12. Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?
Ja, kun av ufaglært
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Nytt tak i 2023. Taket er lagt i samarbeid med snekker. Takstein mv. er fra Buskerud Blikk & Sveis AS.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Nei 
Forklar
Egeninnsats i samarbeid med snekker. Dokumentasjon på varekjøp fra Buskerud Blikk & Sveis AS, samt bilder

13. Kjenner du til om det er problemer med mur/pipe/ildsted, for eksempel dårlig trekk, sprekker, pålegg, fyringsforbud, innkledd pipe eller liknende?  Ja
Beskrivelse:
Pipe i hobbyrom har dårlig trekk.

16. Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
 Ja, kun av ufaglært
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Egeninnsats i samarbeid med snekker. Nytt gulv og rekkverk terrasse. Nye vinduer, skyvedører, ny bekledning utvendig.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Nei
Forklar:
Egeninnsats i samarbeid med snekker. Nytt gulv og rekkverk terrasse. Nye vinduer, skyvedører, ny bekledning utvendig.

Har boligen underetasje, kjeller eller krypkjeller? Ja

19. Hvis boligen har kjeller og/eller rom under terreng. Kjenner du til om det er gjort endringer slik som ombygning, innredning, bruksendring osv., eller lagt
gulv/kledd vegger osv.? Ja
Hvilke endringer er gjort?
Bad og vaskerom ca. 2016 utført av tidl. eier.Nytt gulv i gang, innredet rom og hobbyrom i 2025. Varmefolie i gang, gildestue og hobbyrom.

22. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
 Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Nytt EL-skap, store deler av det elektriske er skiftet ifm. oppussing. Utført av Elektrikeren Drammen AS.

Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
Foreligger samsvarserklæring på utført arbeid, som er lagt inn i Boligmappa

34. Kjenner du til om det er innsekter/skadedyr i eiendommen og/eller andre bygninger på eiendommen som skjeggkre, maur, biller, mus, rotter eller
liknende? Ja
Beskrivelse:
Det er observert muselort på loft, men aldri observert mus. Etter utskifting av utvendig panel er det satt musebånd på ca. 70% av huset. Aldri vært plaget av
skadedyr el. Rådyr er ofte observert i nabolaget på vinterstid.

Har boligen garasje eller carport? Ja

37. Kjenner du til om det er utført arbeid på garasje/carport?
Ja, både av faglært og ufaglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Fliser gulv, isolering av tak og Nassau garasjeport. Isolering tak utført av Amp Isolering AS. Fliser gulv Nordahl Flisservice.
Beskriv hva som er utført av ufaglært:
Nytt tak 2023. Egeninnsats i samarbeid med snekker
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Forklar: Faktura

Kjenner du til om garasje/carport, og eventuelle innredning/endringer av dem, er godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja

41. Kjenner du til om det er påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser ved eiendommen? Ja
Beskrivelse:
Det foreligger tinglyst dokument ifm. bruk av hobbyrom under garasjen. Tinglysningen gjelder avtale om bruk mellom parter Reistadlia 30 og 32.

Tilleggskommentar
Øvrige kommentarer:
Det meste av boligen har blitt renovert siden overtakelse i 2018.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent. 
Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

Tilstandsrapport
Egenerklæring m vedlegg
Tinglyste avtaler
Informasjon fra kommunen
Energiattest
Liste om løsøre og tilbehør

Vedlegg

Enebolig over 2 plan + lagringsloft med atkomst via nedfellbar stige.

Beskrivelse (Type bolig)

Enebolig over 2 plan + lagringsloft med atkomst via nedfellbar stige.

Boligen har inngang i 1. etasje og er innredet med:

1. etasje:
Entre/hall m/trapp, gang, dusjbad, bad, 4 soverom, omkledningsrom, TV-stue og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.
Fra stue/kjøkken er det utgang til terrasse på ca 70 m² hvorav ca 15 m² er overbygget + basseng på ca 16 m² og trapp ned til hage.
Separat inngang til ett soverom.

Underetasje:
Trappegang, bad, vaskerom, 3 innredete rom, kino-rom, mellomgang, 3 boder, hobbyrom, bar/biljardrom og gildestue samt teknisk rom for basseng.
Fra gilde-stuen og gang foran hobbyrommet er det utganger til hage.

* Hobbyrom under garasjen har atkomst fra boligens underetasje eller fra hagen, slik at hobbyrommets areal er medtatt i boligens areal for underetasjen.
* Innredete rom i underetasje var tidligere soverom, på grunn av innredning av gilde-stue og overbygging med terrasse - er rommene medtatt/vurdert som innredete rom.

Innhold

Areal

Bruksareal per etasje

Antall rom / antall soverom

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Tomten/hagen er pent opparbeidet og beplantet.

Byggeår

Boligen midlertidig brukstillatelse utstedt 1981. Følger vedlagt.

Ferdigattest

Boligen har atkomst fra offentlig vei.
Boligen er tilknyttet offentlig vann.
I 2019 ble det lagt ny vannledning inn til huset/vaskerommet.
Det er avløp via private stikkledninger til kommunal ledning.
I 2019 ble det trukket strømpe i avløpsrør fra husvegg og til kommunalt rør i veien.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Lier kommune har ikke eiendomsskatt.

Fakturert beløp i 2025
Avløp 8 901,22 kr
Vann 6 011,58 kr
Sum 14 912,80 kr

Årstall - hvilke årstall er de kommunale avgiftene satt: 2025

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Ny eier må selv tegne innboforsikring.

Forsikring

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. 
Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.
Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Videre medfølger:
- Løst badekar fra Antoniolupi («high end» Italiensk design)
- Kinoanlegg og skjerm
- Fastmonterte TVer i stue og soverom
- Vinskap, merke: Liebherr kjellerrom
- Hengende lamper i alle rom (unntatt  en lampe i Gilderommet)
- Integrert lydanlegg – Blue Sound
- 2 stk. massasjestoler, Mazzetti Pro, nye i 2022, pent brukt
- Bar: Biljardbord, stoler, bord

Medfølger ikke boligen:
- Hengende lampe i Gildehall
- Løst kjøleskap, Miele i bod

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Elektrisk oppvarming ved varmekabler i entre/hall og kino-rom samt i vaskerom og alle tre badegulvene. 

Det er varmefolie i gulvene i: TV-stue og på kontor/soverom i tilknytting til garderobe i 1. etasje (det er ikke varmefolie i det største soverommet/hovedsoverom)  + varmefolie i følgende rom i U. etasje: Trappegang, gilde-stue, mellomgang og hobbyrom. 

Varmepumper luft-til-luft i bar/biljardrom og i himlingen i spisestue i 1. etasje.

Forøvrig løse ovner.

Peis m/innsats i stue/spisestue/kjøkken og peis m/innsats i bar/biljardrom i TV-stuen.
Åpen peis i hobbyrom - elementpipe.
 
Oppgitt strømforbruk er omtrentlig. Forbruket vil variere fra år til år.
Selger har inngått avtale om Norgespris.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Parkering i dobbelgarasje med ladepunkt for el-bil. 
Forøvrig parkering på gårdsplass.

Eiendommen er regulert til boligformål. For ytterligere opplysninger se vedlagte reguleringskart med bestemmelser, eller kontakt megler.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Erklæring/avtale
Rett til bruk av fellesareal.
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om bebyggelse

Urådighet
Forbud mot salg og pantsetting
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Boligen ønsker deg velkommen med en romslig entré som gir et godt førsteinntrykk. Her er det god plass til yttertøy, og trappen ned til underetasjen har moderne glassrekkverk som gir et åpent og luftig preg. Overflater og belysning er oppgradert, og helheten fremstår lys og velholdt.

Entré

Hovedetasjen har store og åpne oppholdsrom med god takhøyde og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Skipsgulv gir rommene en varm og tidløs karakter. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen på rundt 70 m², hvor en del er overbygget. Herfra går trappen videre ned til hagen og bassenget, noe som gjør utearealet lett tilgjengelig i hverdagen.

Stue/spisestue

Kjøkkenet ble totalfornyet i 2024 og fremstår som et moderne og funksjonelt arbeidsrom. Innredningen har heltre fronter, steinbenkeplate, integrerte hvitevarer og en praktisk kjøkkenøy som samler rommet. Det er også installert Quooker og waterguard. Løsningen er åpen mot spisestuen og gjør dette til et naturlig samlingspunkt.

Kjøkken

I hovedetasjen ligger også en egen TV‑stue som gir en fin mulighet for en ekstra sosial sone eller et skjermet rom for film og spill. Rommet har varmefolie under teppe og oppgraderte overflater

TV-stue

Boligen har flere soverom med gode størrelser, inkludert et rom med egen inngang fra utsiden, en fleksibel løsning for ungdom, hjemmekontor eller gjester. Hovedetasjen har fire soverom, og underetasjen har flere innredede rom som kan brukes etter behov.

Soverom

Begge badene i hovedetasjen ble totalrenovert i 2025 med nye sluk, membran, varmekabler og moderne innredning. Det ene badet har dusj, det andre har både dusj og frittstående badekar. Underetasjen har et bad som ble oppgradert i 2016, samt et vaskerom som fungerer meget godt.

Bad og våtrom

Underetasjen byr på rom som utvider boligens bruksverdi på en naturlig måte. Her ligger en stor gildestue med direkte utgang til hagen, noe som gjør etasjen lett å bruke både til hverdags og når man har besøk. Bar og biljardrommet gir en lun og sosial sone med peis, mens kino­rommet ligger skjermet til og har en behagelig akustikk. Hobbyrommet er nylig oppgradert og fremstår som et lyst og praktisk rom som kan brukes til alt fra hjemmekontor til trening. I tillegg finnes det boder, bad og vaskerom som gjør etasjen funksjonell og ryddig i bruk. Helheten gir en underetasje som oppleves gjennomarbeidet og fleksibel, med rom som enkelt kan tilpasses ulike behov.

Underetasje

Tomten er pent opparbeidet med natursteinsmurer, smijernsport, beplantning og gode uteplasser. Terrassen har både overbygget del og åpen del, og bassenget på ca. 16 m² gjør sommermånedene ekstra innbydende. Det er også utedusj og god plass til både spisegruppe og solsenger.

Uteområde

Dobbelgarasjen er oppgradert med flislagt gulv, varmekabel, isolert tak og elbillader. Den har også lagringsloft og elektrisk portåpner.

Garasje

Gulv: Skipsgulv, parkett, laminat, teppe og fliser.
Vegger: Tapet, malt panel, malt brystning, teglstein, laminat, tavlemaling, malte flater og fliser.
Himlinger: Malte flater.

Våtrom
1. etasje:
* Flislagt bad med varmekabel i gulvet.
I 2025 ble badet modernisert/flislagt. Arbeidet omfattet skifte av sluk og bruk av påføringsmembran med slukmansjett samt påstøp med nye varmekabler. Det ble lagt nye vannrør med fordelerskap og montert nytt sanitærutstyr. Det ble i praksis bygget et nytt bad.
* Flislagt dusjbad med varmekabel i gulvet. I 2025 ble  begge badene i 1. etasje modernisert/flislagt. Arbeidet 
omfattet skifte av sluk og bruk av påføringsmembran med slukmansjett samt påstøp med nye varmekabler. Det ble lagt nye vannrør med fordelerskap og montert nytt sanitærutstyr. Det ble i praksis bygget to nye bad og eiere har dokumentasjon fra utførende håndverker vedrørende modernisering av begge badene i 1. etasje.
U. etasje:
* Flislagt bad med varmekabel i gulvet.
I 2016 og i regi av tidligere eier ble badet modernisert/flislagt. Arbeidet omfattet skifte av sluk og antar bruk av membran samt påstøp med nye varmekabler. Det ble lagt nye vannrør med fordelerskap og montert nytt sanitærutstyr. Det ble i praksis bygget et nytt bad.
* Vaskerom med flislagt gulv med varmekabel.

Kjøkken:
I 2024 ble det montert ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer og med spiseøy. Det er montert waterguard/aquastop i kjøkkenbenken. 

Tekniske installasjoner:
* Naturlig avtrekk over tak eller til yttervegg, med avtrekksvifter i vaskerom, kjøkken og alle tre badene.
* 300 l varmtvannsbereder fra 2023, som er montert i avlukke i vaskerommet og med direktekoblet strømtilførsel.
* Vannrør av hovedsakelig plastrør som har blitt lagt ettersom badene har blitt modernisert, men også noe kobberrør fra byggeåret i vaskerommet. I badene i 1. etasje er vannrør fra 2025 er lagt med fordelerskap i omkledningsrommet og med overløpsrør til badet. I 2016 ble det lagt nye plastrør i badet i U. etasje. Stoppekran og vannmåler i vaskerommet. I 2019 ble det lagt ny vannledning inn til huset/vaskerommet.
*Avløpsrør i plastrør. I 2019 ble det trukket strømpe i avløpsrøret fra husvegg og til kommunalt rør i veien.
* Elektrisk oppvarming ved varmekabler i entre/hall og kino-rom samt i vaskerom og alle tre badegulvene. Det er varmefolie i gulvene i: TV-stue og største soverom i 1. etasje + i følgende rom i U. etasje: 
Trappegang, gilde-stue, mellomgang og hobbyrom. Varmepumper luft-til-luft i bar/biljardrom og i himlingen i spisestue i 1. etasje. Forøvrig løse ovner.
* Peis m/innsats i stue/spisestue/kjøkken og peis m/innsats i bar/biljardrom i TV-stuen. Elementpipe, som er helbeslått over tak.
* Fordelingskurser med digitale jordfeilautomater. Det elektriske sprede-/fordelernett er i jordet anlegg fra forskjellige år.  I 2025 ble det montert ny innmat i sikringsskap. Det er utstedt Samsvarserklæringer for el-arbeid i som er utført i 2025.

Standard

Byggemåte hentet fra tilstandsrapport: 
* Gulv-/etasjeskillere av antar elementdekker i mellom etasjene, som fremstår i normal, forventet stand og med nødvendig stiv- og planhet. Støpt plate på komprimerte masser som gulv i U. etasjen.
* Vegger over grunnmur i isolert bindingsverk som utvendig er kledd med stående kledning, som vurderes til TG 2 etter alder og isoleringsevne.
* Vinduer og terrassedører med isolerglass som er fra 2023, 2012 og 2025 samt vinduer i tre innrede rom i U. etasje som er fra byggeåret.
* Valmtak i takstolkonstruksjoner som er tekket med betongstein. I 2023 ble det lagt ny underlagspapp og takstein på taket, det ble samtidig montert nye takrenner, -nedløp og beslag samt stigetrinn og snøfangere.
* Fra stue/kjøkken er det utgang til terrasse på ca 70 m² hvorav ca 15 m² er overbygget + basseng på ca 16 m² og trapp ned til hage. Fra gilde-stuen og gang foran hobbyrommet er det utganger til hage.
Separat inngang til ett soverom i 1. etasje.

Lovlighet
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse:
Deler av boligen skal bruksendres.
 
Utdrag fra tilstandsrapport:

Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:

- Innvendig / Etasjeskille/gulv mot grunn - 2
I gildestuen ble det målt høydeavvik på 50 mm gjennom hele rommet, noe som indikerer skjevheter i underliggende gulvkonstruksjonen. Avviket kan påvirke brukskomfort, møblering og videre overflatearbeider, og er vurdert til TG 3.
Tiltak: Utbedring vil normalt innebære oppretting av gulvet, og det må påregnes tiltak i hele rommets areal. Kostnadsomfang vil avhenge av valgt løsning.
Kostnadsestimat: kr.100 000 - 200 000

- Våtrom / U. etasje &gt; vaskerom / Sluk, membran og tettesjikt
Det er ukjent om gulvet i vaskerommet har fuktsikring eller tettesjikt. Dette gir høy usikkerhet knyttet til håndtering av vann og innebærer risiko for at fukt kan trenge ned i konstruksjonen. Forholdet er vurdert til TG 3.
Tiltak: Det anbefales oppgradering av vaskerommet med etablering av egnet tettesjikt. Tiltaket innebærer normalt inngrep i gulvkonstruksjonen og bør utføres av fagkyndig.
Kostnadsestimat: kr.100 000 - 200 000

Tilstandsgrad 2 som kan kreve tiltak:

- Utvendig / Veggkonstruksjon 
Generelt er veggene tynnere og har mindre isolering enn dagens krav.

- Utvendig / Vinduer - 2
Vinduer i tre innrede rom i U. etasje som er fra byggeåret.
Vinduer eldre enn 20 år vurderes til TG 2 etter alder isoleringsevne

- Innvendig / Rom Under Terreng
Rom under terreng er generelt mer utsatt for fuktpåvirkning enn øvrige rom, særlig når dreneringen er av eldre dato. Dette gir økt usikkerhet knyttet til fuktforhold og inneklima over tid, selv om det ikke nødvendigvis er registrert fuktproblemer på befaringstidspunktet.
Tiltak: Det anbefales å være oppmerksom på tegn til fukt og sørge for god ventilasjon i rommene. 

- Tekniske installasjoner/ Vannledninger
Vannrør/kobberrør fra byggeåret vurderes til TG2 etter alder.

- Tekniske installasjoner/ Avløpsrør - 1 
Avløpsrør i gulvet fra ca. 1980 har passert en betydelig del av forventet brukstid. Dette gir økt usikkerhet knyttet til videre levetid, og rørene kan være mer utsatt for slitasje og lekkasjer over tid.

- Tekniske installasjoner/ Ventilasjon 
Naturlig avtrekk over tak eller til yttervegg, med avtrekksvifter i vaskerom, kjøkken og alle tre badene.
Løsningen fungerer, men det bemerkes at ventilasjonen er enklere enn de løsninger som anbefales i dag og det er av den grunn vanskeligere å ha tilfredstillende luftkvalitet eller muligheter for utskiftninger av luft.

- Tomteforhold / Fuktsikring og drenering 
Drenering fra 1980 har passert en betydelig del av forventet brukstid og er vurdert til TG 2 ut fra alder. Dette gir økt usikkerhet knyttet til videre funksjon og evne til å lede bort fukt fra grunnmuren.
Tiltak:
Det anbefales å følge med på kjellervegger og gulv for tegn til fuktpåvirkning. Fornyelse av drenering kan vurderes ved behov eller i forbindelse med arbeider rundt grunnmuren.
Det kan vurderes å etablere utvendig isolasjon ved fremtidig oppgradering, for å bedre temperaturforhold og redusere risiko for kondensering.

- Tomteforhold / Grunnmur og fundamenter
Grunnmur av Leca fra 1980 er vurdert med bakgrunn i alder og byggemåte. Konstruksjonen har naturlig alderspreg og kan ha enklere løsninger enn det
som er vanlig i dag, uten at det nødvendigvis er registrert skader.
Tiltak er normalt ikke påkrevd dersom grunnmuren fremstår uten tegn til fukt eller skader.

- Våtrom /U. etasje /bad /Sluk, membran og tettesjikt
Det foreligger ikke dokumentasjon eller bilder av arbeid utført i 2016. Dette gir usikkerhet knyttet til utførelse og kvalitet, selv om det ikke nødvendigvis er
registrert synlige avvik. Punktet "Sluk, membran og tettesjikt" er av den grunn vurder til TG2.

- Våtrom /U. etasje /vaskerom / Overflater Gulv
Det ble målt høydeforskjell på 12 mm fra topp slukrist til topp flis ved vaskeromsdør.
Forskriftskravet er at våtrommets vanntette sjikt i alle ytterkanter må være minimum 25 mm høyere enn overkant slukrist.
Vaskerommet ser ut til å fungere greit, tilstandsgraden er vurdert på grunn av alder og kommentert avvik vedrørende høydeforskjell.

Det gjøres oppmerksom på at rapporten må leses i sin helhet da de fleste bygningskonstruksjoner har en sammenheng med hverandre.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Reistadlia 32 - U. etg.jpg

Reistadlia 32 - 1. etg.jpg

1784.03.jpg

1784.22.jpg

Unknown-7.jpeg

1784.41.jpg

1784.40.jpg

1784.86.jpg

1784.50.jpg

1784.101.jpg

Collage-1784.17.jpg

Collage-1784.14.jpg

1784.92.jpg

1784.80.jpg

1784.78.jpg

Første etasje (1).jpeg

1784.43.jpg

1784.38.jpg

Collage-1784.07.jpg

Collage-1784.08.jpg

1784.39.jpg

1784.34.jpg

1784.35.jpg

1784.42.jpg

1784.07.jpg

1784.19.jpg

Collage-1784.03.jpg

1784.24.jpg

1784.23.jpg

1784.25.jpg

1784.13.jpg

1784.15.jpg

1784.16.jpg

1784.81.jpg

1784.82.jpg

1784.87.jpg

1784.84.jpg

1784.85.jpg

1784.83.jpg

1784.89.jpg

1784.51.jpg

Collage-1784.10.jpg

1784.52.jpg

1784.65.jpg

1784.56.jpg

Collage-1784.11.jpg

1784.59.jpg

1784.60.jpg

Collage-1784.12.jpg

1784.55.jpg

1784.29.jpg

Collage-1784.04.jpg

Underetasje.jpeg

1784.71.jpg

Collage-1784.18.jpg

1784.96.jpg

1784.100.jpg

1784.97.jpg

1784.91.jpg

Collage-1784.16.jpg

1784.74.jpg

1784.94.jpg

1784.95.jpg

1784.93.jpg

1784.10.jpg

Collage-1784.01.jpg

1784.01.jpg

1784.02.jpg

1784.05.jpg

1784.28.jpg

1784.27.jpg

Fast eiendom

Enebolig

Tommy Stensrud

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Reistadlia 32 er en gjennomført og innholdsrik enebolig som byr på moderne løsninger, store oppholdsrom og en svært familievennlig beliggenhet. Her får du en bolig som er betydelig oppgradert de siste årene, med nytt kjøkken, to nye bad, omfattende innvendige fornyelser og store utvendige arbeider som ny kledning og nytt tak. Den romslige tomten er pent opparbeidet og har både basseng, terrasse på rundt 70 m² og flere soner som inviterer til bruk gjennom hele sommeren. 

Kort oppsummert:
- Stor enebolig over to plan med fleksibel romløsning
- To moderne bad fra 2025, 3 totalt
- Nytt kjøkken fra 2024 med integrerte hvitevarer
- Quooker, kokende vann fra springen
- Matavfallskvern i servant
- Eget kinorom
- Gildestue, bar og biljardrom
- Betydelige oppgraderinger ute og inne
- Terrasse på ca. 70 m², basseng og utedusj
- Dobbelgarasje med elbillader og flislagt gulv
- Kort vei til skoler, barnehager, buss og Lier stasjon
- Et rolig og etablert boligområde med nærhet til marka

Reistadlia 32

Meget representativ villaeiendom over 2 plan | Fjordutsikt | Høy standard | Basseng | Fine uteområder | Dobbelgarasje

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Stensrud

Kontakt megler