Energiattest

Opplysninger fra kommune

Tilstandsrapport

Opplysninger fra forretningsfører

Egenerklæring

Løsøre og tilbehør, oversikt

Nabolagsprofil

Kontakt

Karl Staaffs vei 45 ligger sentralt til på Ulven, et område som de siste årene har gjennomgått en betydelig utvikling og i dag fremstår som en moderne og attraktiv bydel. Her bor du i et nabolag som kombinerer en urban og effektiv hverdag med grønne omgivelser og et stadig voksende servicetilbud. Området oppleves som rolig og trivelig, med lite gjennomgangstrafikk og hyggelige fellesområder. Samtidig er beliggenheten svært sentral, med kort vei til både Bjørvika og Oslo sentrum. Dette gir en enkel og fleksibel hverdag, enten du pendler, studerer eller ønsker nærhet til byens tilbud. Ulven er en del av Hovinbyen, Oslos største byutviklingsområde, hvor det stadig etableres nye boliger, arbeidsplasser, serveringssteder og møteplasser, og skaper et levende og praktisk bomiljø.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE
Området har et godt utvalg av barnehager og skoler for alle alderstrinn, med flere alternativer innen gang- og sykkelavstand.

Nærmeste barnehager inkluderer:
- Teisentoppen barnehage, ca 6 min gange
- Valle barnehage, ca 15 min gange
- Hovinenga barnehage, ca 15 min gange
- Ulvenparken barnehage, ca 15 min gange

For skolebarn finnes det flere alternativer for både barne- og ungdomstrinnet:
- Bryn skole (1.-7. trinn), ca 15 min gange
- Hasle skole (1.-7. trinn), ca. 1,7 km / 21 min gange
- Teglverket skole (1.-10. trinn), ca. 1,7 km / 19 min gange
- Fyrstikkalleen skole (8.-10. trinn), ca. 1,4 km / 16 min gange
- Wang Ung Oslo (8.-10. trinn), ca. 1,9 km / 23 min gange

Nærmeste videregående skoler er Valle Hovin videregående skole, ca. 7 minutter unna, og Kuben videregående skole, ca. 15 minutter unna.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON
Ulven har en strategisk beliggenhet med et solid kollektivtilbud som gjør reisen enkel, enten du skal til sentrum eller ut av byen. Nærmeste bussholdeplass er Ulvenkrysset, kun 3 minutters gange unna, hvor 14 ulike busslinjer passerer. Dette gir deg stor fleksibilitet i hverdagen. For T-bane er nærmeste stasjon Økern, ca. 15 minutter gange unna, som betjenes av linje 4 og 5. Alternativt ligger knutepunktet Helsfyr T-banestasjon ca. 15 minutter unna, med tilgang til linje 1, 2, 3 og 4. For togreisende er Bryn stasjon en 20-minutters spasertur unna og betjenes av lokaltog L1. Oslo S når du på rundt 12 minutter med bil. Flybussen har stoppested på Ulven Torg, som tar deg direkte til Oslo Lufthavn Gardermoen på rundt 30 minutter. For bilister gir beliggenheten enkel tilgang til Ring 3 og de store hovedfartsårene inn og ut av Oslo. Ca.7 min med buss til Bjørvika.

FASILITETER OG SHOPPING
De daglige innkjøpene kan enkelt og effektivt gjøres på Matkroken Ulven, bare 3 minutters gange fra leiligheten. Denne holder også søndagsåpent. For større handler er Rema 1000 Valle et godt alternativ, ca. 9 minutter unna til fots, også med søndagsåpent tilbud. På Ulven Torg, ca. 11 minutters gange unna, finner du kafé og nærbutikk, i tillegg til Apotek. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er det kort vei til større handelssentre som Økernsenteret og Linderud Senter. Hasle Torg tilbyr også et godt utvalg av butikker, vinmonopol og spisesteder. Med T-banen er du dessuten bare noen få stopp unna Storo Storsenter og Bryn senter, noen av av Oslos største kjøpesentre, samt shopping- og servicetilbudene på Carl Berners plass, Grünerløkka og ellers i de store shopping-gatene i sentrum.

AKTIVITETER OG FRITID
Ulven er et godt utgangspunkt for en aktiv fritid. Rett i nærheten ligger Valle Hovin som er et stort anlegg for fotball og andre ballspill, samt skøytebane vinterstid. Like ved ligger hjemmebanen til Vålerenga Fotball, Intility Arena. Her finner du også Treningssenteret FitnessXpress. Toppform Treningssenter ligger innenfor et kvarters gange. Nærområdet byr i tillegg på parker, lekeplasser og grønne lunger, som Hovindammen, et populært område med gangstier, sitteplasser og rikt dyreliv. Den nye Ulvenparken er et flott tilskudd til nabolaget. Parken har ballbane, petanque-bane (boule), lekeplasser og fine grøntområder med frukttrær. Området har også gode tur- og sykkelmuligheter, med planer om å utvikle gang- og sykkelstier mot Ring 3. For lengre turer er det kort vei til turstiene langs Alnaelva samt innover i Lillomarka og Østmarka, med et omfattende nettverk av tur-, sykkel- og skiløyper. Her er det gode naturopplevelser sommer som vinter. 

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER
Ulven har fått sine egne lokale samlingspunkter. Trattoria Vicino er en ekte nabolagsrestaurant som serverer italiensk mat som fersk pasta og pizza. I tillegg til maten tilbyr de aktiviteter som golfsimulator, dart, karaoke og brettspill, som gjør det til et sosialt treffsted for naboer. På Ulven Torg finner du også en hyggelig kaffebar for en rask kaffe på veien. For kulturelle opplevelser huser området Kunstnerboligen Ulven, som fungerer som et senter for samtidskunst med utstillinger, arrangementer og workshops. Med T-banen er veien kort til det rike kultur- og utelivet på Grünerløkka, Torshov og i sentrum. Her finner du et bredt spekter av restauranter, barer, teatre som Det Andre Teatret og Soria Moria, samt Ringen Kino. Beliggenheten gir deg dermed det beste fra to verdener: et rolig og moderne nabolag med et voksende lokaltilbud, og umiddelbar nærhet til alt Oslo har å by på.

Beliggenhet

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

7. Kjenner du til om det har vært tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Svar: -Ja. Noe treg avrenning har forekommet, men dette er løst med rensing av sluk. Ikke kjent vedvarende problem

16. Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Svar: -Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2024 -Firmanavn: Fast håndverker gjennom borettslaget -Beskrivelse av arbeidet: Vindu og verandadør i stue ble skiftet ut gjennom borettslaget. Selger har ikke dokumenter fra de som utførte arbeidet.

22. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
Svar: -Ja. Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2023 -Firmanavn: Remi Drikakisi i Skansen Elektro AS -Beskrivelse av arbeidet: Remonterte 2 stikkontakter på soverom og 3 på stua bak TV-en. Byttet en kontakt fra 2 til 4 bak TV. Selger har ikke fått dokumenter enda.

43. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid på eiendommen som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (for eksempel murerarbeid, tømrerarbeid osv.)?
Svar: -Ja. Ufaglært arbeid: 1.  Beskrivelse av arbeidet: Satt opp en lettvegg mellom de to skapene i gang og soverom. -2.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2020 -Beskrivelse av arbeidet: Kjøkkeninnredning ble montert.

49. Kjenner du til om sameiet/borettslaget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Svar: -Ja. Er kjent med at det har vært forhold knyttet til borettslagets bergvarmeanlegg, men har ikke nærmere kjennskap til detaljer eller om det foreligger en tvist

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.


Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Energiattest
- Egenerklæring
- Tilstandsrapport
- Nabolagsprofil
- Opplysninger fra forretningsfører
- Opplysninger fra kommune
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Navn: ULVEN BORETTSLAG
Andelsnummer: 100
Organisasjonsnummer: 947851217


Borettslag

Leiligheten ligger i 2. etasje og består av følgende rom:
Entré, bad, to soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

Vestvendt balkong på ca. 7 m² med utgang fra stuen.

Leiligheten disponerer to kjellerboder på til sammen 6 m² og en rekkegarasje.

Innhold

Areal

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. 

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 

Generelt vedrørende arealmåling og vurdering av rom: Innvendig målte arealer. Alle innvendige sjakter, rørkasser o.l. er medberegnet i boligens areal.

Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør rommets navn og definisjon i arealoppstillingen. Dette betyr at rommet både kan være i strid med Teknisk forskrift (TEK) og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg av romdefinisjon. Det kan være avvik i dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til boligens opprinnelige byggemeldte/godkjente tegninger. Dette er i henhold til gjeldende måleregler (NS3940). Rombetegnelse er skjønnsmessig vurdert på stedet og tilfredsstiller ikke nødvendigvis kravene i Teknisk forskrift for rom til varig opphold mht. rommets størrelse, takhøyde, lysforhold og rømning.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Borettslagets festede tomt er pent opparbeidet med plener, beplantning, asfalterte gang- og stikkveier, bord, benker og lekeapparater.

Tomten er fellesareal for borettslaget.

Borettslaget fester tomten av Allstad Grunneiendom AS (tidligere Kirke- og undervisningsdepartementet). Festekontrakten er tinglyst 04.11.1959 og løper i 99 år fra 8. mai 1959.

Byggeår

Det er utstedt ferdigattest for nybygg av våningshus datert 02.11.1960.

At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Det er utstedt ferdigattest for utskifting av balkong og ny fasadekledning, datert 01.10.1993.
- Det er utstedt ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner (modernisering av rør og bad), datert 16.06.2005.
- Det foreligger en instruks for garasjer datert 11.07.1962. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.
- Det foreligger et sluttnotat om henleggelse av en byggesak fra 1992, datert 24.09.2013. Årsaken er at igangsettingstillatelsen var eldre enn 3 år.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger som stemmer med dagens bruk.

Det foreligger godkjente byggetegninger for bygget, approbert 01.10.1953. Det er etablert en åpen løsning mellom stue og kjøkken ved at en vegg ble fjernet i 2020. Fjerning av vegg kan være søknadspliktig, avhengig av om veggen er en del av den bærende konstruksjonen.

Rekkverkshøyden på balkongen er målt til 87 cm, noe som er lavere enn dagens krav på 100 cm. Dette gir redusert fallsikring og kan medføre økt risiko ved bruk. Det er ikke krav til å oppgradere.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler borettslaget. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig til privat vei.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. 

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2026 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,9 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten. Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag. Eiendomsskatten er 1,7 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget. 

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Totale felleskostnader er kr 6 062,- per måned og inkluderer fyring, varmtvann, kommunale avgifter (vann, avløp og renovasjon), TV og internett (Telia).

Leie for garasje på kr 750,- per måned kommer i tillegg til felleskostnadene.

Ettersom borettslagets lån har flytende rente, vil felleskostnadene kunne endres i takt med renteendringer.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Borettslaget har totale lån og vilkår:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208029436
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.03.2026: kr 94 159 289,-
Andel av saldo: kr 223 376,07
Innfrielsesdato: 30.05.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208061747
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.03.2026: kr 2 794 838,-
Andel av saldo: kr 6 632,80
Innfrielsesdato: 30.11.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Andel felles formue

Forsikring

Det er begrenset adgang til å leie ut leiligheter i borettslag. Andelseier kan uten å søke godkjenning leie ut boligen i opptil 30 døgn i året. Dersom andelseier har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, kan boligen leies ut i inntil tre år med styrets samtykke, jf. burettslagslova §§ 5-5 og 5-6.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Basert på prisantydning har Skatteetatens boligkalkulator beregnet boligens formuesverdi til kr 1 162 500 ved bruk som primærbolig (25 % av kr 4 650 000) og kr 4 650 000 ved bruk som sekundærbolig (100 %). Formuesverdien er beregnet etter NEF-anbefalt metode.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles bergvarmeanlegg fra 2019-2020. Det er vannbåren gulvvarme i badegulvet. Felleskostnadene inkluderer fyring og varmt vann. Fjernvarme er oppgitt som oppvarmingskilde i energiattesten.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Med leiligheten følger en garasjeplass i rekkegarasje med tilhørende ladepunkt for elbil. Garasjeplassen har en månedlig kostnad på kr 750,- uavhengig av felleskostnad for leilighet. Ladepunkt kan eventuelt fjernes etter behov. Styret i borettslaget administrerer fordeling av øvrige garasjer og parkeringsplasser etter ventelister. For øvrig er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Festetomt:
Eiendommen ligger på festet grunn (gnr. 131 bnr. 64, Oslo).

Bortfester: Allstad Grunneiendom AS, org.nr. 933 730 077 (tidligere Kirke- og undervisningsdepartementet v/Østre Aker prestegård). Hjemmel overført ved fusjon/fisjon 26.11.2024.

Fester: Ulven Borettslag, org.nr. 947 851 217.

Festekontrakt: Tinglyst 04.11.1959 (dok.nr. 1959/13699). Festetid 99 år regnet fra 8. mai 1959, dvs. utløper ca. mai 2058. Etter tomtefesteloven § 33 har fester rett til forlengelse på same vilkår ved utløp.

Festeavgift: Årlig festeavgift for hele borettslaget er kr 133 897,- (regnskap 2024). Avgiften kan reguleres hvert 5. år ved skjønn. Festeavgiften er inkludert i borettslagets felleskostnader og belastes ikke den enkelte andelseier direkte.

Overdragelse: Overdragelse av festeretten krever bortfesters samtykke.

Panterett: Bortfester har 1. prioritets panterett i hus og anlegg oppført på parsellen.

Parsellens areal: 56 792 kvm (hele borettslagets tomt).

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-493, «Regulerings- og bebyggelseplan med vedtekter for deler av gnr.131 bnr.2 og gnr.132 bnr.1 m.v.», vedtatt 18.09.1953. Planens vedtekter stiller krav om at området skal bebygges med blokker i mur eller betong, og at det i samtlige blokker skal innredes gjennomgående leiligheter.

Eiendommen berøres også av flere eldre reguleringsplaner som hovedsakelig gjelder infrastruktur, garasjer og fellesanlegg. Dette inkluderer plan 1371 (busslommer), 21562 (turvei og garasjer), S-1518 (veikryss og byggegrense), S-2118 (trafikkområde) og V110762 (garasjer).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, nåværende.

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Festekontrakt - vilkår
ÅRLIG AVGIFT NOK         11,350
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om bebyggelse
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Rettighet
LEIEAVTALE
UTLEIER: FORSVARETS BORETTSLAG AL
LEIE-TID:  10 ÅR
ÅRLIG AVGIFT NOK         11,745
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BEST. OM BRUKS- OG DISPOSISJONSRETT
LOKALER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Registrering av grunn
Registrering av grunn

Registrering av grunn
Registrering av grunn

Registrering av grunn
Registrering av grunn

Registrering av grunn
Registrering av grunn



Tinglyste heftelser

Informasjon om borettslaget:
- Borettslaget består av 432 andeler.
- Det er ikke forkjøpsrett for andelseierne i borettslaget. Borettslaget er frittstående og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.
- Dyrehold skal foregå på en slik måte at det ikke er til sjenanse eller ulempe for andre beboere.
- Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.
- Borettslaget har ikke individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) for fellesgjelden.
- Borettslaget har ikke avtale om sikringsordning for felleskostnader. For krav på dekning av felleskostnader har borettslaget lovbestemt panterett i andelen, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp.
- Kun fysiske personer kan være andelseiere, og ingen kan eie mer enn én andel. Juridiske personer som stat og kommune kan eie opptil ti prosent av boligene.

Diverse iht. forretningsfører:
- På årsmøtet i mai 2025 ble årsrapport og regnskap godkjent. Styrehonoraret ble beholdt på 650 000 kr. På en ekstraordinær generalforsamling 6. oktober 2025 ble det valgt nytt styre, inkludert en ekstern styreleder, samt nye styremedlemmer og en valgkomité.
- Borettslaget har sykkelboder og boder. Noen leiligheter har tilgang til fryseboks i kjeller mot betaling for strøm. Det er 127 garasjeplasser og 37 utendørsplasser som leies ut til andelseierne. Borettslaget har en pågående juridisk tvist knyttet til ufullført arbeid med tak, samt en sak under behandling angående vedvarende problemer med bergvarmeanlegget.

Diverse vdr. vedlikehold:
Borettslaget har flere pågående og planlagte vedlikeholdsprosjekter. Utskifting av vinduer og balkongdører har pågått siden 2017. Det er vedtatt skifte/vedlikehold av tak, utskifting av utgangsdører og skifte av callinganlegg. Utskifting av ytterdører til oppgangene og fasadevask var planlagt i 2025. I tillegg pågår gradvis oppgradering av belysning i fellesarealer. Det foreligger ikke opplysninger om endelig vedtak, kostnadsramme eller tidspunkt for gjennomføring av alle disse tiltakene.

Diverse utført vedlikehold:
2025: Inspeksjon av tak, renovering av hybler og leiligheter i KS6, utbedring av asfalt foran garasjer, flytting av styrerom, inspeksjon av ventilasjonsanlegg og gjennomføring av brannvernrunder. 
1994: Rehabilitering av teglstein på fasader og nye balkonger.

Viktig informasjon

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Det er ikke utført radonmåling på eiendommen.

For mer informasjon om radon, se www.dsa.no/radon.

Radon

Entré
Leiligheten ligger i byggets 2. etasje og har adkomst via felles trappeoppgang. Entréen fremstår romslig og innbydende, med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko i garderobeløsning. Gulv med gjennomgående laminat bidrar til en helhetlig overgang videre inn i boligen. Overflater er oppgradert i 2026 med malte flater, nye innerdører og lister, noe som gir et ryddig og oppdatert uttrykk. Planløsningen gir enkel adkomst til bad, begge soverom og stue.

Kjøkken
IKEA kjøkkeninnredning fra 2020, med slette, folierte fronter og god skap- og benkeplass. Benkeplate i laminat med underlimt kum og ettgreps servantbatteri. Kjøkkenet har vindu som gir godt med naturlig lys og utsyn mot hyggelige uteområder med sitteplasser og lekeapparater. Alle hvitevarer er integrerte, bestående av stekeovn med pyrolyse og mikrobølgeovn med stekefunksjon, begge plassert i praktisk arbeidshøyde. I tillegg er det integrert oppvaskmaskin, kjøl-/fryseskap og induksjonstopp med kullfilterventilator. Det er installert waterguard under oppvaskmaskin. Kjøkkenet er utformet med halvøy mot stuen, som gir en naturlig og funksjonell overgang mellom sonene.

Stue
Stuen ligger i åpen løsning mot kjøkkenet og danner en romslig og sammenhengende oppholdsone med gode møbleringsmuligheter. Planløsningen oppleves luftig og sosial, med naturlig overgang mellom kjøkken, spiseplass og stue. Stuen er lett å møblere med god plass til sofagruppe og tilhørende møblement, samtidig som det er en naturlig sone for spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 7 kvm, som gir en fin forlengelse av oppholdsarealet i sommerhalvåret. Stuevindu og balkongdør ble skiftet i 2024, og bidrar til godt med naturlig lysinnslipp og en behagelig romfølelse. Vinduene vender ut mot grønne og rolige omgivelser, noe som gir en hyggelig atmosfære i rommet.

Bad
Badet ble oppgradert i regi av borettslaget i 2004, i forbindelse med modernisering av våtrom og utskifting av vann- og avløpsrør. Rommet har flislagte overflater på vegger og gulv og fremstår funksjonelt med en praktisk planløsning. Badet er innredet med vegghengt toalett, servant med underskap og speilskap med belysning, samt dusjhjørne. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, som gir en hensiktsmessig vaskesone i rommet. Et vindu bidrar med naturlig lys og mulighet for lufting.

Soverom
Leiligheten har to gode soverom med en god og gjennomtenkt plassering i boligen. Hovedsoverommet har adkomst fra stuen og fremstår som romslig, med plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Rommet har garderobeskap som gir praktiske oppbevaringsmuligheter. Det andre soverommet har adkomst fra entréen og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Også her er det garderobeløsning. Begge rommene har gode lysforhold og en rolig atmosfære.

Garderobe og oppbevaring
Leiligheten har gode interne oppbevaringsmuligheter med garderobeskap i begge soverom, samt i entré, som gir praktisk lagringsplass for klær og øvrige eiendeler. I tillegg medfølger to kjellerboder merket "45-2-H" på henholdsvis ca. 3,4 og 2,8 kvm, som samlet gir gode og fleksible lagringsmuligheter.

Uteområde
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 7 kvm med gode solforhold fra ca. kl. 14 og utover til solen går ned. Balkongen har trefliser på gulvet og plass til sittegruppe, og fremstår som et hyggelig og skjermet uterom med utsyn mot grønne fellesarealer. Grilling på balkongen er tillatt med godkjent elektrisk eller gassdrevet grill. Bygget har teglsteinsfasade og inngår i et etablert borettslag med flere boligblokker organisert i kvartaler. Bebyggelsen fremstår som ryddig og godt ivaretatt. Fellesarealene er opparbeidet med plenarealer, beplantning og asfalterte gang- og stikkveier. Det er tilrettelagt for både lek og opphold, med lekeplasser i hvert kvartal, samt sitteplasser og sosiale soner for beboerne. Beboerne har også tilgang til felles vaskeri med faste åpningstider.

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 25.03.2026:

Leiligheten er en andelsleilighet i en boligblokk fra 1955. Boligen er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles bergvarmeanlegg fra 2019-2020. Leiligheten har gjennomgått flere oppgraderinger, inkludert etablering av åpen løsning mellom stue og kjøkken i 2020. Vindu og balkongdør i stue ble skiftet i 2024. I 2026 ble det montert nye innerdører med lister, og overflater ble malt.

Overflater:
Gulvoverflater: Laminat og fliser.
Vegger: Malte flater og fliser.
Himling: Malte flater.
Det er en åpen skjøt i laminat under sofaen.

Kjøkken:
Innredning fra 2020 med folierte fronter og laminat benkeplate med underlimt kum. Integrerte hvitevarer: induksjonstopp, stekeovn med pyrolysefunksjon, mikrobølgeovn med stekefunksjon og oppvaskmaskin, samt kjøle- og fryseskap. Waterguard er installert. Avtrekksvifte med kullfilter.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2004 i regi av borettslaget. Vannbåren gulvvarme. Utstyrt med vegghengt toalett, servant, servantskap, speilskap og dusjhjørne. Opplegg for vaskemaskin. Rommet har naturlig avtrekk. Badet har et oppgraderingsbehov grunnet alder på tettesjikt og overflater, samt fuktsvelling på servantskap og avvik i fallforhold.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.03.2026:

Bygning generelt:
Boligblokk oppført i 1955 i betong-, mur- og trekonstruksjoner over 4 plan pluss kjeller. Yttervegger er av teglstein. Etasjeskillere er støpte dekker. Bygningen har grunnmur i betong på antatt fundamentering til faste masser. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, trolig tekket med plater.

Vinduer:
Vinduer i kjøkken, bad og soverom har trekarmer og isolerglass fra 1981. Stuevindu ble skiftet i 2024. Vinduer med isolerglass fra 1981 har normalt lavere varmeisolerende evne enn moderne løsninger, noe som kan gi noe høyere varmetap.

Dører:
Entrédør med brann- og lydklassifisering.

Terrassedør:
Balkongdør med trekarm og isolerglass, skiftet i 2024.

Balkonger / Terrasser:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong med et gulvareal på ca. 7 m². Balkongen har trefliser på gulvet. Rekkverkshøyden er målt til 87 cm, som er lavere enn dagens krav, noe som gir redusert fallsikring.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.03.2026:

Vannledninger:
Vannrør er av kobber, lagt nye på badet i 2004 med fordelerstokk. Det er stoppekraner i badet. Det er montert waterguard/aquastop under oppvaskmaskin. Rørene fra 2004 har passert en betydelig del av forventet brukstid, noe som gir økt usikkerhet knyttet til videre levetid.

Avløpsrør:
Synlige avløpsrør er av plast, skiftet i 2004. Badet har plastsluk, montert i 2004.

Ventilasjon:
Leiligheten har naturlig ventilasjon. Det er naturlig avtrekk over tak eller til yttervegg, med tilluft via veggventiler i begge soverom. Badet har naturlig avtrekk via ventil i himling og tilluftsspalte ved døren. Kjøkkenet har avtrekksvifte med kullfilter og en avtrekksventil. Slike løsninger gir varierende luftutskifting avhengig av temperatur- og trykkforhold. Kjøkkenviften med kullfilter har begrenset fjerning av fukt og forurensninger.

Varme:
Oppvarming med radiatorer tilknyttet felles bergvarmeanlegg fra 2019-2020. Varmtvann leveres også fra fellesanlegget. Det er vannbåren gulvvarme i badegulvet.

Elektrisk anlegg:
Anlegget har 32 amp hovedsikringer/overbelastningsvern og fordelingskurser med jordfeilautomater. Det elektriske sprede-/fordelernett er i jordet anlegg fra forskjellige år. Det er uvisst når det ble montert ny innmat i sikringsskapet, og det er ikke fremlagt samsvarserklæring for dette arbeidet. Det foreligger kursfortegnelse i sikringsskapet.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1 og TG2 ), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Barnevennlig

Karl Staaffs vei 45.jpg

1770.06 (1).jpg

1770.23 (1).jpg

360 virtuell visning.jpg

1770.25.jpg

1770.05 (1).jpg

1770.26.jpg

1770.24.jpg

1770.17.jpg

1770.16.jpg

Collage-1770.02 (1).jpg

Collage-1770.03.jpg

1770.13.jpg

Collage-1770.01 (1) (1) (1).jpg

1770.07 (1).jpg

1770.08.jpg

1770.09 (1).jpg

1770.10 (1).jpg

1770.20 (1).jpg

Collage-1770.04.jpg

1770.02 (1).jpg

1770.01 (1).jpg

1770.04 (1).jpg

BOA 763.05 (1)-2.jpg

Ulven Hagen-2.jpg

BOA s763.04 (2)-2.jpg

Valle -2.jpg

Øst-2-2.jpg

tbane-2.jpg

buss-2.jpg

BOA 763.04 (2)-2-2.jpg

Selgers egne bilder parkering .jpg

Selgers egne bilder .jpg

Andel

Leilighet

Bulent Yildirim

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Gjennomgående og arealeffektiv 3-roms andelsleilighet med god planløsning, balkong og garasje. Boligen er oppgradert i 2026 og fremstår som lys, praktisk og innflyttingsklar. Oppvarming og varmtvann fra borettslagets bergvarmeanlegg er inkludert i felleskostnadene, noe som gir forutsigbare boutgifter.

Kjøkken fra 2020 i åpen løsning mot stuen, med integrerte hvitevarer og gode arbeidsflater. Fra stuen er det utgang til vestvendt balkong på ca. 7 kvm med gode solforhold fra ettermiddag og utover kvelden. I stuen er det installert nytt vindu og balkongdør i 2024. Boligen disponerer garasjeplass med elbillader i rekkegarasje, samt to kjellerboder som gir gode oppbevaringsmuligheter. 

Sentralt beliggende på Ulven, en moderne bydel med urban hverdag og grønne omgivelser, med kort vei til sentrum og svært godt kollektivtilbud i umiddelbar nærhet.

- Vestvendt balkong på ca. 7 m² med sol fra ca. kl. 14
- Kjøkken fra 2020 med integrerte hvitevarer
- Nytt vindu og balkongdør i stuen, 2024
- Garasjeplass med elbillader medfølger
- Fyring og varmtvann fra felles bergvarmeanlegg inkludert i månedlige felleskostnader
- Bad med vannbåren gulvvarme og opplegg for vaskemaskin
- To kjellerboder på ca. 3,4 og 2,8 kvm gir god lagringsplass
- TV og internett fra Telia er inkludert i månedlige felleskostnader
- Kort gange til buss (3 min) og T-bane på Økern (10-15 min)
- Nærhet til Valle Hovin, Intility Arena og turstier langs Alnaelva

Karl Staaffs vei 45

Arealeffektiv 3-roms med kjøkken fra 2020 og vestvendt balkong. Garasje m/lader. Fyring/v.vann og TV/internett inkl.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Bulent Yildirim

Kontakt megler