Tilstandsrapport Bergerveien 5

Løsøre og tilbehør liste

Nabolagsprofil

Opplysninger fra kommune

Opplysninger fra forretningsfører

Energiattest

Egenerklæring

Kontakt

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Finstadjordet i Lørenskog, i et etablert og rolig boligområde som er svært populært blant barnefamilier. Området kjennetegnes av grønne omgivelser, godt vedlikeholdte fellesarealer og et trygt og oversiktlig bomiljø. Her bor du tilbaketrukket i et stille område, samtidig som du har kort vei til alt av hverdagstilbud. Barnehage ligger praktisk til rett bak boligen, og både dagligvarebutikker og kjøpesenter er tilgjengelig innen få minutters gange. Triaden Lørenskog Storsenter ligger kun ca. 5 minutters gange unna og fungerer som et naturlig samlingspunkt i området. Samtidig er det kort vei til Østmarka med flotte turmuligheter året rundt, en kvalitet som trekkes frem av lokalkjente.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE
Finstadjordet har et svært godt og familievennlig tilbud av barnehager og skoler, de fleste innen kort gangavstand fra boligen. I nærområdet finner du blant annet Berger barnehage, ca. 3 minutters gange, Løken barnehage, ca. 5 minutter, og Benterud barnehage, ca. 6 minutter. Benterud skole ligger kun ca. 6 minutters gange unna, mens også Finstad skole og Åsen skole er lett tilgjengelige til fots. For ungdomstrinnet er Løkenåsen skole et nærliggende alternativ med ca. 14 minutters gange, mens Kjenn skole ligger noe lenger unna. Videregående skoler som Mailand og Lørenskog videregående er også lett tilgjengelige. Området tilbyr gode oppvekstvilkår med nærhet til skoler, barnehager og et etablert boligmiljø.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON
Området har meget gode kollektivforbindelser som gjør det enkelt å pendle til både Oslo og omkringliggende områder. Bergerveien bussholdeplass ligger kun ca. 2 til 3 minutters gange fra boligen, med linje 110, 110E og 120 som gir hyppige avganger til blant annet Oslo Bussterminal og Lillestrøm. Lørenskog stasjon ligger ca. 4,4 km unna, med tog på linje L1 mellom Lillestrøm og Spikkestad. Reisetiden til Oslo S er ca. 19 minutter. Området har også gode gang- og sykkelveier, og både buss og bil er vanlige transportvalg i hverdagen.

FASILITETER OG SHOPPING
Fra boligen er det kort vei til et bredt utvalg av butikker og servicetilbud. Triaden Lørenskog Storsenter ligger kun ca. 5 minutters gange unna og tilbyr et variert utvalg av butikker, serveringssteder og tjenester. Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres til fots, med Rema 1000 Løkenhagen ca. 4 minutter unna og Coop Extra på Triaden ca. 5 minutter unna.I tillegg er det kort vei til Metro senter, som tilbyr et bredt utvalg av butikker, serveringssteder, kino og helsetilbud, samt Lørenskog hus med bibliotek, kulturarrangementer og ulike aktivitetstilbud.

AKTIVITET OG REKREASJON
Finstadjordet byr på svært gode muligheter for både aktivitet og rekreasjon for både store og små. Østmarka ligger like i nærheten og gir tilgang til et omfattende nettverk av turstier, lysløyper og sykkelruter, samt flere fiske- og badevann. Området egner seg godt for turer året rundt, enten det er til fots, på sykkel eller ski om vinteren. I nærområdet finnes også gode tilbud for organiserte aktiviteter, med blant annet Finstad balløkke, Triaden sportssenter og SATS Triaden innen ca. 5 minutters gange, samt treningstilbud som Sporty 60+ i kort avstand. For varme sommerdager er både Langvannet og Mønevann populære utfartssteder, med badeplasser, turstier og tilrettelagte områder for opphold og grilling. Losby ligger kun en kort kjøretur unna og byr på flotte naturopplevelser, golfanlegg med både 9- og 18-hulls bane, samt besøksgård og serveringstilbud.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER
Området byr på et variert utvalg av opplevelser og møteplasser for både store og små. SNØ på Lørenskog ligger kun ca. 8 minutters kjøretur unna og er en av verdens største helårsarenaer for snøopplevelser. Her finner du alpinbakker, langrennsløyper, terrengpark og tilrettelagte områder for lek og aktivitet, noe som gjør tilbudet attraktivt for hele familien. Lørenskog hus er kommunens kulturarena og tilbyr kino, bibliotek, kulturskole, konserter og arrangementer gjennom hele året, og bidrar til et rikt og variert kulturtilbud i nærområdet. Triaden Lørenskog Storsenter fungerer også som en sosial møteplass, med et godt utvalg av serveringssteder og aktiviteter blant annet trampolinepark i tillegg til handelstilbudet.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Nabolagsprofil
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Leiligheten ligger i 2. etasje og består av følgende rom:
Entré, stue og kjøkken i åpen løsning,  2 soverom, bad og innvendig bod på ca 2,7 m² .

Balkong på ca. 11,6 m² med utgang fra stuen.

Leiligheten disponerer en bod i kjelleren på ca. 8,5 m² og en parkeringsplass i felles parkeringshus.

Innhold

Areal

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport:
Det er ikke fremlagt godkjente tegninger av boligen. Det foreligger ikke oppdaterte godkjente byggetegninger som samsvarer med boligen. Det er ingen avvik i forhold til rømming og romhøyde ut fra gjeldende forskrifter da boligen ble byggemeldt.

Egenerklæringsskjema er levert i forbindelse med oppdraget.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport:
Arealmålingene i denne rapporten er utført i samsvar med Norsk Standard NS 3940 slik målereglene var praktisert i bransjen på måletidspunktet. Måleverdig areal etter NS 3940 er ikke det samme som godkjent oppholdsareal etter plan- og bygningslovgivningen. Ved arealmåling er det NS 3940 som legges til grunn. Standarden har en annen definisjon av fellesareal enn eierseksjonsloven, og det kan innebære at arealer som er måleverdig etter NS 3940 ikke nødvendigvis følger boenheten rettslig.

Tilstandsrapporten er utarbeidet av Joakim Siljuberg ved Siljuberg AS, med befaring 20.03.2026, etter NS 3600:2018 (Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig) og NS 3940. Rapporten beskriver boligen som vedlikeholdt, med fire bygningsdeler i tilstandsgrad 2 (vesentlige avvik) og fem i tilstandsgrad 1.

Det henvises til vedlagte tilstandsrapport for utfyllende beskrivelse av eiendommens tilstand, inkludert vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Pent opparbeidet og flat tomt med plen og asfaltert adkomst.

Tomten er fellesareal for sameiet.

Fellesarealene er opparbeidet med felles takterrasser, sykkelparkering og beplantning.

Byggeår

Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for nye boligblokker datert 28.08.2020. Det foreligger ikke ferdigattest for eiendommen.

I følge tillatelsen gjenstod følgende arbeider med frist 30.10.2020:
- Mindre fasadearbeider for hus B.
- Ferdigstillelse av park.
Det ble stilt vilkår om at tiltaket skal betjenes av avfallssuget, jf. reguleringsplanen.

At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger før midlertidig brukstillatelse løper ut på tid. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført innen fristen kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner; så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk.

Det foreligger ikke godkjente tegninger av boligen. Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere om dagens bruk samsvarer med det som er godkjent.

Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor ny eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr og pålegg mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, overtar kjøper ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon og feiing inngår i felleskostnaden og faktureres samlet til sameiet av Lørenskog kommune.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Totale fellesutgifter er kr 3 624,- per måned. Dette inkluderer blant annet kommunale avgifter, kabel-TV/internett og parkering.

Fellesutgiftene er fordelt slik:

- Felleskostnader: kr 3 005,-
- Kabel-TV/Internett: kr 469,-
- Parkering: kr 150,-

I tillegg til fellesutgiftene vil fjernvarme bli belastet hver enkelt seksjonseier basert på forbruk. Dette vil fremstå som en særskilt post i felleskostnadene.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Det er pr. 19.03.2026 ingen lån registrert på sameiet.

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: Fremtind Forsikring AS

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn. Eiendommen har vært utleid da eier ikke har bodd i leiligheten.

Sameiets vedtekter angir at den enkelte seksjonseier har full råderett til utleie, men seksjonseier har plikt til å melde bortleie av seksjonen skriftlig til sameiets styre/forretningsfører. Korttidsutleie via Air BNB eller lignende er ikke ønskelig, og styret oppfordrer seksjonseiere som ønsker å leie ut sin bolig til å gjøre dette gjennom utleiebyrå, og styret og forretningsfører skal informeres om dette.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Eiendommens formuesverdi (ligningsverdi) fastsettes av Skatteetaten. For sekundærbolig er formuesverdien 70 prosent av markedsverdi. Endelig formuesverdi for kjøper må innhentes fra Skatteetaten ved inngivelse av selvangivelse.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Selger oppgir strømforbruk til omtrent 2 000 kWh per år. Strømforbruk varierer etter forbruk og bruksmønster.

Kommentarer

Boligen varmes opp med fjernvarme og vannbåren gulvvarme i entré, stue, kjøkken og soverom. Sameiet har felles varmtvann og felles varmesystem. Fjernvarme avregnes etter forbruk og fremkommer som særskilt post i felleskostnadene. Boligen har balansert ventilasjon.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Leiligheten disponerer fast garasjeplass nr. 157 i felles parkeringsanlegg, tinglyst på egen seksjon. Plassen er ca. 12 m² og gir enkel og trygg parkering. Det er tilrettelagt for etablering av elbillader. Månedlig kostnad for parkering er kr 150,-. Det er også gratis gjesteparkering i garasjen til bygget, administrert via Parqio-appen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (felt D2) i områderegulering Skårer syd (plan-ID 2014003), vedtatt 25.06.2014. Et delareal på 900 m² er regulert til angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål. Mindre delarealer er regulert til kjøreveg og annen veggrunn – grøntareal.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering Masserud gård (plan-ID 2013003), vedtatt 26.06.2013. Planen berører et delareal på 12 m² regulert til annen veggrunn – grøntareal.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2023–2035 (plan-ID 2022003), vedtatt 15.03.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Eiendommen kan berøres av sikringssoner knyttet til infrastruktur i grunnen. Ved eventuelle grunnarbeider må nabovarsel sendes til Bane NOR SF (Romeriksporten/Gardermobanen) og NRV/NRA (RA-2 tunnelen).

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. I følge Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) er det ikke regnet som farlig å bo på kvikkleire. Det er først når kvikkleira overbelastes at den kan kollapse. Kvikkleireskred utløses oftest av anleggsvirksomhet som grave- og fyllingsarbeider. Det stilles strenge krav til de som bygger i kvikkleireområder. Kvikkleireskred kan også utløses av erosjon i elver og bekker.

De fleste kommuner har brukt marin grensen (ca. 200 moh) som avgrensning av områder hvor det kan finnes kvikkleire. Under marin grense stilles det krav til at sikkerhet mot skred er ivaretatt iht. Byggteknisk forskrift (TEK) og NVEs veileder «Sikkerhet mot kvikkleireskred». Det kan være forbud mot tiltak og arbeider i rasutsatte områder. Ta kontakt med kommunen eller NVE dersom du har flere spørsmål i forhold til grunnforholdene.

Det pågår arbeid med en ny kommuneplan, Kommuneplanens arealdel 2026–2038 (plan-ID 2024004).

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 121
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 705 / 211106

Erklæring/avtale
Bestemmelse om rett til plassering av lagerbygg.
Rett til vedlikehold
Kan ikke slettes uten samtykke fra Lørenskog kommune.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Bestemmelse om brannoppstillingsplass
Bestemmelse om vedlikehold
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om nettstasjon
Stedsevarig rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse
Bestemmelse om transport og ferdsel
Bestemmelse om byggeforbud og beplantning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameiet:
- Sameiet heter Berger Hage Boligsameie, har organisasjonsnummer 925 187 399 og består av 192 boligseksjoner.
- Sameiebrøk: 705 / 211 106
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Hund skal alltid føres i bånd på sameiets område og holdes borte fra lekeplasser.
- Ny eier krever ikke styregodkjennelse, men styret skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.
- Sameiet har ikke individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) for fellesgjelden.
- Sameiet har ikke en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Seksjonseiere har lovbestemt panterett i hverandres seksjoner for krav som følger av sameieforholdet, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp.
- Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet.
- Korttidsutleie via Airbnb og lignende er ifølge sameiets trivselsregler punkt 13 ikke ønskelig.
- Sameiet er koblet til Lørenskog kommunes søppelsuganlegg.
- Det er tilrettelagt for installasjon av lader for elbil på alle parkeringsplasser i felles garasjeanlegg. Kostnaden bekostes av seksjonseier.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.

Diverse iht. forretningsfører (siste tilgjengelige protokoll er datert 10. april 2025):
På ordinært årsmøte 10. april 2025 ble årsregnskap for 2024 godkjent og overskuddet tillagt opptjent egenkapital. Styrehonoraret ble vedtatt til kr 330 000. Det ble enstemmig vedtatt en endring av vedtektenes punkt 2-1 hvor tidligere begrensning om at andelen juridiske personer ikke skulle overstige fem prosent av boligmassen, ble fjernet. Forslag om opprettelse av sosialkomite i sameiet ble forkastet.

Sameiet har ingen felles lån, og andel fellesgjeld utgjør per 31.12.2025 kr 624. Sameiet har felles bygningsforsikring i Fremtind Forsikring under avtalenummer 3185162. Kommunale avgifter for vann, avløp, renovasjon og feiing inngår i felleskostnaden, og faktureres samlet til sameiet av Lørenskog kommune. Fjernvarme avregnes etter forbruk og fremkommer som særskilt post i felleskostnaden.

Diverse utført vedlikehold:
Boligen er fra byggeår 2020 og fremstår som vedlikeholdt. Det er ifølge selger og tilstandsrapporten ikke utført vesentlige endringer eller vedlikeholdsarbeider på leiligheten siden oppføring.

Diverse vdr. fremtidig vedlikehold:
Det foreligger ikke en konkret langsiktig vedlikeholdsplan for sameiet i mottatt forretningsfører-dokumentasjon. Bygget er oppført i 2020 og fremstår etter tilstandsrapporten som godt vedlikeholdt. Eventuelle planlagte tiltak og status kan innhentes fra styreleder eller forretningsfører.

Ferdigattest:
For tiltaket foreligger midlertidig brukstillatelse av 28. august 2020 fra Lørenskog kommune. Status om ferdigattest avklares i salgsprosessen.

Viktig informasjon

TV/internett:
- Telia er leverandør for Kabel-TV/Internett. En kostnad på 469 kr per måned er inkludert i felleskostnadene.

Sameiets felles fasiliteter:
Sameiet har felles parkeringshus med 223 plasser pluss 11 gjesteparkeringsplasser. Det er etablert felles takterrasser på bygg A, B og deler av bygg E. Felles sykkelparkering i parkeringskjeller, og det er heis fra hvert bygg ned til parkeringskjelleren. Sameiet er koblet til Lørenskog kommunes søppelsug.

Sameiets hjemmeside: home.solibo.no/hp/bergerhage

Kameraovervåkning er installert i garasjen og ved søppelanlegget.

Planlagt vedlikehold 2026:
Styret har planlagt feiing og vask av garasjeanlegget i 2026. Det er tilrettelagt for installasjon av ladestasjon for elbil på alle parkeringsplasser, men den enkelte sameier må selv bestille og bekoste installasjonen. Det foreligger ikke opplysninger om endelig vedtak, kostnadsramme eller tidspunkt for gjennomføring.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Det er ikke utført radonmåling på eiendommen.

For mer informasjon om radon, se www.dsa.no/radon.

Radon

ENTRÈ
Entréen gir et ryddig og funksjonelt førsteinntrykk, med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Gulvet er belagt med parkett som videreføres inn i boligen og bidrar til et helhetlig uttrykk. Vannbåren gulvvarme sørger for jevn og behagelig temperatur i vinterhalvåret. I tilknytning til entréen ligger en praktisk innvendig bod/teknisk rom, som gir gode oppbevaringsmuligheter i hverdagen. Videre er det adkomst til bad samt leilighetens øvrige rom, med en planløsning som oppleves praktisk og lett tilgjengelig.

STUE OG KJØKKEN
Stue og kjøkken ligger i en åpen og sosial løsning, med god romfølelse og fleksible møbleringsmuligheter. Rommet fremstår som lyst og luftig, med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en behagelig romfølelse. Planløsningen gir naturlig plass til både sofagruppe og spisebord, med en funksjonell og godt balansert inndeling av sonene. Fargepalett og materialvalg er holdt i rolige, tidløse nyanser som gir et harmonisk og helhetlig uttrykk. Ved spiseplassen er det utgang til balkongen, noe som gir en fin forlengelse av oppholdsrommet i de varmere månedene og en god forbindelse mellom inne- og utearealer. Ett av vinduene i stuen er utstyrt med elektrisk solskjerming, som bidrar til økt komfort og et behagelig inneklima.

Kjøkkenet er levert av Sigdal og har et stilrent uttrykk med slette fronter og laminat benkeplate. Innredningen er praktisk utformet med gode arbeidsflater, rikelig skapplass og en effektiv arbeidsflyt. Integrerte hvitevarer fra Siemens inkluderer induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Ventilator over kokeplass er tilkoblet boligens balanserte ventilasjonsanlegg, og det er installert waterguard for økt trygghet mot vannlekkasjer.
Samlet sett fremstår stue og kjøkken som en sosial og velfungerende oppholdssone med god flyt, gjennomgående standard og tiltalende helhet.

BAD
Badet fremstår som praktisk og funksjonelt, med flislagte overflater og en gjennomgående, nøytral fargepalett. Det er gulvvarme, som bidrar til økt komfort. Innredningen har slette fronter og heldekkende servant med ettgreps blandebatteri, som gir et ryddig og helhetlig uttrykk. Videre er badet utstyrt med vegghengt toalett og dusjløsning med innfellbare dusjdører, som gir fleksibel bruk av rommet og god utnyttelse av arealet. Det er opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Badet er tilkoblet boligens balanserte ventilasjonsanlegg, noe som bidrar til et godt inneklima.

SOVEROM
Leiligheten har to romslige soverom, begge med vannbåren varme i gulvet. Rommene fremstår med lyse, malte flater og gjennomgående parkettgulv som gir et tidløst og helhetlig uttrykk. Store vindusflater sørger for godt med naturlig lys og bidrar til en behagelig romfølelse. Hovedsoverommet oppleves som luftig og har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Det medfølger et stort garderobeskap med skyvedører som gir gode oppbevaringsmuligheter. Soverom 2 har fleksible bruksmuligheter og egner seg godt som ekstra soverom, barnerom, hjemmekontor eller lignende. Rommet har en rolig atmosfære og gode lysforhold, og vinduet er utstyrt med elektrisk solskjerming som bidrar til økt komfort ved behov. Denne løsningen gjør boligen godt tilpasset både små og litt større familier, med en planløsning som enkelt kan tilpasses ulike behov over tid.

UTEOMRÅDE
Leiligheten har en romslig terrasse på ca. 12 m² med utgang fra stue og kjøkken, som gir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i de varmere månedene. Terrassen har god plass til utemøbler, beplantning og grill, og har betongdekke og rekkverk som gir en luftig, men samtidig skjermet følelse mot fellesområdene. I tillegg disponerer sameiet en felles takterrasse som gir ekstra uteoppholdsareal med fantstisk utsikt over området. Leiligheten har gode oppbevaringsmuligheter med to boder. Den ene er en innvendig bod/teknisk rom i tilknytning til entréen på ca. 2,7 m², som egner seg godt til daglig oppbevaring. I tillegg medfølger en romslig hjørnebod i kjeller på ca. 8,5 m² med svært god lagringsplass. Det er også etablert felles sykkelboder som gir praktisk og sikker oppbevaring. Eiendommen ligger på en pent opparbeidet tomt med grønne fellesarealer, sitteplasser og interne gangveier, og området fremstår som ryddig og barnevennlig. Fasaden er kledd med stående trepanel som gir et moderne og helhetlig uttrykk. Adkomstarealene er asfaltert, og det er etablert felles renovasjonsløsninger i området.

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 22.03.2026:

Leiligheten er fra 2020 og fremstår som vedlikeholdt. Bærende konstruksjoner og etasjeskille er oppført i betong. Vinduer er med 2-lags isolerglass fra 2019. Boligen har balansert ventilasjon fra 2020.

Overflater:
Gulv: Fliser på bad, parkettgulv i øvrige rom.
Vegger: Fliser på bad, malte overflater i øvrige rom.
Himling: Malte overflater.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra Sigdal med slette fronter og laminat benkeplate. Integrerte hvitevarer fra Siemens: induksjonstopp, komfyr, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Ventilator over kokeplate er koblet til balansert ventilasjon. Oppvaskkum i stål med ettgreps blandebatteri. Waterguard-sensor er montert for sikring mot vannlekkasje. Komfyrvakt er installert.

Bad:
Baderomskabin med flislagte gulv og vegger. Innredning med slette fronter og heldekkende servant med ettgreps blandebatteri. Vegghengt toalett med innebygd sisterne. Innfellbare dusjdører. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Badet er tilkoblet balansert ventilasjon.

Garderobe:
Garderobeskap i stort soverom medfølger. Innvendig bod gir ekstra lagring i leiligheten.

Solskjerming:
Elektrisk solskjerming i stue og lite soverom.

Oppvarming:
Boligen varmes opp med fjernvarme og vannbåren gulvvarme i entré, stue, kjøkken og soverom. Felles varmtvann for sameiet. Fjernvarme avregnes etter forbruk og kommer som særskilt post i felleskostnadene.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten. I tillegg medfølger en bod i kjelleren på ca. 8,5 m² og en parkeringsplass i felles parkeringshus.

Det henvises til vedlagte tilstandsrapport for utfyllende beskrivelse av eiendommens tilstand, inkludert vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 22.03.2026:

Bygning generelt:
Bygningen er fra 2020. Bærende konstruksjoner og etasjeskille er oppført i betong. Bygningen er fundamentert på en støpt plate på grunn. Utvendige fasader er kledd med stående panel. Takkonstruksjonen er et flatt tak, antatt dekket med papp/folie. Taket ble ikke besiktiget grunnet snødekte flater og vanskelig tilkomst.

Vinduer:
Vinduer med 2-lags isolerglass og ramme av tre, produsert i 2019. Vinduene fremstår i normalt god stand. Kun enkelte vinduer ble funksjonstestet, og det kan være vanskelig å avdekke punkterte glass.

Dører:
Ytterdør er av type S6 EI30-Rw 35dB fra Swedoor. Døren ble visuelt undersøkt og funksjonstestet uten merknader.

Terrassedør:
Terrassedør i tre med 2-lags isolerglass, produsert i 2018. Døren ble visuelt undersøkt og funksjonstestet uten merknader.

Balkonger / Terrasser:
Terrasse på ca. 11,6 m² med utgang fra stue/kjøkken. Terrassegulvet er av betong med rekkverk med høyde 105 cm.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 22.03.2026:

Vannledninger:
Innvendige vannrør er fra 2020 og er skjult i konstruksjonen. Hovedstoppekran er lokalisert og funksjonstestet. Fordelerskap for vann er montert i tak. Det er montert waterguard-sensor. WC har innebygget sisterne med ukjent utførelse og mangler drenshull for lekkasjevann. Det er observert en drenskopp på siden av WC, men funksjonen er usikker.

Avløpsrør:
Innvendige avløpsrør er fra 2020. Anlegget er skjult i konstruksjonen og uten dokumentasjon, men antas å fungere greit.

Ventilasjon:
Boligen har balansert ventilasjon fra 2020. Kjøkkenventilator er tilkoblet anlegget. Badet antas også å være tilkoblet anlegget, med tiluft via spalte under døren.

Varmtvannstank:
Boligen har felles varmtvann for sameiet.

Varme:
Oppvarming med vannbåren gulvvarme. Fordelerskapet for gulvvarmen mangler tett bunn, noe som medfører at en eventuell lekkasje kan renne ned i veggkonstruksjonen.

Elektrisk anlegg:
Det elektriske anlegget ble installert i 2020, og samsvarserklæring er fremlagt. Anlegget har automatsikringer, og ifølge eier er det samsvar mellom kursfortegnelse og antall sikringer. Det ble ikke observert synlige tegn på termiske skader ved befaringen. Det var tilsyn på anlegget for mer enn fem år siden.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Heis

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Barnevennlig

Bergerveien 5.jpg

6J3A2790.jpg

6J3A2765.jpg

6J3A2568.jpg

6J3A2613.jpg

6J3A3011.jpg

mal kollager215.jpg

6J3A2608.jpg

mal kollager214.jpg

6J3A2668.jpg

6J3A2853.jpg

6J3A2810.jpg

6J3A2822.jpg

mal kollager212.jpg

6J3A2524.jpg

6J3A2538.jpg

mal kollager213.jpg

6J3A2583.jpg

1.jpg

6J3A2627.jpg

mal kollager21.jpg

6J3A3067.jpg

6J3A3081.jpg

6J3A3076.jpg

6J3A3116.jpg

mal kollager2.jpg

6J3A3124.jpg

6J3A3128.jpg

Selveier

Leilighet

Bulent Yildirim

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Bergerveien 5 er en moderne og energieffektiv 3-roms eierleilighet fra 2020, beliggende i et attraktivt og familievennlig område på Finstadjordet. Boligen holder en god standard med vannbåren gulvvarme, balansert ventilasjon og heisadkomst, som samlet gir høy bokomfort og energieffektiv drift.

Leiligheten ligger tilbaketrukket i rolige omgivelser med grønne fellesarealer, samtidig som du har kort vei til alt av daglige servicetilbud. Triaden Lørenskog Storsenter ligger kun få minutters gange unna, og kollektivtilbudet er godt med bussholdeplass i umiddelbar nærhet. For den aktive er det kort vei til Østmarka med gode tur- og rekreasjonsmuligheter året rundt. Boligen er en del av et veldrevet sameie uten fellesgjeld.

- Gjennomgående parkettgulv
- Vannbåren gulvvarme i de fleste rom, tilkoblet felles fjernvarmeanlegg
- Meget godt utleieobjekt
- Balansert ventilasjon
- Terrasse med utgang fra stue/kjøkken
- Sigdal-kjøkken med integrerte hvitevarer fra Siemens
- Garasjeplass med mulighet for elbillader
- Gratis gjesteparkering i garasjeanlegget
- Heis i bygget
- Ringeklokke med kamera 
- Felles takterrasse
- Elektrisk solskjerming på vinduer i stue og soverom 2
- God lagringsplass i innvendig bod på ca 2,7 m²  samt i kjellerbod på ca 8,5 m²
- TV og internett inkl. i felleskost.
- Ingen fellesgjeld
- Kort vei til barnehage og skoler i alle trinn
- God kollektivdekning med hyppige avganger mot Oslo og Lillestrøm
- Nær Østmarka med helårs turmuligheter
- 5 min til Triaden Storsenter

Bergerveien 5

Moderne 3-roms (2020) m/garasjeplass, heis og takterrasse. Vannbåren varme. Familievennlig område, nær skole/barnehage

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Bulent Yildirim

Kontakt megler