Opplysninger fra kommune

Tilstandsrapport

Egenerklæring

Opplysninger fra forretningsfører

Energiattest

Nabolagsprofil

Løsørelisten

Kontakt

Eiendommen har en særdeles attraktiv beliggenhet i et klassisk og veletablert område på Oslos vestkant. Leiligheten ligger tilbaketrukket i en rolig gate, samtidig som du har umiddelbar nærhet til Solli plass, Vika og den attraktive sjøfronten. Området kjennetegnes av elegante bygårder, grønne omgivelser og en behagelig atmosfære, med kort vei til både urbane tilbud og rekreasjonsområder. Slottsparken og Frognerparken ligger begge innen komfortabel gangavstand og gir flotte rammer for turer, trening og avkobling. Samtidig er det enkel tilgang til fjorden og båtliv, med gode muligheter for utflukter til øyene i Oslofjorden. Beliggenheten gir en sjelden balanse mellom skjermet bomiljø og umiddelbar tilgang til byens beste tilbud.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE
Området har et svært godt tilbud av barnehager og skoler på alle nivåer. Nærmeste barnehage er Ankerhagen barnehage, kun ca. 2 minutters gange fra boligen. I tillegg ligger både Fjordbyen barnehage og Studentenes Småbarnstue SiO innen få minutters gangavstand. For skolebarn er Ruseløkka skole (1.–10. trinn) et naturlig valg, beliggende ca. 600 meter unna, mens Uranienborg skole også er lett tilgjengelig til fots. Videregående skoler finnes i umiddelbar nærhet, med Oslo Handelsgymnasium kun et par minutters gange fra leiligheten, samt Wang Toppidrett like i nærheten. Området gir dermed et komplett og lett tilgjengelig utdanningstilbud for alle aldersgrupper.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON
Beliggenheten gir svært gode kollektivforbindelser og gjør hverdagen enkel uten behov for bil. Bussholdeplassen Observatoriegata ligger rett utenfor døren med linje 21, mens Solli plass, kun ca. 4 minutters gange unna, betjenes av trikkelinje 12 og 13. Nationaltheatret stasjon nås på ca. 13 minutter til fots og fungerer som et av byens viktigste kollektivknutepunkt, med tilgang til T-bane (alle linjer), togforbindelser og Flytoget. Herfra når du Oslo S på få minutter. Det er også enkel adkomst til E18 via Munkedamsveien, som gir rask forbindelse til E18 og videre ut av byen.

FASILITETER OG SHOPPING
Området byr på et svært godt utvalg av dagligvarebutikker og servicetilbud. Bunnpris Ruseløkka ligger kun ett minutts gange fra boligen og har søndagsåpent, mens Rema 1000 Vika finnes like i nærheten. VIA Vika med sitt brede utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud ligger kun en kort spasertur unna, sammen med apotek og øvrige nødvendigheter. Shoppingmulighetene er ellers blant byens beste, med kort vei til Aker Brygge, Tjuvholmen, Bogstadveien og Karl Johans gate. Beliggenheten gjør det enkelt å kombinere hverdagens behov med et mer eksklusivt handels- og servicetilbud.

AKTIVITET OG REKREASJON
Området gir svært gode muligheter for en aktiv og variert livsstil. Slottsparken og Frognerparken ligger i gangavstand og tilbyr grønne, åpne omgivelser for både rekreasjon og trening. Langs Frognerkilen finner du populære tur- og sykkelstier med flott utsikt over fjorden. Det er et godt utvalg av treningsmuligheter i nærområdet, med blant annet SATS Solli plass og EVO Frogner / Solli. The Room Oslo ligger også en kort spasertur unna, og er et eksklusivt treningsstudio med fokus på personlig oppfølging og en rolig, high-end atmosfære. I tillegg finnes det flere mindre og mer nisjepregede treningsstudioer i området, som Studio Jobbsprek, samt et godt utvalg av yoga- og pilatestilbud. I umiddelbar nærhet finnes også fasiliteter som balløkker og aktivitetsområder, noe som gir et variert aktivitetstilbud rett utenfor døren. 

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER
Ruseløkka og nærliggende områder er kjent for sitt eksklusive og varierte serveringstilbud. I umiddelbar nærhet finner du den hyggelige nabolagskafeen Babbo på hjørnet, ideell for morgenkaffen eller en uformell lunsj. Rundt Solli plass og videre mot Vika finner du veletablerte restauranter som blant annet Fyr Bistronomi & Bar og Villa Paradiso Frogner, mens området mot Aker Brygge og Tjuvholmen byr på flere av byens mest attraktive destinasjoner, som Hanami og Alex Sushi, begge kjent for høy kvalitet og eksklusiv atmosfære. For mer kontinentale opplevelser ligger også Dinner Bar & Restaurant innen kort avstand, anerkjent for sitt moderne kinesiske kjøkken, samt et utvalg elegante vinbarer og loungepregede konsepter i Vika-området. I tillegg til serveringstilbudet finner du et bredt utvalg av eksklusive nisjebutikker og spesialforretninger langs Bogstadveien og Hegdehaugsveien, med alt fra internasjonale merkevarer til mindre, kuraterte konsepter innen mote, interiør og delikatesser. Kulturtilbudet er førsteklasses med gangavstand til Nationaltheatret, Konserthuset og Nasjonalmuseet. I tillegg er det kort vei til Astrup Fearnley Museet på Tjuvholmen og den attraktive sjøfronten, som gir området en unik kombinasjon av urbant byliv og maritime kvaliteter.

Beliggenhet

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Bakdør skiftet ved oppussing i 2025 (Branndør). Lydisolerte himlinger og etterisolasjon av gulv: soverom 2, kjøkken og inngang. Nye avløpsrør bad.

Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
Ja.
Faglært arbeid:
    Beskrivelse av arbeidet: Totalrenovering av baderom inkludert flytting av vegg mot soverom.
    Firmanavn: Ask Bygg Entreprenør AS

Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?
Ja.
Smøremembran på alle vegger med tilhørende mansjetter ved gjennomføringer. Banemembran på gulv. Smøremembranen inngår i systemet for XPS-platene på veggene. Alle vegger er helsmurt, ut over kravet om å dekke skjøter, overganger og innfestingspunkter osv.

Ble sluk skiftet?
Ja.
Påstøp er fra 30-50 mm tykkelse. Minste tykkelse er ved sluk. Keramiske fliser på gulv og vegger, med mørtelfuger og elastiske mykfuger i overganger gulv og vegg, og i innvendige hjørner. Påstøp er med lokalt fall i nedsenk, med sluk i midten.

Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
Ja.
Faglært arbeid:
    Beskrivelse av arbeidet: Varmekabler og nytt el uttak. Stikkontakter både til vaskemaskin og tørketrommel. Egen kurs.
    Firmanavn: Ask Bygg Entreprenør AS

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
Ja.
Faglært arbeid:
    Beskrivelse av arbeidet: Nye rør
    Firmanavn: Ask Bygg Entreprenør AS

Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?
Ja.
Info tidligere eier 2019: vannlekkasje fra takterrasse til loftsleiligheten. Årsak: Utett/feilkonstruksjon i membran på takterrassen over loftsboder. Lekkasjen ble utbedret og jeg er ikke kjent med problemer i etterkant. Vår leilighet ikke berørt.
Faglært arbeid:
    1.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2024
        Firmanavn: Fasadeeksperten AS
        Beskrivelse av arbeidet: Fasaderehabilitering

    2.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2015/2016
        Firmanavn: City Taktekking AS
        Beskrivelse av arbeidet: Nytt tak

Kjenner du til om det er sprekker i mur/skjeve gulv/setningsskader eller liknende?
Ja.
Det er målt skjevhet i gulv, se takstrapport.

Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Ja.
Faglært arbeid:
    1.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2015/2016
        Firmanavn: City Taktekking AS
        Beskrivelse av arbeidet: Nytt tak

    2.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2024
        Firmanavn: Fasadeeksperten AS
        Beskrivelse av arbeidet: Rehabilitert fasaden som vender ut mot Parkveien

Ufaglært arbeid:
    1.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2024
        Beskrivelse av arbeidet: Balkonger ut mot Parkveien malt

    2.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2024
        Beskrivelse av arbeidet: Vinduer mot bakgård og mot PV malt

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
    1.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2025/26
        Firmanavn: G4 Elektro
        Beskrivelse av arbeidet: Nytt el-anlegg på kjøkken og bad. Nye stikkontakter soverom og gang.

    2.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2021
        Firmanavn: Alna Elektro AS
        Beskrivelse av arbeidet: Byttet ut nesten alle stikkontakter i leiligheten.

    3.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2021
        Firmanavn: Elmesteren AS
        Beskrivelse av arbeidet: Skiftet ut eldre automater til jordfeilautomater.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?
Ja.
Faglært arbeid:
    Beskrivelse av arbeidet: Ny ventilasjon på badet.
    Firmanavn: ASK Bygg Entreprenør AS

Kjenner du til vedtak/forslag som kan medføre økte felleskostnader/fellesgjeld? For eksempel oppussing, vedlikehold eller nybygging?
Ja.
Det vil på årsmøte 28. april 2026 bli foreslått en økning av fellesutgifter på 2 % fra 1.7.2026.

Kjenner du til om sameiet/borettslaget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Ja.
I forbindelse med rehabilitering av naboleiligheten har det oppstått en uenighet/tvist mellom styret og entreprenør. Dette har ingen betydning for vår bolig.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport
- Egenerklæring
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør
- Nabolagsprofil

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Leiligheten ligger i 3. etasje og består av følgende rom: Entré/gang, bad, to soverom, mellomgang, kjøkken og to stuer.

Balkong på ca. 3,5 m² med utgang fra stuen.

Leiligheten disponerer fire boder: en loftsbod på ca. 2 m², en bod i baktrappen på ca. 1 m² og to kjellerboder på henholdsvis ca. 4 m² og 6 m².

Innhold

Areal

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Tegningen stemmer i all hovedsak, men det har i etterkant av oppføring av bygården blitt innredet bad i leiligheten.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: 
Generelt vedrørende arealmåling og vurdering av rom: Innvendig målte arealer. Alle innvendige sjakter, rørkasser o.l. er medberegnet i boligens areal.

Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør rommets navn og definisjon i arealoppstillingen. Dette betyr at rommet både kan være i strid med Teknisk forskrift (TEK) og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg av romdefinisjon. Det kan være avvik i dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til boligens opprinnelige byggemeldte/godkjente tegninger. Dette er i henhold til gjeldende måleregler (NS3940). Rombetegnelse er skjønnsmessig vurdert på stedet og tilfredsstiller ikke nødvendigvis kravene i Teknisk forskrift for rom til varig opphold mht. rommets størrelse, takhøyde, lysforhold og rømning.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Felles eiet tomt for sameiet.

Fellesområdet består av et gårdsrom med heller, sittegruppe og sykkelparkering.

Alle beboere plikter å benytte sameiets fellesarealer på en aktsom måte og holde dem ryddige.

Byggeår

Det foreligger et Expeditions-Dokument datert 12.12.1894 for byggeanmeldelse for oppføring av bygård.

Boligen er oppført ca. 1895, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Et ekspedisjonsdokument er en forløper til ferdigattest og kan være ferdigattestert, men i noen tilfeller er bare byggeanmeldelse registrert.

Jf. plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:

- Ekspedisjons-Dokument for innredning av bad og WC-rom, datert 16.03.1944. I følge tillatelsen må regler for innredning av bad og w.c.rom følges, og gamle privetinnredninger fjernes og rommene desinfiseres.
- Ferdigattest (For mindre arbeider) for nytt bad i 3. etasje, datert 24.10.1979.
- Ferdigattest for innredning av 2 leiligheter på loft, datert 16.10.1994.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, datert 03.10.2014.
- Ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 14.09.2022.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik mellom tegningene og dagens planløsning.

Det er innredet et bad i leiligheten. Det er utstedt ferdigattest for nytt bad i 3. etasje, datert 24.10.1979.

Godkjente tegninger fra 1978 viser at etasjen bestod av to separate leiligheter. Dagens situasjon er én sammenslått leilighet. En slik sammenslåing med fjerning av skillende konstruksjoner kan være søknadspliktig.

Det er etablert en balkong med utgang fra stuen. Balkongen er ikke vist på godkjente tegninger, og det foreligger ikke dokumentasjon på at den er omsøkt. Oppføring av balkong er en fasadeendring som normalt er søknadspliktig.

Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor ny eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr og pålegg mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, overtar kjøper ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

Dersom tiltaket avviker fra hva som er søkt om kan kommunen kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. 

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2026 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,9 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten. Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag. Eiendomsskatten er 1,7 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget. 

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Fellesutgifter er kr 4236,- per måned. Beløpet dekker blant annet sameiets kollektive internettavtale, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, renhold, strøm til fellesarealer og drift av brannalarmanlegg.

Sameiet har to lån i forbindelse med rehabiliteringsarbeider. Seksjonen har innfridd sin andel av det ene lånet, og betaler kr 1 115,- per måned i nedbetaling på sin andel av det andre lånet (annuitetslån i DNB, restløpetid frem til 01.06.2039).

Iflg. egenerklæring datert 20.04.2026 skulle det på årsmøte 28. april 2026 foreslås en økning av fellesutgiftene på 2 % fra 1. juli 2026. Utfallet av årsmøtet er per d.d. ikke bekreftet av forretningsfører.

Ettersom sameiets lån har flytende rente, kan fellesutgiftene endres i takt med renteendringer.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Sameiet har følgende lån:

Bank: DNB
Lånenummer: 1636.86.91384
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.04.2026: kr 857 243,45
Andel av saldo: kr 115 122,- (pr. 31.12.2025)
Innfrielsesdato: 01.06.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,65%

Bank: DNB
Lånenummer: 1636.50.79513
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.04.2026: kr 449 345,19
Innfrielsesdato: 01.03.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,65%
Merknad: Seksjon 5 har innfridd sin andel av dette lånet.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Sameiet har to lån med IN-ordning. For denne seksjonen (nr. 5) er andelen av det ene lånet allerede innfridd.

Andel felles formue

Forsikring

Eiendommen kan kun leies ut til boligformål iht. vedtektene i sameiet.

Korttidsleie av boligseksjon i mer enn 60 døgn årlig er ikke tillatt, jf. vedtektenes pkt. 2.2.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi beregnet fra prisantydning iht. retningslinjer fra NEF.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe.

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette. 

Ingen taklamper følger med. IKEA Pax garderobeskap følger ikke med.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Oppgitt strømforbruk er omtrentlig. Forbruket vil variere fra år til år.

Kommentarer

Oppvarming med elektriske panelovner samt varmekabler i badegulvet. I tillegg er det en teglsteinspipe og restaurerte, originale støpejerns sylinderovner i stuene begge stuene.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det er gateparkering i området. I tillegg er det mulighet for å leie både garasjeplass og privat parkeringsplass i nærområdet. 

Solli P-Hus ligger like ved og har mulighet for leie av plass. Samt ligger Hydrogarasjen ca. 5 minutters gange fra leiligheten.
Området omfattes av ordningen med beboerparkering. Med gyldig beboerparkeringstillatelse kan man parkere uten tidsbegrensning på plasser regulert for beboerparkering.

Priser for beboerparkering (Oslo kommune)
Gjelder bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene (parkeringssone A, B, C, D og E):

Bensin-, diesel-, hybrid- og ladbar hybridbil: kr 6 200 per år

Motorsykkel og moped: kr 3 100 per år

Elbil: kr 2 090 per år

El-motorsykkel og el-moped: kr 1 045 per år

Det tas forbehold om prisendringer. For oppdatert informasjon henvises det til Oslo kommune:

https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse innenfor felt C, i plan S-1949 Endret reguleringsplan for kvartalene mellom Drammensveien og Drammensbanen fra Leiv Eirikssons gate til Arbiens gate, Ruseløkkveien og Munkedamsveien - Ruseløkka/Hjortnes/Skillebekk, vedtatt 26.09.1974.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplan S-1949 er helt eller delvis opphevet som følge av vedtaket av Kommuneplan 2015. Ved eventuell motstrid mellom planene er det kommuneplanen som gjelder.

Vi anbefaler alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 5
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1165 / 10000

Erklæring/avtale
Bestemmelse om adkomstrett
Gårdsromsavtale
Bestemmelse om parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra direktøren for etat for
eiendom og utbygging
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Resek/tilleggssek
RESEK/TILLEGGSSEK AV:
SNR: 5
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1165/10000

Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 9
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 936/10000

Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 10
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1095/10000

Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

Erklæring/avtale
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK          5,000
MED PRIORITET INNENFOR 80% AV FØRSTE OVERDRAGELSESSUM
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameiet:
- Sameiet Parkveien 75 er et eierseksjonssameie som består av 10 boligseksjoner.
- Sameiebrøk: 929/10000
- Det er tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning, så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.
- Ny eier må ikke godkjennes av styret, men styret skal underrettes om alle overdragelser og leieforhold.
- Sameiet har individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) på sine lån.
- Sameiet har ikke en felles sikringsordning. De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet, begrenset til folketrygdens grunnbeløp.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at
fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.
 Diverse planer/ vedlikehold i sameiet:
- Balkongene ut mot Parkveien ble renovert i 2024.
- Sentralt brannvarslingsanlegg ble installert i 2024.
- Pipeløpet i sørdelen av bygget ble rehabilitert i 2024.
- Halve taket ble lagt om med ny tekking i 2015/2016.
- Vinduer og balkongdører ble malt i 2024.
- Tilsyn av fyringsanlegget ble gjennomført 11.10.2024.
- Sameiet har et vedlikeholdsfond på kr 130 615 per 31.12.2025.
- Iflg. styrets årsrapport for 2024 var det ikke planlagt omfattende vedlikeholdsarbeid i 2025. Årsmøte for 2026 er per d.d. ikke avholdt.

Viktig informasjon

- Sameiet har en kollektiv avtale med GlobalConnect for internettilgang via bredbånd, hvor hver sameier betaler selv for valgt hastighet. Det er også mulighet til å inngå en egen TV-avtale med enten Allente eller RiksTV til nedsatt pris. GlobalConnect økte prisen fra 1. april 2025, en økning styret har protestert mot. Saken var per april 2025 ikke avklart.
- 200 liters varmtvannsbereder fra 2025, montert over badehimlingen med direktekoblet strømtilførsel.
- Vannrør av plast lagt som rør-i-rør i 2025, med fordelerskap i benkeskap i kjøkkenet mot badet.
- Fordelingskurser med jordfeilautomater i jordet anlegg. Det elektriske sprede-/fordelernettet ble fornyet/oppgradert i 2025, samtidig som det ble lagt nytt anlegg i kjøkken og bad.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Det er ikke utført radonmåling på eiendommen.

For mer informasjon om radon, se www.dsa.no/radon.

Radon

Entré
Entréen gir et godt førsteinntrykk av boligen, med god takhøyde og en romslig, funksjonell utforming. Her er det god plass til yttertøy og sko, supplert med plassbygde hyller som gir både praktisk oppbevaring og et ryddig uttrykk. De klassiske detaljene videreføres også her, med originale dørkarmer og et gjennomgående, helhetlig materialvalg. I 2025 ble leiligheten omfattende oppgradert, hvor blant annet det elektriske anlegget ble fornyet, himlingen lydisolert og gulvet etterisolert, noe som bidrar til økt komfort og en oppgradert standard.

Stuer
Leiligheten har to stuer på rad, forbundet med doble fløydører som elegant binder rommene sammen og forsterker den klassiske romfølelsen. Den generøse takhøyden på rundt 3,25 meter, kombinert med store vindusflater, gir et lyst og luftig uttrykk med rikelig dagslys. Veggene er malt i lyse, dempede toner som fremhever de klassiske detaljene, og gulvene består av originale tregulv behandlet i en lys utførelse. Bevarte elementer som stukkatur, rosetter og brystningspanel viderefører den gamle sjelen i leiligheten og gir rommene en tydelig arkitektonisk identitet. I hver av stuene er det restaurert og ettermontert originale sylinderovner i støpejern, produsert av O. Mustad & Søn, som fremstår som karakterbærende elementer og tilfører både varme og historisk tyngde. Planløsningen gir en naturlig overgang mellom oppholds- og spisesone, hvor spisestuen fremstår som en egen, representativ del med god plass til langbord og sosiale sammenkomster. Fra spisestuen er det utgang til balkong, som gir en fin forlengelse av rommet i sommerhalvåret.

Kjøkken
Kjøkkenet ble fornyet i 2025 med en stilren innredning fra Svane, utført med profilerte, folierte fronter som harmonerer godt med leilighetens klassiske uttrykk. Benkeplatene er i kompositt og kombineres med underlimt kum og et integrert servantbatteri i en moderne utførelse. Hvitevarene er helintegrerte og består av stekeovn, oppvaskmaskin samt kjøle- og fryseskap. Kokesonen er løst med en bred, planlimt induksjonstopp med innfelt ventilator, som gir et rent og helhetlig uttrykk. Veggene er malt i lyse toner, og de originale tregulvene videreføres også her, noe som skaper en naturlig sammenheng med boligens øvrige rom. Kjøkkenet vender mot en stille og grønn bakgård, som gir en rolig atmosfære og gode lysforhold. Det er installert waterguard/aquastop i kjøkkenbenken samt komfyrvakt, for økt trygghet i hverdagen.

Bad
Badet ble i 2025 fullstendig renovert og samtidig noe utvidet mot tilstøtende soverom, herunder etablering av nye rør, sluk og membranløsninger. Arbeidene er dokumentert. Rommet fremstår som stilrent og gjennomført, med en rolig og helhetlig materialpalett. Det er god takhøyde med integrerte downlights, og flislagte overflater kombinert med varmekabler i gulv gir høy komfort. Innredningen består av en heldekkende servant med tilhørende servantskap, speil med belysning samt vegghengt toalett. Dusjsonen er utformet som en romslig nisje med nedsenket gulv og glassavskjerming. Det er opplegg for vaskemaskin, praktisk integrert i løsningen. Varmtvannsbereder er oppgradert og plassert over himling i 2025, en plassbesparende og ryddig løsning.

Soverom
Leiligheten har to soverom, begge med en rolig og behagelig atmosfære. Hovedsoverommet fremstår som romslig og harmonisk, med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og forsterker den luftige romfølelsen. Soverom 2 egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og ligger vendt mot en stille og grønn bakgård, noe som gir gode og skjermede forhold. I tilknytning til dette rommet ligger også et separat rom som kan benyttes som bod, oppbevaringsrom eller walk-in garderobe, med videre adkomst til baktrapp. Veggene er malt i duse toner, og de originale tregulvene videreføres også her, i tråd med boligens helhetlige uttrykk. Soverommene er oppgradert med nytt elektrisk anlegg. Soverom to er i tillegg oppgradert med lydisolert himling og etterisolerte gulv, noe som bidrar til økt komfort og en mer moderne standard.

Boder og oppbevaring
Leiligheten disponerer gode oppbevaringsmuligheter med flere tilhørende boder fordelt i bygget. Det medfølger én loftsbod på ca. 2 m², én bod i baktrappen mellom 2. og 3. etasje på ca. 1 m², samt to kjellerboder på henholdsvis ca. 4 og 6 m². Begge kjellerbodene er utstyrt med hyller, noe som gir praktisk og oversiktlig lagring.

Uteområde og fellesarealer
Leiligheten har utgang til en balkong på ca. 3,5 m² fra stuen. Herfra er det et åpent og luftig utsyn mot grønne trekroner som skaper en sjelden kombinasjon av lys, ro og privatliv midt i byen. Balkongen innbyr til rolige morgener og lange ettermiddager i skjermede omgivelser. Bakgården fremstår som stille og grønn, med frodig beplantning og flere eldre, bevaringsverdige trær som gir området et etablert og harmonisk preg. Eiendommen oppleves som rolig og velholdt, med et stabilt bomiljø. Bygården har et klassisk og tidstypisk uttrykk med sjarmerende fasadedetaljer. Fasader og balkonger ble rehabilitert i 2024, noe som gir eiendommen et oppgradert og gjennomført preg. Området rundt byr på vakker kvartalsbebyggelse, småskala serveringssteder og en lun nabolagsfølelse.

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 29.04.2026:

Leiligheten ble vesentlig oppgradert i 2025. Arbeidene omfattet nytt kjøkken og bad, fornyet elektrisk anlegg i store deler av leiligheten, nye vannrør (rør-i-rør) og ny varmtvannsbereder. I tillegg ble det montert nye lydisolerende himlinger og etterisolert gulv i entré, begge soverom, kjøkken og gang mot baktrapp. Det er målt betydelig høydeforskjell i gulvet på kjøkkenet. Kjøkkenet har avtrekk med kullfilter, men mangler for øvrig ventilasjon, noe som er et avvik fra dagens krav.

Overflater:
Gulv: Gulvbord og fliser.
Vegger: Malt brystning, malte flater og fliser.
Himling: Malte flater, stedvis med stukkatur og rosetter. Innvendige flater ble generelt fornyet eller malt i 2025.

Kjøkken:
Innredning fra Svane med folierte, profilerte fronter og benkeplate i kompositt med underlimt kum. Integrert stekeovn, oppvaskmaskin, kjøle- og fryseskap. Bred, planlimt induksjonstopp med innfelt ventilator med kullfilter. Waterguard/aquastop og komfyrvakt er montert.

Bad:
Flislagt gulv med varmekabler og fliser/malte flater på vegger. Innredet med heldekkende servant, servantskap, toalettskap, speil, veggmontert wc og dusjnisje med nedsenket gulv. Opplegg for vaskemaskin. Rommet har naturlig avtrekk via ventil i himling.

Lagring:
Leiligheten disponerer fire boder: én loftsbod på ca. 2 m², én bod i baktrappen på ca. 1 m², og to kjellerboder på henholdsvis ca. 4 m² og 6 m².

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 29.04.2026:

Bygning generelt:
Bygård i mur- og trekonstruksjoner over 4 plan pluss loft og kjeller, oppført i 1895. Bygningen har betongsåle, antatt fundamentert til faste masser/fjell, med grunnmur av spekkmurt naturstein og teglstein. Yttervegger er i hulmurkonstruksjoner, pusset og malt utvendig, og innvendig utforet med treverk. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Saltak i trekonstruksjoner med åser, tekket med falsede plater/båndtekking og trolig takstein. Undertak er av rupanel og underlagspapp. Cirka halve taket ble lagt om med ny tekking for noen år siden. Adkomst til leiligheten via støpejernstrapp i hovedoppgangen og en malt tretrapp i baktrappen. Gulvene i gang, kjøkken, soverom og gang mot baktrapp ble etterisolert i 2025. Det er målt betydelige høydeforskjeller i gulv; 35 mm i kjøkken og 25 mm i den største stuen.

Vinduer:
Vinduer med trekarmer og isolerglass, stemplet med produksjonsår 1987. Isolerglass med denne alderen har lavere isoleringsevne enn nyere løsninger, noe som kan gi økt varmetap og redusert komfort. Det er ikke observert sprekk i glass eller punkteringer.

Dører:
Entredør og dør til baktrapp med brann- og lydklassifisering. Døren til baktrappen ble montert ny i 2025.

Terrassedør:
Balkongdør med trekarm og isolerglass, stemplet med produksjonsår 1987. Isolerglass med denne alderen har lavere isoleringsevne enn nyere løsninger, noe som kan gi økt varmetap og redusert komfort.

Balkonger / Terrasser:
Utgang fra den største stuen til en balkong på ca. 3,5 m². Balkongene ble renovert i 2024. Rekkverkshøyden på balkongen er målt til 88 cm, som er lavere enn dagens krav på 100 cm, noe som gir redusert fallsikring.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 29.04.2026:

Vannledninger:
Boligen er tilknyttet offentlig vann. Vannrør av plast ble lagt som rør-i-rør i 2025, med fordelerskap og stoppekran i benkeskap i kjøkken. Fordelerskapet har overløpsrør til badet. Det er montert waterguard/aquastop i kjøkkenbenken.

Avløpsrør:
Avløp går via private stikkledninger til kommunal ledning. Avløpsrør i leiligheten er av plast.

Ventilasjon:
Leiligheten har naturlig avtrekk over tak eller til yttervegg, med tilluft via spalteventiler i vinduskarmer og veggventiler. Dette er en enklere løsning enn dagens anbefalinger og kan gi begrenset luftutskifting. Badet har avtrekksvifte og naturlig avtrekk via ventil i himling med tilluftsspalte ved døren, noe som kan gi varierende fjerning av fukt. Kjøkkenet har avtrekksvifte med kullfilter hvor avtrekkskanal ikke er ført ut, og det er ingen annen ventilasjon i rommet.

Varmtvannstank:
En 200 liters varmtvannsbereder fra 2025 er montert over badehimlingen med direktekoblet strømtilførsel.

Varme:
Oppvarming med elektriske panelovner og varmekabler i badegulvet. I tillegg er det en teglsteinspipe og to restaurerte, gamle vedovner i stuene. Bygget har sentralt brannvarslingsanlegg montert i 2024.

Elektrisk anlegg:
Fordelingskurser med jordfeilautomater. Det elektriske anlegget er jordet og ble fornyet/oppgradert i 2025, med nytt anlegg i kjøkken og bad. Det foreligger kursfortegnelse i sikringsskapet, og kapasiteten antas å være tilstrekkelig for normal bruk. Det er utstedt samsvarserklæring for arbeidet utført i 2025, datert 10.11.2025. Anlegget er ikke vurdert av takstmann, kun beskrevet.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Plantegning.jpeg

1793.15.jpg

1793.16.jpg

360 virtuell visning.jpg

1793.17 (1).jpg

Collage-1793.06.jpg

Collage-1793.07.jpg

1793.18.jpg

Collage-1793.09.jpg

Collage-1793.08.jpg

1793.30.jpg

Collage-1793.10.jpg

Collage-1793.11.jpg

1793.29.jpg

Collage-1793.03.jpg

1793.06.jpg

Collage-1793.02.jpg

1793.40-2.jpg

Collage-1793.14.jpg

1793.39.jpg

Collage-1793.15.jpg

1793.45.jpg

Collage-1793.16.jpg

Collage-1793.05.jpg

1793.50.jpg

Collage-1793.17.jpg

1793.34.jpg

Collage-1793.12.jpg

Collage-1793.13.jpg

Collage-1793.04.jpg

1793.11.jpg

Collage-1793.01.jpg

1793.01.jpg

1793.12.jpg

Selveier

Leilighet

Bulent Yildirim

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Parkveien 75 er en nydelig klassisk leilighet med en ettertraktet beliggenhet på Vika/Frogner. Leiligheten bærer tydelig preg av byggets historikk, med gjennomgående klassiske detaljer. De to stuene gir en fantastisk romfølelse, hvor originale elementer er bevart og videreført på en måte som skaper en helhetlig og tidløs atmosfære. Originale sylinderovner i støpejern understreker boligens autentiske uttrykk. Samtidig er leiligheten oppgradert med moderne løsninger som gir en god balanse mellom komfort og estetikk. Beliggenheten er rolig og tilbaketrukket, med umiddelbar nærhet til Solli plass, Vika og sjøfronten, et område preget av høy kvalitet i tillegg til å ha direkte tilgang til Oslos mest eksklusive tilbud innen servering, handel og rekreasjon.

- Takhøyde på opptil 3,25 meter
- Stukkatur og rosetter
- Mulighet for å etablere hybel
- Renoverte og ettermonterte støpejernsovner
- Nytt Svane-kjøkken fra 2025 med benkeplate i kompositt og integrerte hvitevarer
- Bad fra 2025 med gulvvarme og romslig dusjnisje med nedsenket gulv
- To stuer 
- Originale fløydører og tregulv
- Solrik balkong med utgang fra spisestue
- Oppgradert VVS-anlegg med nye rør fra 2025
- God lagringsplass med 4 tilhørende boder
- Store deler av VVS-anlegget er skiftet i 2025
- Fasaden rehabilitert i 2024
- Gangavstand til Tjuvholmen/Aker Brygge
- Sentral beliggenhet nær skole og barnehage
- Solli plass rett ved med flere kollektivtilbud
- Solli P-Hus og Hydrogarasjen  ligger ligger like ved og har mulighet for leie av garasjeplass.

Parkveien 75

Klassisk 4-roms m/ stukkatur, rosetter og 3,25 m. takhøyde. Kjøkken og bad fra 2025. Solrik balkong og støpejernsovner

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Bulent Yildirim

Kontakt megler