Tilstandsrapport - ullevålsveien

Nabolagsprofil-4737855

Egenerklæring

Opplysninger fra kommune

Opplysninger fra forretningsfører

RAmmetillatelse til oppføring av balkong mot bakgård

Kontakt

Leiligheten har en flott beliggenhet i et av Oslos mest sjarmerende og etablerte strøk, i Lindern Rode 3 på  Adamstuen. Dette er et område som kombinerer byens puls med roen fra grønne lunger og historisk bebyggelse. Fra Ullevålsveien er veien kort til alt, enten det er en kaffe på et lokalt brenneri, en tur i Stensparken eller handleturen på vei hjem fra jobb. Området er preget av klassiske bygårder, frodige forhager og en tilbaketrukket atmosfære, samtidig som det ligger sentralt plassert mellom knutepunkter som Majorstuen, Bislett og St. Hanshaugen. Herfra kan du enkelt spasere til de fleste av byens fasiliteter, men også trekke deg tilbake til et nabolag med en tydelig og rolig identitet.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE

Området har et solid utvalg av skoler og barnehager i gangavstand, som dekker hele utdanningsløpet. Nærmeste ungdomsskole er Fagerborg skole, kun en kort spasertur unna. Det er flere barneskoler i nabolaget, og både offentlige og private videregående skoler samt høyere utdanningsinstitusjoner er lett tilgjengelige.

Barnehager:

- Fagerborg menighetsbarnehage (1-5 år): ca. 0.5 km / 6 min gange
- Heftyes barnehage (1-5 år): ca. 0.5 km / 6 min gange
- Kirsebærjordet barnehage (1-5 år): ca. 0.6 km / 7 min gange

Skoler:

- Fagerborg skole (8-10 kl.): ca. 0.3 km / 3 min gange
- Bolteløkka skole (1-7 kl.): ca. 0.7 km / 8 min gange
- Marienlyst skole (1-10 kl.): ca. 0.8 km / 10 min gange
- Ullevål skole (1-7 kl.): ca. 1.2 km / 15 min gange
- Kristelig gymnasium grunnskole (8-10 kl.): ca. 1.1 km / 13 min gange
- Heltberg Bislett (VGS): ca. 12 min gange
- Kristelig gymnasium (VGS): ca. 1.1 km / 13 min gange

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON

Med et av byens beste kollektivtilbud rett utenfor døren, er det enkelt å komme seg rundt. Trikkeholdeplassen Adamstuen ligger bare et lite minutt unna og betjener flere sentrale linjer. Herfra kommer du deg raskt til Majorstuen, sentrum og Grünerløkka. For reiser lenger ut av byen er Nationaltheatret stasjon og Oslo S kun en kort trikketur unna, med tilgang til T-bane, regiontog og Flytoget. Beliggenheten gir også enkel tilgang til Ring 2 med bil.

- Trikk: Adamstuen holdeplass (ca. 0.1 km / 1 min gange) med linje 17 (Rikshospitalet–Grefsen), linje 18 (Rikshospitalet–Ljabru) og linje 19N (Majorstuen–Ljabru).
- T-bane: Nærmeste T-banestasjon er Blindern (ca. 1.4 km), med linje 4 og 5. Alternativt er det kort vei med trikk til Majorstuen eller sentrum for overgang til alle T-banelinjer.
- Tog: Nationaltheatret stasjon (ca. 2.5 km) og Oslo S (ca. 3.8 km) gir tilgang til lokaltog, regiontog og Flytoget.

FASILITETER OG SHOPPING

Dagligvarehandelen er svært enkel med flere butikker i umiddelbar nærhet. Både Joker og Bunnpris på Adamstuen er søndagsåpne, noe som gjør helgehandelen fleksibel. For et bredere utvalg er det kort vei til St. Hanshaugen Senter, samt de mange spesialforretningene på Bislett og Majorstuen. Bogstadveien, en av Oslos fremste handlegater, ligger også innenfor gangavstand med sitt rike utvalg av kjedebutikker, nisjebutikker, kafeer og restauranter.

- Dagligvare: Joker Adamstuen (ca. 0.1 km) og Bunnpris Adamstuen (ca. 0.2 km), begge med søndagsåpent.
- Shopping: St. Hanshaugen Senter, Bogstadveien og butikkene på Majorstuen er alle innen gang- eller kort trikkeavstand.
- Apotek og service: Boots apotek på Bislett ligger ca. 7 minutters gange unna. PostNord-tjenester finnes hos Joker Adamstuen.

AKTIVITETER OG FRITID

Beliggenheten gir rik tilgang til både urbane gleder og grønne fristeder. St. Hanshaugen park, en av byens mest populære parker, er kun en kort spasertur unna. Her finner du store plenområder for soling og piknik, lekeplass, uteservering og en scene for sommerkonserter. Fra toppen av parken er det flott utsikt over byen. For en roligere tur kan man utforske de sjarmerende gatene Damstredet og Telthusbakken, med sine velbevarte trehus fra 1800-tallet.

For trening og innendørsaktiviteter finnes det flere treningssentre i nærheten, som EVO Adamstuen og Fresh Fitness Ullevål. Det er også ballbaner ved Sophus Bugges plass og Fagerborg videregående skole. Den idylliske turveien langs Akerselva er lett tilgjengelig og byr på en fin ramme for både gåturer og løpeturer, fra Maridalsvannet i nord til sentrum i sør. Vinterstid er det kort vei med T-banen til Frognerseteren og starten på milevis med skiløyper i Nordmarka.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER

Området rundt Adamstuen og St. Hanshaugen er kjent for sitt hyggelige og varierte uteliv. Her finner du alt fra uformelle nabolagskafeer til anerkjente restauranter. Smalhans i Ullevålsveien er en lokal favoritt som serverer alt fra dagens husmannskost til en full smaksmeny. På Bislett kan du besøke Kolonialen, en moderne bistro med høy kvalitet. Java og Mocca er kjente kaffebarer som har vært i området i en årrekke og er populære møteplasser.

Kulturtilbudet er også rikt. I gangavstand ligger Gamle Aker kirke, Oslos eldste bygning, som et historisk landemerke ved toppen av Telthusbakken. For en matopplevelse utenom det vanlige, er Mathallen på Vulkan bare en kort spasertur eller trikketur unna, med sitt yrende liv og store utvalg av delikatesser fra hele verden. Området byr på en perfekt balanse mellom det lokale og det sentrale, med et vell av opplevelser rett utenfor døren.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtagelse skjer etter nærmere avtale med selger. Kjøper kan ikke ta boligen i bruk før styrets godkjenning av eierskiftet foreligger, og overtagelse bør derfor legges til etter at godkjenning er gitt.

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Leiligheten ligger i 2. etasje og inneholder entré/gang, kjøkken, spisestue, stue, peisestue, allrom, tre soverom, omkledningsværelse, to bad (dusjbad/wc og dusj/wc) samt bakgang. Til leiligheten hører en kjellerbod på 8 m² og en loftsbod på 5 m². Samlet bruksareal (BRA) er 163 m², fordelt på 150 m² internt bruksareal (BRA-i) og 13 m² eksternt bruksareal (BRA-e).

Innhold

Areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Felles eiet tomt for sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med et gårdsrom/bakgård med sykkelstativ og beplantning i potter utenfor oppgangene.

Arealet er hentet fra arealbekreftelse og er ikke kontrollmålt av megler. Det gjøres oppmerksom på at eiendommens grenser er av eldre dato og kan være unøyaktige. Kjøper må påregne at areal og grenser kan avvike.

Byggeår

Eiendommen er oppført i 1929. For bygården foreligger et ekspedisjonsdokument (Exdok) for våningshuset, datert 1928, i uattestert stand. Ekspedisjonsdokument finnes som regel for bygg oppført fra 1800-tallet og frem til om lag 1940–50. Dokumentet kan være ferdigattestert, men i enkelte tilfeller er kun dato for byggeanmeldelse registrert. Ved eldre bygårder er det vanligvis dette dokumentet som vedlegges — attestert eller uattestert — som bekreftelse på at bygningen ble lovlig oppført.

For senere fellestiltak på bygningen, utført i regi av boligselskapet — blant annet fasadeendringer, oppføring av balkonger og utskifting av vinduer — foreligger ferdigattester. Kopi følger som vedlegg.

For selve boligen som selges foreligger ingen egen ferdigattest. Boligen er endret i forhold til de godkjente tegningene. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med vedlagte tegninger.

Ferdigattest

Eiendommen har adkomst fra offentlig, asfaltert vei. Den er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikk- og fellesledninger. Private ledninger vedlikeholdes for eierens/selskapets regning.

Vei, vann, avløp

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Totale felleskostnader er kr 11 543,- per måned. Dette inkluderer renter og avdrag på fellesgjeld, felleskostnader, eiendomsskatt og kabel-TV.

Felleskostnadene er fordelt slik:
Lån nr: 9820736379; IN lån 1 - Akonto renter: kr 841,95
Lån nr: 9820736379; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 439,49
Lån nr: 9820737179; IN lån 2 - Akonto renter: kr 238,23
Lån nr: 9820737179; IN lån 2 - Akonto avdrag: kr 124,35
Felleskostnader: kr 7 770,-
Kabel-tv: kr 410,-

Den uspesifiserte posten for felleskostnader dekker boligselskapets løpende driftskostnader, blant annet felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, felles vedlikehold og generell drift av boligselskapet.

Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig (terminvis, med kr 1 718,- i 2026 etter terminene mars, mai, august og oktober) og kommer i tillegg til de ordinære månedlige felleskostnadene.

Det er vedtatt å gjennomføre betongrehabilitering og asbestsanering som skal finansieres ved en kombinasjon av kapitalinnkalling og låneopptak. Dette kan medføre endringer i felleskostnadene. Selskapets lån har flytende rente, og endringer i rentenivået vil kunne påvirke de månedlige kostnadene.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Selskapet har følgende lån og vilkår:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207361992
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.05.2026: kr 1 184 578,-
Andel av saldo: kr 49 354,88
Innfrielsesdato: 30.03.2034
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,25 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207363790
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.05.2026: kr 2 896 599,-
Andel av saldo: kr 160 755,90
Innfrielsesdato: 30.04.2043
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,25 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207371793
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 12.05.2026: kr 636 248,-
Andel av saldo: kr 45 484,84
Innfrielsesdato: 30.03.2043
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,25 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. To av selskapets tre lån (lånenummer 98207363790 og 98207371793) har IN-ordning. Forretningsfører må kontaktes for informasjon om vilkår for nedbetaling.

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA

Utleie eller annen bruksoverlating av boligen krever styrets samtykke, jf. vedtektene § 3-2.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi er ikke fastsatt av Skatteetaten. Eiendomsmegler har beregnet en estimert formuesverdi etter Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) sin modell, basert på prisantydning: kr 4 000 000 som primærbolig og kr 16 000 000 som sekundærbolig. Endelig formuesverdi fastsettes av Skatteetaten.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe. Link til løsørelisten: is.gd/boa_losoreliste 

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Leiligheten varmes opp med vannbåren varme tilknyttet fjernvarme, etablert i 2012. Hovedbadet har varmekabler i gulv.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Boligselskapet disponerer fire garasjeplasser som fordeles av styret etter ansiennitet/venteliste. Gateparkering er tilgjengelig etter gjeldende bestemmelser. Det er innført beboerparkering i området, som krever registrering i Folkeregisteret, og kommunen kan kreve betaling. Flere ladestasjoner for el-bil finnes i nærområdet.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger. Den omfattes av reguleringsplan S-2255 «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone» (vedtatt 28.07.1977), endret ved S-2937 (01.10.1987). Tilgrensende veiareal langs Sognsveien og Ullevålsveien omfattes av reguleringsplan S-3435 (vedtatt 19.10.1994), som regulerer trikkeholdeplass, sykkelfelt og fortau. Eiendommen omfattes videre av Kommuneplan 2015–2030 for Oslo kommune samt kommunedelplan KDP-17 for torg og møteplasser. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med gjeldende reguleringskart og -bestemmelser hos Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Erklæring/avtale
Bestemmelse om benyttelse

Erklæring/avtale
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Erklæring/avtale
Bestemmelse om bruksendring
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Registrering av grunn
Registrering av grunn



Tinglyste heftelser

Informasjon om aksjelaget:
- Boligaksjeselskapet består av 28 boliger og 6 næringslokaler.
- Det er ikke forkjøpsrett i aksjelaget.
- Normalt husdyrhold er tillatt.
- Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.
- Aksjelaget har individuell nedbetalingsordning. Dersom kjøper ønsker å nedbetale sin andel fellesgjeld (eventuelt deler av gjelden), bes selskapets rådgiver kontaktes for nærmere opplysninger.
- Boligselskapet har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til boligselskapet hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
- Det er ikke andre enn fysiske personer som kan eie en aksje i aksjelaget.

Diverse iht. forretningsfører:
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eierskifte-/transportgebyr utgjør kr 10 500 og pantenoterings-/urådighetsgebyr kr 4 150. Ved innfrielse eller delnedbetaling av IN-lån påløper et etableringsgebyr på kr 5 000 (engangssum) per andelseier.
- De av andelseierne som skal betale eiendomsskatt til Oslo kommune, vil bli innkrevd dette av boligselskapet. Dette kommer i tillegg til ordinære felleskostnader. Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig, og følger terminene til kommunale avgifter (mars, mai, august og oktober).
- Kjøper må selv sende en kopi av salgskontrakten til Skatteetaten slik at Skatteetaten kan registrere overdragelsen. Kopien kan sendes inn via skatteetaten.no/epost.

Iht. protokoll fra ekstraordinært årsmøte 12.03.2026:
- Det ble vedtatt å gjennomføre betongrehabilitering i kjeller og asbestsanering. Arbeidet utføres av Pussmester AS, med anslått kostnad om lag kr 1 000 000. Tiltaket finansieres ved en kombinasjon av kapitalinnkalling på kr 800 000 og låneopptak. Tiltaket kan medføre endringer i felleskostnadene.
- Tell AS ble valgt som ny revisor.

Iht. protokoll fra ordinært årsmøte 08.05.2025:
- Det ble vedtatt å finansiere utskifting av porttelefoner (anslått kr 140 000 eks. mva.) ved engangsinnbetaling fra beboerne.
- Styret skal innhente nytt tilbud på internett-/TV-leveranse.

Iht. årsrapport:
Styret arbeider videre med vedlikehold av bygården. Av større vedlikeholdsbehov har styret prioritert følgende: asbestsanering i kjeller, utbedring av el-anlegg, grunnmur/betong/drenering, samt rehabilitering av bakgårdsfasade og utskifting av vinduer mot bakgård. Selskapet har negativ egenkapital (udekket tap). Det vises til årsrapport og regnskap for nærmere opplysninger.

Større utført vedlikehold og rehabilitering i aksjelaget:
- 2025: Rensing av samtlige takrenner og nedløp. Kontroll av varmekabler.
- 2019: Rørfornying av bunnledning.
- 2017–2018: Nye miljøskap (renovasjon). Ny standplass.
- 2017: Utbedret varmekabler i taknedløp mot Ullevålsveien. Byttet alle pulverapparat i fellesareal.
- 2015: Maling av deler av bakgård.
- 2012–2013: Fasaderehabilitering.
- 2011–2012: Fjerning av oljefyr. Bytte til fjernvarme.
- 2010–2011: Installert brannvarslingsanlegg.
- 2009–2010: Skiftet inngangsdører til leilighetene.

Viktig informasjon

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Det er opplyst i tilstandsrapporten at radonmåling er foretatt, men at resultatene ikke var tilgjengelige for takstmannen. 

Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.

Radon

Stue:

Særdeles romslig Tv-stue med god plass til langstrakt sofa. Store vindusflater og åpning både mot kjøkken og soverom gir meget god romfølelse. Veggene brytes av faste plassbygde bokhyller som strekker seg i høyden. Som resten av leiligheten er rommet smakfullt innredet og malt i en lyse toner. 

Peisestue:

Dette rommet ligger plassert som et nav i boligen og er utstyrt med en åpen peis. Ildstedet danner en tydelig forankring mellom de sosiale rommene og soveromsfløyen. En av mange soner for opphold, perfekt for familien. 

Spisestue:

I åpen løsning mot kjøkkenet er det etablert en stor spisesone med plass for langbord. Her er det oppført en langstrakt, plassbygget sittebenk med skjult oppbevaring, plassert langs vindusrekken. Rommet preges av store vindusflater som slipper lyset inn fra flere retninger. Fra spisestuen har du utsikt ut over torget på Adamstuen og frodige omgivelser mot Lindern. 

Arkitekttegnet og snekkerbygd kjøkken:

Kjøkkenet er meget funksjonelt med et stort gjennomgangskjøkken organisert rundt en sentralt plassert og stor kjøkkenøy. HTH benkestammer og høyskap med snekkerbygde, glatte trefinerte fronter som gir en lun kontrast. Arbeidsflatene dekkes av en Dekton benkeplate, nedsenket med en rustfri oppvaskkum i børstet stål og utstyrt med et Quooker blandebatteri. Hele maskinparken er integrert i innredningen: stekeovn, oppvaskmaskin, fryseskap, kjøleskap og en stor induksjonstopp med egen avtrekksventilator montert direkte i platen.

Soverom:

Hovedsoverommet drar fordel av en bred, plassbygget arbeidspult i solid uførelse som strekker seg langs vindusveggen. I forlengelse av rommet ligger et dedikert omkledningsværelse. Dette tilbyr en strukturert, åpen garderobeløsning komplett med klesheng, hyller, dype skuffer og integrert belysning.

Leiligheten inneholder ytterligere to soverom. Det ene rommet har høye, plassbygde garderobeskap og utgjør en perfekt barne- eller gjestesone. Det andre soverommet åpner for stor romfleksibilitet med egen tilkomst via baktrappen og klargjort vann-/avløpsrør i vegg dersom man ønsker å etablere hybel med kjøkken og få skattefri leieinntekt. 

Hovedbad (2023):

Smakfullt innredet velværerom, oppgradert i 2023 fra bunnen av med flislagt gulv, nedsenket dusjsone og varmekabler. Hovedbadet er smykket med VOLA armaturer. Rommets takhøyde er utnyttet med en nedforet himling av trespiler og innfelte spotter. Dusjhjørnet kombinerer et innebygget VOLA blandebatteri med hånddusj og regndusj. Den plassbygde skapinnredningen i glatt trefiner huser avsatt plass og opplegg for vaskemaskin. Videre består inventaret av en veggmontert servanthylle med heldekkende servantplate og innfelt blandebatteri, samt et bredt veggspeil og vegghengt toalett med skjult sisterne. I sum et helt fantastisk sted å starte og avslutte dagen på. 

Gjestebad:

Et komplett baderom med flislagte gulv og nedsenket dusjsone. Himlingen er av gips, slett og nedforet med integrerte spotter. Videre inneholder hjørnet en åpen dusjløsning med hånddusj, regndusj og veggmontert blandebatteri. Et servantskap med glatte fronter, heldekkende servant, ettbegreps blandebatteri, veggspeil og et vegghengt toalett med innebygger sisterne utgjør standarden.

Entré og gang:

Boligens ankomst via baktrapp og felles trappeoppgang leder inn til en entré med flislagte overflater og en brannklassifisert ytterdør fra 2010. Mellomgangen fanger umiddelbart eiendommens særpreg med forseggjorte, plassbygde bokhyller. Her skifter gulvet fra fliser til en gjennomgående 1-stavs eikeparkett som binder rommene naturlig sammen.

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 22.05.2026:

Gulv: 
Fliser i entré/gang og forstue, gjennomgående 1-stavs parkettgulv i alle rom.

Vegger: 
Pussede og glattmalte veggoverflater, gipsplater med pussede og malte overflater.

Himling: 
Pussede og malte betonghimlinger.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med benkestammer og høyskap med snekkerbygde glatte trefinerte fronter. Benkeplate i Dekton med undermontert oppvaskkum i børstet rustfritt stål og 1-greps Quooker blandebatteri. Integrert induksjonstopp med avtrekksventilator med kullfilter, stekeovn, oppvaskmaskin, fryseskap og kjøleskap. Praktisk gjennomgangskjøkken med stor kjøkkenøy og meget god skap- og benkeplass. Ventilasjon via induksjonstopp med integrert avtrekksventilator med kullfilter.

Bad:
Oppgradert i 2023. Veggkonstruksjoner oppført med utlektede konstruksjoner i tre med vannfast kryssfiner/våtromsplater belagt med smøremembraner og fliser. Flisbelagte veggoverflater. Flisbelagt gulv. Støpt betongdekke med nedsenket gulv i dusjsonen. Nedforet himling med spiler og innfelte spotter. Banemembran og smøremembran. Opprinnelig eldre plastsluk med ny klemringsfunksjon, montert i opprinnelig vannlås av støpejern. Varmekabler i støp. Naturlig avtrekk via ventil i vegg og gjennomstrømningsspalte under dørbladet.

Innredet og utstyrt med veggmontert servanthylle med heldekkende servantplate og servant, innebygget 1-greps blandebatteri, heldekkende veggspeil, vegghengt toalett med innebygget sisterne, dusjhjørne med innebygget blandebatteri, hånddusj og regndusj. Innebygde skap og veggnisjer. Plassbygget skapinnredning med trefinerte glatte fronter med avsatt plass og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder plassert over himling i skapinnredningen.

Dusj/wc:
Oppgradert i 2015. Støpt betongdekke med nedsenket gulv i dusjsonen. Flisbelagte veggoverflater. Nedforet gipshimling med pussede og malte overflater og innfelte spotter. Flisbelagte gulvoverflater. Støpejernssluk med vannlås og klemringsfunksjon, synlig membran under klemring. Veggkonstruksjoner oppført med utlektede konstruksjoner i tre med vannfast kryssfiner/våtromsplater belagt med smøremembraner og fliser. Elektrisk avtrekksvifte.

Utstyrt og innredet med servantskap med glatte fronter, heldekkende servant med 1-greps blandebatteri, veggspeil, vegghengt toalett med innebygget sisterne, åpen dusj med veggmontert blandebatteri, hånddusj og regndusj. Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til gulvkonstruksjon og fall.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 22.05.2026:

Bygning generelt:
Aksjeleilighet i boligblokk oppført i 1929. Bygningen har bærende konstruksjoner, fasader og brannskillende vegger i mur-/betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er belagt med plater. Etasjeskillere er i betong/støpt betongdekke.

Vinduer:
Mot gate er det malte vinduskarmer og vindusrammer i tre med innvendige sprosser og 2-lags isolerglass fra 2013. Mot bakgården er det malte trerammer med koblede enkle glass. Isolerglassene har nådd halvparten av forventet levetid. Enkelte vinduer mot bakgården er noe vanskelig å åpne/lukke og tar i karm.

Dører:
Brannklassifisert/lydisolert B30/DB35 entrédører med malte profilerte overflater til hoveddelen fra felles trappeoppgang, og dør fra baktrapp. Entrédørene ble skiftet i regi av boligselskapet i 2010 og fungerte tilfredsstillende ved funksjonstest.

Balkonger / Terrasser:
Det er ikke balkong tilknyttet leiligheten. Ifølge selger er det tillatt å montere balkong mot bakgården, tilsvarende de andre i gården. Rammetillatelse er nylig gitt av 'Plan og Bygningsetaten'.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 22.05.2026:

Vannledninger:
Vannledninger har skjulte rørføringer med rør-i-rørsystem, hvor fleksible vannledninger er lagt i trekkerør. Fordelingsstammer er plassert på vegg i skapinnredning på dusjbad/wc og i vegg over innebygget sisterne på dusj/wc. Stoppekran er lokalisert. Det er registrert at varerør i benkeskap på kjøkkenet har noe kort avslutning og mangler tettehylse. Det er usikkerhet rundt avrenning fra innebygget sisterne på dusjbad/wc. Fordelingsrør i fordelerskapene er ikke merket. Vaskemaskin i entré ved baktrapp er montert i rom uten sluk.

Avløpsrør:
Innvendige avløpsrør fra kjøkken og våtrom antas å være i PP-plast. Røranlegget synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon.

Ventilasjon:
Generell ventilasjon er basert på naturlig tilluft/utlufting via vinduer og lufteventiler, en løsning som var vanlig for byggeperioden. Dagens krav til ventilasjon er strengere. Dusjbad/wc har naturlig avtrekk via ventil i vegg og gjennomstrømningsspalte under dørbladet. Dusj/wc har elektrisk avtrekksvifte. Kjøkkenet har induksjonstopp med integrert avtrekksventilator med kullfilter, og mangler mekanisk avtrekk.

Varmtvannstank:
Varmtvannsbereder er plassert over himling i plassbygget skapinnredning på dusjbad/wc. Berederen synes å oppfylle sin tiltenkte funksjon.

Varme:
Oppvarming med vannbåren varme fra fjernvarmeanlegg fra 2012, med åpne rørføringer og radiatorer i de fleste rom. Ved kontroll ble det registrert varme i radiatorene.

Elektrisk anlegg:
Boligen har et skjult elektrisk spredernett med sikringsskap med automatsikringer. Digital strømmåler er plassert i felles el-skap i kjeller. Det elektriske anlegget er oppgradert etter 1999, og det foreligger samsvarserklæring for arbeidet. Det er ikke ansett som nødvendig med en utvidet el-kontroll.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Skjermbilde 2026-05-24 kl. 13.52.41.png

alt Skjermbilde 2026-05-24 kl. 13.52.41 kopi.jpg

ds-4 (1).jpg

1-10 (1).jpg

1-11 (1).jpg

ds-8 (1).jpg

1-4 (1).jpg

ds-9 (1).jpg

1-13 (1).jpg

ds-1 (1).jpg

ds-2 (1).jpg

1-1 (1).jpg

ds-6 (1).jpg

ds-5 (1).jpg

ds-3 (1).jpg

1-5 (1).jpg

ds-12 (1).jpg

ds-13 (1).jpg

ds-11 (1).jpg

1-16 (1).jpg

1-3 (1).jpg

ny jpgds-15 (1).jpeg

ds-16 (1).jpg

ny 1-8 (1).jpeg

1-12 (1).jpg

1-6 (1).jpg

1-7 (1).jpg

ds-14 (1).jpg

1-2 (1).jpg

ds-18 (1).jpg

1-15 (1).jpg

ds-17 (1).jpg

ds-19 (1).jpg

nykorrekt format illustrasjon balkong kopi.jpg

1-14 (1).jpg

1-17.jpg

ds-20 (1).jpg

DSCF0327 kopi2.jpg

1-18 (1).jpg

ds-21 (1).jpg

ds-22 (1).jpg

ds-23 (1).jpg

ds-24 (1).jpg

ds-25 (1).jpg

Aksje

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Ullevålsveien 82 A:

Dette er en særdeles gjennomtenkt og smakfullt innredet hjørneleilighet, møysommelig renovert med møbelsnekret innredning. Her har du 3 soverom eller mulighet for å leie ut hybel som gir skattefri leieinntekt. 

Leiligheten ligger i et sjarmerende og etablert strøk, med en fin balanse mellom bypuls og rolige omgivelser. Her er det kort vei til kafeer, butikker og grønne lunger som Stensparken, Idioten og St. Hanshaugen park. Trikken fra Adamstuen holdeplass er kun ett minutt unna. 

Høydepunkter:

- Særdeles smakfullt innredet med spesialbygde løsninger
- 3 soverom, 2 bad og flere oppholdsrom
- Mulighet for utleiedel med separat inngang
- Snekkerbygd kjøkken med Dekton benkeplate og Quooker
- Godkjent rammetillatelse for balkong mot bakgård
- Gjennomgående 1-stavs parkett
- 2 bad 
- Åpen peis
- Hovedbad totalrenovert i 2023 påkostet med VOLA 
- Kjellerbod på 8 kvm og loftsbod 5 kvm 
- Oppvarming inkludert i f.kost
- Lave omkostninger, ingen dok-avgift

Ullevålsveien 82 A

Påkostet arkitekttegnet 5-roms hjørneleilighet. To bad. 3 soverom. Peis. Rammetillatelse for balkong. Mulighet for hybel

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler