Opplysninger fra forretningsfører

Egenerklæring

Nabolagsprofil-4740119

Herman Foss' gate 12 C - Tilstandsrapport

Energiattest

Opplysninger fra kommune

Kontakt

Med en attraktiv beliggenhet i overgangen mellom Ila og St. Hanshaugen, bor du her i et av byens mest sjarmerende og levende områder. Dette er et nabolag som kombinerer roen fra Iladalen og Akerselva med det pulserende bylivet på St. Hanshaugen og Alexander Kiellands plass. Fra leiligheten er det gangavstand til alt du trenger i hverdagen, enten det er den raske morgenkaffen, handleturen etter jobb eller en lengre søndagstur i parken. Området preges av klassisk kvartalsbebyggelse med hyggelige, skjermede bakgårder, samtidig som du har umiddelbar tilgang til et rikt utvalg av butikker, spisesteder og grønne rekreasjonsområder. Her kan du leve et komplett byliv, med alt innen rekkevidde.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE

Området har et godt utvalg av barnehager og skoler på alle trinn, alt innen gang- eller sykkelavstand. Nærmeste barneskole er Ila skole, en markant bygning i nabolaget, kun et par minutters gange unna.

BARNEHAGER
- Den Jødiske barnehage (1-5 år): ca. 0,4 km / 5 min gange
- Waldemars barnehage (0-5 år): ca. 0,7 km / 9 min gange
- Breidablikk barnehage (1-5 år): ca. 0,8 km / 9 min gange

BARNESKOLER
- Ila skole (1-7. trinn): ca. 0,2 km / 2 min gange
- Bolteløkka skole (1-7. trinn): ca. 1,1 km / 13 min gange

UNGDOMSSKOLER OG KOMBINERTE SKOLER
- Sagene skole (1-10. trinn): ca. 1,2 km / 15 min gange
- Kristelig gymnasium grunnskole (8-10. trinn): ca. 1,4 km / 16 min gange
- Fagerborg skole (8-10. trinn): ca. 1,7 km / 20 min gange

VIDEREGÅENDE SKOLER
- Foss videregående skole: ca. 0,9 km / 11 min gange
- Oslo katedralskole: ca. 1 km / 11 min gange

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON

Kollektivdekningen er svært god, med bussholdeplasser i umiddelbar nærhet som tar deg effektivt rundt i hele byen. Fra Falck Ytters plass, kun fem minutters gange unna, går busslinje 21 (Aker Brygge–Helsfyr) og flybussen. Gangavstand er det også til trikkestoppet Birkelunden på Grünerløkka. For togreisende er Nationaltheatret stasjon og Oslo S en kort buss- eller sykkeltur unna, med forbindelser til hele Østlandet og Gardermoen.

- Busstopp Falck Ytters plass: ca. 0,4 km / 5 min gange. Betjener linje 21, FB5A og FB5B.
- Trikkestopp Birkelunden: ca. 1,1 km / 14 min gange. Betjener linje 11, 12 og 18.
- Nationaltheatret stasjon: ca. 2 km unna. Knytepunkt for T-bane, tog og trikk.
- Oslo S: ca. 2,9 km unna. Hovedstasjon for all tog- og T-banetrafikk.

FASILITETER OG SHOPPING

De daglige innkjøpene gjøres enkelt i nabolaget. Både Rema 1000 Ila, med Post i butikk, og søndagsåpne Joker Diriksgate ligger innen fem minutters gange fra leiligheten. For et bredere utvalg er St. Hanshaugen Senter like ved, med blant annet apotek, vinmonopol og flere butikker.

Langs Ullevålsveien og Waldemar Thranes gate finner du en rekke uavhengige forretninger, fra delikatessebutikken Gutta på Haugen til helsekostbutikken Røtter. Området rundt Alexander Kiellands plass har også flere butikker og servicetilbud. For en større shoppingrunde er sentrum, Majorstuen og Grünerløkka alle innen gang- eller kort kollektivavstand.

AKTIVITETER OG FRITID

Området byr på en unik kombinasjon av urbane gleder og grønne lunger. St. Hanshaugen park er en av byens flotteste parker, med store gressletter, turstier, uteservering og en fantastisk utsikt over Oslo. Parken er et naturlig samlingspunkt for grilling om sommeren og aking om vinteren. Like i nærheten ligger også Iladalen park, et roligere alternativ med lekeplass og store, åpne flater.

For den turglade starter turstien langs Akerselva bare et steinkast unna. Her kan du følge elven nordover mot Maridalsvannet eller sørover gjennom Grünerløkka og helt ned til sentrum. Langs elven ligger også Vulkan med Mathallen. For en historisk og sjarmerende spasertur kan man utforske trehusbebyggelsen på Telthusbakken og den idylliske Kjærlighetsstien.

Det er flere treningssentre i området, inkludert SATS Ila og Fresh Fitness St. Hanshaugen. I tillegg finnes det ballbaner ved Evald Ryghs plass og aktivitetshall på Ila skole.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER

St. Hanshaugen er kjent for sitt rike og varierte utvalg av kafeer, restauranter og barer. Her finner du alt fra den ikoniske kaffebaren Java til Michelin-anbefalte Smalhans. Nyt fransk bistromat på Grotto, middelhavsinspirerte retter på Little Wolf, eller Oslos beste pizza hos Jungel Pizza. Andre populære steder inkluderer Lofthus Samvirkelag ved Alexander Kiellands plass, den tradisjonsrike Restaurant Schrøder og den koselige nabolagspuben Heim.

For en annerledes opplevelse kan du besøke Café Laundromat, som kombinerer kafé, bibliotek og vaskeri. Kake- og makronelskere vil sette pris på et besøk hos den anerkjente konditoren Pascal. Kulturtilbudet er også rikt, med alt fra konserter på Parksalongen til historiske landemerker som Gamle Aker kirke, Oslos eldste bygning, og Vår Frelsers gravlund, hvor mange av Norges mest kjente kulturpersonligheter hviler. Hele området oser av en særegen sjarm, med en blanding av historisk arkitektur og et moderne, pulserende nabolagsliv.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Diverse opplysninger iht. selgers egenerklæring.

11. Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje fra tak/takrenner/nedløp/beslag?
Svar: Ja.

Beskrivelse:
Det er opplyst om lekkasje fra takvindu. Forholdet er sameiets ansvar. Vaktmesterfirmaet Hjelpende Hånd AS har vært på befaring og det er opplyst at lekkasjen vil bli utbedret.

14. Kjenner du til om det er sprekker i mur/skjeve gulv/setningsskader eller lignende?
Svar: Ja.

Beskrivelse:
Det er opplyst om skjevt gulv i boligen.

46. Kjenner du til vedtak/forslag som kan medføre økte felleskostnader/fellesgjeld?
Svar: Ja.

Beskrivelse:
Det er vedtatt økning av felleskostnadene med 20 % fra og med 1. juni.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

Beskrivelse (Type bolig)

Leiligheten er en 3-roms loftsleilighet i 3. etasje og består av hele etasjen i et mindre boligbygg. 

Leiligheten inneholder entré, stue med kjøkken i åpen løsning, to soverom og bad. Balkong med adkomst fra stuen.

Til seksjonen hører tre boder: bod i oppgang/uthus på ca. 7 m² som deles med nabo, der seksjonens andel utgjør ca. 3 m², kjellerbod på ca. 3 m² og loftsbod i oppgang A på ca. 4,8 m². Kjellerboden har takhøyde under 1,90 m og regnes ikke som måleverdig areal. Loftsboden var ikke besiktiget ved takstbefaringen på grunn av manglende nøkkel.

Innhold

Areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Eiendommen har et lukket gårdsrom med stensatte arealer, diverse beplantning, sittegrupper og sykkelskur.

Tomten er fellesareal for sameiet.

Tomtens areal er oppgitt i arealbekreftelsen, og avvik fra dette kan forekomme ved en eventuell fremtidig oppmåling.

Byggeår

Herman Foss' gate 12 C er oppført før 1898 og er en av de eldste bygningene på eiendommen. Det foreligger ikke ferdigattest, brukstillatelse eller ekspedisjonsdokument for selve oppføringen av 12 C — i byggesaken fra 1898 for Herman Foss' gate 12 A-B (vaaningshus/uthus) er 12 C angitt som eldre, allerede eksisterende bebyggelse. For eiendommen for øvrig foreligger ekspedisjonsdokumenter fra 1898 og 1899 for vaaningshus og uthus.

Det foreligger ferdigattest datert 22.06.2016 for oppføring av balkonger (fasadeendring) på Herman Foss' gate 12 C, byggesak 201601956.

Det foreligger ikke byggetegninger for leiligheten i kommunens arkiv.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikk- og fellesledninger. Private stikkledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2026 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,9 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten. Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag. Eiendomsskatten er 1,7 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Totale fellesutgifter er kr 4 446,- per måned. Dette inkluderer renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, samt TV/internett.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Lån: kr 1 088,-
- Felleskostnader: kr 3 358,-

Ettersom sameiet har lån med flytende rente, kan rentenivået endres og påvirke de månedlige kostnadene.

Fellesgjeld

Lånebetingelser: Sameiet har følgende lån og vilkår:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207502669
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 20.04.2026: kr 1 226 909,-
Andel av saldo: kr 62 074,47
Innfrielsesdato: 29.01.2031
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,35 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

Andel felles formue

Forsikring

Seksjonseier har full rettslig rådighet over seksjonen og kan fritt leie ut boligen. Styret skal underrettes om overdragelser og leieforhold. Boligseksjonen kan kun benyttes til beboelse. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn per år er ikke tillatt, jf. eierseksjonsloven § 24 syvende ledd. Som korttidsutleie regnes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi primærbolig: kr 1 950 000 (25 % av markedsverdi opp til 10 mill.).
Formuesverdi sekundærbolig: kr 7 800 000 (100 % av markedsverdi).
Beregnet etter NEF sin modell, basert på markedsverdi kr 7 800 000.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe. Link til løsørelisten: is.gd/boa_losoreliste 

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Oppvarming er basert på elektrisitet. Det er varmekabel i entré, panelovner i stue og soverom og elektriske varmekabler i gulv på bad. I tillegg er det peisovn i stuen.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Sameiet har ikke egne parkeringsplasser. Det er gateparkering og beboerparkering i området etter gjeldende bestemmelser. El-billadestasjoner finnes i nærområdet.

Eiendommen ligger i Oslo indre by. Tidligere reguleringsplan S-2255 «Oslo sentrum og indre sone», vedtatt 28.07.1977, er helt eller delvis opphevet ved bystyrets vedtak 23.09.2015. Gjeldende plangrunnlag er Kommuneplan 2015–2030 (Oslo mot 2030). Reguleringskart er datert 20.04.2026. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med gjeldende planer hos Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 5
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 82 / 1640

Bestemmelse om bebyggelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Gårdsromsavtale.
Bestemmelse om garasje/parkering
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved
direktør for etat for eiendom og utbygging.
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Bestemmelse om adkomstrett
Gårdsromsavtale
Bestemmelse om garasje/parkering
Forpliktelse til å utbedre eiendommen i samsvar med
kommunale krav til utbedringsstandard for eldre eiendommer
og kommunens krav til minstestandard ved utbedring av
gårdsrom i boligkvartaler i indre by.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved
direktøren for Bolig- og eiendomsetaten.
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameiet:
- Sameiet består av 17 seksjoner, hvorav 15 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
- Sameiebrøk: 82/1640.
- Dyrehold: Tillatt, jf. vedtektene § 2.4.4. Dyrehold må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.
- Det kreves ikke styregodkjenning ved erverv av boligseksjon i sameiet. Styregodkjenning kreves kun ved overdragelse av næringsseksjoner.
- Det er ikke mottatt husordensregler for sameiet. Interessenter oppfordres til å forhøre seg om dette med styret/forretningsfører.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, regnskap, budsjett og årsberetning. Disse dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. Eierseksjonsloven § 23.

Felleskostnader:
Felleskostnadene ble vedtatt økt med 20 % gjeldende fra 01.06.2026. De oppgitte felleskostnadene reflekterer den vedtatte økningen.

Diverse vdr. vedlikehold:
Det er opplyst om en lekkasje fra leilighetens takvindu. Utbedring av yttertak/takvindu er sameiets ansvar. Vaktmesterfirma Hjelpende Hånd AS har vært på befaring og skal utbedre lekkasjen.

Viktig informasjon

Informasjon om sameiet:

- Sameiet Herman Foss' gate 12 består av 15 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.

- Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.

- Kjøper må ikke ha styregodkjennelse for erverv av boligseksjon, men styret skal underrettes om alle overdragelser. Godkjenning kreves kun for overdragelse eller utleie av næringslokaler.

- Dyrehold er tillatt, men det må ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen.

- Sameiet har ikke individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) for fellesgjeld.

- Sameiet har ikke sikringsordning. De øvrige seksjonseierne har panterett i en seksjon for krav som følger av sameieforholdet, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.

Diverse iht. forretningsfører:

Det ble avholdt et ekstraordinært årsmøte digitalt 25.-28. april 2026 for å godkjenne årsregnskapet for 2024, da møte for dette ikke ble avholdt i 2025. På møtet ble det informert om at felleskostnadene økes med 20 % fra 1. juni 2026. Ordinært årsmøte for regnskapsåret 2025 vil bli avholdt i løpet av juni 2026.

Bygget har heisanlegg. Forretningsfører har ikke informasjon om parkeringsordninger for sameiet.

Diverse utført vedlikehold:

2024: Drift og vedlikehold av VVS, utvendig anlegg og heisanlegg.

Diverse

Leiligheten ligger i 3. etasje. I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier.

Radon

Entré:

Flisbelagt gulv og varmekabel under føttene møter deg allerede i entréen. Brannklassifisert entrédør (B30/DB35) fra felles trappeoppgang gir lyd- og brannskille mot oppgangen. Langs veggen er det skapinnredning med opplegg for vaskemaskin, slik at hverdagslogistikken holdes samlet og skjult fra resten av leiligheten. Herfra åpner leiligheten seg mot stue og kjøkken i én retning, og mot soverom og bad i den andre.

Stue:

Takbjelkene er det første du legger merke til. Mønehøyden strekker seg til 3,69 meter, med synlige trebjelker på 2,45 meters høyde, og gir stuen en romlig karakter som er sjelden i en loftsleilighet. Originale furugulv med slipte og behandlede overflater løper gjennom rommet. Peisovnen med glassdør, sideglass og gnistfanger i glass på gulv er plassert sentralt i rommet og gir varme på kalde kvelder. Panelovner supplerer oppvarmingen. Fra stuen er det utgang til balkongen gjennom en to-fløyet balkongdør med 2-lags isolerglass fra 2016. Vinduer med 2-lags isolerglass fra 2008 slipper dagslys inn. Det er også et takvindu med treramme.

Kjøkken:

Kjøkkenet er i åpen løsning mot stuen og har innredning i teglsten og benkestammer med profilerte fronter. Benkeplate i heltre med integrert oppvaskkum i børstet rustfritt stål og ettgreps blandebatteri. Fliser på vegg og sideplate. Det er avsatt plass og opplegg for oppvaskmaskin og komfyr, og god skap- og benkeplass. Varmtvannsbereder er plassert i benkeskap. Avtrekk skjer via veggmontert avtrekksventilator i børstet rustfritt stål med spirorør og direkte utsug via luftekanal.

Balkong:

Solrik balkong i luftige omgivelser. Balkongen nås fra stuen og er oppført i stålkonstruksjoner med tretremmebelegg. En veggmontert manuell markise gir fleksibilitet for sol og skygge. Plassen gir rom for utemøbler og fungerer som uteplass i sommerhalvåret.

Soverom:

Leiligheten har to soverom. Det største har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, og det minste egner seg godt som gjesterom, barnerom eller hjemmekontor. Begge rommene har originale trefyllingsdører med malte overflater og panelovner. Furugulvene fra stuen fortsetter inn i soverommene og binder etasjen sammen.

BadC:

Våtrommet ble oppgradert i 2020 og har flisbelagte vegger og gulv. Dusj direkte på gulv i nedsenket dusjsone med fall fra terskel til sluk. Innredningen består av veggmontert servantskap med glatte fronter, heldekkende servantplate med overmontert servant og ettgreps blandebatteri, veggspeil med belysning og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjhjørnet har veggmontert blandebatteri, hånddusj og regnsdusj, veggnisje og innfellbare dusjvegger i glass. Gulvvarme med elektriske varmekabler. Ventilasjon via elektrisk avtrekksvifte og luftespalte under dørblad.

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 24.04.2026:

Gulv: 
Flisbelagt gulv i entré og dusj/wc, originale furugulv med slipte og behandlede overflater i øvrige rom.

Vegger: 
Pussede og malte gipsplater.

Himling: 
Pussede og malte gipsplater med synlige trebjelker.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning i teglsten og benkestammer med profilerte fronter. Benkeplate i heltre med integrert oppvaskkum i børstet rustfritt stål og ettgreps blandebatteri. Fliser på vegg og sideplate. Avsatt plass og opplegg for oppvaskmaskin og komfyr. God skap- og benkeplass. Varmtvannsbereder plassert i benkeskap. Veggmontert avtrekksventilator i børstet rustfritt stål med spirorør og direkte utsug via luftekanal. Innredningen har stedvis bruksslitasje og fuktmerker på benkeplate. Komfyrvakt er ikke montert.

Bad:
Flisbelagte vegger og gulv. Gulvkonstruksjon i støpt betongdekke. Nedsenket dusjsone med fall fra terskel til sluk. Åpent plastsluk med vannlås, klemring og membran. Veggmontert servantskap med glatte fronter. Heldekkende servantplate med overmontert servant og ettgreps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjhjørne med veggmontert blandebatteri, hånddusj og regnsdusj, veggnisje og innfellbare dusjvegger i glass. Elektriske varmekabler i gulv. Elektrisk avtrekksvifte med luftespalte under dørblad. Vegger sannsynligvis utforet med stenderverk av tre belagt med våtromsplater med tetteremser, mansjetter og smøremembraner. Det foreligger ikke dokumentasjon på utført membran og tettesjikt.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 11.03.2026:

Bygning generelt:
Bygningen er et boligbygg fra 1899 med bærende konstruksjoner, fasader og brannskillende vegger i teglstenskonstruksjoner. Utvendige fasader er pussede og malte. Grunnmur er av natursten. Etasjeskillere er utført i trebjelkelag, sannsynligvis som stubbeloft isolert med leire. Det er stedvis noe knirk og ujevnheter i gulv, og det er registrert mindre skjevheter i gården av eldre dato. Taket er en saltakskonstruksjon.

Vinduer:
Vinduene har malte vindusrammer og karmer i tre med 2-lags isolerglass fra 2008. Det er også et takvindu med treramme og plexiglass. Isolerglassene har passert halvparten av forventet brukstid. Vindusrammene har behov for vedlikehold. Takvinduet er ikke isolert, og ifølge selger har det vært lekkasje fra dette. Sameiet er ansvarlig for utbedring.

Dører:
Brannklassifisert/lydisolert B30/DB35 entrédør fra 1987 med finerte og malte overflater fra felles trappeoppgang. Døren har passert halvparten av forventet brukstid.

Terrassedør:
To-fløyet balkongdør med malte dørrammer og dørkarmer med 2-lags isolerglass fra 2016. 

Balkonger / Terrasser:
Balkong på ca. 3.74 m² med adkomst fra stue. Balkongen er oppført i stålkonstruksjoner, belagt med tretremmer. Det er montert en veggmontert manuell markise.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 11.03.2026:

Vannledninger:
Vannledninger består av malt kobberrør med stengeventil på hovedvannsinntak i kjeller. Skjulte rørføringer i plast (rør-i-rør) er lagt i trekkerør fra hovedvannsinntak frem til fordelerskapet i entré. Det er et synlig avrenningsrør med siklemikk på dusj/wc. Vannrørene fungerer tilfredsstillende, men fordelingsoversikt og merking av rørene i fordelerskapet mangler. Dokumentasjon på arbeidet er ikke fremvist.

Avløpsrør:
Innvendige avløpsrør fra kjøkken og våtrom er i plast. Originale felles avløpsrør i støpejern er synlig i veggluke og i benkeskap på kjøkken.

Ventilasjon:
Ventilasjon i leiligheten er basert på naturlig avtrekk via vinduer og balkongdør. På bad/WC er det elektrisk avtrekksvifte og luftespalte under dørblad. På kjøkkenet er det veggmontert avtrekksventilator med direkte utsug via luftekanal. Det er påvist begrenset ventilasjon på soverom, og det er registrert svertesopp på vindusrammer som følge av kondens.

Varmtvannstank:
Varmtvannsbereder er plassert i benkeskap på kjøkken. Berederen har passert mer enn halvparten av forventet normal brukstid og er ikke tilkoblet fast kontaktpunkt.

Varme:
Oppvarming av oppholdsrom er basert på elektrisk oppvarming med varmekabel i entré, panelovner i stue og soverom, og peisovn i stue. Det er elektriske varmekabler i gulv på bad/WC. Peisovnen har glassdør, sideglass og gnistfanger i glass på gulv. Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Varmekablene på badet har passert halvparten av forventet brukstid.

Elektrisk anlegg:
Åpent og skjult elektrisk spredernett. Sikringsskap med automatsikringer og digital strømmåler. Det er manglende dekkfront på sikringsskapet og manglende kursfordelingsoversikt. Jordingskabel i sluk er ikke festet tilstrekkelig. Det foreligger ikke samsvarserklæring for arbeid utført etter 1999. Det anbefales en utvidet el-kontroll.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Peis/Ildsted

Herman Foss gate 12C.jpg

1814.22.jpg

1814.21.jpg

Collage-1814.02.jpg

1814.06.jpg

Collage-1814.01.jpg

1814.07.jpg

Collage-1814.06.jpg

1814.26.jpg

Collage-1814.08.jpg

1814.24.jpg

1814.25.jpg

Collage-1814.07.jpg

1814.23.jpg

1814.33.jpg

1814.36.jpg

Collage-1814.09.jpg

Collage-1814.05.jpg

1814.17.jpg

1814.20.jpg

1814.39.jpg

Collage-1814.11.jpg

1814.14.jpg

Collage-1814.04.jpg

Collage-1814.10.jpg

1814.09.jpg

Collage-1814.03.jpg

1814.08.jpg

1814.13.jpg

1814.10.jpg

1814.01.jpg

Selveier

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Dette er en leilighet med særpreg og en luftig atmosfære. Stuen har synlige takbjelker og en mønehøyde på nesten 3,7 meter, noe som gir en svært god romfølelse. Fra stuen er det utgang til en solrik balkong. Leiligheten har originale, slipte tregulv, kjøkken med teglsteinsdetaljer og heltre benkeplate, samt flislagt bad oppusset i 2020 med gulvvarme og regnfallsdusj. Beliggenheten på St. Hanshaugen er både sentral og tilbaketrukket, med kort vei til serveringstilbud.

Høydepunkter:

- Toppleilighet som utgjør en hel etasje
- Ingen over, ingen ved siden
- Solrik balkong i luftige frodige omgivelser
- Gode lysforhold fra vinduer på tre sider
- Generøs takhøyde i stuen med mønehøyde på nesten 3,7 meter
- Nyere peisovn fra 2019
- Originale, slipte furugulv
- Flislagt entré med gulvvarme 
- Kjøkken med teglsteinsdetaljer
- Flislagt bad oppusset i 2020, med gulvvarme og regnfallsdusj
- To soverom og originale trefyllingsdører
- Stor felles terrasse og fin bakgård på bakkenivå

Herman Foss' gate 12 C

3-roms loftsleilighet over en hel etasje i indre gård. Solrik balkong. Takhøyde på 3,7 m. Synlige takbjelker. Peisovn.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler