Tilstandsrapport - Rognerudveien 31

Energiattest

Nabolagsprofil-4753398

Egenerklæring

Opplysninger fra kommune

Kontakt

Rognerudveien 31 har en tilbaketrukket og rolig beliggenhet i et veletablert boligområde. Nabolaget preges av en blanding av eneboliger, rekkehus og flermannsboliger, omgitt av grønne hager og rolige villaveier. Samtidig er beliggenheten sentral med kort vei til Manglerud, Bryn og Ryen. Herfra er veien kort til både et bredt utvalg av butikker, servicetilbud og knutepunkter for offentlig transport. Nærheten til Østmarka gir rike muligheter for friluftsliv året rundt, enten man foretrekker en løpetur rundt Nøklevann eller skiturer i preparerte løyper om vinteren.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE

Området har et godt utvalg av barnehager og skoler på alle trinn innen gang- og sykkelavstand.

BARNEHAGER
- Christinedal kunst- og kulturbhg (0-5 år) - ca. 0,4 km / 5 min gange
- Solfridbakken barnehage (1-5 år) - ca. 0,9 km / 11 min gange
- Gårdstunet barnehage (0-5 år) - ca. 1 km / 12 min gange

BARNESKOLER (1.-7. TRINN)
- Østensjø skole - ca. 0,9 km / 13 min gange
- Brynseng skole - ca. 1,4 km / 17 min gange

BARNE- OG UNGDOMSSKOLER (1.-10. TRINN)
- Høyenhall skole - ca. 0,9 km / 11 min gange
- Manglerud skole - ca. 1 km / 13 min gange

UNGDOMSSKOLE (8.-10. TRINN)
- Skøyenåsen skole - ca. 1,6 km / 19 min gange

VIDEREGÅENDE SKOLER
- Lambertseter videregående skole - ca. 4 km
- Etterstad videregående skole - ca. 4,7 km

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON

Kollektivtilbudet i området er svært godt, med flere alternativer for reise til sentrum og andre deler av byen. Nærmeste bussholdeplass er Rognerud, kun fem minutters gange fra boligen. Herfra går busslinjene 78A og 78B. Fra Høyenhall T-banestasjon, ca. ti minutters gange unna, går linje 1, 2, 3 og 4, som tar deg til sentrum på rundt 15 minutter. Bryn stasjon ligger ca. 16 minutters gange unna og betjenes av lokaltog L1 mot Lillestrøm og Asker/Spikkestad.

- Buss: Rognerud (linje 3N, 78A, 78B) - ca. 0,4 km / 5 min gange
- T-bane: Høyenhall (linje 1, 2, 3, 4) - ca. 0,8 km / 10 min gange
- Tog: Bryn stasjon (linje L1) - ca. 1,2 km / 16 min gange

For den som kjører bil, er det enkel tilgang til Ring 3 og E6, som gir effektiv transport i alle retninger.

FASILITETER OG SHOPPING

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Meny Bryn, som ligger ca. seks minutters gange unna. Manglerud Senter er også i nærheten, med et bredt utvalg av butikker, inkludert Coop Extra, vinmonopol, klesbutikker og spisesteder. Senteret ligger ca. ti minutter unna til fots.

For et større shoppingtilbud er Bryn Senter et naturlig valg, kun en kort kjøre- eller spasertur unna. Her finnes et variert utvalg av forretninger, apotek, spisesteder og andre servicetilbud. I tillegg er det kort vei til Ryen, og med T-banen er man raskt på knutepunkter som Helsfyr, Grønland og Jernbanetorget med alle byens fasiliteter.

AKTIVITETER OG FRITID

Bo med nærhet til Østensjøvannet, et av Oslos mest særegne og stemningsfulle naturområder – en grønn oase hvor bylivet slipper taket, og naturen tar over. Her finner du et rikt fugle- og dyreliv, vakre vannspeil og lune turstier som slynger seg gjennom landskapet. Området er særlig populært blant turgåere, barnefamilier, joggere og naturelskere som ønsker et lett tilgjengelig pusterom i hverdagen.

Rundt vannet går det fine turveier som egner seg godt for både rolige spaserturer, trilleturer og joggeturer. Underveis kan man nyte utsikten mot vannet, følge årstidenes skiftninger og oppleve et rikt fugleliv på nært hold. Østensjøvannet er kjent som et av byens viktigste våtmarksområder, og byr på en helt egen ro – enten man ønsker en kort luftetur etter jobb, en søndagstur med familien eller en stille stund ved vannkanten.

Området inviterer også til rekreasjon året rundt. På varme dager er det hyggelig å sette seg ned med en kaffe, ta med piknikkurven eller la barna utforske naturen langs stiene. Vinterstid får landskapet en vakker og fredelig karakter, og turveiene er fortsatt et naturlig samlingspunkt for nærområdet. I tillegg ligger Østensjøvannet i nærheten av flere grøntområder, lekeplasser og lokale tilbud, noe som gjør området svært attraktivt for dem som ønsker nærhet til både natur og byens fasiliteter.

Med Østensjøvannet i nærområdet får man en sjelden kombinasjon av hverdagsro, naturopplevelser og aktive fritidsmuligheter – et sted som gir kvaliteter langt utover det praktiske, og som bidrar til en særlig god bokvalitet.

Rognerud er ellers et glimrende utgangspunkt for et aktivt liv. Rett utenfor døren starter turveiene som leder inn i Østmarka, et av Oslos mest populære turområder. Her venter et stort nettverk av stier og lysløyper, perfekt for gåturer, jogging og sykling om sommeren. Om vinteren kjøres det opp skiløyper som gir tilgang til hele marka. Den populære rundturen rundt Nøklevann er en favoritt for mange, med flotte badeplasser og rasteplasser langs vannet. Mariholtet er et populært turmål med servering.

For organiserte aktiviteter finnes det flere anlegg i nærheten. Manglerud idrettspark ligger kun ti minutters gange unna og tilbyr fotballbaner og ishall. Manglerud bad og treningssenteret EVO Bryn er også innen kort avstand. Høyenhall skole har fasiliteter for ballspill og fotball. Området byr på en rekke muligheter for både barn og voksne som ønsker å være aktive.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER

Området rundt Rognerud, Bryn og Manglerud har et voksende tilbud av spisesteder og sosiale møteplasser. På Manglerud Senter og Bryn Senter finnes flere kafeer og enklere restauranter som passer for en lunsj eller en uformell middag. For et bredere kulinarisk tilbud er veien kort til sentrum med T-banen. Her åpner det seg en verden av restauranter i alle sjangre, fra anerkjente steder som Maaemo og Le Benjamin til livlige mathaller som Mathallen på Vulkan og Oslo Street Food.

Kulturelt sett er Ekebergparken en av de nærmeste store attraksjonene, med sin unike kombinasjon av skulpturkunst, historie og fantastisk utsikt over byen og fjorden. Parken er et flott sted for en søndagstur. Med T-banen er man også bare minutter unna Oslos rike kulturliv i sentrum, med MUNCH, Deichman Bjørvika, Operaen og et utall gallerier, kinoer og konsertscener.

Beliggenhet

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom?
Ja.
Faglært arbeid:
    1.  Hvilket år ble jobben fullført?: ca 2010
        Beskrivelse av arbeidet: Nytt bad
    2.  Hvilket år ble jobben fullført?: 2019
        Firmanavn: Moss Fliseservice
        Beskrivelse av arbeidet: Nytt bad
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg ved kopi: Moss Fliseservice i 2019.

Ble det lagt nytt tettesjikt/membran?
Ja.
Beskriv arbeidet som er utført: Nytt bad fra Moss Fliseservice.

Ble sluk skiftet?
Ja.
Beskriv arbeidet som er utført: Nytt bad fra Moss Fliseservice.

Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
Ja.
Faglært arbeid:
    Beskrivelse av arbeidet: Varmekabler, elektro
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Forklar: Terra Elektro.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør?
Ja.
Faglært arbeid:
    Beskrivelse av arbeidet: Rør i rør system. Bad og kjøkken pusset opp/bygget nytt
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Forklar: Rørlegger bestilt av baderomsfirma.

Kjenner du til om det er utført arbeid på taktekking/takrenner/beslag?
Ja.
Faglært arbeid:
    Firmanavn: Larsens Byggservice AS
    Beskrivelse av arbeidet: Nytt tak ifm isolering. Takstein tatt av og lagt på igjen
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Larsens Byggservice AS.

Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?
Ja.
Faglært arbeid:
    Hvilket år ble jobben fullført?: 2019
    Firmanavn: Larsen Byggservice AS
    Beskrivelse av arbeidet: Alle vinduer/ytterdører byttet
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Larsen Byggservice AS.

Hvis boligen har kjeller og/eller rom under terreng. Kjenner du til om det er gjort endringer slik som ombygning, innredning, bruksendring osv., eller lagt gulv/kledd vegger osv.?
Ja.
Hvilke endringer er gjort? Ca 2012 Varmekabler vaskerom /gang. Fliser på kjellerrom.
Kjenner du til om innredningen/ombyggingen/bruksendringen er godkjent hos bygningsmyndighetene?
Nei.
Kjenner du til om bruken av rommene i kjelleren er endret til rom for varig opphold?
Nei.

Kjenner du til om det er gjort endringer på loftet (isolert, innredet, pusset opp, ombygget, bruksendret osv.)?
Ja.
Faglært arbeid:
    Firmanavn: Larsen Byggservice AS
    Beskrivelse av arbeidet: Innredet loft. Bygget om fra råloft. Isolert, nye vinduer, nytt bad etc.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Beskrivelse fra Larsen Byggservice AS.
Kjenner du til om innredningen/ombyggingen/bruksendringen er godkjent hos bygningsmyndighetene?
Nei.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget?
Ja.
Faglært arbeid:
    Firmanavn: Terra Elektro
    Beskrivelse av arbeidet: Nytt elektrisk anlegg/sikringer i 1 etg 2 etg og loft
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Faktura fra Terra Elektro.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?
Ja.
Faglært arbeid:
    Firmanavn: Larsen Byggservice AS
    Beskrivelse av arbeidet: Installert balansert ventilasjon
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?
Ja.
Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Beskrivelse fra Larsen Byggservice AS.

Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer?
Ja.
Beskrivelse: Ny dobbel garasje i 2015.
Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
Ja.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners. Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen. Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Frittliggende enebolig over fire plan består av følgende rom:

1. etasje: vindfang, kjøkken, stue, spisestue og toalettrom.
2. etasje: tre soverom, allrom, omkledningsværelse, to lagringskott og dusj/wc.
Loft: to stuer, teknisk kott og bad/wc
Kjeller: bad/vaskerom, trimrom, bod og teknisk rom.

Overbygget terrasse på ca. 20 m² og markterrasse på ca. 38 m² med pergola. Balkong på ca. 19 m².
Eiendommen har en frittstående dobbelgarasje og et uthus.

Innhold

Areal

Enebolig:
Kjeller: 60 m²,
1. etasje: 94 m²,
2. etasje: 84 m²,
Loft: 38 m²

Dobbel garasje:
Garasje: 38 m²,
Garasjeloft: 27 m²

Bruksareal per etasje

Enebolig: 
Areal i denne rapporten er målt etter de grunnleggende reglene i NS 3940:2023, med endringer etter retningslinjene til NT. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e og TBA. Arealer med lav takhøyde ALH oppgis også der dette er mulig. Presiseringer av øvrige arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boliger er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.

Arealene er oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet. Arealene er oppmålt og beregnet fra innsiden av omsluttende vegger. Innvendige vegger, nisjer, innhuk og sjakter er medtatt i arealet. Alle areal er ca. mål og oppgis alltid i nærmeste hele kvadratmeter. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Arealer fra tidligere oppmålinger kan avvike på bakgrunn av den digitale 3D-laserskannerens nøyaktighet.

BO3D AS har stått for prosessering av råfiler og utarbeidelse av målsatte plantegninger og arealer til bruk i herværende tilstandsrapporten. Se vedlagte plantegninger med arealberegning.

Arealgrunnlaget er basert på 3D-punktskydata. NS3940 angir at måling skal skje like over gulvlist. På grunn av løsøre og møblering som begrenser synlig veggflate ved gulvnivå, er det valgt å bruke som et utgangspunkt målehøyde ca. 1,5 meter over gulv for å samle flest mulig målepunkter på omsluttende vegger. Denne metoden avviker fra NS3940, men tilpasningen er gjort for å sikre best mulig grunnlag for arealberegningen ved pålitelig og etterprøvbar datainnsamling. I enkelte måletilfeller vil det, og må det likevel måles like over gulvhøyde, for eksempel der omsluttende vegg(er) er skrånende eller av andre årsaker.

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for 'åpent ned', ekstern heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rom kan defineres som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.

Boligen har overbygget terrasse og terrasse med pergola på ca. 58m2. Arealet inngår i TBA arealet. Arealet er oppgitt som ca. areal og er avrundet til nærmeste hele kvadratmeter i arealoversikten.

Fra og med 01.01.2026 gjelder nye regler for arealer, og begrepene P-rom og S-rom skal fra denne dato ikke oppgis.

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.

Grunnet boligens utforming er boligen vanskelig å måle opp nøyaktig med håndholdt lasermåler. Arealene i herværende bolig er derfor oppmålt med digital 3D laserskanner med stor nøyaktighet. BO3D AS har stått for prosessering av råfiler, beregninger av arealer i herværende tilstandsrapport og utarbeidelse av målsatte plantegninger. Ønskes det digital tilgang til filer eller mer detaljerte plantegninger for interiørplanlegging eller interiørarkitekter, ta kontakt med Arealkontroll.no eller Alpha Taksering AS.

Dobbel garasje:
Areal i denne rapporten er målt etter de grunnleggende reglene i NS 3940:2023, med endringer etter retningslinjene til NT. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e og TBA. Arealer med lav takhøyde ALH oppgis også der dette er mulig. Presiseringer av øvrige arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boliger er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.

Arealene er oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet. Arealene er oppmålt og beregnet fra innsiden av omsluttende vegger. Innvendige vegger, nisjer, innhuk og sjakter er medtatt i arealet. Alle areal er ca. mål og oppgis alltid i nærmeste hele kvadratmeter. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme. Arealer fra tidligere oppmålinger kan avvike på bakgrunn av den digitale 3D-laserskannerens nøyaktighet.

BO3D AS har stått for prosessering av råfiler og utarbeidelse av målsatte plantegninger og arealer til bruk i herværende tilstandsrapporten. Se vedlagte plantegninger med arealberegning.

Arealgrunnlaget er basert på 3D-punktskydata. NS3940 angir at måling skal skje like over gulvlist. På grunn av løsøre og møblering som begrenser synlig veggflate ved gulvnivå, er det valgt å bruke som et utgangspunkt målehøyde ca. 1,5 meter over gulv for å samle flest mulig målepunkter på omsluttende vegger. Denne metoden avviker fra NS3940, men tilpasningen er gjort for å sikre best mulig grunnlag for arealberegningen ved pålitelig og etterprøvbar datainnsamling. I enkelte måletilfeller vil det, og må det likevel måles like over gulvhøyde, for eksempel der omsluttende vegg(er) er skrånende eller av andre årsaker.

Arealene er kontrollmålt med håndholdt lasermåler og målt fra innside av ringmur. Det er derfor avvik fra prosesserte plantegninger og areal oppgitt i arealoversikten.

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.

På bakgrunn av eventuelle skjevheter er garasjen og loftet vanskelig å måle nøyaktig. Arealene er derfor oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet. BO3D AS har stått for prosessering av råfiler og utarbeidelse av målsatte plantegninger og arealer til bruk i tilstandsrapporten. Ønskes det digital tilgang til filer eller detaljerte plantegninger for interiørplanlegging eller interiørarkitekter, ta kontakt med Alpha Taksering AS/Arealkontroll.no

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Eiet tomt som er pent opparbeidet og beplantet med plener, frukttrær og diverse beplantning. Gårdsplassen er steinsatt.

Tomten er inngjerdet.

Byggeår

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eneboligen i kommunens arkiv. Boligen er oppført ca. 1918, før bygningsloven av 1965 trådte i kraft (01.01.1966). Det er ikke uvanlig at mange kommuner har mangelfulle arkiv for tiden før dette.

Det er utstedt ferdigattest for dobbelgarasje (byggeår 2015) datert 15.12.2016. På eiendommen er det også et eldre uthus oppført ved terrassen, ikke tilstandsvurdert.

Det foreligger en kjellerplan fra Vann- og Avløpsetaten datert 25.09.1917, men ingen plantegninger for 1. etasje, 2. etasje og loft i kommunens arkiv. Det er avvik mellom den historiske kjellerplanen og dagens planløsning. I kjelleren er det innredet et trimrom i et areal som opprinnelig er vist som uinnredet bod/lager på tegningen.

Loftet er bygget om fra råloft og innredet med stuer, bad/wc og teknisk kott. Planløsningen er endret fra originale byggetegninger, og det er ikke dokumentert om ombygningsarbeidene fra 2019 er byggesøkt.

Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt søknadspliktig. For dobbelgarasjen foreligger det godkjente byggetegninger som stemmer med dagens bruk.

Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor ny eier, ved f.eks. krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr og pålegg mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, overtar kjøper ansvar, risiko og eventuelle konsekvenser knyttet til dette.

Lovlighet iht. tilstandsrapport: 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er utført ombygningsarbeider og endring av planløsning. 

Innredning av loft og etablering av pergola er ikke omsøkt,

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter for 2026: 
Eiendomsskatt: 6 343,-
Feie-og tilsynsgebyr: 237,-
Renovasjonsgebyr: 10 973,-
Vann-og avløpsgebyr: 16 957,-

Totale avgifter: 34 510,-

Bolig med en boenhet som fritt kan leies ut i sin helhet. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi er beregnet til kr 4 875 000 (primærbolig) og kr 19 500 000 (sekundærbolig).

Skatteetaten beregner formuesverdien etter reglene i skatteloven § 4-10. Formuesverdien for primærbolig settes til 25 % av boligens beregningsgrunnlag, og for sekundærbolig til 100 % av beregningsgrunnlaget. Beregningsgrunnlaget er basert på boligens omsetningsverdi og kvadratmeter. Det gjøres oppmerksom på at formuesverdien fastsettes av Skatteetaten og kan avvike fra ovennevnte beregning.

Eiendomsskatt 2026: kr 6 343 per år.
Kommunale avgifter 2026: kr 28 166 per år
- Vann- og avløpsgebyr: kr 16 957
- Renovasjonsgebyr: kr 10 973
- Feie- og tilsynsgebyr: kr 237

Totalt eiendomsskatt + kommunale avgifter: kr 34 509 per år.
Kilde: Oslo kommune (rapport datert 30.05.2026).

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe. Link til løsørelisten: is.gd/boa_losoreliste 

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Oppvarming i boligen er basert på elektrisitet, vannbåren varme og vedfyring. Det er vannbåren gulvvarme i 1. etasje, elektriske varmekabler i gulv i kjelleren og på alle våtrom (bad/vaskerom i kjeller, dusj/wc i 2. etasje, og bad/wc på loft), samt panelovner på soverom. En uteluftsvarmepumpe avgir varme til det vannbårne anlegget, og det er en egen varmepumpe med AC i omkledningsrom i 2. etasje. Eiendommen har også en peisovn i klebersten og en smijernsovn.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Eiendommen har godt med biloppstillingsplasser på egen tomt, inkludert parkering i dobbel garasje. Garasjen er utstyrt med to veggmonterte elbilladere og elektrisk leddport.

Eiendommen er regulert etter reguleringsplan S-4220 «Småhusplanen», vedtatt 15.03.2006. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort 14.10.2023 å ikke godkjenne revidert småhusplan for Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller krav til vurdering av flom- og skredfare. Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter Plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-363, «Regulering av en del av Rognerudveien og Otto Sogns vei», vedtatt 06.04.1949. Planen er en eldre veiregulering og har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030 (plan-ID KDP-17), vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Kommuneplankartet viser hensynssoner for steinsprang (H310_2) og elveflom (H320_2) i nærområdet, men disse ser ikke ut til å berøre eiendommen direkte.

Vi anbefaler alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Bestemmelse om vannledn.
Bestemmelse om vannledn.

Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning

Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Erklæring/avtale
Rognerudveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde
Plikt til framtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune
Midlertidig dispensasjon fra bygningsloven

Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Erklæring/avtale
Rett til nødvendig grunn for reparasjon og vedlikehold av bolig
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. om vann/kloakkledn.
Best. om vann/kloakkledn.

Sammenslått med denne matrikkelenhet:
Gnr. 148 bnr.104 og bnr. 150.

Registrering av grunn
Registrering av grunn

Registrering av grunn
Registrering av grunn



Tinglyste heftelser

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Det er ikke utført radonmåling på eiendommen.

I henhold til tilstandsrapporten er bygget ikke utført med radonsperre.

Radon

Entré:

Vindfanget møter deg med flisbelagt gulv og innredning med skohyller og knagger. Herfra åpner trappehallen seg og gir adkomst til alle etasjene. Boligen er fra 1918 og ble gjennomgående oppgradert i 2019: ny isolering, nye vinduer og ytterdører, nytt utvendig panel og innredning av loftet. Inngangsdøren er nyere med glatte malte overflater og glassfelt. De innvendige dørene er en blanding av originale trefyllingsdører med speil og glass og nyere dører med pressede profiler. Karakteren fra byggeåret er bevart, og boligen er brakt opp til en standard som gjenspeiles i energiklasse B.

Stue:

Stuen i 1. etasje har en takhøyde på 2,68 meter og rosett i himlingen. Peisovnen i kleberstein og smijernsovnen, begge med gnistfanger på gulv, gir rommet tyngde. Gulvet har vannbåren gulvvarme. Vinduene er skiftet i 2019 med 2/3-lags isolerglass og malte rammer og karmer, og plissegardiner henger over flere av dem.

Kjøkken:

Kjøkkenet er fra Schmidt (2015) med benkestammer og høyskap med glatte fronter. Benkeplater i komposittstein med avrenningsplate. Underlimt oppvaskkum i kompositt med ettgreps blandebatteri. Integrert induksjonstopp, to stekeovner (Dampovn og kombinert stekeovn/mikro), to oppvaskmaskiner, kjøleskap og kombiskap. Kjøkkenøyen gir god arbeidsflate og spiseplass, og rommet har rikelig med skap- og benkeplass. Ventilasjon skjer via takmontert avtrekksventilator med kullfilter.

Spisestue:

Spisestuen har direkte utgang til den overbyggede terrassen via en tofløyet terrassedør med malte rammer og karmer i tre og isolerglass fra 2018. Gulvet har vannbåren gulvvarme, som i resten av 1. etasje.

Terrasse og hage:

Fra spisestuen leder en overbygget terrasse på ca. 20 m² ut mot hagen. Hagen oppleves som en liten oase med frodig beplantning, frukttrær og bærbusker. Her finner du blant annet mandeltre, aprikostre, plommetrær, eple, druer og bær – noe som gir hagen både særpreg og en nesten sydlandsk stemning i sommerhalvåret. 

En trapp forbinder den overbygde terrassen med en markterrasse på ca. 38 m² med pergola. Begge terrassene er belagt med impregnert terrassebord. Et uthus er plassert ved terrassen. Tomten har stensatt gårdsplass.

Toalettrom:

Toalettrommet i 1. etasje har flisbelagte vegger og himling med pussede og malte overflater, samt flisbelagt gulv. Rommet er utstyrt med veggmontert servantskap med glatte fronter, servant med ettgreps blandebatteri, veggskap med speil og vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Soverom:

I 2. etasje er det tre soverom. Hovedsoverommet har adkomst til balkongen og tilknyttet omkledningsrom med åpen garderobe med klesheng, hyller og skuffer. Omkledningsrommet har varmepumpe med AC. De to øvrige soverommene har avsatt plass til garderobeskap. Gulvene i 2. etasje er tregulv med lakkerte og malte overflater. Panelovner gir supplerende varme på soverommene.

Allrom, 2. etasje:

I 2. etasje er det et allrom som gir ekstra oppholdsareal mellom soverommene. Rommet har tregulv med lakkerte og malte overflater.

Balkong:

Balkongen på ca. 19 m² har adkomst fra hovedsoverommet. Den er belagt med Accoya terrassebord og har rekkverk i tre med malte overflater. En veggmontert utfellbar brannstige er montert ved balkongen.

Dusj/wc, 2. etasje:

Dusj/wc i 2. etasje ble oppgradert i 2011. Gulvet er flisbelagt med glatte fliser på hovedgulvet og rullestensfliser i dusjhjørnet, på støpt betongdekke med tilstrekkelig fall til sluk. Synlig åpent sluk med plastsluk, vannlås, klemringsfunksjon og banemembran. Rommet har veggmontert servantskap med glatte fronter, heldekkende servantplate med ettgreps blandebatteri, vegghengt toalett med innebygget sisterne og dusjhjørne med veggmontert blandebatteri, dusj og dusjvegger i glass. Gulvet har elektriske varmekabler. Ventilasjon skjer via det balanserte ventilasjonssystemet.

Loft:

Loftet ble innredet i 2019 og inneholder to stuer og et bad/wc. Stuene har en takhøyde på 3,42 meter under møne. En ny tretrapp med åpne opptrinn forbinder 2. etasje med loftet, og adkomsten skjer via en skyvedør. Gulvene er én-stavs eikeparkett. Loftsarealene er innredet, men ombyggingen er ikke omsøkt.

Bad/wc, loft:

Badet på loftet ble etablert i 2019. Veggene er flisbelagte på antatt våtromsplater med tetteremser, mansjetter og smøremembraner. Himlingen er pusset og malt gips. Gulvet er flisbelagt med glatte fliser på hovedgulvet og rullestensfliser i dusjnisjen, på støpt betongdekke. Synlig rennesluk med vannlås, klemringsfunksjon og banemembran/fiberduk i dusj, og synlig gulvsluk med vannlås, klemringsfunksjon og fiberduk med smøremembran under badekar. Rommet har plassbygget servanthylle med fliser, overmontert servant med ettgreps blandebatteri, vegghengt toalett med innebygget sisterne, åpen dusjnisje med veggmontert blandebatteri og hånddusj/regndusj, og innebygget badekar med integrert blandebatteri og dusj. Gulvet har elektriske varmekabler. Ventilasjon skjer via elektrisk avtrekksvifte.

Kjeller:

Kjelleren inneholder vinkjeller, bad/vaskerom, bod og teknisk rom. Himlingshøyden er 2,00 til 2,04 meter, og etasjeskillerne er trebjelker med rupanel. Fordelingsanlegget for det vannbårne varmesystemet er plassert her, og rør-i-røranlegget har fordelingsstammer i trappegang med stengeventiler og avrenningsrør til rom med sluk.

Bad/vaskerom, kjeller:

Bad/vaskerommet i kjelleren er oppgradert. Veggene er malte og himlingen er malt. Gulvet er flisbelagt på støpt betongdekke med tilstrekkelig fall til sluk. Synlig åpent sluk med plastsluk, vannlås, klemringsfunksjon, fibermansjett og smøremembran. Rommet har benkeskap med glatte fronter, laminert benkeplate, dobbeltservant med ettgreps blandebatteri og frittstående badekar, samt opplegg og avsatt plass for vaskemaskin og tørketrommel. Gulvet har elektriske varmekabler/matter fra 2012. Ventilasjon skjer via det balanserte ventilasjonssystemet.

Garasje:

Den frittstående dobbelgarasjen fra 2015 har elektrisk leddport og to veggmonterte elbilladere. Garasjen er oppført med ringmur, støpt dekke og stenderverkskonstruksjoner, innvendig belagt med plater og utvendig med trepaneler, med saltakskonstruksjon belagt med takpapp og takstein. En åpen tretrapp med rekkverk gir adkomst til loftsrommet, som har laminatbelagt gulv og trepaneler i knevegger og skråtakshimlinger.

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 30.05.2026:

Overflater:
Gulv: Flisbelagt gulv i vindfang i 1. etasje og i kjeller. Én-stavs eikeparkett i 1. etasje og på loft. Tregulv med lakkerte og malte overflater i 2. etasje.
Vegger: Gipsvegger med pussede og malte overflater og malte trepaneler i 1. etasje, 2. etasje og loft.
Himling: Trebjelker og rupanel i kjeller. Malte og pussede gipsplater i øvrige etasjer. Rosett i stuen i 1. etasje. Himlingshøyde 2,00-2,04 meter i kjeller, 2,68 meter i stuen i 1. etasje og 3,42 meter under møne på loftet.

Kjøkken:
Kjøkken i 1. etasje. Gjennomgangskjøkken med kjøkkenøy. Innredning med benkestammer og høyskap med glatte fronter. Laminerte benkeplater. Integrert oppvaskkum i kompositt med ettgreps blandebatteri. Integrert induksjonstopp med kullfiltervifte. Integrert stekeovn. Integrert oppvaskmaskin. Integrert kombiskap. Avsatt plass for mikro eller kaffemaskin. Takmontert avtrekksvifte med kullfilter (ikke mekanisk avtrekk fra kokesonen). Komfyrvakt er ikke montert. Gulv med én-stavs eikeparkett. Vannbåren gulvvarme.

Bad/vaskerom kjeller:
Nylig oppgradert. Vegger med malte overflater. Himling med malte overflater. Gulv flisbelagt på støpt betongdekke. Synlig åpent plastsluk med vannlås, klemringsfunksjon, fibermansjett og smøremembran. Benkeskap med glatte fronter. Laminert benkeplate. Dobbeltservant med ettgreps blandebatteri. Frittstående badekar. Opplegg og avsatt plass for vaskemaskin og tørketrommel. Ventilasjon via vindu og mekanisk avtrekk. Elektriske varmekabler i gulv fra 2012.

Dusj/wc 2. etasje:
Oppgradert i 2010. Vegger flisbelagte. Himling med pussede og malte gipsplater. Gulv flisbelagt med glatte fliser på hovedgulvet og rullestensfliser i dusjhjørnet, på støpt betongdekke. Synlig åpent plastsluk med vannlås, klemringsfunksjon og banemembran. Veggkonstruksjoner i antatt gips/våtromsplater med tetteremser, mansjetter og smøremembraner. Veggmontert servantskap med glatte fronter. Heldekkende servantplate med ettgreps blandebatteri. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjhjørne med veggmontert blandebatteri med dusj og dusjvegger i glass. Balansert ventilasjonssystem med luftehull i dørblad. Elektriske varmekabler i gulv. Badet har et oppgraderingsbehov.

Bad/wc loft:
Etablert i 2019. Vegger flisbelagte. Himling med pussede og malte gipsplater. Gulv flisbelagt med glatte fliser på hovedgulvet og rullestensfliser i dusjnisjen, på støpt betongdekke. Synlig rennesluk med vannlås, klemringsfunksjon og banemembran/fiberduk i dusj. Synlig gulvsluk med vannlås, klemringsfunksjon og fiberduk med smøremembran under badekar. Veggkonstruksjoner i antatt våtromsplater med tetteremser, mansjetter og smøremembraner. Plassbygget servanthylle med fliser. Overmontert servant med ettgreps blandebatteri. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Åpen dusjnisje med veggmontert blandebatteri og hånddusj/regndusj. Innebygget badekar med integrert blandebatteri og dusj. Elektrisk avtrekksvifte. Elektriske varmekabler i gulv.

Toalettrom 1. etasje:
Veggmontert servantskap med glatte fronter. Veggskap med speil. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Andre tomteforhold:
Stakittgjerde av tre med malte overflater mot vei.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 30.05.2026:

Bygning generelt:
Frittliggende enebolig opprinnelig oppført i 1918. Yttervegger og bærende konstruksjoner over grunnmur er sannsynligvis oppført i tømmer, utvendig utlektet med vindsperre og ny panelkledning i 2019. Det er registrert noe værslitt og oppsprukket trevirke. Belistning rundt vindu og balkongdør i 2. etasje har oppsprekking og avflasset maling.

Vinduer:
Vinduene har malte vindusrammer og vinduskarmer med 2- og 3-lags isolerglass merket 2018. Det er ikke opplyst eller registrert punkterte glass. Vinduene som ble funksjonstestet fungerte tilfredsstillende. Normalt med noe slitasje på vindusrammer og karmer som følge av alder.

Dører:
Inngangsdøren er av nyere dato med malte glatte overflater og glassfelt.

Terrassedør:
Terrassedøren har malte to-fløyede dørrammer og dørkarmer i tre med isolerglass fra 2018. Balkongdøren i 2. etasje tar noe i karmen og er noe vanskelig å lukke.

Balkonger / Terrasser:
Stor overbygget terrasse på ca. 20 m² fra spisestuen, som er sammenføyet via trapp med en stor markterrasse på ca. 38 m² med pergola. Terrassen er oppført og belagt med impregnert tredekke. Det er også en solrik balkong på ca. 19 m² med adkomst fra hovedsoverom, belagt med impregnert tredekke og rekkverk i tre med malte overflater. Det er registrert noe fuktmerker og sol-/tørrsprekker samt ujevnheter i terrasse- og balkongdekket. Det er ikke rekkverk i trappen til hagen.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 30.05.2026:

Vannledninger:
Inntaksrør er i kobber med en eldre stengeventil. Boligen har et rør-i-røranlegg med fordelingsstammer i trappegang i kjeller, skjulte rørføringer og fordelingsskap med stengeventiler. Det er åpne rørføringer i kobber i kjeller. Rørkursene på rør-i-rør-systemet er ikke merket.

Avløpsrør:
Eiendommen er tilknyttet offentlig og kommunalt avløp med private stikkledninger. Avløpsanlegget internt i boligen er av nyere dato. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

Ventilasjon:
Det er balansert ventilasjonssystem i boligen med aggregat montert i kott på loft. Anlegget krever jevnlig service, og det er ikke fremvist dokumentasjon på utførte serviceintervaller.

Varmtvannstank:
Gulvmontert varmtvannsbereder på ca. 287 liter fra 2004. Det er påvist at varmtvannstanken er over 20 år.

Varme:
Oppvarming er basert på elektrisitet, vannbåren varme og vedfyring. Det er varmekabler i gulv i kjeller og våtrom, panelovner på soverom, og en varmepumpe med AC i omkledningsrom i 2. etasje. Det er vannbåren gulvvarme i 1. etasje, med anlegget montert i et rom i kjelleren. Varmepumpe og vannbåren varmeanlegg har behov for jevnlig ettersyn og kontroll, og det er ikke opplyst når siste kontroll ble utført.

Elektrisk anlegg:
Skjult og åpent spredernett med sikringsskap med automatsikringer. Det er utført oppgraderinger og utvidelser av anlegget i forbindelse med utbygging av loft i 2019. Arbeidene er utført av registrert elektroinstallasjonsvirksomhet, men samsvarserklæring er ikke fremlagt.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Rognerudveien 31 - 1. etg.jpg

Rognerudveien 31 - 2. etg.jpg

Rognerudveien 31 - loft. etg.jpg

Rognerudveien 31 - Kjeller. etg.jpg

1825.07.jpg

1825.08.jpg

1825.10.jpg

1825.06.jpg

1825.05.jpg

1825.15.jpg

1825.13.jpg

1825.17.jpg

Skillekort 1 etg.jpg

1825.35.jpg

1825.36.jpg

Collage-1825.09.jpg

Collage-1825.26.jpg

Collage-1825.08.jpg

1825.45.jpg

1825.42.jpg

1825.100.jpg

1825.41.jpg

Collage-1825.10.jpg

1825.48.jpg

1825.49.jpg

Collage-1825.12.jpg

Collage-1825.13.jpg

1825.50.jpg

1825.51.jpg

1825.98.jpg

1825.99.jpg

Collage-1825.06.jpg

Collage-1825.05.jpg

1825.27.jpg

Skillekort3.jpg

1825.105.jpg

Collage-1825.19.jpg

1825.69.jpg

Collage-1825.18.jpg

1825.25.jpg

1825.26.jpg

1825.58.jpg

1825.61.jpg

1825.66.jpg

1825.65.jpg

1825.64.jpg

Collage-1825.16.jpg

Collage-1825.14.jpg

Skillekort loft.jpg

1825.106.jpg

Collage-1825.22.jpg

1825.107.jpg

Collage-1825.21.jpg

Collage-1825.20.jpg

Collage-1825.23.jpg

Collage-1825.24.jpg

1825.87.jpg

Skillekort6.jpg

Collage-1825.07.jpg

1825.32.jpg

Skillekort10.jpg

Rognerudveien 31 - 1. etg m uteområde.jpg

1825.01.jpg

Collage-1825.01.jpg

Collage-1825.04.jpg

Collage-1825.02.jpg

Collage-1825.03.jpg

1825.97.jpg

1825.92.jpg

1825.91.jpg

Østensjøvannet1 (3).jpg

Fast eiendom

Enebolig

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til en stor og innholdsrik enebolig fra 1918, betydelig oppgradert  de senere år med en vellykket kombinasjon av bevart klassisk sjel og moderne kvaliteter.

Dette er et hjem for hele familien, beliggende i et etablert og barnevennlig område med kort vei til Østensjøvannet. Boligen er gjennomgående oppgradert, med blant annet etterisolering, ny kledning, nye vinduer, omtekket tak, i tillegg til innvendig renovering. Den opparbeidede hagen og de store terrassene gir rikelig med plass for lek og sosiale sammenkomster. Her bor man i rolige omgivelser, med nærhet til skoler og offentlig kommunikasjon.

Kort fortalt:

- Enebolig over fire plan med god takhøyde
- Vakker og frodig hage, gressplen for lek
- Store terrasser og pergola
- Høyt og fritt med utsikt
- Dobbeltgarasje med to elbilladere og lagringsloft
- Stort Schmidt-kjøkken
- Tre bad og separat toalett
- To peiser
- Vannbåren gulvvarme i 1. etasje
- Balansert ventilasjon og energieffektivitet

Vakker klassisk enebolig, betydelig oppgradert. Store uteplasser, hage og dobbelgarasje m/ lader. Sjelden mulighet!

Rognerudveien 31

Vakker klassisk enebolig, betydelig oppgradert. Store uteplasser, hage og dobbelgarasje m/ lader. Sjelden mulighet!

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler