Tilstandsrapport_20247-1825_3

Nabolagsprofil-4836370

Energiattest

Egenerklæring

Kontakt

Hytta har en naturskjønn og maritim beliggenhet i Pulshaugene, et veletablert hytteområde ved Karlsøyfjorden. Dette er et sted hvor roen senker seg, med umiddelbar nærhet til sjøen og svaberg. Fra eiendommen er det kort vei ned til vannkanten, og området byr på fine turmuligheter i skog og mark. Samtidig er det kun en kort kjøretur til Skjeberg og Sarpsborg, som gir tilgang til alle nødvendige servicetilbud og et bredt spekter av aktiviteter. Her kan dagene fylles med alt fra båtliv og bading om sommeren til rolige turer i skogen på høsten.

NATUR, SJØLIV OG REKREASJON

Med en avstand på under 100 meter til sjøen ligger alt til rette for et aktivt båt- og friluftsliv. Området rundt Karlsøyfjorden er kjent for sin vakre skjærgård, og med båt er veien kort ut til populære øyer og holmer. For de som foretrekker bading fra land, finnes det flere flotte badeplasser i nærheten. Vispen badeplass og Feriehjemmet badeplass er begge under 15 minutters kjøring unna. Valberg Marina og Sarpsborg Marina ligger også i området, og tilbyr fasiliteter for båtfolket.

For den turglade er det et variert terreng å utforske. Skogsstier inviterer til gå- og løpeturer, og nærområdet har et rikt dyre- og fugleliv. Sykkelentusiaster vil finne et nettverk av ruter som strekker seg langs kysten og gjennom kulturlandskapet. For hesteinteresserte ligger Marits Rideskole en kort kjøretur unna.

KOMMUNIKASJON OG ADKOMST

Eiendommen er lett tilgjengelig med bil. Det tar omtrent 20 minutter å kjøre til Sarpsborg sentrum og i underkant av en halvtime til Fredrikstad. Til Oslo sentrum er kjøretiden på rundt 1 time og 20 minutter, noe som gjør hytta til et praktisk reisemål for helger og ferier. For de som reiser med offentlig transport, er det bussforbindelser i nærområdet.
- Brandstorpveien busstopp (Linje 143): ca. 5 minutter med bil (4,2 km)
- Brandstorp busstopp (Linje 630): ca. 5 minutter med bil (4,5 km)

Nærmeste togstasjon er Sarpsborg stasjon, omtrent 18 minutter unna med bil. Herfra går linje RE20 med hyppige avganger mot Oslo og Halden. For flyreiser er det omtrent 1 time og 40 minutters kjøring til Oslo lufthavn Gardermoen.

SERVICE OG HANDEL

Nærmeste dagligvarebutikk ligger i Begby, ca 15 minutter kjøring fra hytta, hvor du blant annet finner Meny og apotek. Skjeberg og Årum tilbyr  Rema 1000 med PostNord-tjenester. For et større utvalg av butikker og servicefasiliteter, er det kort vei til Amfi Borg i Sarpsborg. Kjøpesenteret har et bredt spekter av forretninger, inkludert apotek, vinmonopol og klesbutikker. For øvrige innkjøp finnes det flere alternativer retning Fredrikstad, som Kiwi Sorgenfri Allé og Extra Torp, begge omtrent et kvarters kjøretur fra hytta. I Sarpsborg sentrum finner man i tillegg alt man trenger av spesialforretninger, kafeer og restauranter.

AKTIVITETER OG OPPLEVELSER

Nærområdet byr på et mangfold av aktiviteter for alle aldre. For sportsinteresserte ligger Ullerøy idrettsplass og Guslundåsen balløkke innen kort kjøreavstand, med fasiliteter for fotball og annen ballspill. Treningssentre som Expressgym på Sellebakk og SKY Fitness på Torp er også lett tilgjengelige.

For familievennlige opplevelser er Sarpsborg et knutepunkt. INSPIRIA Science Center er et populært vitensenter med interaktive utstillinger og planetarium. Like ved ligger Superland og Badeland, et stort innendørs leke- og badeanlegg. Om vinteren er Kjerringåsen Alpinsenter en populær destinasjon for ski- og snowboardkjøring. Sarpsborg har også et rikt kulturliv med Borgarsyssel Museum, som gir et innblikk i Østfolds historie, og Kulåsparken, som er arena for konserter og Sarpsborgfestivalen.

LOKALE SPISESTEDER

Området har flere hyggelige spisesteder. I nærheten av hytta finner man Bukten Kafé, et sjarmerende sted for en enkel lunsj eller kaffe. For en mer urban opplevelse har Sarpsborg sentrum et godt utvalg av restauranter og kafeer. Kaffeforretningen Sarpen er en lokal favoritt som fungerer som kaffebar på dagtid og bar på kveldstid. Andre steder inkluderer Rich Bar, kjent for sine potetmosretter, og Café Sulten ved Quality Hotel, som tilbyr en familievennlig meny i tilknytning til Superland og Badeland.

Beliggenhet

Selger har i forbindelse med salget fylt ut egenerklæringsskjema som vedlagt salgsoppgaven. I skjemaet fremkommer følgende informasjon:

Kjenner du til om det er problemer med drenering/fuktinnsig/øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller/krypkjeller?
Ja.
Boligen har underetasje, kjeller eller krypkjeller. Boligen står på fjell/ikke isolert krypkjeller hvor vann og fukt dreneres naturlig.

Kjenner du til om det er sopp/råte/mugg i boligen og/eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Observert råtne terrasseplater i terrassen mot nord. Beskrevet i tilstandsrapporten

Har boligen garasje eller carport?
Ja.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring, selgers egenerklæringsskjema følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport datert 26.03.2026
- Selgers egenerklæring
- Energiattest datert 04.04.2022
- Nabolagsprofil
- Opplysninger fra kommune

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Fritidsboligen er over ett plan og består av følgende rom: 

Vindfang, stue/kjøkken, to soverom, toalettrom, vaskerom og bad.

Annekset inneholder soverom og toalettrom.

Fritidsboligen har en terrasse på 46 m². Det er også skapboder montert på hytteveggen.

Innhold

Areal

Bruksareal per etasje

I romfordelingen for annekset er 'Soverom, toalettrom' oppført, noe som vanligvis indikerer internt bruksareal (BRA-i). Imidlertid oppgir rapportens forside at totalt BRA-i for hele eiendommen er 67 m² (som kun utgjør hovedbyggets BRA-i), mens totalt BRA er 79 m². Dette medfører matematisk at anneksets areal på 12 m² er beregnet som eksternt bruksareal (BRA-e), noe som er en vanlig praksis for ikke-godkjente oppholdsrom i frittstående anneks.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Eiendommen er festet; årlig festeavgift utgjør kr 6 128,- (sist regulert 2019, neste regulering 2029).

Byggeår

Fritidsboligen er opprinnelig oppført i 1953. Bygningen ble totalrenovert ned til grunnmur i 2005, med senere tilbygg/utvidelse i 2007. Det er utstedt ferdigattest for renoveringsarbeidene og for svømmebassenget.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp. I tillegg finnes det en privat brønn på eiendommen. Adkomst skjer via vei frem til eiendommen. Stikkledninger fra eiendommen og ut til det offentlige nettet er normalt private og vedlikeholdes for eiers regning.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter utgjør kr 12 106,- pr. år, hvorav eiendomsskatt utgjør kr 5 920,-.

Fritidsbolig med en enhet som fritt kan leies ut i sin helhet.

Adgang til utleie

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe. Link til løsørelisten: is.gd/boa_losoreliste 

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette. 

Tilbehør: Markiser, hvitevarer, bassengets tekniske anlegg og
varmepumpe, terrassebord og benk. huske og utedusj.

Løsøre som ikke medfølger: flere stående kjøleskap og fryseboks i
boden, hagemøbler og diverse hage redskap, øvrige møbler og TV.

MERK: Alt inventar, møbler, hageutstyr og lignende kan om ønskelig kjøpes samlet for kr. 80 000,-.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Boligen varmes opp med elektrisitet. Varmedistribusjon skjer via elektriske ovner og/eller varmekabler. Det er gulvvarme i vindfang/gang, bad/dusj, toalettrom og vaskerom.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Parkering på eiendommen, opparbeidet gårdsplass.

Eiendommen er uregulert. I kommuneplanen for Sarpsborg er deler av eiendommen avsatt til spredt bolig- og fritidsbebyggelse samt byggeområde. Eiendommen ligger nær sjøen, og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med eventuelle restriksjoner for tiltak, herunder forhold knyttet til strandsonen/100-metersbeltet langs sjø. Oppdaterte reguleringsopplysninger innhentes fra Sarpsborg kommune.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Festekontrakt - vilkår
ÅRLIG AVGIFT NOK             50
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT VED SALG UTENOM LEIERS SLEKT
FORBUD MOT VISSE FORMER FOR NÆRINGSVIRKSOMHET
BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vannrett
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Omnummerering ved kommuneendring
Omnummerering ved kommuneendring



Tinglyste heftelser

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

Det er ikke utført radonmåling og det er heller ikke krav til dette, for mer informasjon vedrørende radon se www.dsa.no. Kjøper overtar fra overtakelsesdagen ansvaret for eventuelle utbedringstiltak som senere må igangsettes og betales.

Bygget er ikke utført med radonsperre.

Radon

Entré:

Vindfanget tar imot deg ved inngangen og gir et naturlig skille mellom ute og inne. Herfra åpner hytta seg videre mot stue og kjøkken i en åpen og sosial løsning, mens de to soverommene, badet og vaskerommet ligger praktisk samlet på samme plan. Hytta ble i stor grad gjenoppbygd rundt 2005 og tilbygget i 2006, og har en enkel, funksjonell og lettstelt hyttestandard fra perioden. Innvendige dører er hvite og profilerte med hvitmalte karmer.

Stue:

Stuen ligger i åpen forbindelse med kjøkkenet og utgjør hyttens naturlige samlingspunkt. Store vindusflater med malte trerammer og tolags glass fra 2006 slipper godt med dagslys inn i rommet og bidrar til en lys og behagelig atmosfære. Fra stuen er det utgang til terrassen via heveskyvedør med tolags glass, noe som gir en fin overgang mellom inne- og uterommet. Overflatene er godt vedlikeholdt og har lite bruksslitasje.

Kjøkken:

Kjøkkenet har innredning fra 2005, som er godt vedlikeholdt i henhold til alder. Det er fliser på veggen mellom over- og underskap, samt avtrekksvifte over komfyr. Varmtvannstanken fra 2005 er plassert i kjøkkeninnredningen, og stoppekranen sitter lett tilgjengelig i benkeskapet ved kjøkkeninngangen. Det er ikke registrert tegn til fukt ved vanninstallasjoner eller avvik ved bruk av vann.

Soverom:

Hytta har to soverom, begge plassert på samme plan som stue, kjøkken og våtrom. Rommene har hvite profilerte dører med hvitmalte karmer og egner seg godt til praktisk hyttebruk. Sammen med annekset gir eiendommen gode overnattingsmuligheter for familie og gjester.

Bad:

Badet fra 2006 er flislagt på vegger og gulv, og har gulvvarme. Rommet er innredet med dusjnisje med skyvedører og har ventilasjon via el-styrt avtrekk med tilluft. Våtrommet er godt vedlikeholdt i henhold til alder, og det er ikke observert skader på fliser eller fuger. Det er ved stikkprøver ikke målt unormale fuktverdier, men membran er ikke inspisert.

Vaskerom:

Vaskerommet fra 2006 har fliser på vegger og gulv samt gulvvarme. Rommet er utstyrt med baderomsinnredning, gulvklosett og uttak for vaskemaskin. Ventilasjon skjer via naturlig avtrekk gjennom luke i vegg. Innredningen er godt vedlikeholdt og rommet gir hytta en praktisk funksjon som er særlig nyttig ved lengre opphold.

Toalettrom:

Toalettrommet fra 2005 har flislagt gulv, gulvklosett og servant. Dette gir hytta en praktisk løsning med separat toalett i tillegg til bad og vaskerom.

Terrasse og uteplasser:

Her finner du to separate terrasser vendt mot nord/øst og mot sør, slik at man kan flytte seg etter solens gang. Den sydvendte terrassen har direkte adkomst fra stuen via heveskyvedøren og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet på varme dager. Terrassen på sydsiden av hytta er utført i trekonstruksjon, fundamentert på pilarer og søyler. 

Eiendommen har ellers flere gode uteplasser og en opparbeidet tomt som legger til rette for både avslapning, lek og sosiale sammenkomster.

Basseng:

Et av eiendommens store høydepunkter er saltvannsbassenget i glassfiber. Bassenget har en dybde på ca. 60 til 170 cm og er oppvarmet med varmepumpe. Det er også trekk over bassenget. Dette gir en eksklusiv og svært attraktiv kvalitet ved eiendommen, og forlenger brukssesongen betydelig fra tidlig vår til sen høst.

Anneks:

På eiendommen finnes et separat anneks som gir ekstra overnattingsmuligheter for familie og gjester. Annekset har liggende tømmer på ytterveggene og papp på yttertaket. Utenfor inngangsdøren er det en støpt platting med takoverbygg. Innvendig har annekset teppe/laminat på gulvene og malt panel på vegger og i himling. Annekset inneholder også toalettrom med gulvklosett og servant. Det foreligger ikke godkjente tegninger for annekset.

Ditt nye ferieparadis

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 25.03.2026:

Overflater:
Gulv: Fliser på bad og vaskerom. Fliser på toalettrom. Øvrige gulvflater ikke spesifisert i rapporten.
Vegger: Fliser på bad og vaskerom. Fliser mellom over- og underskap på kjøkken. Hvitmalte karmer innvendig.
Himling: Ikke spesifisert i rapporten.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra 2005. Fliser på veggen mellom over- og underskapene. Avtrekksvifte over komfyr/platetopp. Varmtvannstank fra 2005 plassert i kjøkkeninnredningen. Stoppekran i benkeskap ved kjøkkeninngangen. Innvendige vannledninger av kobber. Innvendige avløpsrør i plast. Avtrekksviften har passert mer enn halvparten av normal levetid.

Bad:
Fliser på vegger og gulv. Gulvvarme. Dusjnisje med skyvedører. El-styrt avtrekk med tilluft. Rommet er fra 2006. Badet har et oppgraderingsbehov.

Vaskerom:
Fliser på vegger og gulv. Gulvvarme. Baderomsinnredning. Gulvklosett. Uttak for vaskemaskin. Naturlig ventilasjon via luke i vegg. Rommet er fra 2006. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom:
Gulvklosett. Servant. Fliser på gulv. Gulvvarme. Rommet har ingen ventilering.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.03.2026:

Bygning generelt:
Bygget er oppført i tre over ringmur og pilarer, og har én etasje. Ytterveggene har stående og noe liggende kledning. Veggens bærekonstruksjon er lukket. Deler av kledningen ligger tett mot terrasse og terrenget, og det er ikke montert musebånd.

Taktekking:
Taket er kun observert fra bakkenivå. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen (takpapp fra 2006). Når taktekking og undertak blir gamle, øker risikoen for lekkasjer som kan gi kostbare følgeskader. Det bør foretas jevnlig kontroll av takpappen. (Tilstandsgrad 2)

Vinduer:
Vinduene har malte trerammer og to-lags glass fra 2006. Det er kun gjort kontroll på enkelte vinduer. Avhengig av lys- og solforhold kan punktering i glass være vanskelig å se.

Dører:
Malt ytterdør med glassfelt. Ytterdøren har bruksslitasje, og karmene er værslitte utvendig med sprekker i trevirket.

Terrassedør:
Heveskyvedør med tolags glass.

Balkonger / Terrasser:
Terrassen er utført i trekonstruksjon med rekkverk i tre, fundamentert på pilarer og søyler. Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen, med råteskader i gulvbord. Terrassebord med råteskader bør byttes ut for å hindre videre forringelse og redusere risiko for personskade, og det kan ikke utelukkes at det finnes underliggende råteskader. Deler av terrassen som ligger mer enn 50 cm over bakkenivå mangler rekkverk. (Tilstandsgrad 3)

Krypkjeller, grunnmur og drenering:
Bygget står på ringmur og pilarer, med krypkjeller med jord/leire og noe fjell. Det er påvist synlig innsig av vann til grunnen i krypkjelleren. Drenering/tettesjikt har funksjonssvikt med svært begrenset effekt, og det er tilsig av vann til krypkjelleren. Vanninntrengning kan føre til forhøyet luftfuktighet og fuktskader i konstruksjonene, med risiko for råte, mugg og skader på byggets bærekonstruksjoner. Det anbefales å utbedre dreneringen, hindre tilsig av vann, sørge for god utlufting samt gjennomføre regelmessig kontroll av krypkjelleren. Ytterligere undersøkelser anbefales for å kartlegge omfanget av eventuelle skjulte skader. (Tilstandsgrad 3)

Terrengforhold:
Tomten har kupert terreng med plen, hekk og beplantning. Det er påvist dårlig fall/flatt terreng inn mot grunnmur, med mulighet for større vannansamlinger og økt vannpress mot krypkjelleren. Om mulig bør det gjøres terrengjusteringer. (Tilstandsgrad 2)

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 25.03.2026:

Vannledninger:
Synlig del av innvendige vannledninger er av kobber. Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Utvendige vannledninger ligger i en lukket konstruksjon. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert på de utvendige vannledningene. (Tilstandsgrad 2)

Avløpsrør:
Synlig del av innvendige avløpsrør er i plast. Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Utvendige avløpsrør ligger i en lukket konstruksjon. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert på de utvendige avløpsrørene. (Tilstandsgrad 2)

Ventilasjon:
Boligen har naturlig avtrekk og ventiler i vegger. Badet har elektrisk styrt avtrekk med tilluft, og kjøkkenet har avtrekksvifte over komfyr/platetopp. Vaskerommet har naturlig ventilasjon via luke i vegg. Toalettrommet har ingen ventilering; NS 3600 krever mekanisk avtrekk, og det bør etableres mekanisk avtrekk på toalettrommet for å unngå dårlig luft og kondensproblemer. (Tilstandsgrad 3 for toalettrom)

Varmtvannstank:
Varmtvannstanken fra 2005 er plassert i kjøkkeninnredning. Det er ikke tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra tanken. Varmtvannstanken har tilkobling med stikkontakt.

Varme:
Det er gulvvarme i vindfang/gang, bad/dusj, toalettrom og vaskerom.

Elektrisk anlegg:
Det elektriske anlegget har automatsikringer og 9 kurser. Årstall for installasjon eller totalrehabilitering er ukjent. Kursfortegnelse mangler. Det anbefales en utvidet el-kontroll.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for fullstendig vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik, tiltak og kostnadsestimater på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Garasje/P-plass

planskisse pulshaugene.jpg

DJI_0102-kopi.jpg

DJI_0119.jpg

DJI_0144.jpg

SGP05012.jpg

SGP05004.jpg

SGP00630.jpg

SGP00704.jpg

SGP00721.jpg

SGP05053.jpg

SGP05049.jpg

SGP00690.jpg

SGP00698.jpg

SGP00686.jpg

SGP00680.jpg

SGP00636.jpg

SGP00639.jpg

SGP00648.jpg

SGP00666.jpg

SGP00675.jpg

SGP00660.jpg

SGP00718.jpg

SGP05026.jpg

SGP00753.jpg

SGP00748.jpg

SGP00754.jpg

SGP00763.jpg

SGP04996.jpg

SGP04971.jpg

SGP05044.jpg

SGP04979.jpg

SGP05041.jpg

SGP05009.jpg

SGP05035.jpg

SGP05098.jpg

SGP04944.jpg

SGP05183-2.jpg

SGP00455-Edit.jpg

SGP05186-2.jpg

SGP05168-2.jpg

SGP05147-2.jpg

SGP05126.jpg

SGP05129.jpg

SGP05138-2.jpg

SGP05162-2.jpg

SGP05123.jpg

2DJI_0125 kopi.jpg

Fast eiendom

Hytte

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Pulshaugene 44 – en attraktiv fritidseiendom i vakre Tosekilen i Skjeberg, kun ca. 80 meter fra vannkanten. Hytta ligger usjenert og stille til i et trygt, privat hytteområde med sperring for uvedkommende trafikk. Tomten er pent opparbeidet med luftig hage, plen, beplantning og flere solrike uteplasser. Terrassen mot nord/øst har morgensol fra ca. kl. 07 til lunsj, mens terrassen mot sør byr på sol fra ca. kl. 10 til 22 midtsommers.

Eiendommens høydepunkt er det oppvarmede bassenget, som gir en eksklusiv ferieopplevelse og forlenger sesongen. Hytta har åpen stue- og kjøkkenløsning med store vindusflater, sjøutsikt og utgang til terrasse. Planløsningen rommer to soverom, flislagt bad og vaskerom. I tillegg finnes anneks med soverom og WC.

Her bor du barnevennlig og solrikt, med kort vei til brygge, strand, Valberg Marina og badeplasser som Vispen, Feriehjemmet og Kjerringholmen. Området byr på turmuligheter langs skog og strandlinje, samt mulighet for leie av båtplass.

Pulshaugene 44

Ferieidyll: Hytte med oppvarmet basseng, solrike uteplasser og ca. 80 m til sjøen. Skjermet og rolig.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler