Tilstandsrapport

Egenerklæring

Nabolagsprofil

Energiattest

Liste om løsøre og tilbehør

Informasjon fra kommunen

Kontakt

Sandstuveien 30A ligger i et stille og veletablert boligområde på Bekkelagshøgda, omgitt av tomannsboliger, eneboliger og grønne hager. Gaten ligger høyt og fritt i terrenget, og du har kort vei til både Holtet og Ekeberg. Holtet fungerer som nærmeste nærsentrum, mens Ekebergområdet gir store rekreasjonsmuligheter. Beliggenheten gir en sjelden kombinasjon av ro og nærhet til byens tilbud, uten at du mister følelsen av å bo i et småhusområde.

Beliggenhet

Fra Sandstuveien har du flere gode transportvalg. Bekkelagshjemmet holdeplass ligger rundt fire minutter unna og gir bussforbindelser videre i bydelen. Holtet trikkeholdeplass ligger omtrent sju minutter unna, med linje 13 og 19 som gir en rask reise inn mot sentrum. Brattlikollen T‑bane ligger rundt ni minutter unna, og Nordstrand stasjon gir et effektivt togtilbud for pendlere. Det gjør området lett tilgjengelig uansett transportform.

Offentlig transport og kommunikasjon

Sjarmerende Holtet ligger i kort gangavstand og dekker det meste av daglige behov. Her finner du Joker Holtet, Jacobs Holtet, blomsterbutikk, caféer, apotek og posttjenester. Når du trenger et større utvalg, ligger Lambertseter Senter bare noen minutter unna med et bredt spekter av butikker, spisesteder og servicetilbud. Det er enkelt å kombinere hverdagsærend med korte avstander og god tilgjengelighet.

Fasiliteter og shopping

Området gir gode muligheter for et aktivt liv. Holtet videregående skole og Bækkelagshallen ligger rundt fem minutter unna og brukes til idrett og arrangementer. Best Trening og Mudo Nordstrand ligger også innen kort avstand. I tillegg har du Ekebergområdet innen rekkevidde, med store grøntarealer, turstier og utsiktspunkter som gjør det enkelt å komme seg ut, enten du vil trene, gå tur eller ta med barna på aktiviteter.

Aktiviteter og rekreasjon

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.
Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Selger opplyser følgende i sin egenerklæring:
1. Kjenner du til om det er feil ved våtrom, for eksempel sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Ja
Beskrivelse:
Mugg i fug ved vinduet på badet i underetasje. Manglende fliser på vegg etter fjerning av gammelt badekar på bad i underetasje

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på våtrom? Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
2025 - Totalrenovering av bad i 2. etg. Arbeid utført av Sofienberg Bygg AS2022 - Nye varmekabler, gulvfliser og innredning på bad i underetasje. Arbeid utført av M-TEK AS.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Beskriv dokumentene og legg ved kopi:
Faktura og arbeidsbeskrivelse fra M-TEK Våtromsdokumentasjon fra Sofienberg Bygg AS

3. Ble det lagt nytt tettesjikt/membran? Ja
Beskriv arbeidet som er utført:
Ny membran på bad i 2. etgIkke ny memban i underetasje, der ble det lagt flis på flis

4. Ble sluk skiftet? Ja
Beskriv arbeidet som er utført:
Ja, i 2. etg

5. Har det blitt utført elektriske arbeider på våtrom, som for eksempel nye varmekabler, nytt el uttak eller liknende?
Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
2025 (2. etg). Lagt ny 15A kurs til bad, lagt nytt røranlegg, lagt nye varmekabler og styring, Montert 5 stk spotter i tak styrt av dimmer, stikkontakt over vask.
baderomsvifte og speil med lys. 2022 (u.etg) - nye varmekabler2020 (u.etg) - ny vifte
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
sluttkontroll for bad i 2. etg.faktura/arbeidsbeskrivelse fra bad i u etg.

7. Kjenner du til om det har vært tilbakeslag, tett sluk eller lignende? Ja
Beskrivelse:
Sluk på bad i 2. etg var tett før badet ble totalrenovert. Fikset i forbindelse med oppussing av badet

8. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på vann/avløp/rør? Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Nye rør ifm totalrenovering av bad i 2. etg 2025.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
våtromsdokumentasjon fra sofienberg bygg AS ifm totalrenovering av bad.

15. Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje i terrasser/fasade/vinduer? Ja
Beskrivelse:
Sprekk i en av plankene på terassen.
16. Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?

Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
2026 - Vår del av huset ble malt utvendig2023 - Ny skyvedør til veranda2020 - Nytt vindu i underetasje, og ny ytterdør (under veranda)
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
Faktura fra Lummeco ASFaktura fra Husvindu AS

Har boligen underetasje, kjeller eller krypkjeller? Ja

19. Hvis boligen har kjeller og/eller rom under terreng. Kjenner du til om det er gjort endringer slik som ombygning, innredning, bruksendring osv., eller lagt
gulv/kledd vegger osv.? Ja
Hvilke endringer er gjort?
tilbygg ingangsparti og kjeller. saksnummer 200703434 byggesak hos plan og bygg.
Kjenner du til om innredningen/ombyggingen/bruksendringen er godkjent hos bygningsmyndighetene? Ja

Har boligen loft? Ja

20. Kjenner du til om det er gjort endringer på loftet (isolert, innredet, pusset opp, ombygget, bruksendret osv.)?
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
montert stikkontakt med lysbryter. Satt inn ny loftsluke. Benyttet noe av loftet for å få høyere takhøyde på nytt bad.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Nei
Forklar:
Sofienberg Bygg AS ifm totalrenovering av bad i 2. etg.

22. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på el-anlegget? Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
ny elbillader, nytt bad i 2.etg, nye varmekabler i u. etg.
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Ja
Beskriv dokumentene og legg frem kopi:
samsvarserklæringer

25. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner? Ja, kun av faglært
Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem:
Ny varmepumpe montert av AC Senteret AS
Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem? Nei
Forklar:
AC Senteret

30. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut/lagt gulv/kledd vegger i andre deler av boligen? Ja
Hvilke endringer er gjort?: Lagt nytt laminatgulv i 1. etg.Nye gipsvegger i kjøkklen/stue i 1. etg. Nye gipsvegger i 2 stk soverom mot vest i 2. etg
Kjenner du til om innredningen/bruksendringen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?: Ja

Har boligen garasje eller carport? Ja
36. Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje ved garasje/carport? Ja
Beskrivelse:
liten sprekk i gulvet i garasjen.

38. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tilstandsvurderinger eller målinger eller lignende om boligen, og hvor skaden og eventuell følgeskade,
etter hva du vet, ikke er utbedret? Ja
Oppgi type rapport:
Forrige eier opplyst om lekasje i forbindelse med utbygning av bod i underetasje. Feilen ble utbedret men det er en skade på vegg som ikke ble utbedret.
Er forholdet utbedret?
Lekasjen ble utbedret av utbygger, men det er noe synlige merker etter skaden

47. Kjenner du til om det er sopp/råte/mugg i deler av eiendommen? Ja
Beskrivelse:
i fug mellom fliser ved vindu på bad i underetasje.

Tilleggsinformasjon fra selger datert 5/6-2026: Det er et område på ca 60x60cm i hjørnet i kjellerstue, der det tidligere var en murpeis, og nå ikke er lagt parkett.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent. 
Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

Tilstandsrapport
Egenerklæring
Seksjonering
Informasjon fra forretningsfører
Informasjon fra kommunen
Energiattest
Liste om løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Del av vertikaldelt tomannsbolig over i alt 3 plan + lagringsloft med atkomst via nedfellbar stige.

Boligen er innredet med:
2. etasje:
Trappegang, bad og 3 soverom.
Romhøyde i trappegangen er 2,21 m og forøvrig opptil 2,64 m i vestvendte soverom.

1. etasje:
Entre, separat toalett samt stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning og trapp.
Romhøyde i stuen er 2,32 m.
Fra stuen er det utgang til veranda på ca 10 m².
Repos ved inngangsdøren på ca 2 m².

Underetasje:
Trappegang, 2 boder, bad/vaskerom og stue.
Romhøyde i stuen er 2.18 m.
Fra stuen er det utgang til platting med belegningsstein og videre til hage.

Det medfølger en garasje på 27m² på eiendommen med elektrisk portåpner og ladepunkt for el-bil.

Innhold

Areal

2. etasje: 41m²
1. etasje: 48m²
U. etasje: 44m²

Bruksareal per etasje

Antall rom / antall soverom

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Tomten er felles eid av sameiet. 
Tomten er opparbeidet og beplantet.
Felles eiet tomt hvor man disponerer hver sin ideelle del.
Singlet gårdsplass.

Byggeår

Boligen har ferdigattest / Tilsynsomslag (ferdigattesteres) - datert 1959. Følger vedlagt.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, privat vann og avløp. Det er private stikkledninger ut til offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Oppgitt beløp kr. 17 683,- er seksjonens halvdel av kommunale avgifter for 2026.

Kommunale avgifter faktureres samlet for hele tomannsboligen, de 2 seksjonene deler denne seg imellom.

Estimat av kommunale avgifter hele tomannsboligen 2026:
Feie-og tilsynsgebyr kr. 237,00
Renovasjonsgebyr kr. 10 972,72
Vann-og avløpsgebyr kr. 24 156,00
Totale avgifter kr. 35 365,72

Estimert eiendomsskatt for seksjonen kr. 2 976,00

Eiendomsskatten følger egne satser.

Årstall - hvilke årstall er de kommunale avgiftene satt: 2026

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA

Forkjøpsrett

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. 
Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.
Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe. Link til løsørelisten: is.gd/boa_losoreliste 

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Medfølger ikke boligen:
- String hyller i stue

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Elektrisk oppvarming ved varmekabler i entre og begge
badegulvene. Varmepumpe, luft-til-luft ved trappen opp til 2.
etasje. Forøvrig er det panelovner.
Teglsteinspipe, som over tak har fot- og toppbeslag. Det er ikke ildsted i boligen i dag.
200 l varmtvannsbereder fra 2020, som er montert i innkassing i bod.

Oppgitt strømforbruk er omtrentlig. Forbruket vil variere etter bruk, og fra år til år.

Selger har inngått avtale om Norgespris.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Seksjonen disponerer dobbel garasje med elbillader. Det er plass til 2 biler, og i tillegg én bil foran garasjen. 

Det er mye tilgjengelig gateparkering opplyser selger.

Forøvrig gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen er regulert til boligformål. For ytterligere opplysninger se vedlagte reguleringskart med bestemmelser, eller kontakt megler.

Eiendommen omfattes av kommunedelplan KDP-17

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering
SNR: 2
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1 / 2

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr.garasje
Kan ikke slettes uten samtykke fra direktøren for Plan- og
bygningsetaten i Oslo
Med flere bestemmelser

Erklæring/avtale
vedrørende oppføring av garasje.
fra direktøren for Plan- og bygningsetaten i Oslo.
Med flere bestemmelser
Kan ikke slettes uten samtykke
Midlertidig dispensasjon fra vegloven
Vedtak av visse vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse av denne matrikkelenhet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Grensejustering
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Erklæring/avtale
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK         20,000
MED PRIORITET ETTER FØRSTE TGL. ERVERVSSUM
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Sameiet har legalpant for forfalte felleskostnader iht. eierseksjonsloven § 25. Pantet er begrenset oppad til folketrygdens grunnbeløp.

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. lov om eierseksjoner § 22

Det betales ikke felleskostnader, men andel av kommunale avgifter.

Eiere har egen bygningsforsikring.

Diverse

Radon

Entré
Entréen har en ryddig og oversiktlig utforming med god plass til yttertøy. Rommet gir et godt førsteinntrykk og leder deg videre inn i oppholdsrommene.

Stue
Stuen er lys og romslig med store vindusflater som gir et behagelig lys gjennom dagen. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord, og rommet har en naturlig og innbydende atmosfære. Utgangen til verandaen gjør det enkelt å ta med seg måltider og kaffekoppen ut på fine dager.

Kjøkken
Kjøkkenet har en moderne og stilren innredning med gode arbeidsflater og integrerte hvitevarer. Kjøkkenøya gir ekstra plass og gjør rommet sosialt og lett å bruke i hverdagen. Den åpne løsningen mot stuen gir en fin helhet i etasjen.

Toalettrom
Et praktisk toalettrom i samme etasje gjør hverdagen enklere, spesielt når man har gjester.

1.etasje

Bad
Badet i denne etasjen er moderne og gjennomført med fliser, varmekabler og god plass. Løsningen er både funksjonell og behagelig, og gir et fint rom for morgenrutiner og avslapning.

Soverom
Etasjen har 3 soverom med gode lysforhold og plass til garderobeløsninger. Rommene har en rolig og behagelig atmosfære og passer godt både som hovedsoverom, barnerom eller hjemmekontor.

2.etasje

Oppholdsrom
Underetasjen har et romslig oppholdsrom med direkte utgang til hagen. Dette er et fleksibelt rom som kan brukes som TV‑stue, lekerom, treningsrom eller ungdomssone. Den direkte kontakten med uteområdet gjør rommet ekstra anvendelig.

Bad/vaskerom
Badet i underetasjen kombinerer dusj og vaskeromsfunksjon på en praktisk måte. Fliser og varmekabler gjør rommet behagelig å bruke året rundt.

Bod og oppbevaring
Underetasjen har gode oppbevaringsmuligheter med bodplass og en praktisk teknisk sone.

Underetasje

Veranda
Verandaen ligger vendt mot sørvest og får gode solforhold gjennom dagen. Her er det plass til sittegruppe og beplantning, og uteplassen fungerer som et naturlig tillegg til oppholdsrommene inne.

Platting og hage
Fra underetasjen går du rett ut til en platting med belegningsstein og videre til en skjermet hage. Uteområdet er lett å holde i orden og gir gode muligheter for grilling, lek og avslapning. Kombinasjonen av veranda i hovedetasjen og hage i underetasjen gir flere fine soner for uteliv.

Uteområder

Boligen disponerer en romslig garasjeplass som gir trygg parkering og god lagringsplass til sesongutstyr, sykler og verktøy. En ettertraktet kvalitet i området og en stor fordel for både familier og etablerere.

Garasje

Overflater: 
Gulv med 1-stavs parkett, laminat, gulvbord, teppe og fliser.
Vegger med malt panel, teglstein, malte flater og fliser.
Himlinger med malt panel, malte plater og malte flater, skråhimlinger i del av 2. etasje. Med synlige "bjelker" i stuen i U. etasje.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med folierte fronter, som er i montert i åpen løsning med stue/spisestue. Underlimt kjøkkenkum i benkeplate av heltre overflate og 
sponkjerne. Avtrekksvifte i himlingen. Integrert induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøle- og fryseskap. I 2020 ble det montert ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer. Det er montert aquastop/waterguard i kjøkkenbenken samt komfyrvakt.

Våtrom:
- Bad 2.etg: Flislagt bad med varmekabel i gulvet. Heldekkende servant, servantskap, speil, veggmontert wc og dusjvegg. I 2025 ble badet modernisert/flislagt og samtidig noe utvidet. Arbeidet omfattet skifte av sluk og påstøp med varmekabler samt bruk av påføringsmembran. På veggene ble det montert våtromsplater med påføringsmembran, som underlag for veggfliser. Det ble lagt nye vannrør og montert nytt sanitærutstyr. Det ble i praksis bygget et nytt bad.
- Bad/Vaskerom U.etg: Flislagt bad/vaskerom. Servant, servantskap, veggmontert wc, badekar og 2 svingbare dusjvegger. Opplegg for vaskemaskin og stikkontakt for tørketrommel. I 2007 ble bad/vaskerommet modernisert/flislagt i regi av tidligere eier. Arbeidet omfattet skifte av sluk og påstøp med varmekabler samt bruk av  påføringsmembran. I 2022 ble varmekabel utbedret og gulvet ble flislagt på nytt. 
- Separat toalett 1.etg: Separat toalett med servant og veggmontert wc. Rommet har ikke avtrekksventil.

Tekniske installasjoner:
*Naturlig avtrekk over tak eller til yttervegg, med avtrekksvifter i begge bad og kjøkken 
* Vannrør av plastrør fra forskjellige år: fra 2007 i bad/vaskerom og 2020 i kjøkken og 2025 i badet i 2. etasje. Vannrør er lagt med fordelerskap i trappegang i U. etasje og i bad i 2. etasje.
* Avløpsrør i plast og muligens noe støpejern under gulvet i U. etasjen.
* 200 l varmtvannsbereder fra 2020, som er montert i innkassing i bod.
* Elektrisk oppvarming ved varmekabler i entre og begge badegulvene. Varmepumpe, luft-til-luft ved trappen opp til  2. etasje. Forøvrig er det panelovner. 
* Teglsteinspipe, som over tak har fot- og toppbeslag. Det er ikke ildsted i boligen i dag.
* Fordelingskurser med jordfeilautomater. Det elektriske sprede-/fordelernett er i jordet anlegg fra forskjellige år.

Standard

Byggemåte hentet fra tilstandsrapport:  
* Del av vertikaldelt tomannsbolig i betong-, Leca og
trekonstruksjoner.
* Betongsåle, antar fundamentert til faste masser/fjell.
* Etasjeskillere av trebjelkelag samt støpt gulv på komprimerte masser i U. etasje.
* Yttervegger i bindingsverk. Veggene er utvendig er kledd med liggende kledning fra byggeåret samt nyere på gavlveggen. Veggene vurderes til TG 2 etter alder og isoleringsevne.
* Vinduer med isolerglass er fra 2007 og 2020 + 1 soveromsvindu 90-tallet.
* Heve- og skyvedør til veranda, som ble montert ny i 2023.
* Saltak i trekonstruksjon som er tekket med betongstein, som ble lagt om i 2004.
* Fra stue/spisestue i 1. etasje er det utgang til veranda på ca 10 m². Fra stuen i U. etasje er det utgang til platting med belegningsstein og videre til hage.

Det medfølger dobbelgarasje mellom huset og veien.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men
det er avvik fra disse. Vedrørende avvik fra byggemeldte/godkjente tegninger:
* Stuen i U. etasje er på opprinnelige tegninger byggemeldt
og godkjent som bod/rulle-/tørkerom (tilleggsdel). Rommet
er i dag innredet og benyttes til boligformål og omtales som
omkledningsrom. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er
ikke omsøkt.

Utdrag fra tilstandsrapport:

Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik:

- Innvendig / Etasjeskille/gulv mot grunn - 2
I soverom mot nordvest ble det målt høydeavvik på 40 mm gjennom hele rommet. Resultat/høydeforskjellen ansees for å være mer enn det normale. Høydeforskjellen vurderes til TG 3 gis med bakgrunn i standardens krav til måleavvik. 
Kostnadsestimatet under gjelder kun oppretting og legging av nytt gulv - ikke eventuelle følgekostnader av eventuell oppgradering av øvrige bygningsdeler.
Kostnadsestimat: kr. 20 000 - 100 000

- 1. etasje / separat toalett / Overflater og konstruksjon
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Konsekvens:
Manglende avtrekk kan gi redusert luftutskifting og dårligere luftkvalitet i rommet. Dette kan medføre luktproblemer og økt fuktbelastning ved normal bruk.
Tiltak: Det anbefales å etablere avtrekksventil eller annen egnet ventilasjonsløsning for å sikre tilfredsstillende luftutskifting i rommet.
Kostnadsestimat: Under kr. 20 000

Tilstandsgrad 2 som kan kreve tiltak:

- Utvendig / Taktekking 
Begrenset kontrollmulighet gir usikkerhet knyttet til tilstanden på takflater, beslag, overganger og undertak. Alder gir også noe usikkerhet knyttet til videre levetid og vedlikeholdsbehov.
Tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av taket. Mose bør fjernes ved behov for å redusere fuktbelastningen.

- Utvendig / Nedløp og beslag 
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

- Utvendig / Takkonstruksjon/Loft 
Taket er trolig bygget opp etter eldre krav og det antas at innebærer tynnere trekonstruksjoner og mindre isolasjon.

- Utvendig / Veggkonstruksjon 
Huset er bygd i en tid hvor veggene opprinnelig var uisolerte, og det er ukjent vedrørende eventuell etterisolering av opprinnelige vegger. Totalt sett betraktes yttervegger å ivareta opprinnelig tiltenkt funksjon.
Stort sett eldre kledning med noe sol- og tørkesprekker.

- Utvendig / Vinduer - 2 
1 soveromsvindu er med isolerglass som trolig er fra 90-tallet samt eldre vinduer i U. etasje/grunnmuren.
Det ble ikke observert sprekk i glass eller punkteringer.

- Innvendig / Pipe og ildsted 
Eldre teglsteinspiper har økt usikkerhet knyttet til tetthet, slitasje og videre levetid. Eventuelle svakheter eller skader i pipeløpet kan ikke utelukkes uten nærmere undersøkelser. Tiltak er normalt ikke påkrevd så lenge pipen ikke er i bruk. Dersom det etableres nytt ildsted, anbefales kontroll av pipeløpet og eventuell rehabilitering vurdert før tilkobling.

- Innvendig / Rom Under Terreng 
Rom under terreng har en iboende risiko for fuktpåvirkning fra omkringliggende masser. Innvendig påforing gir begrenset mulighet til å kontrollere tilstanden bak konstruksjonen. Uisolerte grunnmursflater kan være utsatt for kondensering, og registrert malingsflass kan være forenlig med fuktpåvirkning. Over tid kan slike forhold bidra til økt risiko for fuktrelaterte skader. 

- Tekniske installasjoner / Avløpsrør 
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

- Tekniske installasjoner / Ventilasjon 
Tilluft via veggventiler og spalteventiler i vinduskarmer.
Løsningen fungerer, men det bemerkes at ventilasjonen er enklere enn de løsninger som anbefales i dag og det er av den grunn vanskeligere å ha tilfredstillende luftkvalitet eller muligheter for utskiftninger av luft.

- Tomteforhold / Drenering
Drenering antas ved opprinnelig del av bakre langvegg å være fra byggeåret + at det er opplyst at det i 2007 ble redrenert lang gavlvegg og det er synlig grunnmursplast ved gavlvegg.
Opprinnelig drenering rundt grunnmuren er utført etter byggeårets relativt enkle metoder.

- Tomteforhold / Grunnmur og fundamenter 
Uisolerte grunnmursflater kan være utsatt for kondens og fuktpåvirkning i oppvarmede rom. Fundamentering på fjell kan gi mulighet for fukttransport inn mot grunnmur og såler. Selv om det ikke er registrert skader, gir konstruksjonstype og alder noe usikkerhet knyttet til fuktforhold og videre utvikling over tid.

- Våtrom / 2. etasje / bad / Ventilasjon 
Badet har elektrisk avtrekksvifte, som trekker ut luft fra rommet. Det er ikke tilluftsspalte ved døren. Det anbefales å etablere tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller annen egnet løsning, slik at ventilasjonen får tilfredsstillende lufttilførsel og fungerer som tiltenkt.

- Våtrom /  U. etasje /  bad/vaskerom / Overflater vegger og himling
Vegger og himling i flislagt bad fra 2007 er vurdert med utgangspunkt i alder og forventet brukstid. Overflater kan fremstå funksjonelle i dag, men alder gir noe økt usikkerhet knyttet til tetthet, særlig i overganger og gjennomføringer.

- Våtrom /  U. etasje /  bad/vaskerom /Overflater Gulv 
Flislagt bad fra 2007 er vurdert med utgangspunkt i alder og forventet brukstid. Badet kan fungere tilfredsstillende i dag, men gir noe økt usikkerhet knyttet til videre levetid og fuktsikring etter hvert som det eldes.

- Våtrom /  U. etasje /  bad/vaskerom /Sluk, membran og tettesjikt
Membran i flislagt bad fra 2007 er vurdert med utgangspunkt i alder og forventet brukstid. Selv om badet kan fungere tilfredsstillende i dag, gir alderen økt usikkerhet knyttet til videre tetthet og fuktsikring over tid.
Tiltak er ikke påkrevd så lenge det ikke er tegn til svikt eller fuktpåvirkning. Det anbefales jevnlig kontroll av overflater, fuger og sluk.

Det gjøres oppmerksom på at rapporten må leses i sin helhet da de fleste bygningskonstruksjoner har en sammenheng med hverandre.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Sandstuveien 30 - 1. etg.jpg

Sandstuveien 30 - kjeller. etg.jpg

Sandstuveien 30 - 2. etg.jpg

1826.17.jpg

1826.06.jpg

1826.08.jpg

1826.16.jpg

Collage-1826.01.jpg

1826.13.jpg

1826.18.jpg

1826.15.jpg

Collage-1826.02.jpg

Unknown-1 (2).jpeg

1826.35.jpg

1826.20.jpg

1826.21.jpg

1826.32.jpg

1826.33.jpg

1826.34.jpg

1826.36.jpg

Collage-1826.07.jpg

1826.31.jpg

1826.44.jpg

Collage-1826.06.jpg

1826.37.jpg

1826.45.jpg

Collage-1826.08.jpg

1826.46.jpg

Collage-1826.09.jpg

Collage-1826.10.jpg

1826.47.jpg

Skillekort3 2 2 2 (1) (1).jpg

Collage-1826.04.jpg

1826.22.jpg

1826.23.jpg

1826.28.jpg

Collage-1826.03.jpg

Collage-1826.05.jpg

Unknown (2).jpeg

1826.52.jpg

1826.53.jpg

1826.54.jpg

Collage-1826.11.jpg

Collage-1826.12.jpg

1826.14.jpg

1826.19.jpg

1826.03.jpg

1826.07.jpg

1826.02.jpg

1488.38 (1) (1) (1).jpg

2-2 (4) (1) (1) (1).jpg

IMG_4205 (2) (1) (1).jpg

IMG_4202 (1) (1) (1) (1).jpg

Bekkelaget skole (2) (1) (1).jpg

Sportsplassen (6) (1) (1).jpg

Unknown-3 (2) (1).jpg

DSC07148 (9) (1) (1).jpg

Ekebergrestaurant en (1) (1) (1) (1).jpg

Selveier

Flermannsbolig

Tommy Stensrud

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Sandstuveien 30A er en gjennomført og oppgradert del av en vertikaldelt tomannsbolig med tre etasjer, gode solforhold og direkte tilgang til både veranda, platting og hage. Boligen har fått en rekke større oppgraderinger de siste årene, blant annet et nytt og utvidet bad i 2. etasje fra 2025, oppgradert bad/vaskerom i underetasjen, ny kjøkkeninnredning fra 2020 og ny varmepumpe. Den sydvestvendte verandaen på ca. 10 m² gir et lunt og solrikt uteområde, mens utgangen fra underetasjen leder videre til hagen. Beliggenheten på Bekkelagshøgda gir korte avstander til Holtet, skole, barnehage og kollektivtransport.

Høydepunkter:
- Idyllisk hage
- Sydvestvendt veranda + platting
- Nytt og utvidet bad i 2. etasje (2025)
- Oppgradert bad/vaskerom i U. etasje (2022)
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer (2020)
- Ny varmepumpe (2024) og ny heve-/skyvedør (2023)
- Dobbelgarasje
- BRA 160 m² / BRA-i 133 m² fordelt over tre plan
- Attraktiv og solrik beliggenhet på Bekkelagshøgda

Sandstuveien 30 A

Stor og fin del av tomannsbolig | Idyllisk hage | Solrik veranda med flott utsikt | Nytt bad 2025 | Dobbelgarasje

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Stensrud

Kontakt megler