Energiattest

Nabolagsprofil

Liste om løsøre og tilbehør

Tilstandsrapport - Ljan Terrasse 3

Informasjon fra forretningsfører

Egenerklæring

Informasjon fra kommunen

Kontakt

Ljan Terrasse 3 ligger i et stille og etablert boligområde som heller ned mot fjorden. Her får du en hverdag der sjøen faktisk er innen rekkevidde, og mange bruker stiene ned mot vannet som en naturlig del av dagen. Området har lite gjennomgangstrafikk og en ro som gjør at det er lett å trives. Samtidig ligger Mosseveien like ved, så du har en god kombinasjon av nærhet til natur og enkel tilgang til byen.

Beliggenhet

Kollektivtilbudet er svært godt. Ljansbakken holdeplass ligger bare et minutt unna, og her stopper et bredt utvalg busslinjer med hyppige avganger. Reisetiden til Oslo S er rundt tolv minutter, noe som gjør pendlingen enkel. Ljan stasjon ligger åtte minutters gange fra boligen, og toget på linje L2 gir et raskt alternativ både mot sentrum og Ski. For bilister er det kort vei til E18 Mosseveien, og gateparkeringen i området er kjent for å være lett tilgjengelig.

Offentlig transport og kommunikasjon

Joker Ljan ligger cirka syv hundre meter fra eiendommen og holder åpent fra tidlig morgen til sent på kveld, også på søndager. Det gjør det enkelt å handle det du trenger uten å planlegge stort. For et bredere utvalg ligger Sæter Torg kun noen få minutter unna med bil eller buss. Her finner du bakeri, apotek, vinmonopol, kaféer og dagligvare. Holmlia senter er et annet nærliggende alternativ med flere butikker og servicetilbud. Treningssentre som EVO Nordstrand og Fresh Fitness Hauketo ligger også i nærheten.

Fasiliteter og shopping

Nærheten til fjorden er en stor del av hverdagen på Ljan. Badeplassene ligger tett, og du har kort vei til både Ljansbadet, Katten, Fiskevollen og Nordstrand Bad. Hvervenbukta er et av de mest populære stedene i sommerhalvåret, med sandstrand, svaberg, store gressflater og den hyggelige kaféen Anne på Landet. For de som foretrekker skog, ligger Østmarka en kort kjøretur unna, med turmål som Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet. I nærområdet finner du også Hallagerskogen og Ljanskollen, som er fine alternativer for korte turer. Ljan Tennisklubb ligger rundt syv hundre meter fra boligen og er et aktivt samlingspunkt for mange i området.

Aktiviteter og rekreasjon

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.
Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Selger opplyser følgende i sin egenerklæring:
15. Kjenner du til om det er feil/utettheter/lekkasje i terrasser/fasade/vinduer? Ja
Beskrivelse:
Vinduet i ett soverom er litt vanskelig å lukke

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent. 
Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil
derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

Tilstandsrapport
Egenerklæring
Informasjon fra forretningsfører
Informasjon fra kommunen
Energiattest
Liste om løsøre og tilbehør

Vedlegg

3-roms aksjeleilighet med vestvendt balkong beliggende i
bygningen 1. etasje

Beskrivelse (Type bolig)

1.etasje: Entré/gang, bad, kjøkken, bod, 2 soverom og stue. Utgang fra stue til balkong med gulvareal på ca. 10,4 m². 

Leiligheten disponerer 2 kjellerbod med ett gulvareal på ca. 4,4 m² og 4,6 m² .

Innhold

Areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Felles tomt for aksjelaget. Tomten er pent opparbeidet og beplantet fellesareal samt singlet gårdsplass.

Byggeår

Det foreligger tilsynsrapport for eiendommen datert 1972.

Ferdigattest for fasadeendringer, datert 06.05.2025.

Følger vedlagt.

Ferdigattest

Offentlig vei, interne gang- og stikkveier.
Tilknytning vann : Offentlig
Tilknytning avløp : Offentlig
Det er private stikkledninger ut til offentlig nett.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

I 2016 ble det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom, slik som ubebygde tomter, fritidsboliger mv. For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4,9 millioner kroner.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Oppvarming, parkering, grunnpakke Tv/bredbånd Telia, medlemskap i Ljans vel, kapitalkostnader andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, ordinær drift og vedlikehold, mm.

Herav:
Lån nr: 9820863334; Kapitalkostnader IN lån 1 kr. 1 428,38
Lån nr: 9820863334; Kapitalkostnader IN lån 1 kr. 678,61
Felleskostnader kr. 3 352,42
Oppvarming kr. 579,00
TV/bredbånd kr. 540,00
Parkering kr. 250,00

De av eierne som evt. skal betale eiendomsskatt til Oslo Kommune, vil bli innkrevd dette av aksjelaget. Dette kommer i tillegg til ordinære felleskostnader. Eiendomsskatten kreves inn fire ganger årlig, og følger terminene til kommunale avgifter (mai, juni, september og november). 

Ny eier må selv tegne innboforsikring.

Fellesgjeld

Kommentar - Fellesgjeld: Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208633341
Restsaldo: 289 866,87
Kapitalkostnader: 1 635,30

Avdragsfrihet: Det er ikke opplyst om avdragsfrihet.

Lånebetingelser: Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208633341
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,65%
Restsaldo: 10 605 351,00
Innfrielsesdato: 30.10.2045
Type Rente: Flytende rente
Terminer i året 12

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA

Forkjøpsrett

Aksjeeieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre.

Med styrets godkjenning kan aksjeeierne overlate bruken av hele boligen, i henhold til reglene i borettslagsloven.  Aksjeeier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

Se vedtekter § 3-2 "Bruksoverlating" for fullstendig informasjon.

Ved bruksoverlating skal det betales et gebyr til selskapet tilsvarende 1% av folketrygdens grunnbeløp (G), gjeldende på det tidspunktet bruksoverlatingen meldes til styret. (Utgjør pr i dag kr.  1 301,60).

Overlating av bruken reduserer ikke aksjeeierens plikter overfor selskapet.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. 
Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven.
Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10 000 000, og deretter 70 % av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Kommentar (andel): Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208633341
Restsaldo: 289 866,87
Kapitalkostnader: 1 635,30

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe. Link til løsørelisten: is.gd/boa_losoreliste 

Medfølger boligen:
Garderobeskap i gang, alle taklamper og alle hvitevarer på kjøkkenet.

Medfølger ikke boligen:
Vaskemaskin, flygel og alle hyller på soverommene.

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Leiligheten har varmt forbruksvann, og varmes opp med radiatorer, tilknyttet sentralvarmeanlegg. Varmekabler i gulv på bad. Pipeløp gir mulighet for etablering av peisovn i stuen.

Sikringsskap er lokalisert i felles trappegang.

Oppgitt strømforbruk er omtrentlig. Forbruket vil variere fra år til år. I følge forrige eier 4801 kWh -ekskl. billading- som utgjorde en strømkostnad på ca 8280. 

Det er ikke inngått avtale om Norgespris.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Det følger med 1 parkeringsplass med elbillader.

Alle leilighetene i aksjelaget har tilgang til egen garasje eller fast parkeringsplass. Disse skal fortrinnsvis benyttes til parkering av egen bil. Månedlig parkeringsleie er inkludert i felleskostnadene. Det faktureres også et fast tillegg per måned for lading av el-bil, eier betaler selv for ladeforbruket.

Ekstra parkeringsplasser tildeles beboere etter søknad for fem år av gangen. Ved flere søkere enn plasser fordeles disse basert på ansiennitet i Ljan Terrasse første tildeling, og deretter etter kø.

Forøvrig gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen er regulert til boligformål. 

Eiendommen omfattes av kommunedelplan KDP-17

Området er regulert til byggeområde for boliger, friområde, vei, med mer.

Reguleringskart er innhentet og vedlagt salgsoppgaven.

Følgende gjelder for eiendommen:

- S-470 Vedtatt: 09.03.1953 Formål: Bolig m.tilh. anlegg, Offentlig kjørebane/veigrunn

- S-2970 Vedtatt: 05.05.1988 Formål: Friområde/park

- V140753 Vedtatt: 14.07.1953 Formål: Bolig m.tilh. anlegg

- S-4645 Vedtatt: 11.06.2012 Formål: Bolig m.tilh. anlegg, Byggegrense, Friområde/park

- S-4838 Vedtatt: 17.06.2015 Formål: Boligbebyggelse

For ytterligere opplysninger se vedlagte reguleringskart med bestemmelser, eller kontakt megler.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Bestemmelse om veg
Overført fra gnr 194   bnr 25

Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om gjerde

Erklæring/avtale
Bestemmelse om benyttelse

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om deleforbud
Overført fra gnr 194   bnr 171.
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om veg

Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Bestemmelse om veg
Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om gjerde

Erklæring/avtale
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Erklæring/avtale
Bestemmelse om kloakkledning
Dok. tgl. m/dbnr.  7176    -    7177.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Best. om vann/kloakkledn.
Bestemmelse om bebyggelse

Erklæring/avtale
Bestemmelser om støyskjerm/støyvoll/leskjerm



Tinglyste heftelser

Aksjeselskapet består av 36 leiligheter knyttet til aksjer. 

Aksjeboligmodellen innebærer at aksjeselskapet eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer i aksjeselskapet som gir aksjeeier leierett til en bestemt bolig.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være aksjeeiere i selskapet. Ingen kan eie flere aksjer enn de som gir borett til en bestemt bolig.

Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i aksjer.

En aksjeeier har rett til å overdra sin(e) aksje(r), men erververen må godkjennes av selskapet for at ervervet skal bli gyldig overfor selskapet.
 
Aksjeeierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av aksjeeierne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre aksjeeieres mislighold, eller der boligaksjeselskapet sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
 
Aksjeboligselskapet har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapet på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Legalpanteretten følger av borettslagsloven § 5-20, da denne gjelder tilsvarende for boligaksjeselskaper, jf borettslagsloven §1-4.

Dyrehold skal godkjennes av styret, og må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.

Diverse

Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Radon

Entréen har en behagelig og ryddig utforming som gir et godt førsteinntrykk. Den åpner opp mot resten av leiligheten på en naturlig måte, og de lyse overflatene gjør rommet lett å innrede. Her får du en velkomst som setter tonen for resten av boligen.

Entré

Nytt kjøkken i fra 2025 og fremstår som moderne, praktisk og gjennomført. Innredningen fra Epoq har glatte fronter og en slitesterk laminatbenkeplate som gir et rent uttrykk. Integrerte hvitevarer gjør arbeidssonen effektiv og ryddig, og planløsningen gir god bevegelse mellom kjøkken og stue. Dette er et kjøkken som fungerer like godt til hverdagsmat som til større middager, og som gir boligen et løft i både stil og brukskvalitet.

Kjøkken

Stuen er et lyst og innbydende rom med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Spiseplassen ligger naturlig ved kjøkkenet og har god plass til et større bord, noe som gjør det enkelt å samle venner og familie. Sofaområdet er romslig og gir plass til en stor sofagruppe uten at rommet føles trangt. Den direkte utgangen til balkongen gjør at stuen får en fin overgang mellom inne og ute, og på varme dager blir balkongen en forlengelse av oppholdsrommet. Her får du en stue som både er sosial og avslappende, og som fungerer svært godt i hverdagen.

Stue

Balkongen ligger vestvendt og har et varmt ettermiddagslys som gjør den til et av boligens mest attraktive rom. Her kan du innrede med sittegruppe, planter og tekstiler som skaper en hyggelig uteplass. Fjordutsikten gir balkongen en ekstra kvalitet, og den elektriske markisen gjør det enkelt å skape skygge når du ønsker det. Den solide trappen ned til fellesarealet gir en unik fleksibilitet, du kan ta med kaffekoppen ned på gresset, la barn leke eller bruke området til små treningsøkter. Uteområdet er grønt og rolig, og gir en følelse av å bo tett på naturen.

Balkong

Leiligheten har to gode soverom med behagelige lysforhold og rolige overflater. Rommene er enkle å innrede og har plass til både seng og oppbevaring. Det største rommet gir god plass til dobbeltseng og ekstra møbler, mens det andre rommet fungerer like godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Planløsningen gir fleksibilitet, og begge rommene har en lun atmosfære som passer godt til hvile.

Soverom

Badet er flislagt og har gulvvarme som gir en behagelig start på dagen. Den nedsenkede dusjsonen har glassdører og regnfallsdusj, og rommet har opplegg for vaskemaskin som gjør hverdagen praktisk. Badet har et ryddig uttrykk med heldekkende servant og god belysning. Her får du et rom som fungerer godt i hverdagen og er enkelt å holde rent.

Parkeringsplassen med lader ligger rett ved inngangspartiet og gir en svært praktisk løsning for dagens behov. Uteområdet rundt bygget er grønt, fredelig og godt vedlikeholdt, og gir en fin ramme rundt boligen.

Uteområder og parkering

Overflater: 
Gulv med laminat.
Vegger med glatte, malte flater. En vegg med malt panel og strie i innvendig bod. 
Himlinger med malte flater. 

Bad: 
Flislagt gulv med gulvvarme malt himling og downlights, opplyst å være fra 2010. Servantskap med glatte fronter, og heldekkende servant. Innfelt speil på vegg over servant. Gulvmontert klosett. Opplegg for vaskemaskin. Nedsenket dusjsone med svingdører i glass, hjelpesluk, dusjutstyr og termostatstyrt blandebatteri. Plastsluk med klemring. Rommet har naturlig avtrekksventilasjon. Avtrekk skjer via ventil i  himling.

Kjøkken:
Epoq kjøkkeninnredning fra 2025. Glatte fronter.
Benkeplate i laminat, med nedfelt kum i kompositt.
Lys under overskap. Integrert induksjonsplatetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøle/fryseskap. Komfyrvakt samt aquastop/lekkasjevarsler med sensorer og magnetventil er installert. Ventilator opplyst å være med kanal til innvendig sjakt.

Tekniske installasjoner: 
*Rør-i-rør-opplegg med fordelerskap på bad. Drenering til rom med sluk. 
*Interne og synlige avløpsrør i boligen er utført i plast og ført til bygningens felles rørføringer.
*Leiligheten er basert på naturlig ventilasjon som var vanlig på oppføringstidspunktet. Tilluft via spalter i vinduer og veggventiler.
*Radiatorer tilknyttet og varmt forbruksvann fra sentralvarmeanlegg.
*Sikringsskap er lokalisert i felles trappegang. Anlegget er utført med automatsikringer og består av 7 fordelingskurser. Hovedsikring er på 32 A. Det er montert selvavlesende strømmåler.

Standard

Byggemåte:
Boligblokk med bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. Bygningen stod ferdig i 1958 og er oppført etter byggetidens byggeforskrifter og metoder. Yttervegger er pusset og malt. Grunnmur i betong og støpt såle, antatt fundamentert på fast grunn (fjell) eller faste komprimerte masser. Etasjeskillere i armerte betongkonstruksjoner (betongelementer) fra byggeårene. Pulttak i trekonstruksjoner tekket med papp/membran. Trapper og reposer fellesareal, i betong med terrazzo. Ellers malte flater i fellesarealer. Utgang fra stuen til vestvendt balkong med epoxy på dekke og rekkverk i glass. Rekkverkshøyden ble målt til ca. 1,03 m. Trapp i stålkonstruksjon ned til fellesareal. Vinduer og balkongdør med trerammer og isolerglass merket med produksjonsår 1982-1989. Eldre vindu på baderom med 1-lags glass.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. I henhold til plantegninger som ligger på saksinnsyn/ plan og
bygg.
- På soverom med adkomst fra stue er det etablert en bod med tilgang fra stuen.

Opplyst av  forrige selger/eier:
2024- Malt Gang, stue, og 2x soverom. Arbeid utført av oss selv.
2025- Nytt kjøkken. Arbeid utført av oss selv.
2025- Nye kurs inn til bad og kjøkken samt montering av alle elektriske artikler på kjøkke arbeid utført av AE Elektro & VVS AS.
2025- Rørleggerarbeid forbindelse med montering av nytt kjøkken. Arbeidet omfattet montering og tilkobling av nytt
kjøkkenbatteri, levering og montering av to Waterguard lekkasjesensorer, samt etablering av nytt røropplegg til oppvaskmaskin med egen stengekran. Avløp og vannlås ble tilkoblet oppvaskmaskin. Utført av TOCHUKWU ENWEREOBI RØRLEGGER BEDRIFT.

Utdrag fra tilstandsrapport:
Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik: Ingen

Tilstandsgrad 2 som kan kreve tiltak:

- Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. På befaring ble vindu på ett soverom (ved stue) påvist at dette var vanskelig å lukke. Det må påregnes noe vedlikehold. Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon men utskiftning må påregnes på sikt.

- Dører, utvendig: Ingen unormale avvik registrert sett ut fra bygningsdelenes alder. TG 2 er gitt som en påpekelse da døren har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med dagens/nye dører. Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon, men utskiftning må påregnes på sikt.

- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. På befaring ble det påvist en høydeforskjell på ca. 15-20 mm i entrè/gang og i stue.

- Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Avvik gjelder under kum på kjøkkenet.

- Ventilasjon: Naturlig ventilasjon gis på generelt grunnlag tilstandsgrad 2 da dagens strenge krav til ventilasjon ikke er oppfylt, til tross for at denne typen ventilasjon er normalt for boliger/leiligheter bygget i denne tidsperioden. Det er pr. idag ikke behov for tiltak da løsningen fungerer som tiltenkt. Det kan være at aksjelaget har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret før det eventuelt kan gjennomføres.

- Overflater gulv, bad: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm (målt til ca 12 mm). På befaring ble det påvist riss/sprukket gulv flis ved nedsenk av dusjsonen.

- Sluk, membran og tettesjikt, bad: Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom. Det anbefales at det dusjes i kabinett. Dette er med på å minske direkte vannpåkjenning på gulv samt at det gir et kontrollert avløp til sluk. Dette er i henhold til alder på membran.

- Ventilasjon, bad: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det bør monteres elektrisk avtrekksvifte for å lukke avviket. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Dette bør etableres.

TG IU - KONSTRUKSJONER SOM IKKE ER UNDERSØKT:

- Tilliggende konstruksjoner våtrom, bad: Det er ikke utført hulltaking da dusjsonen grenser til murvegg/yttervegg. Dette er i henhold til gjeldende forskrift.

Det gjøres oppmerksom på at rapporten må leses i sin helhet da de fleste bygningskonstruksjoner har en sammenheng med hverandre.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Kabel-TV

Garasje/P-plass

Barnevennlig

Ljan Terrasse 3, 1169 Oslo.jpg

1865.33.jpg

1865.34.jpg

1865.24.jpg

1865.26.jpg

1865.29.jpg

1865.25.jpg

ChatGPT Image 10. sep. 2026, 21_46_11.png

ChatGPT Image 10. sep. 2026, 21_51_01.png

1865.14.jpg

1865.20.jpg

Collage-1865.04.jpg

1865.16.jpg

1865.15.jpg

1865.17.jpg

1865.03 (1).jpg

Collage-1865.02 (1).jpg

1865.09.jpg

1865.13.jpg

1865.32.jpg

1865.12.jpg

1865.07.jpg

1865.08.jpg

Collage-1865.03.jpg

Collage-1865.01.jpg

1865.30.jpg

1865.31.jpg

1409.28.jpg

BOA 1329.35.jpg

BOA 1329.34.jpg

BOA 1329.36.jpg

BOA 1294.42 (1) (1).jpg

BOA 1294.43 (1).jpg

1L7A2600-HDR (2).jpg

1L7A2606-HDR (2).jpg

1L7A2590 (2).jpg

s2 (4) (1) (1).jpg

Aksje

Leilighet

Tommy Stensrud

Daglig leder / Partner / Eiendomsmegler MNEF

Ljan Terrasse 3 er en lys og smakfull 3-roms som byr på gjennomførte løsninger og oppgraderinger. Her får du en solrik vestvendt balkong med fjordutsikt, god plass til utemøbler og en trapp ned til et grønt fellesareal. Stuen har en behagelig atmosfære med store vindusflater, og nytt kjøkken i fra 2025 med moderne innredning og integrerte hvitevarer. Badet har fliser og gulvvarme, og planløsningen rommer to gode soverom samt en innvendig bod og to kjellerboder som gir rikelig med lagringsplass. Dette er en leilighet som kombinerer komfort, utsikt og praktiske løsninger på en svært tiltalende måte.

Kort oppsummert:  
- Solrik vestvendt balkong med fjordutsikt
- Elektrisk markise og trapp ned til grønt fellesområde
- Nytt kjøkken fra 2025  
- P-plass med lader og gjesteparkering
- Pipeløp i stuen
- To kjellerboder + innvendig bod
- IN-ordning
- Varmtvann/fyring og TV/bredbånd inkludert
- Ingen dokumentavgift, lave omkostninger
- Ingen forkjøpsrett

Ljan terrasse 3

Lys og oppgradert 3-roms | Romslig balkong på 10m² | Fjordutsikt | Kjøkken fra 2025 | Fine fellesarealer | P-plass

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kontakt megler

Tommy Stensrud

Kontakt megler