Energiattest

Egenerklæring

Nabolagsprofil

Opplysninger fra forretningsfører

Opplysninger fra kommune

Løsøre og tilbehør

Louises gate 19 A - Tilstandsrapport

Kontakt

Louises gate 19 A har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et av Oslos mest etablerte og ettertraktede boligområder på Bislett. Eiendommen er en del av det historiske og funksjonalistiske anlegget Doblougløkka, oppført på slutten av 1930-tallet med sine karakteristiske teglsteinsfasader og store, grønne bakgårdsrom. Gaten er en rolig og skjermet boliggate uten gjennomgangstrafikk fra trikk eller rutebuss, plassert midt i smørøyet mellom det yrende bylivet på Bislett og de klassiske parkomgivelsene ved St. Hanshaugen. Her bor du med umiddelbar gangavstand til alt av servicetilbud, spesialforretninger, kaféer og spisesteder, samtidig som du kan trekke deg tilbake til rolige omgivelser.

OFFENTLIG TRANSPORT OG KOMMUNIKASJON

Kollektivdekningen i området er enestående, med et bredt tilbud av trikker, busser og togforbindelser i umiddelbar nærhet.

Holdeplasser og linjer i nærområdet:
- Colletts gate (ca. 0,2 km / 2 minutter gange): Herfra går busslinje 37 (Nydalen - Jernbanetorget - Helsfyr), som har hyppige avganger hele døgnet.
- Bislett holdeplass (ca. 0,4 km / 5 minutter gange): Betjenes av trikkelinjene 17 (Rikshospitalet - Grefsen stasjon) og 18 (Rikshospitalet - Ljabru), som gir rask adkomst til sentrumskjernen, Jernbanetorget og Majorstuen.
- Nationaltheatret stasjon (ca. 1,6 km / ca. 19 minutter gange eller kort tur med trikk/buss): Knutepunkt for alle T-banelinjer (1, 2, 3, 4 og 5), lokaltog, regiontog samt Flytoget mot Oslo Lufthavn Gardermoen.
- Oslo S / Jernbanetorget (ca. 3,1 km / ca. 9 minutter med bil/kollektivt): Norges største kollektivknutepunkt med nasjonale og internasjonale tog- og bussavganger.

For bilister er det enkel tilknytning via ringveisystemet til E18 og E6, og området faller inn under ordningen med beboerparkering i Oslo kommune.

FASILITETER OG SHOPPING

Området rundt Bislett og St. Hanshaugen tilbyr et usedvanlig rikt utvalg av butikker, dagligvareforretninger og servicetilbud like utenfor inngangsdøren.

Dagligvare og spesialbutikker:
- Coop Extra Bislett (ca. 0,4 km / 5 minutter gange) med Post i butikk.
- Kiwi Bislett (ca. 5 minutter gange).
- Gutta på Haugen på Ullevålsveien, en anerkjent delikatesseforretning med ferske råvarer, oster, spekemat og sesongbaserte delikatesser.
- Godt Brød i Thereses gate for ferske økologiske bakevarer og kaffe.

Kjøpesentre og servicetilbud:
- St. Hanshaugen Senter (ca. 10 minutter gange) med et variert utvalg av butikker og servicetilbud.
- Boots apotek Bislett (ca. 4 minutter gange).
- Thereses gate, rett ved boligen, er kjent for sitt levende handlegatepreg med uavhengige klesbutikker, interiørforretninger, bokhandelen Bislett Bok, blomsterbutikker og faghandlere.

Det finnes også en rekke legekontorer, tannleger, fysioterapeuter og andre helsetjenester innen kort radius.

AKTIVITETER OG FRITID

Friluftsliv og treningsmuligheter preger nærområdet, med noen av byens flotteste parker og idrettsanlegg rett i nærheten.

Parker og rekreasjon:
- St. Hanshaugen park: En av Oslos mest populære landskapsparker med staselige spaserveier, damanlegg, uteservering om sommeren og et flott utsiktspunkt på toppen med utsyn over byen og fjorden.
- Stensparken og Blåsen: Ligger like vest for boligen med store plenarealer, lekeplass, plaskedam for de minste og utsiktspunktet Blåsen (81 moh.).
- Idioten: Et grøntområde mellom Valleløkken og Adamstuen som fungerer som solplass om sommeren og akebakke og skøyteis om vinteren.

Trening og idrett:
- Bislett Stadion: Det verdenskjente friidrettsanlegget ligger under 200 meter unna, hvor publikum kan benytte både utendørsbanen og en 546 meter lang innendørs løpebane under tribunene for helårs egentrening.
- Bislet Bad: Fredet og renovert badeanlegg i Pilestredet med oppvarmet basseng, romerske bad, badstuer og treningsrom.
- Treningssentre: SATS Bislett (ca. 6 minutter gange) og The Work Out (ca. 5 minutter gange).
- Lokale anlegg: Bolteløkka fleraktivitetssal (ca. 0,2 km / 3 minutter) og St. Hanshaugen balløkke (ca. 0,4 km / 5 minutter).

Fra sentrum og de nærliggende T-banestasjonene er det dessuten kort vei ut til Markas omfattende løypenett og badeplassene langs Oslofjorden.

LOKALE STEDER OG ATTRAKSJONER

Bislett og St. Hanshaugen er berømt for sitt pulserende og intime kafé- og restaurantliv, hvor nabolagspregede møteplasser og anerkjente spisesteder ligger side om side.

Restauranter og kaféer:
- Kolonialen Bislett i Sofies gate: Et populært nabolagsbistro med sesongbasert meny og et vakkert vinkart.
- Smalhans på St. Hanshaugen: Michelin Bib Gourmand-restaurant kjent for sin uformelle atmosfære, husmannskost tidlig på kvelden og tastingmenyer utover kvelden.
- Java Espressobar ved St. Hanshaugen park: En pionér innen skandinavisk kaffekultur og et fast stoppested for kvalitetskaffe.
- Roze Gastro i Thereses gate: En intim bistro med moderne nordisk mat og nøye utvalgte viner.
- Grotto Bistro & Wine Bar og Little Wolf Pasta Bar på Ullevålsveien for henholdsvis klassiske franske retter og fersk håndlaget pasta.
- Restaurant Schrøder i Waldemar Thranes gate: Tradisjonsrik og legendarisk brun restaurant kjent fra Jo Nesbøs romaner, med klassisk norsk husmannskost på menyen.
- Rouleur Bar & Café: Kombinert kaffebar og kveldsbar med fokus på god drikke og sykkelkultur.
- Store Stå: Upretensiøs og populær nabolagspub ved Bislett Stadion.

NÆRHET TIL SKOLE OG BARNEHAGE

Nabolaget byr på et meget godt og trygt oppvekstmiljø med kort vei til skoler i alle trinn og flere barnehager i nærområdet.

Skoler i området:
- Bolteløkka skole (1-7. trinn): ca. 0,2 km / 3 minutter gange. Skolen er kjent for sitt ærverdige, nygotiske teglsteinsbygg fra 1898 og et aktivt lokalmiljø.
- Ila skole (1-7. trinn): ca. 0,8 km / 11 minutter gange.
- St. Sunniva skole (1-10. trinn): ca. 1,3 km / 14 minutter gange.
- Kristelig Gymnasium ungdomsskole (8-10. trinn): ca. 0,6 km / 7 minutter gange.
- Fagerborg skole (8-10. trinn): ca. 1,1 km / 13 minutter gange.
- Kristelig Gymnasium videregående skole: ca. 0,6 km / 7 minutter gange.
- Heltberg Bislett: ca. 7 minutter gange.

Barnehager i nærheten:
- Melkeveien barnehage (1-6 år): ca. 0,5 km / 6 minutter gange.
- Lille Bislett SiO (0-5 år): ca. 0,6 km / 7 minutter gange.
- Langaard barnehage (1-5 år): ca. 0,6 km / 8 minutter gange.

Det er også kort vei til flere av byens store utdanningsinstitusjoner, deriblant Oslomet ved Pilestredet og Universitetet i Oslo på Blindern, som begge enkelt nås til fots, med sykkel eller via kollektivtransport.

Området har en helt spesiell sjarm som kombinerer rolig nabolagsfølelse med sentral urbanitet.

Beliggenhet

Salgsoppgaven er utarbeidet ut ifra opplysninger som er gitt av selger, befaring av eiendommen samt innhenting av nødvendige dokumenter og evt. takst/ tilstandsrapport.

Bakgrunn for salgsoppgaven

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: boa@boaeiendom.no, SMS til megler eller per fax til megler: Fax. 22 11 00 10. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. 

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. 

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Budgivning

Overtakelse

Kjøpesum, samt omkostninger, skal være inne på meglers klientkonto innen overtagelse.

Oppgjør

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Söderberg & Partners.
Vedlagt følger selgers egenerklæringsskjema. Interessenter bør sette seg inn i dette før budgivning.

Boligselgerforsikring

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen. Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Forbehold

Hvitvaskingsloven: 
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer  at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:  
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er» eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen  aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers «egenandel»/ «egenrisiko»), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper: 
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen «som den er».

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Sentrale lover

All tekst og alle bilder i denne annonse er © BOA Eiendomsmegling og uautorisert kopiering eller gjenbruk er ikke tillatt.

Copyright

- Tilstandsrapport 
- Egenerklæring 
- Energimerking
- Opplysninger fra forretningsfører
- Offentlige opplysninger
- Løsøre og tilbehør

Vedlegg

Beskrivelse (Type bolig)

Leiligheten ligger i 4. etasje og består av følgende rom:

Entré/gang, bad, kjøkken med spisestue, stue og tre soverom (hvorav ett soverom er omdisponert til omkledningsrom).

Videre har boligen en overbygget balkong på ca. 4 m² med adkomst fra stuen.

I tillegg disponerer leiligheten to boder i kjeller på henholdsvis ca. 6,5 m² og ca. 8 m².

Innhold

Areal

Kommentar til lovlighet iht. tilstandsrapport: 
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Iht. ny NS3600:2025 er innhenting av tegninger ikke lenger del av standardoppdraget. I utgangspunktet er innhenting av tegninger fra kommunen en tilleggstjeneste som må avtales særskilt, og utføres ikke automatisk av den bygningssakkyndige. Det er ikke utført videre undersøkelser om innsendelse av byggesøknader på ombygningsarbeider utført i boligen.

Kjøkkenet er av én tidligere eier flyttet ut i opprinnelig spisestue. Opprinnelig kjøkken er omdisponert til soverom. Flytting av kjøkken innenfor samme bruksenhet som dette er ikke å anse som søknadspliktig.

Megler har innhentet og gjennomgått den originale etasjeplantegningen fra byggesaken (PBE saksnr. 193600639 "Våningshus"). Tegningen for 3. og 4. etasje er datert 27.06.1936. Den viser at leilighetene i bygningen opprinnelig hadde kjøkken og spisestue som atskilte rom. Dette er i tråd med tilstandsrapportens opplysning om at kjøkkenet i denne leiligheten er flyttet fra sin opprinnelige plassering.

Kommentar til areal iht. tilstandsrapport: Areal i denne rapporten er målt etter de grunnleggende reglene i NS 3940:2023, med endringer etter retningslinjene til NT. Arealene oppgis i hovedsak som BRA-i, med tilleggsarealer som BRA-e og TBA. Arealer med lav takhøyde ALH oppgis også der dette er mulig. Presiseringer av øvrige arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boliger er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling'.

Arealene er oppmålt og beregnet fra innsiden av omsluttende vegger. Innvendige vegger, nisjer, innhuk og sjakter er medtatt i arealet. Alle areal er ca. mål og oppgis alltid i nærmeste hele kvadratmeter i arealoversikten. Grunnet avrundingsmetoder kan avvik på opptil +/- 2% forekomme.

NS3940 angir at måling skal skje like over gulvlist. På grunn av løsøre og møblering som begrenser synlig veggflate ved gulvnivå, er det valgt å bruke som et utgangspunkt målehøyde ca. 1,5 meter over gulv for å samle flest mulig målepunkter på omsluttende vegger. Denne metoden avviker fra NS3940, men tilpasningen er gjort for å sikre best mulig grunnlag for arealberegningen ved pålitelig og etterprøvbar datainnsamling. I enkelte måletilfeller vil det, og må det likevel måles like over gulvhøyde, for eksempel der omsluttende vegg(er) er skrånende eller av andre årsaker.

Måleverdige arealer: Nisjer/innhuk ved åpninger til dører og vinduer i yttervegger er medregnet. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for 'åpent ned', ekstern heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha adkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Det er ingen forutsetning at rom oppfyller krav i byggeforskrifter til varig opphold. I hovedsak er det dagens bruk av rommet på befaringstidspunktet som bestemmer betegnelsen, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. I mange tilfeller må den bygningssakkyndige la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rom kan defineres som oppholdsrom, selv om de er i strid med byggeforskriftene.

På bakgrunn av skjevheter, innhuk, nisjer, kanaler og sjakter er leiligheten vanskelig å måle helt nøyaktig. Arealene i boligen er derfor oppmålt med digital 3D-laserskanner, med stor nøyaktighet.

BO3D AS har stått for prosessering av råfiler og utarbeidelse av målsatte plantegninger og arealer til bruk i herværende tilstandsrapporten. Se vedlagte plantegninger med arealberegning. Arealgrunnlaget er basert på 3D-punktskydata. Arealer fra tidligere oppmålinger kan avvike på bakgrunn av den digitale 3D-laserskannerens nøyaktighet. Boligens innvendige bruksareal er målt til 75,97m2. Arealet blir avrundet til nærmeste hele kvadratmeter i arealoversikten.

Boligen har overbygget balkong på ca. 4m2., og er oppmålt fra innsiden av rekkverket. Balkongarealet inngår i TBA arealet. Arealet er oppgitt som ca. areal og blir avrundet til nærmeste hele kvadratmeter i arealoversikten.

Boligen har ved befaring bruksrett til to boder med oppmålt gulvareal på ca. 6,5m2. og ca. 8m2. Den største boden har kun målbart areal på ca. 3,1m2., grunnet takhøyde på 1,81 meter i det meste av boden. Bodarealene inngår i BRA-e arealet. Arealene er oppgitt som ca. areal og blir avrundet til nærmeste hele kvadratmeter i arealoversikten. Bruksretten til boder kan av boligselskapet endres i fremtiden, og selger/takstingeniøren kan derfor ikke holdes ansvarlig for senere endringer.

Se forøvrig rapportens siste side ang. 'Arealberegninger for boenheter'.

Konklusjon og kommentar til areal

Antall rom / antall soverom

Etasje

Tomt

Beskaffenhet / Tomtebeskrivelse: Sameiets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk av tomten i vedtekter og seksjoneringsdokumenter. Sameiet har gårdsrom, fellesanlegg og hageanlegg som forvaltes og vedlikeholdes i fellesskap.

Byggeår

Det foreligger ikke ferdigattest, men Ekspedisjons-Dokument datert 18.06.1940. At slike tillatelser/attester eksisterer gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Et ekspedisjonsdokument er en forløper til ferdigattest og kan være ferdigattestert, men i noen tilfeller er bare byggeanmeldelse registrert.

Boligen er oppført i 1936 (byggesøknad mottatt av Plan- og bygningsetaten 1936, godkjente byggetegninger datert 17.04.1936), noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

For øvrig foreligger det et Ekspedisjons-Dokument for tørregård m.m. datert 11.12.1942. Dokumentet er ferdig attestert. Vilkårene er fjerning av en gjerdestump ved foten av trappen, samt at nettinggjerde utføres i henhold til Statens forskrifter for galvanisering.

Ferdigattest

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Vei, vann, avløp

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter: Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. 

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2026 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten. Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,9 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten. Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag. Eiendomsskatten er 1,7 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget. 

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Felleskostnader

Felleskostnader inkluderer: Felleskostnader inkluderer fyring/varmtvann, gårdsbestyrelse, kommunale avgifter, forsikring, felles vedlikehold m.m. 

Felleskostnader: kr 5 458,-
Kabel-tv: kr 189,-

Det gjøres oppmerksom på at felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret og/eller generalforsamlingen.

Fellesgjeld

Total gjeld - kommentar: Det er pr. 31.08.2026 ingen lån registrert på sameiet.

Andel felles formue

Forsikring

Forsikringsselskap: Gjensidige Forsikring ASA

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn.

Ved utleie skal det sendes skriftlig melding til styret og forretningsfører med opplysning om leietakers navn og familiestørrelse, samt erklæring om at vedtektene og husordensreglene er gjort kjent for leietaker.

Adgang til utleie

Formuesverdi

Formuesverdi - Kommentar: Formuesverdi er beregnet ut fra prisantydning kr 9 500 000, jf. Skatteetatens regler for inntektsåret 2026 (25 % av markedsverdi opp til kr 14 000 000 for primærbolig, 100 % for sekundærbolig). Formuesverdien er ikke innhentet fra Skatteetaten, og de oppgitte verdiene er derfor beregnet og veiledende.

Det gjøres oppmerksom på liste som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Oversikten er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens Eiendomsmeglingsgruppe. Link til løsørelisten: is.gd/boa_losoreliste 

De integrerte hvitevarene på kjøkken medfølger. 

Hvitevarer overtas i den tilstand de har vært benyttet av selger. Det gis ingen garanti utover dette.

Hvitevarer / Tilbehør

Strømforbruk i kwh

Fjernvarme, elektrisitet og vedfyring. Oppholdsrom oppvarmes med vannbåren varme via radiatorer. Se Building - tekniske installasjoner for detaljer om radiatorenes tilstand og varmekabler. Peisovn på kjøkken med spisestue.

Oppvarming

Energimerking

Parkering

Parkeringssforhold: Sameiet disponerer parkeringsplasser til leie. Plassene tildeles etter søknad til styret basert på ansiennitet (botid) ved ledighet, mot en avgift på kr 321,- per plass.

For øvrig er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Det er innført beboerparkering i området. Selger opplyser at seksjonen for tiden disponerer en av sameiets parkeringsplasser.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger innenfor felt U 1.0-1.5, i reguleringsplan S-2255 Oslo sentrum og indre sone, vedtatt 28.07.1977.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Eiendommen ligger i kommuneplanens Indre by-sone.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009.

I en endring til reguleringsplanen (S-2937, § 7) er det ikke tatt stilling til bevaringsspørsmålet. Det anbefales å kontakte kommunen for å avklare eventuelle bevaringsinteresser før prosjektering. Ved søknad om riving skal bevaringsspørsmålet alltid vurderes.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_2: Andre sikringssoner (sikringssone for tunnel/metro), fastsatt i kommuneplanen. Dette kan medføre restriksjoner for tiltak som grave- og byggearbeider på eiendommen.

Selger opplyser om mottatt nabovarsel fra Oslo kommune sommeren 2026 vedrørende gravearbeider i Mikkel Doblougs gate.

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Regulering

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Pantsettelseserklæring
Beløp: 10 000
Panthaver: SAMEIET
Orgnr: 1 114 946

Seksjonering
SNR: 13
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 67 / 1000

Best. om vann/kloakkledn.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Begrensing i råderett
Rettighetshaver: Oslo vann- og kloakkvesen.
Gjelder salg av grunnen eller deler av grunnen.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og kloakkvesen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Tinglyste heftelser

Informasjon om sameiet:
- Sameiet Louisesgate 19 er et eierseksjonssameie bestående av 16 boligseksjoner.
- Sameierne har ikke forkjøpsrett.
- Det kreves ikke styregodkjenning ved overdragelse, men ved salg eller fremleie skal det sendes skriftlig melding til forretningsfører og styreleder med opplysninger om ny eier/leietaker, samt erklæring om at vedtekter og husordensregler er gjort kjent.
- Anskaffelse av husdyr må meldes til styret. Dyr må holdes i bånd eller bæres i trappegangene og ikke slippes løs.
- Til sikkerhet for sameiernes forpliktelser har sameiet panterett i hver seksjon for kr 10 000,- i henhold til vedtektene.
- Sameiet har ingen sikringsordning for felleskostnader.

- Sameiebrøk for denne seksjonen: 67/1 000.
- Eiendommen er oppdelt i 16 seksjoner.
- Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23.

- Selskapet har ikke individuell nedbetalingsordning (IN-ordning) på fellesgjelden.

- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.

Diverse iht. forretningsfører:
På ordinært sameiermøte avholdt 19. mai 2026 godkjente sameierne årsberetning og regnskap for 2025, med et positivt årsresultat på kr 15 187,- overført til opptjent egenkapital. Møtet vedtok å øke felleskostnadene med 4 %, nedjustere parkeringsavgiften til kr 321,- per måned for å følge kommunal beboerparkeringstakst, og fastsette styrehonorar til kr 15 000,- for styreleder og kr 10 000,- per styremedlem. Møtet valgte også nytt styre.

Sameiet disponerer felles vaskerom og sykkelbod. Sameiet har ikke egne felles vaskemaskiner; beboere som ønsker å plassere privat vaskemaskin i vaskerommet må søke styret om tillatelse, og styret fastsetter godtgjørelse for strømforbruk. Vaskerom kan benyttes i tidsrommet kl. 07.00–22.00. Renhold av fellesarealer og trapper utføres av sameierne etter tur, med mulighet for å inngå avtale med vaktmester.

Diverse vdr. vedlikehold:
På sameiermøtet 19. mai 2026 vedtok styret å gå videre med utbedring av skade på balkong i oppgang B samt mur over inngangsparti i oppgang A, med en innhentet tilbudspris på i underkant av kr 60 000,-. I tillegg arbeider en styringsgruppe med innhenting av tilbud for oppussing av trappeoppganger — herunder maling av vegger og himling, eventuelt rekkverk, samt nye postkasser. Styret vil kalle inn til ekstraordinært sameiermøte for å vurdere tilbudene opp mot budsjett. Det foreligger ikke opplysninger om endelig vedtak, kostnadsramme eller tidspunkt for gjennomføring av disse tiltakene.

Diverse utført vedlikehold:
2025: Maling av vegg mot Louises gate på dugnad.
2025: Utbedring av lekkasje på fjernvarmeanlegg i sykkelbod.
2025: Installering og utskifting av låser.

Viktig informasjon

Selger opplyser i egenerklæringen at det vinteren 2023/2024 kan ha vært sopp-/muggdannelse i et lite område (ca. 4x4 cm) i det nordlige takhjørnet på et av soverommene. Selger opplyser at problemet forsvant etter at ny radiator ble montert på soverommet, slik at rommet kunne varmes opp på dagtid.

Selger opplyser at hele det elektriske anlegget ble byttet ut i forbindelse med renovasjon våren 2023, utført av AB Elektro AS. Samsvarserklæring for arbeidet er foreløpig ikke mottatt. Tilstandsrapporten bemerker tilsvarende at det mangler dokumentasjon og samsvarserklæring for deler av eller hele det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten opplyser at ildfast plate på gulv som dekker minst 30 cm ut fra ildstedet under/foran peisovnen mangler. Dette øker risikoen for at glør kan antenne brennbart gulv og kan utgjøre fare for liv og helse. Forholdet er vurdert av bygningssakkyndig under punktet "Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet".

Selger opplyser at det ikke er inngått avtale om Norgespris (statlig fastpris) for boligens egen strømavtale, men at sameiet har innført Norgespris for fellesarealene/fjernvarmeanlegget. Selger oppgir strømforbruk til ca. 3 043 kWh i 2025. Strømforbruk varierer etter forbruk og bruksmønster.

Diverse

Konsesjon

Odelsrett: Det er ikke odel på eiendommen.

I leiligheter som ligger i tredje etasje eller høyere, er det som hovedregel ikke nødvendig å måle radonverdier da radon ikke strekker seg over tre etasjer.

Radon

Entré

Leiligheten ligger høyt og fritt som topp- og endeleilighet i fjerde etasje. Boligen ble omfattende oppgradert i 2023, med blant annet sliping av originale furugulv, nye overflater, ny kjøkken- og garderobeinnredning samt omtrukket elektrisk anlegg. Entréen har nedforet gipshimling med innfelte spotter og et praktisk, veggmontert skoskap. I tilknytning til gangen ligger et eget kott med opplegg for vaskemaskin og fordelerskap for rør-i-rør-systemet. Det er også montert lekkasjesensor med automatisk stengeventil.

Stue

Stuen er lys og luftig med store vindusflater, vidt utsyn og grønne omgivelser. Fra vinduene er det utsikt mot sør og vest, blant annet mot Holmenkollen. Den generøse himlingshøyden er målt til ca. 2,68 meter og fremhever romfølelsen, mens de originale, slipte furugulvene tilfører klassisk karakter. Stuen har god plass til en romslig sofagruppe og mediemøbler, og står i åpen forbindelse med kjøkken og spisestue. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen. Oppvarming skjer med vannbåren varme basert på fjernvarme, via en diskret, innbygget radiator. Stue, kjøkken og gang ble malt på nytt i august 2026.

Kjøkken og spisestue

Kjøkkenet fra 2023 er utformet som en naturlig del av det sosiale oppholdsrommet. Innredningen har eikefinerte fronter, med fronter på kjøkken og kjøkkenøy samt eikehylle levert av Studio10 Arkitekter. Benkeplatene er utført i komposittstein. En romslig kjøkkenøy med sitteplasser gir ekstra arbeidsflate og danner en naturlig overgang mot spisestuen.

Kjøkkenet har god skap- og benkeplass, underlimt oppvaskkum i børstet rustfritt stål og integrerte hvitevarer med koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Koketoppen har integrert ventilator. I benkeskapet er det montert lekkasjesensor med automatisk stengeventil. Spisestuen har god plass til et stort spisebord foran vindusrekken, og en peisovn fra Nordpeis med glassdør gir rommet et naturlig samlingspunkt.

Balkong

Fra stuen er det utgang til en solrik, overbygget balkong på ca. 4 m². Her sitter man høyt og fritt med grønt utsyn og gode ettermiddags- og kveldssolforhold. Selger opplyser om sol fra omtrent kl. 12 og frem til solnedgang midtsommers. Balkongen har treheller, plassbygde sittebenker og veggmontert markise, og byr på en hyggelig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret.

Hovedsoverom

Hovedsoverommet er romslig og vender mot rolige omgivelser. Her er det god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblering. En plassbygget skyvedørsgarderobe gir rikelig og diskret oppbevaring. Rommet har vindu, originalt furugulv og ny radiator tilknyttet boligens vannbårne varmeanlegg.

Omkledningsrom / soverom

Ett av leilighetens tre soverom benyttes i dag som et gjennomført omkledningsrom. Rommet er innredet med veggmonterte garderobeskap med klesheng, hyller og skuffer, i tillegg til en åpen garderobenisje. Vindu og originalt furugulv gir rommet samme kvaliteter som resten av boligen. Rommet gir fleksibilitet for bruk som blant annet soverom, barnerom, kontor eller omkledningsrom.

Soverom

Det tredje soverommet er lyst og praktisk innredet med vindu og originalt furugulv. En plassbygget skrivepult utnytter rommet effektivt og gir en fin arbeidsplass uten å oppta unødvendig gulvareal. Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Dusj/wc

Badet ble opprinnelig renovert i 2010 og fikk en ny oppgradering i 2025 utført av Bygg og Våtrom AS. Det ble blant annet lagt microsement på gulvet, montert ny baderomsinnredning, snekkerbygde hyller og ny belysning over speilet.

Rommet har flislagte vegger, microsement på gulv og sokkel samt nedforet himling med innfelte spotter og høyttalere. Innredningen består av servantskap med glatte, finerte fronter, heldekkende servant og stort veggspeil med belysning. Videre er det vegghengt toalett og en innrammet dusjnisje med glassdør, regndusj og hånddusj. Elektriske varmekabler i gulvet sørger for god komfort.

Kjellerboder

Leiligheten disponerer to romslige kjellerboder med oppmålt gulvareal på henholdsvis ca. 6,5 m² og ca. 8 m². Dette gir svært gode oppbevaringsmuligheter utenfor selve leiligheten.

Ditt nye hjem

Standard hentet fra tilstandsrapport, datert 31.08.2026:

Overflater:
Gulv: Gjennomgående originale furugulv med slipte og behandlede overflater i alle oppholdsrom. Flisbelagte gulv belagt med microsement og varmekabler på dusj/wc.
Vegger: Pussede og malte overflater. Flisbelagte vegger med sokkel av fliser belagt med microsement på dusj/wc.
Himling: Pussede og malte overflater av mur. Nedforet gipshimling med pussede og malte overflater i entré/gang og på dusj/wc. Målt himlingshøyde i kjøkken, spisestue og stue er ca. 2,68 meter.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med benkeskap og høyskap med eikefinerte glatte fronter, malte vegger og benkeplater i komposittsten. Utstyrt med underlimt oppvaskkum i børstet rustfritt stål og 1-greps blandebatteri. Koketopp med integrert avtrekksventilator med kullfilter, integrert stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Synlig komfyrvakt i himling. Kjøkkenøy med sitteplasser og romdeler mot spisestue. Peisovn med glassdør.

Dusj/wc:
Baderomsinnredning med nytt servantskap med glatte finerte fronter, heldekkende servant med 1-greps blandebatteri og veggspeil med overbelysning. Vegghengt toalett med innebygget sisterne og synlig lekkasjespalte. Innrammet dusjnisje med dusj direkte på gulv, veggmontert blandebatteri, regndusj, hånddusj og gulv- og veggmontert skyvedørsløsning med glass. Nedfôret gipshimling med innfelte spotter og innfelte høyttalere. Ventilasjon med utlufting via vindu, spalteventil under dørblad og mekanisk avtrekksvifte i himling. Elektriske varmekabler i gulv.

Kjøkkeninnredning er fra 2023. Innredning fra IKEA, med fronter på kjøkken og kjøkkenøy fra Studio10 Arkitekter.

Standard

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 31.08.2026:

Bygning generelt:
Boligbygg med bærende konstruksjoner, fasader og brannskillende vegger i mur- og teglstenskonstruksjoner. Bygningen er oppført med støpte dekker/gulv mot grunn og grunnmur i mur- og betongkonstruksjoner. Yttervegger er belagt med fuget teglsten. Etasjeskillere er i antatt betong med oppforede tregulv. Det er målt lokal høydeforskjell på ca. 12-16 mm gjennom de målte rom. Tilnærmet flat takkonstruksjon, sannsynligvis tekket med takpapp. Taket er ikke besiktiget.

Vinduer:
Malte vindusrammer og vinduskarmer med 2-lags isolerglass produsert i 2008. Vinduene er skiftet i regi av boligselskapet. Persienner på enkelte vinduer.

Dører:
Original entrédør med finerte og malte overflater, tittehull og glassfelt. Døren er ikke brannklassifisert, men er malt med brannhemmende maling. Tetningslister rundt døren er ikke tett i henhold til dagens brannkrav.

Terrassedør:
Malt dørramme og dørkarm med 2-lags isolerglass fra 2008 til balkong. Balkongdøren er skiftet i regi av boligselskapet. Dørvrideren er vanskelig å stenge.

Balkonger / Terrasser:
Vestvendt og solrik balkong med adkomst fra stuen, oppført i utkragende mur- og teglstenskonstruksjoner med pussede og malte overflater. Malt betongdekke belagt med treheller. Det er sluk i gulv og tilstrekkelig fall på dekket. Balkongen har plassbygde sittebenker og veggmontert markise. Rekkverket er målt til ca. 0,96 meter, som er lavere enn dagens krav på 1,2 meter.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 31.08.2026:

Vannledninger:
Skjulte rørføringer med rør-i-rørsystem. Fleksible vannledninger er lagt i trekkerør fra fordelerkobling ved hovedvanninntak på det opprinnelige kjøkkenet og frem til fordelerskap i kott i entré/gang. Det er synlige tettemuffer på varerør og lekkasjesensor med automatisk stengeventil i benkeskap på kjøkken og i fordelerskapet. Manuell stengeventil på hovedvannsledning i vegg på soverom. Fordelingsoversikt og merking av fordelingsrørene er mangelfull.

Avløpsrør:
Avløpsrør i gården er fra byggeåret, og normalt forventet brukstid for avløpsrør i støpejern/soil er nådd. Stedvis utskifting til MA/stål-rør er trolig utført. Interne avløp er anlagt i PP-plast. Avløp fra vaskemaskin er anlagt via garderobeskap på hovedsoverommet.

Ventilasjon:
Naturlig ventilasjon via vinduer, balkongdør og luftespalter i vindusrammene. Det er veggventil i yttervegg og felles luftekanal på et soverom. Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere oppholdsrom. På badet er det mekanisk avtrekksvifte som ikke fungerer tilfredsstillende.

Varmtvannstank:
Felles varmtvann i gården.

Varme:
Leilighetens oppholdsrom oppvarmes via gulvmonterte radiatorer og vannbåren varme, basert på fjernvarme. Radiatorene i de fleste rom er innbygget, og normal brukstid for de fleste er nådd. Ny radiator på hovedsoverommet. Det er varmekabler i gulvet på badet.

Våtrom:
Gulv i dusj/wc er i betongkonstruksjoner med dusj direkte på gulv i innrammet dusjnisje. Det er påvist avvik i høydeforskjell mellom topp slukrist og punkt ved terskel/membranoppkant — høydeforskjellen er mindre enn 25 mm, og det er ikke synlig membranoppkant under terskel eller bak terskellist. Dette øker risikoen for at vann kan trenge inn i konstruksjonen ved oversvømmelse. Vanntett sjikt, membran og sluk har fått tilstandsgrad 2 på bakgrunn av alder — mer enn halvparten av normal forventet brukstid er oppbrukt. Det er ikke påvist symptomer på funksjonssvekkelse, men bygningssakkyndig omtaler konstruksjonen som en risikokonstruksjon. Hulltaking (invasivt fuktsøk) er ikke utført, da omsluttende vegger består av mur-/betongkonstruksjoner, plassbygget bokhylle og pipe/peis, og dette er derfor ikke praktisk mulig å gjennomføre. Det er kun foretatt overflatekontroll med fuktindikator, som ifølge tilstandsrapporten ikke er en fuktmåling og ikke gir informasjon om eventuelle skjulte fuktskader.

Kjøkken:
Kjøkkenet har kullfilterventilator uten forsert/mekanisk avtrekk fra kokesonen. Boligselskapet tillater ikke montering av mekanisk avtrekk på kjøkkenet, og eventuelle tiltak må avklares med styret. Manglende mekanisk avtrekk kan medføre fukt, matos og dårligere inneklima.

Elektrisk anlegg:
Ifølge eier er det skjult elektrisk spredernett av nyere dato, samt nyere veggkontakter og brytere. Sikringsskap med automatsikringer og digital strømmåler er plassert i felles trappeoppgang.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Balkong/Terasse

Garasje/P-plass

Peis/Ildsted

Barnevennlig

Louises gate 19A.jpg

1872.27.jpg

1872.63.jpg

1872.25.jpg

Collage-1872.11.jpg

1872.23.jpg

Collage-1872.02.jpg

1872.04.jpg

1872.05.jpg

1872.48.jpg

1872.51.jpg

1872.50.jpg

1872.49.jpg

1872.26.jpg

1872.30.jpg

Collage-1872.08.jpg

Collage-1872.09.jpg

1872.37.jpg

1872.42.jpg

Collage-1872.12.jpg

Collage-1872.14.jpg

1872.52.jpg

1872.53.jpg

Collage-1872.17.jpg

Collage-1872.16.jpg

1872.62.jpg

Collage-1872.04.jpg

Collage-1872.05.jpg

1872.08.jpg

1872.19.jpg

Collage-1872.07.jpg

1872.20.jpg

1872.15.jpg

1872.16.jpg

Collage-1872.03.jpg

1872.61.jpg

Collage-1872.01.jpg

1872.45.jpg

1872.03.jpg

St. Hanshaugen (27) (2) (1).jpg

St. Hanshaugen (1).jpg

Selveier

Leilighet

Boa portretter 808

Gründer / Markedsfører / Eiendomsmegler MNEF / Partner

Tommy Friestad

Velkommen til Louises gate 19 A – en gjennomført 4-roms topp- og endeleilighet med klassisk karakter, gode solforhold og et grønt, usjenert utsyn. Her bor du høyt og tilbaketrukket med lite bystøy, samtidig som St. Hanshaugen, sentrum, parker, kaféer og restauranter ligger i kort gangavstand.

Leiligheten ble renovert i 2023 med nytt elektrisk anlegg, oppgraderte overflater og møbelsnekrede løsninger i alle rom. Store vinduer, originale slipte furugulv og takhøyde på ca. 2,65 m gir en lys og luftig atmosfære.

- Sørvestvendt balkong med sol fra ca. kl. 12 til solnedgang
- Utsikt mot sør og vest, bl.a. Holmenkollen
- Kjøkken med eikefronter fra Studio10 Arkitekter, kjøkkenøy og komposittbenk
- Peisovn fra Nordpeis
- Bad med microsement og gulvvarme
- Hovedsoverom med omkledningsrom og plassbygd garderobe
- To kjellerboder på ca. 6,5 og 8 kvm
- Fyring og varmtvann inkl. i felleskostnadene
- Parkering etter ansiennitet

Velkommen til Louises gate 19 A.

Louises gate 19 A

Renovert topp-/endeleilighet med sørvestvendt balkong. Utsikt. Peis. Møbelsnekrede løsninger.

Kort oppsummert

Objektbeskrivelse

Kommende visninger

Kontakt megler

Tommy Friestad

Kontakt megler